Texte intégral
Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 3
ARRET DU 29 JUIN 2023
(n° , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/06481 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDOAU
Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Janvier 2021 -Juge des contentieux de la protection de PARIS - RG n° 1119008615
APPELANTE
Madame [E] [Y]
[Adresse 4]
[Localité 1]
Représentée et assistée par Me Caroline MESLE, avocat au barreau de PARIS, toque : D2170
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/009984 du 22/03/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)
INTIMEE
S.A. ELOGIE SIEMP - DIRECTION TERRITORIALE SUD
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représentée et assistée par Me Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0208
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 01 Juin 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. François LEPLAT, Président de chambre, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :
François LEPLAT, président
Anne-Laure MEANO, président
Aurore DOCQUINCOURT, conseiller
Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE
ARRET :
- cotradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
*****
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 4 septembre 1958, soumis à la loi du 1er septembre 1948, la Compagnie Parisienne de Gestion aux droits de laquelle est venue la SGIM puis la société anonyme Elogie-Siemp, propriétaire, a loué à M. [L] [Y] un appartement sis [Adresse 5].
A la suite du décès de M. [L] [Y], le droit au bail a été transféré à sa fille, Mme [E] [Y].
Par exploit d'huissier du 3 avril 2019, la société Elogie-Siemp a fait délivrer à Mme [E] [Y] un commandement de payer la somme de 33.039,39 euros au titre des loyers et des charges, arrêtés au mois de mars 2019 inclus. Cet acte a été dénoncé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 5 avril 2019.
Par exploit du 26 juin 2019, la société Elogie-Siemp a fait assigner Mme [E] [Y] devant le tribunal d'instance de Paris en prononcé de la résiliation judiciaire du bail, en expulsion, en condamnation au paiement de l'arriéré locatif, des indemnités d'occupation, outre les dépens et une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile, le tout avec le bénéfice de l'exécution provisoire.
A l'audience du 10 novembre 2020, la société Elogie-Siemp a indiqué se désister de sa demande de prononcé de la résiliation judiciaire et d'expulsion.
Elle a sollicité la condamnation de Mme [E] [Y] à lui payer la somme de 40.930,06 au titre de l'arriéré locatif, dû jusqu'au 31 octobre 2019, l'exécution provisoire, la somme de 700 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et sa condamnation aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 3 avril 2019.
Mme [E] [Y] a comparu, assistée.
Elle a sollicité de la juridiction qu'elle :
- dise nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire du 3 avril 2019, juge irrecevable et mal fondée l'action en résiliation judiciaire mise en 'uvre à son encontre par le bailleur,
- dise et juge irrecevable et mal fondée l'action en résiliation judiciaire du bail du 4 septembre 1958 pour non-paiement des loyers d'un logement ne remplissant pas les conditions de décence prescrites par l'article 1719 du code civil, dise et juge la société Elogie-Siemp irrecevable et mal fondée dans son action en paiement d'un loyer illicite au regard des stipulations des conventions que la bailleresse a signées avec l'Etat et la Ville les 17 décembre 2007, avec avenant du 5 juillet 2011, 14 décembre 2016 et 3 août 2017 et loyers maximums de ce parc social et des ILM 28,
- déboute la société Elogie-Siemp de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- condamne la société Elogie-Siemp à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.
Par jugement contradictoire entrepris du 20 janvier 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :
Constate le désistement de la société Elogie-Siemp de ses demandes de prononcé de résiliation judiciaire, d'expulsion et de condamnation au paiement d'indemnités d'occupation ;
Condamne Mme [E] [Y] à payer à la société Elogie-Siemp la somme de 40.930,06 euros au titre des loyers et charges impayés, après régularisation des charges, dus au 31 octobre 2019 ;
Déboute la société Elogie-Siemp du surplus de ses demandes ;
Déboute Mme [E] [Y] de ses autres demandes ;
Condamne Mme [E] [Y] aux dépens de l'instance, comprenant le coût du commandement de payer du 3 avril 2019 (252,55 euros) et de l'assignation (121,43 euros), lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de la loi sur l'aide juridique ;
Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Déboute la société Elogie-Siemp d'une part, et Mme [E] [Y] d'autre part, de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Rappelle que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu l'appel interjeté le 2 avril 2021 par Mme [E] [Y]
Vu les dernières conclusions remises au greffe le 23 février 2022 par lesquelles Mme [E] [Y] demande à la cour de :
Vu la Loi du 13 juillet 1928 établissant programme de construction et de financement d'habitations à bon marché dits HBM ou ILM 28 (immeuble à loyer moyen) et,
Vu les articles L442-1 à L442-10 du code de la construction et de l'habitation
Vu les articles 1719 et 1720 du Code Civil,
Vu la loi du 1er septembre 1948 et ses décrets d'application dans leur version applicable en l'espèce
Vu le Décret n°87-149 du 6 mars 1987,
Vu le décret N° 2002-120 du 30 janvier 2002,
Vu les conventions et engagements conclus entre la société d'économie mixte Elogie Siemp et l'Etat en date des 17 décembre 2007, avec avenant du 5 juillet 2011, et 14 décembre 2016 et avec la Mairie de [Localité 6].
Vu le "conventionnement d'utilité sociale" rendu obligatoire par la loi N° 2009 -323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et lutte contre l'exclusion" et en application des articles L.445-1 et s. et L.411-5 du CCH et Loi du 27 mars 2017.
Vu les circulaires du 20.07.2000, du 12.04.2010, du 12 avril 2010 et 24.01.2013
Vu le décret du 5 juillet 2016 supprimant les aides au logement pour les loyers supérieurs 995 euros
Vu l'arrêt c.cass 3eme ch civ du 27 février 2002 n°00-18-411
Vu la loi 89-462 du 6 juillet 1989
Vu la Loi Elan du 23 novembre 2018
Déclarer Mme [Y] recevable et bien fondée en son appel :
Y faisant droit,
Infirmer le jugement en date du 20 janvier 2021 rendu par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Paris dont appel,
Juger nul et nul d'effet le commandement du 3 avril 2019 visant la clause résolutoire pour cause illicite,
Juger que le logement ne remplissait pas les conditions de décence prescrites par l'article 1719 du Code civil,
Constater les conséquences de la vétusté du logement et absence de travaux et normes sur son habitabilité et sécurité avant la programmation de la réhabilitation en milieu occupé de 2019 ;
Juger la société Elogie-Siemp irrecevable et mal fondée dans son action en paiement d'un loyer illicite au regard des stipulations des conventions que la bailleresse a signées avec l'État et la Ville (bail emphytéotique du 27 juillet 2006) les 17 décembre 2007, avec avenant du 5 juillet 2011, et 14 décembre 2016 et 3 août 2017 et loyers maximums de ce parc social et des ILM 28 ;
Juger que la société ne pouvait demander un surloyer dépassant les prix maximums autorisés et est donc responsable de l'arrêt des versements qui lui étaient fait par la CAF depuis 2007 pour cause de dépassement du seuil de 995 euros ;
Juger la société Elogie Siemp irrecevable et mal fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions ;
L'en débouter purement et simplement.
Condamner Elogie Siemp à une somme de 2.000 Euros en application de l'article 37 de la Loi du 10 juillet 1991 outre les dépens.
Condamner la société la société Elogie-Siemp à payer à Mme [Y] la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux dépens.
Vu les dernières conclusions remises au greffe le 20 septembre 2021 au terme desquelles la société Elogie-Siemp demande à la cour de :
Vu les articles 1217,1224 et 1728 du Code civil,
Vu la loi du 1er septembre 1948,
Vu l'arrêt du 9 novembre 2017,
DÉBOUTER Mme [E] [Y] de l'intégralité de ses demandes à toutes fins qu'elles comportent.
CONFIRMER en toutes ses dispositions le jugement rendu par le "Tribunal Judiciaire" de Paris le 20 janvier 2021
CONDAMNER Mme [E] [Y] au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens de l'instance.
Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la nullité du commandement de payer
Poursuivant l'infirmation du jugement entrepris, Mme [E] [Y] entend voir la cour déclarer nul et de nul effet le commandement de payer que la société Elogie-Siemp lui a fait délivrer le 3 avril 2019.
Au soutien de sa prétention, elle affirme que le commandement de payer serait nul, non pas pour ne pas comporter le décompte de la dette ou le montant mensuel du loyer et des charges, par application du 2° et du 3° de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, mais parce que les informations qu'il contient sont inexactes.
En effet, selon Mme [E] [Y], elle n'aurait eu aucune dette locative entre 2009 et 2015, le décompte annexé au commandement passerait totalement sous silence tous les versements que la société bailleresse aurait perçus des APL et de la CAF, pour un total de plus de 10.000 euros, le total y serait posé par une indication manuscrite de 33.039,39 euros sans aucune précision des indices ou encore passerait également sous silence les récupérations de charges dont les montants peuvent être élevés jusqu'à 601 euros par an pour son lot en 2016.
C'est toutefois par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par l'appelante, laquelle ne produit en cause d'appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le premier juge, et que la cour adopte, qu'il a retenu que le commandement de payer du 3 avril 2019 vise deux fondements à sa délivrance :
- le contrat de bail sous seing privé du 4 septembre 1958 consenti par la Compagnie parisienne de gestion au droit de laquelle vient la société Elogie-Siemp, stipulant un montant mensuel de 1306,88 euros au titre du loyer et la somme de 215,71 euros au titre des charges locatives,
- l'arrêt revêtu de la forme exécutoire rendu par la cour d'appel de Paris le 9 novembre 2017 numéro RG 15/08705 et signifié le 16 décembre 2017 concernant l'appel du jugement rendu le 17 mars 2015 par le tribunal d'instance du 16ème arrondissement de Paris ;
Que ce commandement précise porter sur les loyers et charges impayés du 1er avril 2016 jusqu'au 31 mars 2019, échéance de mars 2019 incluse ;
Qu'en l'espèce , les sommes sollicitées par la bailleresse au titre des loyers et des charges ne correspondent certes pas au montant mentionné dans le bail initial du 4 septembre 1958, mais bien au montant après application de la majoration résultant de l'article 27 de la loi du 1er septembre 1948, ainsi que l'a jugé l'arrêt de la cour d'appel du 9 novembre 2017 ;
Qu'en outre, le décompte du 4 mars 2020 produit aux débats mentionne les versements effectués par la caisse d'Allocations familiales intervenus jusqu'en février 2017 et les régularisations de charges intervenues en juin 2017, en novembre 2018 et en octobre 2019 ce que confirme pour l'essentiel le décompte mis aux débats devant la cour, arrêté au 18 juin 2019 ;
Qu'à cet égard, Mme [E] [Y] ne saurait déduire de la seule régularisation des charges de juin 2017, dont l'intitulé renvoie à l'année 2016 pour un montant de 601,05 euros, que c'est le montant général d'une régularisation annuelle de charges dans son immeuble pour un lot du même type que le sien ; qu'en effet, les régularisations intervenues en décembre 2015, en novembre 2018 et en octobre 2019, portent sur des montants inférieurs à 200 euros ;
Que Mme [E] [Y] ne démontre pas que des allocations logement ont été versées pour son compte par la Caisse d'allocations familiales ou tout autre tiers et n'ont pas été comptabilisées par le bailleur à hauteur de 10.000 euros ;
Qu'elle invoque les dispositions des conventions conclues entre la société Elogie-Siemp et la mairie de [Localité 6], ainsi que la législation des logements HBM et ILM 28 pour tenter de justifier du calcul erroné des loyers appelés par son bailleur ;
Mais que l'arrêt revêtu de la formule exécutoire rendu par la cour d'appel de Paris le 9 novembre 2017 numéro 15/08705 et dont il n'est justifié, ni même allégué d'aucun pourvoi à son encontre, fixe les modalités de calcul du bail soumis à la loi du 1er septembre 1948, avec application de la majoration de 50% prévu en son article 27 à compter du 12 mai 2009 ; que cet arrêt liquide les sommes dues entre les parties à compter de cette date en remontant jusqu'au 17 décembre 2015 ; que c'est en considération des modalités de calcul précisées dans cette décision que les loyers ont été calculés par le bailleur et appelés auprès de la locataire.
La cour confirmera ainsi le jugement qui a rejeté la nullité du commandement de payer du 3 avril 2013 et condamné Mme [E] [Y] à payer à la société Elogie-Siemp la somme de 40.930,06 euros de loyers et charges impayées, dus au 31 octobre 2019.
Devant la cour, Mme [E] [Y] soutient à nouveau un prétendu défaut d'entretien du logement par la société Elogie-Siemp en infraction aux dispositions des articles 1719 et 1720 du code civil. Elle invoque une exception d'inexécution dans la motivation de ses conclusions, mais n'en tire aucune conséquence juridique dans leur dispositif, qui seul saisit la cour, puisqu'elle y indique seulement :
Juger que le logement ne remplissait pas les conditions de décence prescrites par l'article 1719 du Code civil,
Constater les conséquences de la vétusté du logement et absence de travaux et normes sur son habitabilité et sécurité avant la programmation de la réhabilitation en milieu occupé de 2019 ;
deux formulations qui ne sont pas des prétentions, mais tout au plus des moyens.
Dans ces conditions, la cour ne pourra que confirmer le jugement entrepris dans toutes ses dispositions frappées d'appel.
Sur l'article 700 du code de procédure civile
Il est équitable d'allouer à la société Elogie-Siemp une indemnité de procédure de 1.500 euros.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire,
Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris,
Et y ajoutant,
Condamne Mme [E] [Y] à payer à la société anonyme Elogie-Siemp la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne Mme [E] [Y] aux dépens d'appel, qui seront recouvrés selon les règles de l'aide juridictionnelle,
Rejette toutes autres demandes.
La Greffière Le Président
