Texte intégral
CIV. 3
JL
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 12 novembre 2020
Rejet
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 837 F-D
Pourvoi n° Y 19-23.235
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 12 NOVEMBRE 2020
La société LV Immobilier, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° Y 19-23.235 contre l'arrêt rendu le 19 septembre 2019 par la cour d'appel de Nancy (2e chambre civile), dans le litige l'opposant à la société Immobilière Chatillon, société civile immobilière, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Béghin, conseiller référendaire, les observations de la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat de la société LV Immobilier, de la SARL Cabinet Munier-Apaire, avocat de la société Immobilière Chatillon, après débats en l'audience publique du 22 septembre 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Béghin, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Nancy, 19 septembre 2019), la société LV Immobilier a assigné la société Immobilière Chatillon en revendication du couloir situé entre leurs immeubles respectifs et ouvrant par une porte sur la rue, et subsidiairement en reconnaissance d'une servitude de passage sur ce couloir et les escaliers d'accès aux étages.
Examen des moyens
Sur le premier moyen, ci-après annexé
2. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Sur le second moyen
Enoncé du moyen
3. La société LV Immobilier fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande tendant à lui voir reconnaître le bénéfice d'une servitude de passage par la porte d'entrée située sur la parcelle cadastrée [...] , en limite de la parcelle [...] , ainsi que par le couloir et la cage d'escaliers sur lesquels ouvre cette porte, alors :
« 1°/ que la contradiction de motifs équivaut à une absence de motifs ; que pour débouter la SARL LV Immobilier de sa demande tendant à lui voir reconnaître le bénéfice d'une servitude de passage, l'arrêt attaqué retient que la difficulté d'accéder aux étages dont elle fait état « ne constitue pas une enclave, puisque l'immeuble dont s'agit dispose d'un accès suffisant sur la voie publique » et qu'en outre « la SARL LV Immobilier ne peut se prévaloir d'une difficulté d'accès aux étages alors que c'est elle (ou son auteur) qui a supprimé l'escalier qui y conduisait » ; qu'en constatant simultanément qu'aucune enclavement n'était caractérisé et que la SARL LV Immobilier était à l'origine de ce dernier, quand ces deux constatations étaient incompatibles, la cour d'appel, qui s'est fondée sur des motifs contradictoires, a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
2°/ subsidiairement, que le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner ; qu'en se bornant à relever que la difficulté d'accéder aux étages invoquée par la SARL LV Immobilier « ne constitue pas une enclave, puisque l'immeuble dont s'agit dispose d'un accès suffisant sur la voie publique », sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si cet accès était suffisant pour permettre à la SARL LV Immobilier de réaliser les travaux de rénovation de l'immeuble qu'elle envisageait d'effectuer, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 682 du code civil ;
3°/ subsidiairement, que le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner ; qu'en affirmant que « la SARL LV Immobilier ne peut se prévaloir d'une difficulté d'accès aux étages alors que c'est elle (ou son auteur) qui a supprimé l'escalier qui y conduisait », sans s'assurer que celui-ci aurait encore permis, au jour où elle statuait, d'assurer l'exploitation et la mise en valeur de la propriété en cause, la cour d'appel a de nouveau privé sa décision de base légale au regard de l'article 682 du code civil. »
Réponse de la Cour
4. Ayant retenu que l'immeuble de la société LV Immobilier disposait d'une issue suffisante sur la voie publique et que sa demande de droit de passage tendait simplement à lui éviter, par souci de commodité ou simple convenance, d'effectuer des travaux d'aménagement intérieur de nature à faciliter la communication entre les différentes parties de sa propriété, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de rechercher si l'accès au passage revendiqué était nécessaire à la seule fin de permettre la réalisation de travaux de rénovation des étages de l'immeuble, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société LV Immobilier aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société LV Immobilier et la condamne à payer à la société Immobilière Chatillon la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze novembre deux mille vingt. MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat aux Conseils, pour la société LV Immobilier
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la SARL LV Immobilier de sa revendication de propriété sur la porte d'entrée située sur la parcelle cadastrée [...] , en limite de la parcelle [...] , ainsi que du couloir et de la cage d'escaliers sur lesquels ouvre cette porte, et constaté que la SCI Immobilière Chatillon en était la propriétaire exclusive ;
Aux motifs que « la SCI Immobilière Chatillon produit l'acte conclu le 29 décembre 2000 en la forme authentique par lequel la société "Cabinet Deny-Le Domaine lorrain" lui a vendu l'immeuble situé au n°[...] (et à l'angle formé avec la [...] ). Au paragraphe "désignation", cet acte décrit ainsi l'immeuble vendu : ‘‘Immeuble comprenant au rez-de-chaussée : un magasin d'une surface de 98 m2, couloir, réserve, salle d'eau, WC, d'une surface de 20 m2... Le titre de la SCI Immobilière Chatillon indique donc bien expressément que l'immeuble dont s'agit inclut le couloir du rez-de-chaussée. La SARL LV Immobilier produit également son titre. Il s'agit de l'acte de vente du 30 juin 2014 par lequel elle a acquis de la SCI Guilbaud l'immeuble situé au n°[...]. Au paragraphe désignation, il est simplement indiqué :"immeuble comprenant un rez-de-chaussée, trois étages et une cave dessous". Il n'est nullement fait mention d'un couloir. La SARL LV Immobilier produit un deuxième titre : il s'agit de la vente du même immeuble conclue le 9 juillet 1953, entre les époux N... et la SARL Jean Niederlender. La désignation de l'immeuble est ainsi rédigée : "Une maison sise à [...], comprenant au rez-de-chaussée magasin et water-closet, deux étages d'une pièce et cabinet, mansarde et grenier au-dessus, cave dessous ". Cette description de l'immeuble, bien que détaillée, ne mentionne pas de couloir. Enfin, elle produit un troisième titre. Il s'agit de la vente de l'immeuble du n°23 le 29 août 1994 entre la SARL Jean Niederlender et la SCI Steph. Comme pour le titre de 1953, le paragraphe "désignation de l'immeuble" en page 3 de l'acte se borne à citer : "rez-de-chaussée et deux étages ; mansarde et grenier au-dessus et cave dessous". Ce n'est que dans un ajout à l'acte, figurant en dernière page, qu'est évoquée "une porte d'entrée située à droite en regardant l'immeuble, donnant sur un couloir de la profondeur dudit immeuble ", mention suivie par les déclarations du vendeur sur le fait que ce couloir est relié au magasin de l'immeuble voisin. Ces mentions ajoutées à l'acte préparé par le notaire instrumentaire, qui sont en déconnexion avec la description de l'acte précédent de 1953 (et qui ne seront pas reprises dans le titre de la SARL LV Immobilier en date de 2014) ne sont manifestement que la retranscription des déclarations du vendeur (déclarations qui consacrent d'ailleurs la possession de son voisin du n°25 sur le couloir litigieux). La production du titre de propriété de la SCI Immobilière Chatillon la fait apparaître comme propriétaire de la porte d'entrée litigieuse et du couloir sur lequel ouvre cette porte, sans que ces éléments soient contredits par la production du titre de propriété de la SARL LV Immobilier ; qu'à la preuve de sa propriété par la production des titres, la SCI Immobilière Chatillon ajoute la preuve de la possession déjà ancienne de la porte d'entrée et du couloir litigieux. En effet, est produit aux débats un procès-verbal de constat réalisé par huissier de justice le 14 octobre 1994 à la demande de la SCI Steph (alors propriétaire de l'immeuble situé au n°[...]). L'huissier de justice relève notamment : "A l'extrémité droite de la partie numérotée 23, il existe une porte au niveau du rez-de-chaussée... Cette porte donne accès à un couloir situé au rez-de-chaussée de l'immeuble qui longe celui situé en [...] et aboutit à l'intérieur de ce 2eme immeuble au pied d'un escalier en pierres qui dessert les différents niveaux de cette 2eme propriété donc située à l'angle. Actuellement, l'on aperçoit aucune trace d'ouverture dans le mur séparant le couloir de l'immeuble propriété de la SCI... Actuellement, l'on aperçoit aucune trace d'obturation dans le mur séparatif du couloir. L'on peut penser que l'accès depuis le couloir aux pièces du rez-de-chaussée et à l'escalier desservant le niveau supérieur de l'immeuble n° 23 a été obturé à une époque mais que l'on ne peut déterminer, compte-tenu des agencements intérieurs, l'endroit précis où se situait cette ouverture... Une fois poussée la porte du couloir, l'on pénètre dans celui-ci, il est aussi long que l'immeuble propriété de la SCI et débouche sur un escalier en pierre qui dessert les étages de l'immeuble voisin qui est entièrement occupé par le commerce de fleurs qui y est installé ... Dans le couloir, dans le mur de droite, existe une porte basse qui donne sur le magasin de fleurs ... ". Ce PV de constat démontre qu'en 1994 déjà :- le couloir litigieux desservait la cage d'escaliers menant aux étages du n°25, - une porte basse existait dans ce couloir pour accéder directement au magasin du n°25 (il s'agissait à l'époque d'un magasin de fleurs), - il n'existait aucune ouverture dans ce couloir pour accéder aux locaux du n°23 ; il n'existait même pas de traces visibles d'une telle ouverture qui aurait été obturée récemment (ce dernier point est toutefois contre-balancé par la découverte de traces de deux anciennes ouvertures obturées du côté de l'immeuble du n°23, mais sans que l'huissier de justice qui les a découvertes lors de ses opérations du 3 mai 2017 ait pu donner la moindre indication sur l'ancienneté de cette obturation). La possession totale et exclusive par la SCI Immobilière Chatillon et ses auteurs de la porte d'entrée et du couloir litigieux depuis 1994 au moins est ainsi démontrée. La SCI Immobilière Chatillon produit d'ailleurs des pièces qui font remonter sa possession à une date plus ancienne encore. Ainsi, une expertise avait été réalisée en mars 1989 afin de déterminer la valeur locative du magasin situé au n°[...]. L'expert désigné relève qu'au rez-de-chaussée se trouvent, outre le magasin proprement dit, "des locaux annexes tels que couloir, réserve, JVC, et salle d'eau". Les précédents propriétaires de l'immeuble situé au n°23 avaient pleinement conscience de la possession du couloir litigieux par les occupants de l'immeuble du n°25, puisque dans l'acte de vente de l'immeuble situé au n°23 remontant à 1994, le vendeur avait fait ajouter au paragraphe garantissant à l'acquéreur la pleine jouissance des lieux la restriction suivante : "à l'exception cependant du couloir formant partie intégrante de l'immeuble [...] ... En effet, le vendeur déclare que ce couloir semble servir de réserve et de passage au locataire du rez-de-chaussée de l'immeuble cadastré [...]... ". Pour se prétendre propriétaire des espaces litigieux, la SARL LV Immobilier se prévaut de ce qu'ils sont situés sur la parcelle cadastrée [...] (et non sur la parcelle [...] sur laquelle est édifié l'immeuble de la SCI Chatillon). Toutefois, le cadastre est un document à vocation exclusivement fiscale qui ne permet pas de faire la preuve de la propriété. Surtout, rien n'empêche un immeuble situé sur une parcelle unique d'être constitué de différents lots ou parties appartenant à des propriétaires différents. Ainsi dans le cas présent, le fait que la SARL LV Immobilier soit propriétaire de la cave qui se trouve en-dessous du couloir litigieux ou qu'elle soit propriétaire des étages situés au-dessus dudit couloir ne la rend pas pour autant, de ce seul fait, propriétaire du couloir. Il apparaît donc que la SCI Immobilière Chatillon justifie de la propriété de la porte d'entrée, du couloir auquel elle donne accès et de la cage d'escaliers qui lui fait suite par la production de son titre d'acquisition de décembre 2000 (conforme sur ce point à des titres plus anciens, comme l'acte de vente de 1953) et par une possession elle aussi très ancienne (une expertise menée en 1989 en faisant déjà mention). La SARL LV Immobilier ne justifie quant à elle de la propriété qu'elle revendique ni par son titre ni par la moindre possession. Par conséquent, la revendication de propriété formée par la SARL LV Immobilier sera rejetée et le jugement déféré sera infirmé sur ce point. Il convient en outre de constater que la SCI Immobilière Chatillon est la propriétaire exclusive de la porte d'entrée située sur la parcelle cadastrée [...] , en limite de la parcelle [...] , ainsi que du couloir et de la cage d'escaliers sur lesquels ouvre cette porte » ;
Alors, d'une part, que la preuve du droit de propriété pouvant être apportée par tous moyens, le juge ne saurait par avance en limiter les modes de preuve admissibles ; qu'en retenant, pour débouter la SARL LV Immobilier de son action en revendication, « que le cadastre est un document à vocation exclusivement fiscale qui ne permet pas de faire la preuve de la propriété », quand ses indications pouvaient être retenues à titre de présomption, la cour d'appel a violé l'article 544 du code civil ;
Alors, d'autre part, que la preuve du droit de propriété peut être apportée par tous moyens ; qu'en se bornant à relever que « rien n'empêche un immeuble situé sur une parcelle unique d'être constitué de différents lots ou parties appartenant à des propriétaires différents » et que « dans le cas présent, le fait que la SARL LV Immobilier soit propriétaire de la cave qui se trouve en-dessous du couloir litigieux ou qu'elle soit propriétaire des étages situés au-dessus dudit couloir ne la rend pas pour autant, de ce seul fait, propriétaire du couloir », au lieu de rechercher, ainsi qu'elle y était invité, si cet indice rapproché des autres n'était pas propre à prouver la propriété de la SARL LV Immobilier sur le couloir, la cour d'appel, qui s'est fondée sur des motifs inopérants, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 544 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)
Il fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la SARL LV Immobilier de sa demande tendant à lui voir reconnaître le bénéfice d'une servitude de passage par la porte d'entrée située sur la parcelle cadastrée [...] , en limite de la parcelle [...] , ainsi que par le couloir et la cage d'escaliers sur lesquels ouvre cette porte ;
Aux motifs que « que l'article 682 du code civil dispose que le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer une desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner. En l'espèce, l'immeuble situé au n°[...] donne directement, sur toute la largeur de sa devanture, sur ladite rue qui est une voie publique. La façade sur rue est encore accrue par le fait qu'à cet immeuble du n°23, la SARL LV Immobilier a réuni l'immeuble situé au n°21, dont toute la devanture donne également directement sur la [...] . Il n'existe donc aucun problème d'accès au rez-de-chaussée du n°23 depuis la voie publique. La SARL LV Immobilier invoque l'état d'enclave pour décrire sa difficulté à accéder aux deux étages de son immeuble. Suivant le PV de constat que la SCI Steph (ancien propriétaire de l'immeuble situé au n°23) avait fait réaliser le 14 octobre 1994, l'accès aux étages se faisait alors par "un petit escalier en bois". Manifestement, la SARL LV Immobilier (ou son vendeur) a supprimé cet escalier en bois et ne peut plus accéder aux étages de son immeuble. Toutefois, cette difficulté d'accéder aux étages ne constitue pas une enclave, puisque l'immeuble dont s'agit dispose d'un accès suffisant sur la voie publique. En outre, la SARL LV Immobilier ne peut se prévaloir d'une difficulté d'accès aux étages alors que c'est elle (ou son auteur) qui a supprimé l'escalier qui y conduisait. Enfin, la SARL LV Immobilier ne peut davantage, pour souci de commodité ou par simple convenance, exiger de son voisin un droit de passage sur sa propriété pour s'éviter les travaux d'aménagement qui lui incombent pour accéder plus facilement aux différentes parties de sa propriété. La SARL LV Immobilier sera donc déboutée de sa demande tendant à se voir reconnaître un droit de passage par la porte et le couloir de l'immeuble voisin appartenant à la SCI Immobilière Chatillon » ;
Alors, d'une part, que la contradiction de motifs équivaut à une absence de motifs ; que pour débouter la SARL LV Immobilier de sa demande tendant à lui voir reconnaître le bénéfice d'une servitude de passage, l'arrêt attaqué retient que la difficulté d'accéder aux étages dont elle fait état « ne constitue pas une enclave, puisque l'immeuble dont s'agit dispose d'un accès suffisant sur la voie publique » et qu'en outre « la SARL LV Immobilier ne peut se prévaloir d'une difficulté d'accès aux étages alors que c'est elle (ou son auteur) qui a supprimé l'escalier qui y conduisait » ; qu'en constatant simultanément qu'aucune enclavement n'était caractérisé et que la SARL LV Immobilier était à l'origine de ce dernier, quand ces deux constatations étaient incompatibles, la cour d'appel, qui s'est fondée sur des motifs contradictoires, a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
Alors, d'autre part, et subsidiairement, que le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner ; qu'en se bornant à relever que la difficulté d'accéder aux étages invoquée par la SARL LV Immobilier « ne constitue pas une enclave, puisque l'immeuble dont s'agit dispose d'un accès suffisant sur la voie publique », sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si cet accès était suffisant pour permettre à la SARL LV Immobilier de réaliser les travaux de rénovation de l'immeuble qu'elle envisageait d'effectuer, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 682 du code civil ;
Alors, enfin, et subsidiairement, que le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner ; qu'en affirmant que « la SARL LV Immobilier ne peut se prévaloir d'une difficulté d'accès aux étages alors que c'est elle (ou son auteur) qui a supprimé l'escalier qui y conduisait », sans s'assurer que celui-ci aurait encore permis, au jour où elle statuait, d'assurer l'exploitation et la mise en valeur de la propriété en cause, la cour d'appel a de nouveau privé sa décision de base légale au regard de l'article 682 du code civil.
