Texte intégral
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au Nom du Peuple Français
Tribunal judiciaire d’EVRY
Pôle des urgences civiles
Juge des référés
Ordonnance du 13 septembre 2024
MINUTE N° 24/______
N° RG 24/00609 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-QFG5
PRONONCÉE PAR
Julie HORTIN, Juge,
Assistée de Fabien DUPLOUY, greffier, lors des débats à l’audience du 23 juillet 2024 et lors du prononcé
ENTRE :
S.C.I. 56 COQUIBUS
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Julien DUPUY de la SARL DUBAULT-BIRI & ASSOCIES, avocat postulant au barreau de l’ESSONNE et par Maître Claude VAILLANT de la SCP VAILLANT ET ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de PARIS, vestiaire : P257
DEMANDERESSE
D'UNE PART
ET :
S.A.S.U. ETOILE
dont le siège social est sis [Adresse 1]
non comparante ni constituée
DÉFENDERESSE
D'AUTRE PART
ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte de commissaire de justice du 11 juin 2024, la SCI 56 COQUIBUS a fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire d'Évry la SASU ETOILE, au visa de l'article 1344 du code civil et de l'article L.145-41 du code de commerce, aux fins de voir :
- Constater que la clause résolutoire contenue au bail en date du 5 janvier 2023 consentie par la SCI 56 COQUIBUS à la SASU ETOILE portant sur les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 3] est acquise depuis le 11 mai 2024 ;
- Condamner la SASU ETOILE, à titre provisionnel, au paiement au profit de la SCI 56 COQUIBUS d'une somme de 8.142,50 euros correspondant aux loyers impayés de décembre 2023, mars 2024 et avril 2024 ;
- Constater en conséquence la résiliation dudit bail à compter de cette date ;
- Ordonner l'expulsion de la SASU ETOILE et de tous occupants de son chef des locaux en cause dans le mois de la décision à intervenir ;
- Condamner sous astreinte la SASU ETOILE à réaliser les travaux de remise en état ci-après, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance :
- réparation du bardage à l'entrée du lot n°5,
- réparation du chiffre 5, situé au-dessus de la porte d'entrée du lot,
- branchement du câblage de la porte sectionnelle qui n'est plus attelée à son système de fonctionnement,
- remise en état de l'encadrement métallique vertical de la porte sectionnelle, fortement rayé sur la partie de gauche et suppression des tâches d'enduit visibles sur l'encadrement, mais également sur la porte sectionnelle et au pied de celle-ci sur le sol ;
- suppression des travaux de modification des lieux et remise en état, en violation des dispositions de l'article X 2°) du bail (détail en page 10 du constat) : remise en place de la cloison amovible séparant le bureau de la cuisine, du meuble cuisine, de l'évier et de la robinetterie, raccordement du cumulus.
- Condamner la SASU ETOILE au paiement d'une somme de 3.000 euros par mois à titre d'indemnité d'occupation jusqu'à justification de la libération totale des lieux et de la remise des clés ;
- Condamner la SASU ETOILE au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de ses prétentions, la SCI 56 COQUIBUS expose que, par acte du 5 janvier 2023, elle a donné à bail à la SASU ETOILE des locaux commerciaux situés à [Localité 3] moyennant un loyer mensuel de 2.000 euros hors taxes et hors charges, payable par prélèvement automatique mensuellement et à terme à échoir. Elle précise que les prélèvements des loyers des mois de décembre 2023, mars 2024 et avril 2024 ont fait l'objet d'un rejet pour provision insuffisante. Elle indique que, après de vaines relances, elle a été contrainte le 11 avril 2024 de faire délivrer à sa locataire par commissaire de justice un commandement visant la clause résolutoire d'avoir à payer la somme de 8.333,14 euros, coût de l'acte compris, lequel est demeuré infructueux. Elle précise que, à l'occasion d'un passage sur place, elle a découvert que sa locataire avait procédé à des travaux en violation des dispositions contractuelles et constaté l'existence de dysfonctionnements de sorte qu'elle l'a, par courrier recommandé du 25 janvier 2024, mis en demeure de remettre en état les lieux loués conformément aux dispositions contractuelles, en vain. Elle ajoute que l'ensemble de ces désordres et travaux entrepris par sa locataire ont été constatés par commissaire de justice selon procès-verbal du 13 février 2024. Elle explique avoir fait délivrer le 11 avril 2024 par commissaire de justice une sommation à sa locataire de remettre les lieux en état, en vain.
L'affaire a été appelée à l'audience du 23 juillet 2024 au cours de laquelle la SCI 56 COQUIBUS, représentée par son conseil, s'est référée à ses prétentions et moyens exposés à son acte introductif d'instance et déposé ses pièces telles que visées dans l'assignation.
Bien que régulièrement assignée, la SASU ETOILE n'a pas comparu ni constitué avocat.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience ainsi qu'à la note d'audience.
L'affaire a été mise en délibéré au 13 septembre 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande relative à l'acquisition de la clause résolutoire
Conformément à l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
L'article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
La SCI 56 COQUIBUS justifie, par la production du bail commercial du 5 janvier 2023, du commandement de payer délivré le 11 avril 2024 et des extraits de relevé bancaire que sa locataire, la SASU ETOILE, ne règle pas de manière régulière ses loyers, charges et taxes.
En l'espèce, le contrat de bail, en son article XIII, stipule qu'à défaut de paiement d'un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d'un commandement de payer, demeuré infructueux.
La SCI 56 COQUIBUS a fait délivrer à la SASU ETOILE un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail et reproduisant les dispositions de l'article L.145-41 du code de commerce le 11 avril 2024 d'avoir à payer la somme en principal de 5.376,25 euros au titre des loyers et charges dus pour les mois de décembre 2023, janvier 2024 et avril 2024.
Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l'article L.145-41 du code de commerce le 11 avril 2024, étant demeuré infructueux, le bail s'est trouvé résilié de plein droit à compter du 12 mai 2024.
Il convient de préciser qu'il n'appartient pas au juge des référés de prononcer la résiliation du bail mais qu'il lui appartient seulement de constater l'acquisition de la clause résolutoire.
L'obligation de la SASU ETOILE de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d'accueillir la demande d'expulsion et de considérer la SASU ETOILE occupante sans droit ni titre et dire qu'elle devra libérer les lieux et les rendre libres de tous occupants de son chef à défaut la SCI 56 COQUIBUS étant alors autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, immédiatement, au besoin par la force publique et avec l'aide d'un serrurier.
En l'absence de demande sur ce point, il convient de rappeler que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
Sur la demande de provision au titre des impayés locatifs
Conformément à l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En l'espèce, il ressort de l'examen des pièces versées aux débats que sont réclamés en paiement le montant du loyer pour le mois de décembre 2023 à hauteur de 2.610 euros ainsi que les loyers des mois de janvier 2024 et avril 2024 à hauteur de la somme de 2.766,25 euros chacun, tenant compte de l'indexation survenue au 1er janvier 2024.
En conséquence, il convient de condamner, à titre de provision, la SASU ETOILE à payer à la SCI 56 COQUIBUS la somme non sérieusement contestable de 8.142,50 euros comprenant les loyers des mois de décembre 2023, janvier 2024 et avril 2024.
Sur la demande d'indemnité d'occupation
Il convient de rappeler qu'à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.
En l'espèce, le maintien dans les lieux de la SASU ETOILE causant un préjudice à la SCI 56 COQUIBUS, cette dernière est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer augmentée des charges et taxes afférentes qu'elle aurait perçu si le bail ne s'était pas trouvé résilié, à compter du 12 mai 2024 et ce jusqu'à libération effective et définitive des lieux loués caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clefs.
Par conséquent, il convient de condamner la SASU ETOILE au paiement de ladite indemnité à compter du 12 mai 2024.
Sur la demande remise en état du terrain loué
Selon l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Il ressort de ce texte que le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation provenant d'un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.
La charge de la preuve du trouble manifestement illicite pèse sur celui qui l'allègue pour fonder ses prétentions.
En l'espèce, la SCI 56 COQUIBUS verse au soutien de sa demande le bail commercial du 5 janvier 2023, l'état des lieux dressé par procès-verbal de constat par commissaire de justice du 9 janvier 2023, des courriers valant mise en demeure d'avoir à remettre en état les lieux, du procès-verbal de dénonce et de sommation de remettre en état les lieux, dressé le 11 avril 2024 par commissaire de justice.
Dès lors, il convient de relever que le procès-verbal de constat des désordres et travaux du 13 février 2024, visé par le procès-verbal de constat et sommation et évoqué par la SCI 56 COQUIBUS ne figure pas au dossier.
Dès lors, il n'est pas possible de savoir quels travaux ont été effectués et quels sont les dysfonctionnements allégués par la bailleresse.
En tout état de cause, la présente demande est dépourvue de fondement juridique et de motivations.
Ainsi, il ne ressort pas des pièces du dossier, avec toute l'évidence requise au stade des référés, que la SASU ETOILE a procédé à des travaux sur le bien objet du bail et que des désordres sont apparus sans que cette dernière ait procédé à leur remise en état.
Il ressort de tout ce qui précède que la SCI 56 COQUIBUS échoue à rapporter la preuve d'un trouble manifestement illicite constituant une violation évidente de la règle de droit.
Par conséquent et sans qu'il soit nécessaire de statuer sur les autres moyens soulevés, il n'y a pas lieu à référé sur la demande de remise en état du bien loué.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
La SASU ETOILE, qui succombe à la présente instance, est condamnée aux dépens comprenant notamment les frais de commissaire de justice.
Elle est également condamnée à payer à la SCI 56 COQUIBUS la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens conformément à l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :
CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 3] à la date du 12 mai 2024 ;
ORDONNE, si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, l'expulsion immédiate de la SASU ETOILE et/ou de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 3] ;
RAPPELLE que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions de l'article L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE la SASU ETOILE à payer à la SCI 56 COQUIBUS la somme provisionnelle de 8.142,50 euros au titre des loyers, charges, indemnités d'occupation et accessoires dus pour les mois de décembre 2023, janvier 2024 et avril 2024 ;
FIXE à titre provisionnel, l'indemnité mensuelle d'occupation due par la SASU ETOILE à une somme égale au montant du loyer contractuel mensuel, outre les taxes, charges et accessoires que la SCI 56 COQUIBUS aurait perçus si le bail ne s'était pas trouvé résilié, et ce à compter du 12 mai 2024 ;
CONDAMNE la SASU ETOILE à payer à la SCI 56 COQUIBUS, à titre provisionnel, l'indemnité d'occupation à compter du 12 mai 2024 et ce, jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clefs ;
DIT n'y avoir lieu à référé sur la demande de remise en état du terrain loué ;
CONDAMNE la SASU ETOILE aux dépens, comprenant notamment les frais de commissaire ;
CONDAMNE la SASU ETOILE à payer à la SCI 56 COQUIBUS la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit ;
DIT n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes.
Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 13 septembre 2024, et nous avons signé avec le greffier.
Le Greffier, Le Juge des Référés,
