Cour d'appel, 23 octobre 2024. 23/11766

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-8 ARRÊT AU FOND DU 23 OCTOBRE 2024 N° 2024/ 434 N° RG 23/11766 N° Portalis DBVB-V-B7H-BL44J Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Résidence PLOMBIERES C/ [P] [B] [C] [F] épouse [B] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Lionel CHARBONNEL Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE en date du 12 Juillet 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/01501. APPELANTE Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé Résidence PLOMBIERES sis [Adresse 1] à [Localité 4] représenté par son administrateur provisoire, Madame [S] [U], dont le cabinet est sis [Adresse 2] représentée et assistée par Me Lionel CHARBONNEL, membre de la SELARL C.L.G., avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Aurelie BERENGER, avocat au barreau de MARSEILLE INTIMES Monsieur [P] [B] né le 28 Novembre 1953 à [Localité 5] (MAROC), demeurant [Adresse 1] signification de la DA et conclusions le 06/10/2023 à étude défaillant Madame [C] [B] née [F] née le 01 Janvier 1967 à [Localité 3] (MAROC), demeurant [Adresse 1] signification de la DA et conclusions le 06/10/2023 à étude défaillante *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 02 Juillet 2024 en audience publique devant la cour composée de : Monsieur Philippe COULANGE, Président Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 23 Octobre 2024. ARRÊT Rendu par défaut, prononcé par mise à disposition au greffe le 23 Octobre 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** [P] [B] et [C] [B] née [F] sont copropriétaires indivis des lots 17 et 81 de l`ensemble immobilier dénommé Résidence Plombières sis [Adresse 1]. Par assignations du 05 avril 2023 , le syndicat des copropriétaires de l`ensemble immobilier dénommé Résidence Plombières sis [Adresse 1], représenté par son administrateur provisoire, [S] [U], a fait citer [P] [B] et [C] [B] née [F] en demandant au magistrat délégué par le Président statuant selon la procédure accélérée au fond, au visa des articles 10 et 10-1 de la Loi du juillet 1965, 19-2 de la loi du 10juillet 1965, de la mise en demeure adressée par lettres simples et par lettres recommandée le 29 juin 2020 et du commandement de payer du 2 octobre 20 de les condamner au paiement de leurs charges de copropriétés. Par jugement réputé contradictoire rendu le 12 juillet 2023, le président duTribunal: Condamne in solidum [P] [B] et [C] [B] née [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l`ensemble immobilier dénommé Résidence Plombières sis [Adresse 1] représenté par son administrateur provisoire, [S] [U] les sommes suivantes : - 7 683,91 € au titre des charges de copropriété exigibles au 01.07.2023, qui produira intérêts au taux légal à compter du 05.04.2023 . Condamne in solidum [P] [B] et [C] [B] née [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l`ensemble immobilier dénommé Résidence Plombières sis [Adresse 1] [Adresse 1] représenté par son administrateur provisoire, [S] [U], la somme de 900 € à titre de dommages et intérêts. Condamne solidairement [P] [B] et [C] [B] née [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l`ensemble immobilier dénommé Résidence Plombières sis [Adresse 1] représenté par son administrateur provisoire, [S] [U], la somme de 1 515 € en application des dispositions de l`article 700 du code de procédure civile, Condamne in solidum [P] [B] et [C] [B] née [F] aux dépens de l`instance. Par déclaration au greffe en date du 18 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de cette décision. Il sollicite: REFORMER la décision rendue le 12 juillet 2023 par le Président du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE en ce qu'elle a : Condamné in solidum [P] [B] et [C] [B] née [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé Résidence Plombières sis [Adresse 1] représenté par son administrateur provisoire, [S] [U], la seule somme de 7.683,91 € au titre des charges de copropriété exigibles au 01.07.2023, qui produira intérêts au taux légal à compter du 05.04.2023 ; Rejeté le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires. Et, statuant à nouveau : CONDAMNER solidairement M. [P] [B] et Mme [C] [B] au paiement des sommes de, comptes arrêtés au 3 octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 2 octobre 2019, date du commandement de payer : - 8.854,11 € au titre des charges échues au 03.10.23 ; - 2.361,48 € au titre des charges à échoir au 30.09.24 ; - 1.896,10 € au titre des frais nécessaires ; En tout état de cause CONDAMNER solidairement M. [P] [B] et Mme [C] [B] au paiement d'une somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance. A l'appui de son recours, il fait valoir: -que très rapidement après leur acquisition le 8 avril 2019, les époux [B] ne se sont pas acquittés de leurs charges de copropriété, -qu'il leur a été proposé un règlement amiable du litige avec échéancier, non respecté, -que la dette des copropriétaires défaillants n'a cessé de croître, aggravant les difficultés de la copropriété qui a été mise sous administration judiciaire par ordonnance du 20 décembre 2021, -que le Président du Tribunal Judiciaire de Marseille a écarté la somme de 2 004,54 €, correspondant au solde dû par les époux [B] au 31 décembre 2020 au motif qu'aucun procès-verbal d'assemblée générale ni justificatif relatif au bien fondé et au caractère voté des charges antérieures à 2021 n'est versé aux débats, or il produit toutes les pièces justificatives nécessaires ainsi que le protocole d'accord signé des parties valant reconnaissance de dette, -qu'il justifie des frais nécessaires. M. [P] [B] et Mme [C] [B] sont non comparants. Par ordonnance du 28 septembre 2023, l'affaire a été appelée à l'audience du 2 juillet 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande principale Aux termes de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d`une provision due au titre de l`article 14-1 (budget prévisionnel) ou du I de l`article 14-2 (dépenses pour travaux), et après une mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas 1'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. A l`appui de sa demande le syndicat des copropriétaires produit: -le relevé de propriété, -la fiche d'immeuble, -le titre de propriété, -le règlement de copropriété, -le décompte des sommes dues au 10 mars 2023, -le décompte de charges pour la période 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022 -le décompte des sommes dues au 3 octobre 2023, -le PV de l'AG du 2 mars 2021, -le décompte individuel de charges 2018-2019 -le décompte individuel de charges 2019-2020 -le décompte individuel de charges 2020-2021 -l'appel de fonds 2019, -l'appel de fonds 2020, -l'appel de fonds 2021, -l'appel de fonds 2022, -l'appel de fonds 2023, -les résolutions du 6 juillet 2022, -les résolutions du 24 juillet 2023, -le commandement de payer du 2 octobre 2019, -la mise en demeure du 29 juin 2020, -l'échéancier transactionnel. L'ensemble de ces éléments justifie qu'il soit fait droit aux demandes du syndicat des copropriétaires au titre des charges échues et à échoir. En conséquence, les intimés sont condamnés solidairement au paiement des sommes de: -8 854,11€ au titre des charges échues au 3 octobre 2023, -2361,48€ au titre des charges à échoir jusqu'au 30 septembre 2024, avec intérêt au taux légal à compter de l'assignation du 5 avril 2023, qui tient lieu de mise en demeure. Conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement de la créance justifiée à l'encontre du copropriétaire. Seuls les frais réclamés conformes au contrat de syndic, expurgés de tous actes inutiles au recouvrement effectif de la créance et des honoraires d'avocats et frais d'huissiers, relevant des dépens et frais irrépétibles, seront retenus. En l'espèce, aucun contrat de syndic ou aucune tarification ne vient justifier les sommes demandées au titre des 'honoraires de suivi de dossier contentieux' et 'frais de mise en demeure', de sorte que le jugement est confirmé en ce qu'il a rejeté la demande au titre des frais. Sur les dommages et intérêts Retenant que les intimés sont débiteurs de charges de copropriété depuis 2019, que la copropriété est considérée en difficulté, notamment au regard de sa situation financière, étant donné qu'un administrateur provisoire a été désigné, que l'abstention des intimés de payer leurs charges régulièrement depuis des années est de nature à compromettre sérieusement l'équilibre de la copropriété, c'est à juste titre que le premier juge a octroyé la somme de 900€. Sur les autres demandes Les intimés sont condamnés in solidum à la somme de 1500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens d'appel. PAR CES MOTIFS, La Cour, statuant publiquement, par arrêt rendu par défaut, par mise à disposition au greffe, en dernier ressort, CONFIRME le jugement rendu le 12 juillet 2023 par le président du tribunal judiciaire de MARSEILLE, SAUF en ce qu'il a: Condamné in solidum [P] [B] et [C] [B] née [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé Résidence Plombières sis [Adresse 1] représenté par son administrateur provisoire, [S] [U], la seule somme de 7.683,91 € au titre des charges de copropriété exigibles au 01.07.2023, qui produira intérêts au taux légal à compter du 05.04.2023 ; Statuant à nouveau: CONDAMNE solidairement [P] [B] et [C] [B] née [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé Résidence Plombières sis [Adresse 1] représenté par son administrateur provisoire, [S] [U], la somme de 8854,11€ au titre des charges de copropriété exigibles au 3 octobre 2023 et la somme de 2361,48€ au titre des charges à échoir jusqu'au 30 septembre 2024, qui produiront intérêts au taux légal à compter du 05 avril 2023 Y ajoutant, CONDAMNE in solidum [P] [B] et [C] [B] née [F] à régler au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé Résidence Plombières sis [Adresse 1] représenté par son administrateur provisoire, [S] [U] la somme de 1500€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile, CONDAMNE in solidum [P] [B] et [C] [B] née [F] aux entiers dépens de l'appel. LA GREFFIERE LE PRESIDENT