Cour d'appel, 14 septembre 2023. 23/01033

N° RG 23/01033 - N° Portalis DBV2-V-B7H-JKIW COUR D'APPEL DE ROUEN CHAMBRE DE LA PROXIMITE ARRET DU 14 SEPTEMBRE 2023 DÉCISION DÉFÉRÉE : 11-22-249 Jugement du tribunal judiciaire juge des contentieux de la protection de ROUEN du 1er juillet 2022 APPELANTE : Madame [S] [D] née le [Date naissance 1] 1964 à [Localité 5] (MAROC) [Adresse 2] [Localité 3] représentée par Me Isabelle DELACOUR, avocat au barreau de ROUEN substituée par Me Adrienne DURAND, avocat au barreau de ROUEN (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/008113 du 20/02/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Rouen) INTIMEE : S.A. 3F NORMANVIE venant aux droits de la SA IMMOBILIERE BASSE SEINE Inscrite au RCS de ROUEN n° 552 141 541 [Adresse 4] [Localité 3] représentée par Me Céline BART de la SELARL EMMANUELLE BOURDON-CÉLINE BART AVOCATS ASSOCIÉS, avocat au barreau de ROUEN COMPOSITION DE LA COUR  : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 06 juillet 2023 sans opposition des avocats devant Madame GOUARIN, Présidente, rapporteur. Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de : Madame GOUARIN, présidente Madame TILLIEZ, conseillère Madame GERMAIN, conseillère DEBATS : Madame DUPONT greffière A l'audience publique du 06 juillet 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 14 septembre 2023 ARRET : Contradictoire Prononcé publiquement le 14 septembre 2023, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, signé par Madame GOUARIN, présidente et par Madame DUPONT, greffière lors de la mise à disposition. Exposé des faits et de la procédure Suivant acte sous seing privé du 2 octobre 2018 conclu à la suite de la résiliation du bail par jugement du tribunal d'instance de Rouen du 1er septembre 2015, la SA Immobilière Basse Seine a consenti Mme [S] [D] un bail portant sur un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 2] à [Localité 3] moyennant le paiement mensuel d'un loyer révisable de 596,10 euros, outre les charges. Un emplacement de stationnement a également été donné à bail à Mme [D] par un avenant du 16 mars 2020. Par acte d'huissier du 30 août 2021, le bailleur a fait délivrer à Mme [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme de 2 069,16 euros en principal ainsi qu'un commandement de justifier d'une assurance couvrant les risques locatifs. Par acte d'huissier du 23 novembre 2021, la SA Immobilière Basse Seine a fait assigner Mme [D] en constat de la résiliation du bail et paiement de l'arriéré. Par jugement contradictoire du 1er juillet 2022, le juge des contentieux de la protection de Rouen a : - constaté la résiliation du bail au 30 septembre 2021 ; - ordonné la libération des lieux et l'expulsion de Mme [D] ; - condamné Mme [D] à payer à la SA Immobilière Basse Seine une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel révisé augmenté des charges, qui auraient été payés en cas de non résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux ; - condamné Mme [D] à payer à la SA Immobilière Basse Seine la somme de 4 309,63 euros au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges arrêtés au 2 mars 2022, échéance du mois de février 2022 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 23 novembre 2021 sur la somme de 2 779,92 euros, et à compter de la décision pour le surplus ; - autorisé Mme [D] à se libérer de la dette par 23 mensualités de 20 euros et par une 24ème mensualité incluant le solde de la dette, chaque mensualité étant payable le 10 de chaque mois suivant la signification du présent jugement ; - dit qu'à défaut de paiement d'une seule échéance au terme prévu, l'intégralité des sommes restant dues redeviendra immédiatement exigible ; - rejeté toute demande plus ample ou contraire dont celle fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné Mme [D] aux dépens de l'instance qui comprendront notamment les frais de commandement de payer du 30 août 2021 et de l'assignation du 23 novembre 2021. Par jugement du 27 octobre 2022, le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Rouen a, entre autres dispositions, accordé à Mme [D] un délai de 6 mois pour quitter le logement, délai courant à compter de la notification de la décision. Par déclaration du 17 mars 2023, Mme [D] a relevé appel du jugement rendu le 1er juillet 2022. L'ordonnance de clôture a été rendue le 29 juin 2023. Exposé des prétentions des parties Par dernières conclusions reçues le 30 mars 2023, Mme [D] demande à la cour de : - réformer le jugement rendu ; Statuant à nouveau, - infirmer la décision entreprise concernant le défaut d'assurance contre les risques locatifs ; - juger qu'elle justifie avoir assuré le logement de façon continue contre les risques locatifs et que par conséquent il n'y a pas lieu de constater la résiliation du bail ; - infirmer la décision entreprise concernant la demande d'expertise ; - ordonner une expertise des lieux loués afin de rechercher l'origine de la fuite présente dans le logement et qui occasionne pour la locataire une dépense importante mensuelle, dire de quelle manière il pourra être remédié à la fuite, donner tous les éléments sur le préjudice subi par la locataire, et confier l'expertise à tel expert qui lui plaira, mais qui pourrait être M. [V]; Subsidiairement, - infirmer la décision entreprise concernant les délais de paiement ; - lui accorder des délais pendant 36 mois afin d'apurer sa dette de la manière suivante : 35 mensualités de 20 euros et une 36ème mensualité du solde ; - infirmer la décision entreprise concernant les effets de la clause résolutoire; - pendant les délais ainsi accordés, suspendre les effets de la clause résolutoire du bail ; - infirmer la décision entreprise concernant les frais irrépétibles ; - juger que les coûts du commandement de payer du 30 août 2021 et de l'assignation du 23 novembre 2021 resteront à la charge du bailleur, qui succombe en cause d'appel ; - condamner la SA Immobilière Basse Seine au paiement des frais de procédure ainsi qu'aux entiers dépens. Par dernières conclusions reçues le 2 mai 2023, la SA 3F Normanvie, venant aux droits de la SA Immobilière Basse-Seine, demande à la cour de : - confirmer le jugement du 1er juillet 2022 en toutes ses dispositions ; - condamner Mme [D] à lui verser la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner Mme [D] aux dépens de l'instance d'appel. En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux dernières conclusions des parties pour l'exposé des moyens développés par celles-ci. A l'audience du 6 juillet 2023, la cour a invité les parties à faire valoir leurs observations sur l'incidence du rétablissement personnel sur la résiliation du bail. Aucune des parties n'a fait parvenir d'observation dans le délai imparti. MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande de résiliation du bail pour défaut d'assurance L'appelante fait grief au premier juge d'avoir constaté la résiliation du bail motif pris de l'absence de justification d'une assurance dans le mois ayant suivi le commandement délivré à cet effet alors qu'elle justifie avoir assuré le logement contre les risques locatifs sans discontinuité depuis 2015. En réplique, l'intimée fait valoir que le premier juge ne pouvait que constater la résiliation du bail sur ce fondement dès lors que Mme [D] n'avait pas produit en première instance les justificatifs de l'assurance du bien loué. Aux termes de l'article 7-g de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a l'obligation de s'assurer contre les risques dont il doit répondre et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. En l'espèce, Mme [D] justifie en cause d'appel de ce que le logement loué était assuré contre les risques locatifs pour la période du 8 février 2014 au 31 décembre 2022. Le jugement déféré doit en conséquence être infirmé dans ses dispositions ayant constaté la résiliation du bail pour défaut d'assurance et la demande formée à ce titre rejetée. Sur la demande de résiliation du bail pour défaut de paiement L'appelante fait valoir qu'elle a bénéficié, le 16 août 2022, d'un rétablissement personnel avec un effacement de sa dette locative à hauteur de la somme de 5 623,68 euros, qu'elle souhaite changer de logement car son logement actuel génère des charges trop importantes, que les demandes de relogement dans le parc social n'ont pour l'instant pas abouti, qu'elle dispose de ressources mensuelles de 1 064 euros, qu'elle accueille à son domicile son neveu dans le cadre d'un placement ordonné par le juge des enfants et que sa situation de débitrice malheureuse et de bonne foi justifie de lui accorder des délais de paiement et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant ce délai. En réplique, le bailleur fait valoir que Mme [D] n'a pas réglé les causes du commandement de payer dans le délai de deux mois de sorte que le bail est résilié depuis le 30 septembre 2021. Aux termes de l'article 7-a de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Selon l'article 24 de la même loi, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, Mme [D] ne soutient ni ne démontre avoir réglé la somme de 2 069,16 euros dans le délai de deux mois ayant suivi la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire de sorte que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 30 octobre 2021. L'article VIII de la loi du 6 juillet 1989 dispose notamment que lorsqu'un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d'effacement, que ce délai ne peut affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges et que la clause résolutoire reprend son plein effet si le locataire ne s'est pas acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans. En l'espèce, par décision du 31 mai 2022, la commission a imposé un effacement total des dettes de Mme [D] ce dont il résulte que les effets de la clause résolutoire sont suspendus de droit pendant un délai de deux ans à compter de cette date. Dès lors cependant qu'il résulte du décompte versé aux débats arrêté au 2 mai 2023 que la locataire ne s'est pas acquitté régulièrement du paiement des loyers et des charges conformément aux dispositions du contrat depuis la date de l'effacement, la clause de résiliation du bail a repris son plein effet. Si l'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge d'accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, ces délais qui sont de nature à suspendre les effets de la clause résolutoire supposent que le locataire soit en situation de régler le loyer courant. En l'espèce, en l'absence de reprise du paiement régulier du loyer et des charges depuis la décision d'effacement et compte tenu de l'incapacité manifeste de la locataire à faire face au paiement du loyer courant pour un logement de cinq pièces dont la taille excède manifestement les besoins de Mme [D] qui y vit seule avec son neveu âgé de 10 ans et de l'impossibilité dans laquelle elle se trouve de s'acquitter de l'arriéré dans le délai maximum de 36 mois fixé par l'article 24-V, il convient de débouter Mme [D] de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire. Le jugement déféré doit en conséquence être confirmé dans ses dispositions ayant ordonné l'expulsion de Mme [D] et condamné cette dernière au paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à la restitution effective des lieux. Sur la demande en paiement de l'arriéré Le jugement sera réformé dans son montant afin de tenir compte de la mesure de rétablissement personnel du 31 mai 2022, des indemnités d'occupation échues depuis cette date et des règlements intervenus et Mme [D] condamnée au paiement de la somme de 3 143,66 euros due au titre de l'arriéré impayé selon compte arrêté au 2 mai 2023. Sur la demande d'expertise Dès lors que le bail est résilié, Mme [D] ne justifie plus d'un intérêt légitime à solliciter une mesure d'expertise destinée à déterminer les causes d'une consommation d'eau dont le caractère anormal n'est au demeurant pas démontré. Le jugement déféré doit en conséquence être confirmé dans ses dispositions ayant débouté Mme [D] de sa demande d'expertise. Sur les frais et dépens Les dispositions du jugement déféré à ce titre seront confirmées. Mme [D] devra supporter les dépens d'appel et la société 3F Normanvie sera déboutée de sa demande formée en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour à l'exception de celles ayant constaté la résiliation du bail pour défaut d'assurance, de celles ayant condamné Mme [D] au paiement de la somme de 4 309,63 euros et de celles lui ayant accordé des délais de paiement ; Statuant à nouveau, Constate la résiliation du bail à la date du 30 octobre 2021 pour défaut de paiement des loyers et des charges ; Condamne Mme [D] à verser à la SA 3F Normanvie, venant aux droits de la SA Immobilière Basse-Seine la somme de 3 143,66 euros au titre de l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation impayé au 2 mai 2023; Déboute Mme [D] de sa demande de délais de paiement et de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire ; Condamne Mme [S] [D] aux dépens d'appel ; Déboute la SA 3F Normanvie de sa demande formée en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. La greffière La présidente