Cour de cassation, 11 avril 2019. 18-17.740

CIV.3 FB COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 11 avril 2019 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10142 F Pourvoi n° E 18-17.740 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par la société Wilson finance, société par actions simplifiée unipersonnelle, dont le siège est [...] , contre l'arrêt rendu le 23 janvier 2018 par la cour d'appel de Versailles (1re chambre, 2e section), dans le litige l'opposant : 1°/ à M. D... O..., 2°/ à Mme L... J..., épouse O..., domiciliés tous deux [...], défendeurs à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 12 mars 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Collomp, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat de la société Wilson finance, de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de M. et Mme O... ; Sur le rapport de Mme Collomp, conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Wilson finance aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Wilson finance ; la condamne à payer à M. et Mme O... la somme de 3 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze avril deux mille dix-neuf. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat aux Conseils, pour la société Wilson finance. Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la société Wilson finance de ses demandes tendant à ce que les époux O... soient condamnés au paiement d'une somme de 12 981 € correspondant à la différence entre le coût du nettoyage et de la remise en état de l'appartement et le dépôt de garantie qu'ils ont versé et d'AVOIR condamné la société Wilson finance à verser aux époux O... la somme de 11 250 € en restitution du dépôt de garantie, et ce avec intérêt au taux légal à compter du 17 janvier 2015 ; AUX MOTIFS QUE « Sur la demande de réparations locatives: La société Wilson Finance renouvelle sa demande de condamnation des époux O... à lui payer la somme de 1 560 € correspondant à une facture de nettoyage et d'une somme de 22 6716 correspondant à un devis de remise en état des lieux; que le tribunal avait rejeté cette demande. Les époux O... demandent la confirmation du jugement; que le contrat de bail a été signé le 1er octobre 2012. Un état des lieux a été établi le 3 octobre 2012, signé avec les précédents locataires, M. et Mme S.... Il en résulte que les lieux sont en bon état d'usage; qu'un congé a été délivré par les époux O... le 15 août 2014 au 15 novembre 2014; qu'un état des lieux a été établi le 17 novembre 2014 en présence de Mme O... seule qui ne l'a pas signée, M. O... l'a complété et rectifié, contestant la plupart des postes, et l'a adressé le 24 novembre 2014 à la société Wilson Finance; que la société Wilson Finance estimait que l'appartement était en très mauvais état. Elle a néanmoins décidé de le mettre en vente et a décidé, selon ses propres écritures, de ne procéder qu'à un nettoyage, chiffré selon facture du 15 décembre 2014, à la somme de 1 560 € TTC. Dans un second temps, les candidats à l'acquisition ayant mis en avant l'état dégradé de l'appartement, la société Wilson Finance a fait réaliser le 20 mars 2015 un devis de remise en état pour un montant de 22 6716. Elle soutient par ailleurs qu'elle a dû réduire substantiellement le prix de vente de l'appartement; qu'il résulte de ces éléments que les dégradations alléguées par la société Wilson Finance ne sont pas prouvées. Le bailleur avait dans un premier temps décidé de procéder à un simple nettoyage. Ce n'est que devant l'attitude d'un candidat acquéreur qu'elle a décidé de procéder à un relevé de dégradations pour un montant très élevé. De plus l'état des lieux de sortie n'a pas été établi de façon réellement contradictoire. Il s'est écoulé quatre mois entre le départ des époux O... et la date à laquelle le devis a été effectué. Les photographies produites par la société Wilson Finance, non datées, ne sont pas probantes; qu'il y a donc lieu de confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande de la société Wilson Finance aux fins de condamnation des époux O... au titre des réparations locatives; Sur la restitution du dépôt de garantie: il y a lieu en conséquence de condamner la société Wilson Finance à restituer aux époux O... la somme de 11250 €, montant du dépôt de garantie» ; ET AUX MOTIFS. EVENTUELLEMENT ADOPTES. OU' «en application de l'article 1731 du code civil, lorsqu'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçu en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf preuve contraire; que l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur lors de la conclusion du contrat de bail, dispose que lorsqu 'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers; qu'il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées; qu'à défaut de restitution dans le délai prévu, le solde du dépôt de garantie restant dû au locataire, après arrêté des comptes, produit intérêt au taux légal au profit du locataire; qu'en l'espèce, le contrat de bail signé le 1er octobre 2012 stipule un dépôt de garantie de 21 000 euros et que serait annexée une caution bancaire de six mois de loyer, soit 21 000 euros. Cette caution bancaire n'est pas produite aux débats, la société Wilson Finance exposant que M. et Mme O... ne lui ont pas fourni cette caution bancaire, ce que ne contestent pas ces derniers; que le 26 octobre 2012, M. et Mme O... adressaient à la société Wilson Finance un chèque de 11250 euros, M. et Mme O... précisant que ce chèque correspond à trois loyers «comme convenu» que M. et Mme O... n'apportent aucun élément de preuve de nature à établir qu'ils auraient versé la somme de 21 000 euros. Au contraire, dans leur courrier en date du 4 juin 2015, ils affirment qu'ils auraient versé une somme totale de 19650 euros au titre du dépôt de garantie, mentionnant un chèque de 11250 euros et un autre de 8 400 euros. Alors que la société Wilson Finance conteste avoir encaissé ce dernier chèque, M. et Mme O... ne produisent aucune pièce supplémentaire, copie du chèque ou relevé de compte, de nature à établir la réalité de ce versement; que nul ne pouvant se faire de preuve à soi-même, les seules affirmations de M. et Mme O... et la demande de restitution ne constituent pas des preuves qu'ils auraient versé plus que 11250 euros au titre du dépôt de garantie; qu'un état des lieux a été établi le 3 octobre 2012 signé avec les précédents locataires M. et Mme S... et annexé au contrat de bail de M. et Mme O...; qu'il résulte de cet état des lieux d'entrée que l'appartement est en bon état d'usage; que dans l'état des lieux de sortie signé par M. O..., ce dernier estime que lors de son emménagement, l'électricité était déjà en mauvais état et que l'évier et la hotte aspirante de la cuisine sont en état d'usage. Il précise que la terre et les pots sur les balcons étaient déjà présents; que l'état des lieux établi par la société Wilson Finance seule, ne suffit pas à établir la preuve des dégradations qui n'ont pas été constatées contradictoirement ni par un huissier le jour de l'état des lieux de sortie. Les photos produites aux débats ne sont pas probantes dès lorsqu'aucun élément ne permet d'établir la date de ces prises de vue; que l'état des lieux signé par M. O... mentionne que le sol, les murs et le plafond de la salle de bains sont en mauvais état ainsi que les portes et fenêtres des chambres 1 et 2; que justifier du coût des travaux, la société Wilson Finance produit un devis du 20 mars 2015 d'un montant de 22 671 euros et une facture du 31 mars 2015 d'un montant de 1 560 euros; que le devis du 20 mars 2015 est insuffisamment détaillé et ne permet pas d'établir le coût des réparations particulièrement imputables aux locataires et ce d'autant plus que la simple mention dans l'état des lieux de sortie d'un« mauvais état» de certaines parties de l'appartement est également insuffisante à déterminer les travaux nécessaires pour la remise en état. Quant à la facture du 31 mars 2015, elle ne précise pas les travaux effectués par l'entreprise pour le montant de 1 560 euros; que par conséquent, la société Wilson Finance ne justifiant pas du préjudice subi, ni du lien de causalité avec l'état dans lequel les locataires auraient laissé les lieux loués, elle sera condamnée à restituer à M. et Mme O... la somme de 11 250 euros avec intérêts au taux légal à compter du 17 janvier 2015 et sera déboutée de sa demande reconventionnelle» ; 1 °) ALORS QU'en affirmant que l'état des lieux de sortie n'avait pas été établi de manière contradictoire, quand il ressortait au contraire de ce document qu'il avait été établi contradictoirement le 17 novembre 2014 en présence du bailleur et de Mme J..., épouse O..., et que les mentions portées par M. O... sur ce document portaient sur des points ne remettant pas en cause le très mauvais état de l'appartement constaté contradictoirement, de sorte que ces mentions ne remettaient pas en cause le caractère contradictoire de l'état des lieux, la cour d'appel, a dénaturé cette pièce, en violation du principe suivant lequel le juge ne peut dénaturer les écrits soumis à son examen; 2°) ET ALORS QUE le dépôt de garantie prévu pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire est restitué déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées ; qu'en condamnant la société Wilson finance à verser aux époux O... la somme de 11250 €, correspondant au montant total du dépôt de garantie, quand il ressortait des motifs de son arrêt que le bailleur avait été contraint, dès la restitution de l'appartement. de faire procéder au nettoyage de celui-ci pour un montant de 1 560 € TTC, qui devait dès lors venir en déduction du dépôt de garantie, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, en violation de l'article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.