Tribunal judiciaire, 06 juin 2024. 23/03790

Minute n° 2024 / AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES ============ JUGEMENT du 06 Juin 2024 __________________________________________ DEMANDERESSE : Société NANTES METROPOLE HABITAT 26 Place Rosa Parks - BP 83618 44036 NANTES CEDEX 01 représentée par Madame [C] [I], munie d’un pouvoir écrit D'une part, DÉFENDEURS : Monsieur [O] [F] 30 Rue Champenois Etage 2 Appartement 6 44000 NANTES comparant en personne Madame [L] [S] épouse [F] 30 Rue Champenois Etage 2, Appartement 6 44000 NANTES non comparante D'autre part, COMPOSITION DU TRIBUNAL : PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA GREFFIER : Michel HORTAIS PROCEDURE : date de la première évocation : 11 avril 2024 date des débats : 11 avril 2024 délibéré au : 06 juin 2024 RG N° N° RG 23/03790 - N° Portalis DBYS-W-B7H-MVAV COPIES AUX PARTIES LE : CE + CCC à NANTES METROPOLE HABITAT CCC à Monsieur [O] [F] + Madame [L] [S] épouse [F] CCC à la préfecture Copie dossier EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing-privé en date du 28 janvier 2022, pour une durée d’un an renouvelable, Nantes Métropole Habitat, Office public de l'habitat de la métropole nantaise a donné à bail à Monsieur [O] [F] et Madame [L] [S] épouse [F] (ci-après les époux [F]) un local à usage d'habitation numéro 6 au 2ème étage sis 30 rue Champenois à Nantes (44000) et ses accessoires, moyennant un loyer mensuel de 277,69 euros, outre une provision sur charges de 66,92 euros et le versement d’un dépôt de garantie de 277 euros. Par acte du 17 novembre 2022, les locataires n’ayant pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges, le bailleur leur a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire. Par actes séparés de commissaire de justice du 9 novembre 2023, Nantes Métropole Habitat a assigné les époux [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes, à défaut de conciliation, aux fins de voir : Constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire et résilier le bail liant les parties. Dans l’hypothèse où il ne sera pas fait droit à la demande tendant à constater la résiliation du bail en application de la clause résolutoire, prononcer la résiliation judiciaire dudit bail pour non-paiement des loyers et charges. Ordonner, en conséquence, l'expulsion des locataires des lieux loués, ainsi que celle de toutes personnes introduites de leur chef dans les lieux et ce conformément aux dispositions de l’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution, avec au besoin le concours de la force publique et d'un serrurier ; Condamner solidairement les locataires au paiement de :la somme de 2 436,62 €, représentant les loyers et charges impayés au 18 octobre 2023, à parfaire ou diminuer suivant le décompte qui sera fourni lors des débats ;loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ; une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’au départ effectif des locataires des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit ; la somme de 200 €, au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur leurs biens et valeurs immobilières, en vertu de l’article 696 du Code de procédure civile ; Rappeler que l’exécution provisoire est sauf exception de plein droit pour les décisions de première instance L’affaire a été appelée à l’audience du 11 avril 2024. En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. A l’audience, la partie demanderesse, représentée par Madame [C] [I], munie d'un pouvoir régulier, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance actualisant sa créance à la somme de 4 611,41 euros. En l’absence de reprise de paiement des loyers depuis l’échéance de juillet 2023 et au vu de l’existence d’une dette d’un ancien logement, elle s’est opposée à la suspension de la clause résolutoire. Régulièrement assigné, Monsieur [O] [F] a comparu et a reconnu le montant de la dette. Il a précisé qu’ils travaillent tous les deux en contrat à durée indéterminée ; qu’ils ont d’autres dettes. Il a indiqué vouloir rester dans le logement. Bien que régulièrement assignée à étude, Madame [L] [S] épouse [F] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représentée. L'enquête sociale de la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l'article 114 de la loi du 28 juillet 1998, n’a pas pu être réalisée en l’absence des intéressés. L’affaire a été mise en délibéré au 6 juin 2024, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence des défendeurs ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé. Madame [L] [S] épouse [F] n'a pas comparu, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 474 du code de procédure civile. Sur l’application de la loi nouvelle Les dispositions de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant celles de la loi 1n°89-462 du 6 juillet 1989 visent à protéger les logements contre l'occupation illicite. D’application immédiate, elles tendent notamment à faciliter et accélérer la résiliation judiciaire du bail lorsque le locataire manque à ses obligations financières. Le nouvel article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose que le bail d'habitation est résilié de plein droit par l’effet de la clause résolutoire six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. S’agissant de dispositions relevant de l’ordre public de protection, ce nouveau délai de six semaines ne peut s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, ni à ceux délivrés postérieurement mais qui mentionneraient encore un délai de 2 mois pour payer la dette locative, la stipulation plus favorable au locataire devant être retenue. Sur la recevabilité de la demande Aux termes de l'article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, « les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ». L’article 24-III de ladite loi dispose qu’« à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience ». En l’espèce, l'assignation a été régulièrement dénoncée le 13 novembre 2023 au représentant de l’État dans le département, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions précédemment énoncées. La CCAPEX a été saisie de la situation le 5 septembre 2022. En conséquence, la demande sera déclarée recevable. Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses effets En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. (…) En l'espèce, le contrat signé par les parties, en son article 4.7.1, prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges deux mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux. Par actes séparés de commissaire de justice du 17 novembre 2022, Nantes Métropole Habitat a fait délivrer aux époux [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant principal de 1 719,00 euros au titre des loyers et charges arrêté à la date du 14 novembre 2022, lequel stipule expressément le délai de deux mois. Il ressort des pièces du dossier que les sommes visées au commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, il y a lieu donc de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 18 janvier 2023. Dès lors, les époux [F] étant occupants sans droit ni titre à compter de cette date, à défaut de départ volontaire, il convient d'ordonner leur expulsion et de tous occupants de leur fait, en application des articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire. Sur l’indemnité d'occupation Compte tenu des dispositions du bail et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer l'indemnité d'occupation mensuelle due à compter du 18 janvier 2023 jusqu'à la libération effective des lieux, à une somme égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et condamner le locataire à son paiement. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire. La solidarité sera prononcée en application de l’article 220 du code civil, en l’absence d’élément contraire, le logement loué étant occupé par les deux époux. Sur la demande en paiement Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989. Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement. Lors de l’audience, Monsieur [O] [F] reconnaît le montant de la dette. Il résulte des pièces produites que les époux [F] n’ont pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges et des indemnités d'occupation du local d'habitation et de ses accessoires, de sorte qu’ils restent redevables de la somme de 4 611,41 euros arrêtée au 2 avril 2024, terme de mars inclus, frais de contentieux déduits. La créance étant justifiée, il convient en conséquence de condamner solidairement les époux [F], conformément à l'article 220 du code civil, au paiement de cette somme selon les modalités décrites dans le dispositif. 1Le montant du dépôt de garantie viendra en déduction des sommes dues. Monsieur [O] [F] ne formule aucune proposition afin de résorber la dette locative. Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire Les époux [F], qui succombent, supporteront in solidum les dépens en ce compris le coût du commandement de payer conformément à l’article 696 du code de procédure civile. Il n'est pas équitable de laisser à sa charge les frais exposés par la bailleresse afin de recouvrer les sommes dues. Les époux [F] seront en conséquence condamnés in solidum à lui verser la somme de 100 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. La nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire de droit ne soit pas écarté, en application des dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe : DECLARE l’action recevable ; CONSTATE l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire du bail conclu le 28 janvier 2022 entre Nantes Métropole Habitat et les époux [F] portant sur un local à usage d'habitation numéro 6 au 2ème étage sis 30 rue Champenois à Nantes (44000) et ses accessoires, à compter du 18 janvier 2023 ; ORDONNE, à défaut de départ volontaire, l’expulsion des époux [F] des lieux susvisés et celle de tout occupant de leur chef, passé le délai légal de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, si besoin est avec le concours de la force publique durant tout le temps des opérations jusqu'à libération complète des lieux et l’aide d’un serrurier ; DIT qu’en cas d’expulsion, le sort des biens meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1, L 433-2 et R 433-1 à R 433-7 du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE solidairement les époux [F] à payer à Nantes Métropole Habitat la somme de 4 611,41 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés arrêtée au 2 avril 2024, terme de mars inclus ; DIT que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; RAPPELLE que toute somme versée sera déduite du décompte ; RAPPELLE que le montant du dépôt de garantie viendra en déduction des sommes dues par les locataires lors de la libération complète des lieux ; CONDAMNE solidairement les époux [F] à payer à Nantes Métropole Habitat une indemnité mensuelle d’occupation équivalent à une fois le loyer contractuel, majoré des charges récupérables à compter de l’échéance d’avril 2024, jusqu'à la date de leur départ effectif caractérisée soit par la mise en œuvre de la procédure d’expulsion, soit par la remise des clefs en mains propres au bailleur ; CONDAMNE in solidum les époux [F] à verser à Nantes Métropole Habitat une indemnité de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ; RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit ; CONDAMNE in solidum les époux [F] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer ; DIT que le présent jugement sera transmis au représentant de l'Etat dans le département. Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits, LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE M.HORTAIS S.ZARIFFA