Tribunal judiciaire, 27 septembre 2024. 23/01390

MINUTE N° : ORDONNANCE DU : 27 Septembre 2024 DOSSIER N° : N° RG 23/01390 - N° Portalis DB3T-W-B7H-UPJP CODE NAC : 30B - 0A AFFAIRE : S.C.I. FORD C/ S.A.S. UAVIA TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL Section des Référés ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ LE JUGE DES REFERES : Madame Claire ALLAIN-FEYDY, Première vice-présidente GREFFIER : Madame Valérie PINTE, Greffier PARTIES : DEMANDERESSE S. C. I. FORD immatriculée au RCS de AUXERRE sous le numéro 813 940 939 dont le siège social est sis Chemin du Moulin de Montleu - 89600 SAINT-FLORENTIN représentée par Maître Philippe REZEAU, avocat au barreau de PARIS - Vestiaire : L 0158 DEFENDERESSE S. A. S. UAVIA immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 811 423 193 dont le siège social est sis 37 rue des Malassis - 94400 VITRY-SUR-SEINE représentée par Maître Daniel ROTA, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE - Vestiaire : PN 702 ******* Débats tenus à l’audience du : 20 Août 2024 Date de délibéré indiquée par le Président : 27 Septembre 2024 Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 27 Septembre 2024 ******* FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Le 13 septembre 2016 la SCI FORD a consenti à la SAS UAVIA un bail commercial portant sur un local commercial d’environ 334 m² situé 37, rue des Malassis 94 400 VITRY SUR SEINE à usage de toute activité tertiaire, moyennant un loyer annuel de 67 200 € hors taxe et hors charges, payable mensuellement à terme à échoir. Les parties ont convenu que le loyer mensuel serait réduit durant les 6 premiers mois à la somme de 4 480 € et les 12 mois suivants à la somme de 6 160 € duquel sera déduit mensuellement la somme de 400 € pendant autant de mois que le preneur n’aura pas eu la jouissance de l’atelier auvant dont la construction est prévue à l’avenir. Le 14 mai 2020, la SCI FORD a fait délivrer à la SAS UAVIA un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 21 444,69 € au titre des loyers et charges des mois de mars, avril et mai 2020. Par acte du 24 juin 2020, la SCI FORD a fait délivrer à la SAS UAVIA un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 28 592,92 € au titre des loyers et charges des mois de mars à juin 2020 inclus. Par une ordonnance rendue le 11 janvier 2021 par le juge des référés du tribunal judiciaire de CRETEIL il a été : - pris acte que le bailleur fera réaliser les travaux du vendredi 8 janvier 2021 au dimanche 10 janvier 2021 ou en cas d’intempéries empêchant la réalisation de ces travaux, du samedi 16 janvier 20211 au lundi 18 janvier 2021, - ordonné à la SCI FORD de communiquer à la SAS UAVIA sous astreinte de 250 € par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de huit jours après la signification de l’ordonnance des documents prévus à l’arrêté du 8 octobre 1987 concernant l’installation de la ventilation, - enjoint aux parties de poursuivre la médiation confiée à Madame [V], - renvoyé les parties à l’audience du 1er mars 2021. Par une ordonnance rendue le 25 mars 2021 le juge des référés du tribunal judiciaire de CRETEIL a : - dit n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes concernant l’acquisition de la clause résolutoire, les demandes de la SAS UAVIA concernant des factures, l’insuffisance de la surface donnée à bail, l’exécution des travaux et la demande de provision pour dommages et intérêts pour trouble de jouissance, - condamné la SCI FORD à payer à la SAS UAVIA la somme de 10 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens . Par un jugement rendu le 19 novembre 2021 par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de CRETEIL : - la SCI FORD a été condamnée à payer à la SAS UAVIA la somme de 64 000 € au titre de la liquidation de l’astreinte prononcée par ordonnance de référé du 11 janvier 2021, - la SCI FORD a été condamnée à une nouvelle astreinte provisoire de 500 € par jour de retard sur une période de six mois à défaut de délivrance à la SAS UAVIA à compter du 8ème jour suivant la signification du jugement des documents prévus à l’arrêté du 8 octobre 1987 concernant l’installation de la ventilation à savoir : * le dossier de l’installation d’aération et d’assainissement des locaux de travail, * le dossier de valeurs de références avec des mesures * le descriptif des installations, * le dossier de maintenance, - la SCI FORD a été condamnée à payer à la SAS UAVIA la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, - la SAS UAVIA a été déboutée de sa demande tendant à dire qu’à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées les sommes retenues par l’huissier instrumentaire devront être supportées par la SCI FORD. Par un arrêt rendu le 10 novembre 2022 par la cour d’appel de PARIS le jugement du juge de l’exécution du 19 novembre 2021 a été infirmé en ce qu’il a : - condamné la SCI FORD à payer à la SAS UAVIA la somme de 64 000 € au titre de la liquidation de l’astreinte prononcée par ordonnance de référé du 11 janvier 2021, - la SCI FORD a été condamnée à une nouvelle astreinte provisoire de 500 € par jour de retard sur une période de six mois à défaut de délivrance à la SAS UAVIA à compter du 8ème jour suivant la signification du jugement des documents prévus à l’arrêté du 8 octobre 1987 concernant l’installation de la ventilation, Statuant à nouveau la cour d’appel a : - liquidé l’astreinte prononcée par l’ordonnance de référé du 11 janvier 2021, à la somme de 30 000 € pour la période courant à compter du 10 février 2021 jusqu’en octobre 2021, - condamné la SCI FORD à payer à la SAS UAVIA la somme de 30 000 € au titre de la liquidation de l’astreinte, - dit n’y avoir lieu à fixation d’une nouvelle astreinte, - confirmé le jugement pour le surplus, - débouté les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et condamné la SAS UAVIA aux dépens de la procédure d’appel. Par acte du 7 janvier 2022 la SAS UAVIA a fait procéder à une saisie attribution entre les mains de la FEDERATION CONSTANT CHEVILLON en exécution du jugement rendu le 19 novembre 2021 par le juge de l’exécution de CRETEIL à hauteur de la somme de 64 000 € en principal, 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 128,22 € de dépens, 3 536,72 d’intérêts échus, 839,99 € de frais de procédure, outre les frais de la saisie et les frais à venir. Par un jugement rendu le 21 juillet 2022 le juge de l’exécution du tribunal judiciaire d’AUXERRE a : - dit que les sommes de 3 468,16 € et de 16 906,32 € correspondant respectivement à l’erreur du montant des intérêts dans le décompte de l’acte de saisie-attribution du 7 janvier 2022 et au paiement par chèques réalisés les 13 et 21 janvier 2022 par la SCI FORD doivent être retranchées du montant total de la créance de la SAS UAVIA tel que mentionné dans l’acte de saisie-attribution du 7 janvier 2022, - débouté la SCI FORD de sa demande tendant à ce qu’il soit dit et jugé que sa dette envers la SAS UAVIA est éteinte à hauteur de 51 997,59 € par compensation avec sa créance réciproque de loyers impayés, - fixé en conséquence le montant restant dû par la SCI FORD au titre de la créance ayant fondé l’acte de saisie-attribution du 7 janvier 2022 à la somme de 51 997,59 €, - débouté la SCI FORD de sa demande tendant à ce que soit ordonnée la mainlevée totale de la mesure de saisie-attribution à exécution successive pratiquée à la demande de la SAS UAVIA le 7 janvier 2022, - ordonné la mainlevée partielle de cette saisie-attribution à concurrence de 20 374,48 €, - ordonné le cantonnement des effets de la mesure de saisie-attribution à exécution successive pratiquée à la demande de la SAS UAVIA le 7 janvier 2022 à la somme de 51 997,59 €, - condamné la SCI FORD à payer à la SAS UAVIA la somme de 1 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, - débouté la SCI FORD de sa demande au titre des frais irrépétibles, - condamné la SCI FORD aux dépens. Vu l'assignation délivrée le 20 septembre 2023 à la demande de la SCI FORD citant à comparaître devant le juge des référés du tribunal judiciaire de CRETEIL la SAS UAVIA afin de voir : - condamner la SAS UAVIA à payer à la SCI FORD la somme de 75 278,54 € avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation, - condamner la SAS UAVIA à lui payer la somme de 3 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens; L’affaire a été appelée à l’audience du 14 novembre 2023 puis a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties et a été entendue à l’audience du 30 avril 2024 lors de laquelle en l’absence non justifiée du demandeur, l’affaire a été mise en délibéré au 6 juin 2024 après avoir entendu les explications du conseil de la SAS UAVIA. Par une décision avant dire droit du 6 juin 2024, la réouverture des débats a été ordonnée à l’audience du 20 août 2024 à 13h30 à la demande du conseil de la SCI FORD et afin de permettre un débat contradictoire sur les demandes des parties. Vu les conclusions déposées et soutenues par le conseil de la SCI FORD lors de l’audience du 20 août 2024, tendant à voir : - condamner la SAS UAVIA à payer à la SCI FORD la somme de 99 714,67 € avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation, - condamner la SAS UAVIA à lui payer la somme de 3 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens; la SCI FORD soutient que sans contestation sérieuse la SAS UAVIA est redevable au titre des loyers impayés des sommes suivantes : - 28 592,92 € pour l’année 2020, - 15 300 € pour l’année 2021, - 43 479,30 € pour l’année 2022, - 9 189,28 € pour l’année 2023 soit un total de 94 965,21 €. Au titre de l’astreinte liquidée à la somme de 30 000 € elle reste redevable, déduction faite de la somme de 16 906,32 € qu’elle a réglée, de la somme de 13 093,68 €, soit un solde de 81 871,53 € au 31 décembre 2023 ; qu’il convient d’ajouter la somme de 8 786,13 € au titre des sommes dues à fin février 2024 et après déduction de la somme de 4 026,67 € de provisions sur charges dont la SAS UAVIA conteste le bien fondé du fait de l’absence de reddition de charges, elle estime que sa créance n’est pas sérieusement contestable pour un montant de 99 714,67 €. Elle soutient que si les décisions de référé ont autorité de la chose jugée elles ne sont que provisoires et le juge des référés peut statuer à nouveau s’il existe des éléments nouveaux. A cet égard,  elle considère que sur les loyers de l’année 2020 la Cour de cassation s’est définitivement prononcée sur le sort des loyers qui restent dus pendant la période covid ; qu’elle est fondée à réclamer 43 479,30 € pour l’année 2022 alors que la SAS UAVIA n’a payé que 46 784,43 € sur les 86 958,43 € dus ; que les contestations soulevées par la SAS UAVIA pour s’opposer au paiement des loyers et charges ne sont pas sérieuses. Vu les conclusions en défense déposées et soutenues par la SAS UAVIA lors de l’audience du 20 août 2024, tendant à voir : A titre principal : - juger que la demande de la SCI FORD visant à la condamnation de la SCI FORD par provision à payer la somme de 28 592,92 € en principal au titre des loyers 2020 est irrecevable comme se heurtant à l’autorité de chose jugée tirée des ordonnances de référé des 11 janvier et 25 mars 2021, - juger que l’ensemble des demandes de la SCI FORD se heurte à l’autorité de la chose jugée tirée des ordonnances de référé des 11 janvier et 25 mars 2021 ; - juger que la demande de la SCI FORD visant à ordonner la compensation entre la créance de loyers qu’elle revendique et les sommes dont elle se reconnaît débitrice envers la SAS UAVIA est irrecevable comme se heurtant à l’autorité de chose jugée tirée des décisions des 19 novembre 2021, 21 juillet et 10 novembre 2022, A titre subsidiaire, - constater que la SAS UAVIA peut justifier du paiement des loyers dont litige ; - débouter la SCI FORD de l’ensemble de ses demandes comme se heurtant à des contestations sérieuses, En tout état de cause, - donner acte à la SCI FORD de ce qu’elle se reconnaît débitrice de la somme de 13 093,68 €, - la condamner en conséquence à payer à titre provisionnel à la SAS UAVIA la somme de 13 093,68 €, A titre reconventionnel, - condamner par provision la SCI FORD à rembourser à la SAS UAVIA la somme de 4 026,67 € au titre des provisions pour charges non causées et non justifiées en violation des dispositions légales applicables au bailleur et lui donner acte de ce qu’elle se reconnaît débitrice de cette somme par ses conclusions du 27 février 2024, - condamner par provision la SCI FORD à payer à la SAS UAVIA la somme de 46 200,82 € HT soit 55 440,98 € TTC en réparation du préjudice causé par la carence du bailleur dans la réalisation des travaux nécessaires à l’installation de la fibre ayant engendré un surcoût d’abonnement à internet pour la SAS UAVIA, - condamner par provision la SCI FORD à lui payer la somme de 10 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La SAS UAVIA soutient que la demande de condamnation provisionnelle de la SCI FORD au paiement de la somme de 28 592,92 € au titre de l’arriéré locatif de 2020 se heurte à l’autorité de la chose jugée attachée aux ordonnances de référé des 11 janvier et 25 mars 2021 qui ont dit n’y avoir lieu à référé sur cette demande ; que la SCI FORD ne justifie d’aucun élément nouveau. En outre, les deux précédentes ordonnances de référé ont retenu l’existence de contestations sérieuses formulées par la SAS UAVIA pour débouter la SCI FORD de sa demande de condamnation provisionnelle en paiement des loyers ; que la SAS UAVIA réitère ces contestations le bailleur ne justifiant toujours pas de la conformité des locaux aux normes applicables notamment en matière de ventilation et de qualité de l’air et qu’aucune réponse n’a été apportée quant à la surface des locaux, l’amélioration de la connexion à internet et la construction d’un atelier à l’entrée des locaux. Par ailleurs, la SAS UAVIA relève que les décisions rendues par les juges de l’exécution également revêtues de l’autorité de la chose jugée ont débouté la SCI FORD de sa demande de compensation des sommes dues au titre de l’astreinte de celles dues au titre des loyers. A titre subsidiaire, la SAS UAVIA soutient que la SCI FORD ne produit pas de décompte clair et cohérent des sommes qu’elle réclame lequel n’est pas cohérent avec les appels de loyers ; qu’en outre, il ne tient pas compte des règlements opérés par la SAS UAVIA qui a fait procéder par deux exploits du 7 janvier 2022 à une saisie-attribution entre ses mains de la créance détenue sur elle par la SCI FORD dénoncée à cette dernière le 13 janvier 2023 ; qu’elle a ainsi réglé la somme de 53 345,41 € ; qu’elle s’est également acquittée des loyers pour l’année 2022. la SAS UAVIA considère que la SCI FORD ne peut se prévaloir de la compensation des créances et rappelle que les locaux loués ne sont pas conformes. A titre reconventionnel elle soutient qu’elle est fondée à obtenir le remboursement des provisions sur charges payées depuis le début du bail, soit 4 026,67 € en l’absence de reddition annuelle. Par ailleurs, la SAS UAVIA expose que la SCI FORD a manqué à ses obligations en n’équipant pas les locaux d’une connexion internet haut débit qui constituait une condition essentielle à l’établissement de la SAS UAVIA dans les locaux ; que la SCI FORD n’a effectué les travaux qu’au cours de l’été 2023 ; que le préjudice subi par la SAS UAVIA justifie l’allocation d’une provision de 46 200,82 € HT soit la somme de 55 440,98 € TTC. Il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus. A l’issue des débats il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue ce jour par mise à disposition au greffe. SUR CE Sur la demande principale de condamnation provisionnelle formulée par la SCI FORD L’article 834 du Code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile prévoit que dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. Il ressort des dernières conclusions de la SCI FORD qu’elle sollicite au titre des loyers impayés le paiement des sommes suivantes : - 28 592,92 € pour l’année 2020, - 15 300 € pour l’année 2021, - 43 479,30 e pour l’année 2022, - 9 189,28 € pour l’année 2023 - 8 786,13 € pour l’année 2024 (arrêtée à février 2024). S’agissant des sommes réclamées au titre de l’année 2020, la SAS UAVIA invoque l’autorité de la chose jugée attachée aux décisions rendues par le juge des référés du tribunal judiciaire de CRETEIL les 11 janvier et 25 mars 2021. Il ne convient que d’examiner la décision du 25 mars 2021 qui a dit n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes présentées par les parties. Il convient de relever à l’examen des motifs de la décision qu’elle ne s’est pas prononcée sur la demande de provision formulée par la SCI FORD au titre des loyers réclamées pour l’année 2020 mais uniquement sur l’acquisition de la clause résolutoire du fait du défaut de paiement de ces loyers et a considéré que la SCI FORD ne pouvait s’en prévaloir en raison des dispositions gouvernementales mises en place dans le cadre de la crise sanitaire covid-19 ; que la SAS UAVIA ne peut donc invoquer l’autorité de la chose jugée attachée à ladite décision pour considérer que la SCI FORD est irrecevable à solliciter une condamnation provisionnelle au titre de l’année 2020. S’agissant de l’année 2022, il est justifié par la SAS UAVIA que sur le fondement de la décision rendue le 19 novembre 2021 par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de CRETEIL elle a fait procéder entre ses mains par actes du 7 janvier 2022 à une saisie attributive à exécution successive pour avoir paiement de la somme totale de 71 500,69 €, en principal, intérêts et frais ; que les saisines ont été dénoncées à la SCI FORD par acte du 13 janvier 2022 et n’ont pas fait l’objet de contestations ; que l’état détaillé de l’huissier du 25 septembre 2023 (pièce n°15 du défendeur) fait état de versements effectués à hauteur de 53 345,41 € entre le 17 mars et le 19 septembre 2022. Ces versements ne figurent pas dans le décompte de la SCI FORD. De même figurent dans le détail des règlements que la SAS UAVIA indique avoir effectués entre le 4 janvier 2021 et le 2 décembre 2022 (pièce n° 19 du défendeur) des règlements à hauteurs de 57 972,40 € au titre de virements des 16 mars 2022, 9 mai 2022 et 19 juillet 2022 qui ne figurent pas dans le décompte de la SCI FORD et qui pourraient correspondre pour partie aux sommes saisies. Il existe au vu de ces éléments une contestation sérieuse sur les sommes réclamées par la SCI FORD au titre de l’année 2022. Au titre des années 2023 et 2024, la SAS UAVIA ne fait état d’aucun règlement qui n’aurait pas été pris en compte dans le grand livre produit par la SCI FORD (pièce n°23). Il ressort des conclusions des parties, que la SCI FORD reconnaît qu’il existe une contestation sérieuse sur sa demande en paiement des provisions sur charges pour un montant de 4 026,67 € pour la période novembre 2016 à novembre 2023. Il ressort de ce qui précède que la créance de la SCI FORD à l’encontre de la SAS UAVIA n’apparaît pas sérieusement contestable pour les sommes suivantes : - 28 592,92 € pour l’année 2020, - 15 300 € pour l’année 2021, - 9 189,28 € pour l’année 2023 - 8 786,13 € pour l’année 2024 (arrêtée à février 2024) A déduire : - 4 026,67 € Soit un solde de 57 841,66 €. En conséquence, il y a lieu de condamner la SAS UAVIA à payer à la SCI FORD une provision de 57 841,66 € avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision. Si la SCI FORD reconnaît dans ces écritures rester devoir à la SAS UAVIA la somme de 13 093,68 € au titre de l’exécution de l’arrêt de la cour d’appel de PARIS du 10 novembre 2022 ayant liquidé l’astreinte, il n’y a pas lieu de déduire cette somme de la provision au paiement de laquelle la SAS UAVIA est condamnée alors qu’une partie des sommes réclamées par la SCI FORD au titre de l’année 2022 n’est pas accueillie en raison des saisies opérées par la SAS UAVIA sur le fondement de la décision du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de CRETEIL infirmé par l’arrêt de la Cour d’appel de PARIS et qu’il appartiendra aux parties de faire un compte sur les sommes dues en exécution de ces décisions de justice. Sur la demande reconventionnelle de condamnation provisionnelle à hauteur de 55 440,98 € TTC la SAS UAVIA fonde sa demande de condamnation provisionnelle sur le manquement de la SCI FORD à ses obligations de délivrance d’un local conforme s’agissant du défaut d’une connexion internet suffisante. Elle soutient qu’il s’agissait d’une condition essentielle à la conclusion du contrat de bail. Toutefois, il convient de relever qu’aucune mention ne figure sur ce point dans le bail ; qu’il n’est pas davantage produit un état de lieux d’entrée mentionnant ce point ; que la SAS UAVIA a fait procéder aux travaux d’installation de la fibre à compter du 7 octobre 2023 mais ne justifie pas suffisamment d’un manquement de la SCI FORD à une obligation contractuelle lui incombant pouvant justifier l’allocation d’une provision. Il n’y a pas lieu à référé sur cette demande qui se heurte à une contestation sérieuse. Sur les demandes accessoires la SAS UAVIA succombant à l’instance sera condamnée aux dépens de la présente procédure de référé. En application de l’article 700 du Code de procédure civile la SAS UAVIA sera condamnée à payer à la SCI FORD une indemnité de procédure qu’il est équitable de fixer à la somme de 1 000,00 € et conservera à sa charge les entiers dépens. PAR CES MOTIFS Statuant, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire rendue par voie de mise à disposition au greffe et en premier ressort, CONDAMNONS la SAS UAVIA à payer à la SCI FORD une provision d’un montant de 57 841,66 € à valoir sur les loyers et taxes impayés pour les années 2020, 2021, 2023 et jusqu’au mois de février 2024 inclus déduction faite de la somme de 4 026,67 € correspondant aux provisions sur charges comptabilisées entre novembre 2016 et novembre 2023 qui est sérieusement contestable ; Vu l'existence de contestations sérieuses, DISONS n'y avoir lieu à référé sur la demande en paiement d'une provision formée par la SCI FORD à l'encontre de la SAS UAVIA au titre des loyers et taxes dues pour l’année 2022 et sur la demande de provision de la SAS UAVIA à l’encontre de la SCI FORD au titre d’un manquement à l’obligation de délivrance du local loué en raison de l’absence d’équipement d’une connexion internet au débit ; DISONS n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ; CONDAMNONS la SAS UAVIA à payer à la SCI FORD une somme de 1 000,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ; REJETONS la demande de la SAS UAVIA en application de l’article 700 du Code de procédure civile; CONDAMNONS la SAS UAVIA aux dépens de l’instance en référé ; RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit. FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRETEIL, le 27 septembre 2024. LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES