Cour d'appel, 27 février 2025. 24/05795

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-2 ARRÊT DU 27 FÉVRIER 2025 N° 2025/105 Rôle N° RG 24/05795 N° Portalis DBVB-V-B7I-BM7M6 [R] [G] [N] [F] [D] [N] [O] [H] [J] [W] [B] [N] C/ Société DE L'ENSEMBLE IMMOBILIERVAL D'AZUR II Copie exécutoire délivrée le : à : Me Philippe HAGE Me Roselyne SIMON-THIBAUD Décision déférée à la Cour : Ordonnance de référé du président du Tribunal judiciaire de MARSEILLE en date du 05 Avril 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/03303. APPELANTS Monsieur [R] [N] né le 20 décembre 1985 à [Localité 9], demeurant [Adresse 6] - [Localité 8] (NOUVELLE ZELANDE) Monsieur [F] [D] [N] né le 27 avril 1984 à [Localité 9], demeurant [Adresse 2] - [Localité 7] Madame [O] [H] [W] épouse [N] née le 19 octobre 1955 à [Localité 12], demeurant [Adresse 5] - [Localité 10] Monsieur [B] [N], né le 25 octobre 1982 à [Localité 9], demeurant [Adresse 1] - [Localité 11] (AUSTRALIE) tous représentés et assistés par Me Philippe HAGE de la SCP CABINET ROBERT & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE INTIMÉ Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 13] situé au [Adresse 4] [Localité 10], représenté par son syndic en exercice la Société AGENCE DE LA COMTESSE, GESTION MÉDITERRANÉE SAS dont le siège social est situé [Adresse 3] - [Localité 10] représenté par Me Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me François GISBERT, avocat au barreau de MARSEILLE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 21 janvier 2025 en audience publique devant la cour composée de : M. Gilles PACAUD, Président Mme Angélique NETO, Conseillère M. Laurent DESGOUIS, Conseiller rapporteur qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Madame Josiane BOMEA. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 février 2025. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 février 2025, Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Mme Julie DESHAYE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSE DU LITIGE Suivant acte authentique, régularisé par devant Me [C], notaire à [Localité 10], Mme [O]-[H] [W] épouse [N], MM. [R], [F] [D] et [B] [N], ont acquis en indivision une maison d'habitation portant le n°402, appartenant à la copropriété Résidence [Adresse 13] et située en la commune de [Localité 10]. Par suite d'infiltrations par toiture, Mme [O]-[H] [N] a fait procéder à des travaux de réparation. Suivant procès-verbal dressé le 7 février 2022 à la demande du syndic de copropriété, Me [V], commissaire de justice, a constaté l'état de surélévation de la construction de plusieurs rangées d'agglomérés au niveau de ladite toiture. Le 13 février 2022, Mme [O]-[H] [N] a sollicité de l'assemblée générale des copropriétaires la mise au vote de sa demande de régularisation a posteriori des travaux de réfection de la toiture avec un rehaussement partiel de quatre rangées de parpaings. Par vote du 15 septembre 2022, l'assemblée générale des copropriétaires a rejeté la demande formulée par Mme [O]-[H] [N]. Suivant exploités séparés délivrés les 27 juillet, 23 et 25 août et 13 octobre 2023, le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 13], pris en la personne de la société Gestion Méditerranée son syndic en exercice, a fait assigner Mme [O]-[H] [N], MM. [R], [F] [D] et [B] [N] devant le président du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, aux fins, notamment, de les voir conjointement et solidairement condamner à procéder ou faire procéder à la remise en état de la toiture de la maison d'habitation sise n°402 de la résidence [Adresse 13] sous astreinte de 250 € par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir. Suivant ordonnance contradictoire rendue le 5 avril 2024, ce magistrat a : - condamné solidairement Mme [O]-[H] [N], M. [R] [N], M. [F] [D] [N] et M. [B] [N] à procéder ou faire procéder à la remise en état de la toiture de la Villa formant le lot numéro 402 dépendant de la copropriété Résidence [Adresse 13] par la suppression du rehaussement constitué par des rangées de parpaings à compter de la notification de la présente décision ; - dit n'y avoir lieu d'assortir cette condamnation d'une mesure d'astreinte ; - condamné in solidum Mme [O]-[H] [N], M. [R] [N], M. [F] [D] [N] et M. [B] [N] à verser au Syndicat des copropriétaires la somme de 2000 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné in solidum Mme [O]-[H] [N], M. [R] [N], M. [F] [D] [N] et M. [B] [N] aux entiers dépens de référé. Il a notamment considéré que : - les travaux de réparation de la toiture du lot appartenant aux concluants ont été réalisés sans autorisation préalable de l'assemblée générale ; - les constatations réalisées par les procès-verbaux de commissaires de justice les 7 février 2022, à la demande du syndic de copropriété, d'une part, et 16 février 2022, et de Mme [O]-[H] [N], d'autre part, attestaient de concert l'existence d'une surélévation au premier étage de la maison d'habitation dont question ; - consciente de la situation, Mme [O]-[H] [N] a sollicité l'assemblée générale par courrier du 13 février 2022 dans lequel elle reconnaît un rehaussement de 4 rangées de parpaings ; - l'existence d'un manquement au règlement de copropriété par les consorts [N] ne se heurte à aucune contestation sérieuse. Suivant déclaration enregistrée au greffe le 3 mai 2024, Mme [O]-[H] [N], MM. [R], [F] [D] et [B] [N] ont interjeté appel de cette décision, l'appel portant sur toutes ses dispositions dûment reprises. Dans leurs dernières écritures, auxquelles il est renvoyé' pour plus ample expose' des prétentions et moyens, transmises par voie électronique le 4 juin 2024, Mme [O]-[H] [N], MM. [R], [F] [D] et [B] [N] sollicite de la cour qu'elle infirme l'ordonnance entreprise et, statuant à nouveau, qu'elle : - se déclare incompétente et invite le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 13] à mieux se pourvoir ; - déboute le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 13] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; - le condamne à leur payer la somme de 2 500 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, outre entiers dépens ; Dans ses dernières écritures, auxquelles il est renvoyé' pour plus ample expose' des prétentions et moyens, transmises par voie électronique le 2 juillet 2024, le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 13] sollicite de la cour qu'elle : - confirme l'ordonnance déférée en ce qu'elle a prononcé condamnation solidaire à l'encontre de Mme [O]-[H] [N], M. [R] [N], M. [F] [D] [N] et M. [B] [N] à procéder ou faire procéder à la remise en état de la toiture de la Villa formant le lot numéro 402 dépendant de la copropriété Résidence [Adresse 13] par la suppression du rehaussement constitué par des rangées de parpaings à compter de la notification de la présente décision ; - réforme la décision entreprise en ce qu'il a été refusé de faire droit à la demande d'astreinte sollicitée par le Syndicat des copropriétaires et statuant à nouveau : condamne conjointement et solidairement Mme [O]-[H] [N], M. [R] [N], M. [F] [D] [N] et M. [B] [N] à la remise en état de la toiture de la Villa formant le lot numéro 402 dépendant de la copropriété Résidence [Adresse 13] par la suppression du rehaussement constitué par des rangées de parpaings, le tout sous peine d'astreinte de 300 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ; condamne conjointement et solidairement Mme [O]-[H] [N], M. [R] [N], M. [F] [D] [N] et M. [B] [N] au règlement de la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance au 7 janvier 2025. MOTIFS DE LA DECISION Sur la compétence du juge des référés : Le premier alinéa de l'article 835 du code de procédure civile dispose encore que le président du tribunal judiciaire (') dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Il convient de rappeler, a' titre liminaire, que l'appréciation de l'existence d'une urgence, contestation sérieuse ou d'un trouble manifestement illicite ne se résout pas en termes de « compétence » ou d'« incompétence » du juge des re'fe're's mais sur le terrain des pouvoirs que ce magistrat tient des dispositions sus énoncées et donc de la recevabilité, généralement confondue avec le bien fonde', des prétentions formulées sur le fondement de ce texte, laquelle justifie que le débat se trouve transféré sur le point de savoir s'il y a « lieu a' référé » sur lesdites prétentions. En soutenant dès lors que le Syndicat des copropriétaires s'est, devant le premier juge, abstenu de démontrer en quoi seraient caractérisés l'urgence et le dommage imminent qu'il conviendrait de faire cesser, les appelants ont placé le débat sur le terrain des pouvoirs du juge des référés dont il n'y a pas lieu de questionner la compétence. Sur la remise en état de l'immeuble : Comme rappelé plus haut, le premier alinéa de l'article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire (') dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. L'article 25 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1960 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose par ailleurs que ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : (') b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ; ('). En l'espèce, les appelants sont propriétaires d'une maison d'habitation situé au sein d'une copropriété dont le règlement stipule en son article 5 que « (') d'une façon générale tout ce qui contribue à l'harmonie de l'ensemble immobilier, ne pourront être modifiés bien que constituant une « partie privative » sans le consentement à la majorité de tous les copropriétaires du syndicat ». Partant, il ressort des éléments produits aux débats de part et d'autre que M. [O]-[H] [N] a fait réaliser des travaux de reprise de la toiture de sa maison. Suivant les explications qu'elle fournissait dans son courrier du 8 janvier 2022 adressé au syndic de copropriété, la réalisation de ces travaux était rendue urgente et nécessaire en raison des fuites d'eau constatées au niveau du toit. Dans le même courrier elle indiquait ne pas avoir été informée par l'entreprise mandatée à cette fin que la reprise de la toiture jusqu'au faîtage allait s'accompagner d'un rehaussement de 2 rangées de parpaings pour obtenir une pente de 30 %. Elle exprimait pourtant expressément son intention de faire démolir « ces deux rangées de parpaing pour refaire partiellement la toiture la toiture à l'identique », évoquant préalablement le fait qu'elle avait acquis le bien immobilier en l'état d'une couverture de la terrasse en parpaings et tuiles pour une surface de 35 m2 , réalisée de manière irrégulière par le vendeur. En réponse à la demande du syndic de copropriété du 19 janvier 2022, Mme [O]-[H] [N] indiquait le 21 janvier 2022 que les travaux de suppression de rehaussement du toit avaient débutés le 10 janvier précédent. Elle précisait vouloir atteindre une remise en état du bien, conforme à celui de son acquisition, « (') tout en traitant le problème de l'absence d'étanchéité sur la partie qui avait été édifiée par les précédents propriétaires, problème d'étanchéité majeure rendant le bien impropre à l'habitation » (idem). Pour autant, il ressort du procès-verbal établi par commissaire de justice le 7 février 2022 qu'une surélévation de la toiture de plusieurs rangées de parpaings est toujours constatée ; lesdits parpaings étant par ailleurs non-recouverts d'enduit. Le même procès-verbal relève encore qu' « (') une autre partie de la construction comporte des travaux en cours au niveau de la toiture, en témoigne le coffrage, qui se trouve en partie supérieure », sans par ailleurs qu'aucun panneau d'autorisation de permis de construire ou de déclaration de travaux ne soit affiché. Dans son courrier adressé au syndic de copropriété le 11 février 2022, Mme [O]-[H] [N] affirmait toutefois que « le rehaussement qui avait été fait en faîtage et en façade a donc été détruit et la toiture réparée en totalité (') mais cela a nécessité la dépose des parpaings de la ceinture ferraillée (') ». Les clichés photographiques figurant au procès-verbal de constat établi par commissaire de justice le 16 février 2022 à la demande de l'appelante contredisent, cependant et de manière non-équivoque, la destruction annoncée du rehaussement. A ce titre, le cliché n°1 laisse apparaître avec netteté un rehaussement du toit identique à celui figurant sur les clichés n°1, 2, 3 et 4 du procès-verbal, dressé à la demande de l'intimé quelques jours plus tôt, soit le 7 février 2022. En sollicitant dès lors une autorisation rétroactive de réalisation desdits travaux de rehaussement auprès de l'assemblée générale des copropriétaires par courrier du 13 février 2022, Mme [O]-[H] [N] avait, indépendamment de l'urgence dont elle se prévaut, parfaitement conscience de l'irrégularité des travaux et de la nécessité de se mettre en conformité avec le règlement de copropriété. Les appelants ne peuvent donc aujourd'hui valablement contester cette nécessité, en invoquant l'absence d'incidences de ces travaux sur les parties communes ou de préjudice pour les copropriétaires. Les travaux ainsi réalisés affectent, tant par leur nature que par leur ampleur, l'extérieur de l'immeuble au sens des dispositions de l'article 25 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1960 et l'harmonie de l'ensemble immobilier au sens des stipulations de l'article 5 du règlement de copropriété. Il résulte de l'ensemble de ces éléments que le trouble manifestement illicite est caractérisé par la surélévation du toit de la maison d'habitation dont question. En outre, il n'est pas nécessaire de caractériser l'urgence au sens des mêmes dispositions en l'absence de contestation sérieuse pour solliciter, en référé, la cessation d'un trouble manifestement illicite. Enfin, les appelants opposent à la décision entreprise un défaut de proportionnalité. Ils soutiennent ainsi que leur condamnation solidaire à procéder ou faire procéder à la remise en état de la toiture de l'immeuble engendrerait un coût financier au moins équivalent au montant des travaux réalisés, sans pour autant que ces derniers ne portent une atteinte grave aux droits des copropriétaires, notant au demeurant qu'il n'excipe d'aucun préjudice particulier. Il convient sur ce point de relever que les travaux de surélévation dont question ne peuvent valablement être perçus comme dénués de gravité, eu égard à la modification de l'immeuble qu'ils engendrent. En outre, les appelants ne justifient pas de l'état de leurs ressources et charges dans le cadre de la présente instance de sorte que l'impact financier de la décision déférée ne peut être apprécié avec la précision requise. Enfin, compte tenu de l'action menée par le Syndicat des copropriétaires, le fait qu'il ne sollicite pas l'allocation de dommages et intérêts par l'invocation d'un préjudice propre reste indifférent à l'appréciation de la proportionnalité de la décision entreprise. Eu égard à l'ensemble de ces éléments, il convient de confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a condamné solidairement les consorts [N] à procéder ou faire procéder à la remise en état de la toiture de l'immeuble en cause. Sur l'astreinte : Le premier alinéa de l'article L. 131-1 du code des procédure civile d'exécution dispose que tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision. Fondant sa décision sur les circonstances de l'espèce, le premier juge avait débouté le Syndicat des copropriétaires de sa demande tendant à la condamnation des défendeurs à la remise en état sous astreintes. Le Syndicat intimé sollicite de la cour une condamnation des consorts [N] sous astreinte. Il fait à ce titre valoir qu'au jour de ses dernières écritures, plus de deux années se sont écoulées depuis la réalisation des travaux litigieux, sans que les appelants ne prennent aucune disposition pour régulariser la situation et ce dépit de contre-vérités avancées. Les appelants n'ont, sur ce point, formulé aucune demande ni observation. Dès lors, il ressort des débats que les travaux nécessaires de remise en état de l'immeuble dont question n'ont pas été réalisés. Les termes du courrier du 11 février 2022 examinés plus haut, dans lequel Mme [O]-[H] [N] affirmait que « le rehaussement qui avait été fait en faîtage et en façade a donc été détruit (') » caractérisent le fait que les appelants n'apparaissent pas disposés à faire procéder aux travaux nécessaires de remise en état de manière spontanée. Eu égard à la persistance de cette situation, il convient d'infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu d'assortir la condamnation prononcée d'une mesure d'astreinte dans les termes visés au dispositif de la présente décision. Sur les frais irrépétibles et les dépens : Il convient de confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a : condamné in solidum Mme [O]-[H] [N], M. [R] [N], M. [F] [D] [N] et M. [B] [N] à verser au Syndicat des copropriétaires la somme de 2000 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; condamné in solidum Mme [O]-[H] [N], M. [R] [N], M. [F] [D] [N] et M. [B] [N] aux entiers dépens de référé. En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, Mme [O]-[H] [N], MM. [R], [F] [D] [N] et [B] [N], qui succombent en leurs prétentions, seront condamnés in solidum aux dépens d'appel. En application des dispositions de l'article 700 du même code, Il serait en revanche inéquitable de laisser à la charge de l'intimé les frais non compris dans les dépens, qu'il a exposés pour sa défense. Mme [O]-[H] [N], MM. [R], [F] [D] [N] et [B] [N] seront condamnés in solidum à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 €. PAR CES MOTIFS La cour, Confirme l'ordonnance déférée en ce qu'elle a : condamné solidairement Mme [O]-[H] [N], M. [R] [N], M. [F] [D] [N] et M. [B] [N] à procéder ou faire procéder à la remise en état de la toiture de la Villa formant le lot numéro 402 dépendant de la copropriété Résidence [Adresse 13] par la suppression du rehaussement constitué par des rangées de parpaings à compter de la notification de la présente décision ; condamné in solidum Mme [O]-[H] [N], M. [R] [N], M. [F] [D] [N] et M. [B] [N] à verser au Syndicat des copropriétaires la somme de 2000 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; condamné in solidum Mme [O]-[H] [N], M. [R] [N], M. [F] [D] [N] et M. [B] [N] aux entiers dépens de référé. Infirme l'ordonnance déférée en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu d'assortir cette condamnation d'une mesure d'astreinte ; Statuant de nouveau et y ajoutant : Assortit la condamnation solidaire de Mme [O]-[H] [N], M. [R] [N], M. [F] [D] [N] et M. [B] [N] à procéder ou faire procéder à la remise en état de la toiture de la Villa formant le lot numéro 402 dépendant de la copropriété Résidence [Adresse 13] par la suppression du rehaussement constitué par des rangées de parpaings d'une astreinte de 200 € par jour de retard, passé le délai d'un mois à compter du présent arrêt, et courant sur une période 300 jours ; Condamne in solidum Mme [O]-[H] [N], M. [R] [N], M. [F] [D] [N] et M. [B] [N] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 13] la somme de 3 000 € au titre des frais irrépétibles engagés par lui en cause d'appel ; Condamne in solidum Mme [O]-[H] [N], M. [R] [N], M. [F] [D] [N] et M. [B] [N] aux dépens de l'appel. La greffière Le président