Texte intégral
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-1
ARRÊT AU FOND
DU 28 NOVEMBRE 2023
N° 2023/ 360
N° RG 20/00299 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BFM3C
Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LA MAURELETTE QUARTIER DELORME
C/
SA DALKIA
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Charles TOLLINCHI
Me Agnès ERMENEUX
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 12 Décembre 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 16/01803.
APPELANTE
Syndicat des copropriétaires de la RÉSIDENCE LA MAURELETTE, QUARTIER DELORME situé [Adresse 1], prise en la personne de son syndic en exercice, la SAS FONCIA IMMOBILIÈRE COLAPINTO, elle-même prise en la personne de son Président en exercice, Monsieur [O] [M],
domiciliée [Adresse 2],
représenté par Me Charles TOLLINCHI substitué par Me Corinne PERRET-VIGNERON de la SCP CHARLES TOLLINCHI - CORINNE PERRET-VIGNERON, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assisté et plaidant par Me Christian BAILLON-PASSE, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMÉE
SA DALKIA prise en la personne de son représentant légal en exercice, domiciliée [Adresse 3]
représentée par Me Agnès ERMENEUX de la SCP SCP ERMENEUX - CAUCHI & ASSOCIÉS, avocate au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assistée de Me Pascal CERMOLACCE de la SELARL CABINET CERMOLACCE-GUEDON, avocat au barreau de MARSEILLE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 Octobre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Catherine OUVREL, conseillère, chargée du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Olivier BRUE, Président
Mme Catherine OUVREL, conseillère
Madame Fabienne ALLARD, conseillère
Greffier lors des débats : Monsieur Nicolas FAVARD.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 28 Novembre 2023.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 Novembre 2023
Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et Monsieur Nicolas FAVARD, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
La résidence La Maurelette est une copropriété de 738 lots et environ 3 500 occupants, située à [Localité 4].
La société Dalkia approvisionne et entretient l'installation de chauffage et d'eau chaude sanitaire de cette copropriété depuis de nombreuses années.
Le 8 octobre 2015, suite à des impayés, la société Dalkia a adressé à la copropriété une lettre recommandée avec avis de réception résiliant le dernier contrat conclu entre les parties le 4 mars 2014.
Différentes procédures de référé, en première instance et en appel, ainsi que devant le juge de l'exécution, ont opposé les parties.
Par acte du 2 février 2016, la société Dalkia a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence la Maurelette devant le tribunal de grande instance de Marseille, afin d'obtenir sa condamnation à lui payer la somme de 387 523,47 € au titre de factures impayées, compte arrêté au 8 novembre 2015, avec intérêts contractuels au taux légal majoré de 10%.
Par jugement du 12 décembre 2019, assorti de l'exécution provisoire, cette juridiction a :
- condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la société Dalkia la somme de 339 653,39 € au titre des factures impayées, compte arrêté au jour du jugement, avec intérêts au taux de
10 % ;
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire du jugement ;
- condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la société Dalkia la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens.
Par acte du 9 janvier 2020, dont la régularité et la recevabilité ne sont pas contestées, le syndicat des copropriétaires de la résidence La Maurelette a relevé appel de cette décision en visant chacun des chefs de son dispositif.
La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 13 septembre 2023.
PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Dans ses dernières conclusions, régulièrement notifiées le 11 septembre 2023, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, le syndicat des copropriétaires de la résidence la Maurelette demande à la cour de :
' infirmer le jugement en toutes ses dispositions ;
Et statuant de nouveau,
' dire et juger que sa dette s'élève à 222 406,60 € ;
' dire et juger que sa créance sur la société Dalkia s'élève à 218 668,29 € ;
' ordonner la compensation des créances et dettes réciproquement dues entre les parties ;
' dire et juger qu'il pourra s'acquitter du règlement du montant des condamnations éventuellement prononcées à son encontre, au moyen de vingt quatre échéances mensuelles, égales et consécutives ;
' condamner la société Dalkia à lui payer la somme de 5 000 €, en vertu de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
Au soutien de son appel et de ses prétentions, il fait valoir que :
- sa dette, dont il ne conteste pas le principe est moins importante que ce que prétend la société Dalkia, puisque doivent en être soustraites la facture n° U43411 du 16 août 2015 à hauteur de 155 406,83 €, qui correspond à un changement de chaudière pris en charge par la société EDF et la somme de 140 339,10 € correspondant à des prestations P4, alors que le dernier contrat ne prévoyait pas de telles prestations ;
- elle est elle-même créancière d'une somme totale de 218 668,29 € sur la société Dalkia, se décomposant en une somme de 159 868, 28 € au titre du P3 transparent et une somme de 55 800 € correspondant à des sommes provisionnées avant résiliation du contrat qui ont donné lieu à un avoir alors qu'elles auraient dû être remboursées ;
- une compensation doit intervenir entre sa créance et sa dette, étant précisé que, sur ce qu'elle doit à la société Dalkia, ont déjà été réglés 62 130,10 € (saisis entre les mains du syndic) et 101 701,61 € versés en exécution de la décision du juge de l'exécution, de sorte qu'il lui reste à régler une somme de 3 738,31 € ;
- la copropriété se trouve dans une situation économique très difficile justifiant de lui accorder des délais de paiement.
Dans ses dernières conclusions d'intimée, régulièrement notifiées le 29 août 2023, auxquelles il convient de renvoyer pour un exposé plus exhaustif des moyens, la société Dalkia demande à la cour de :
' confirmer le jugement ;
' condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence la Maurelette à lui payer une indemnité de 5 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Elle fait valoir que :
- la copropriété lui doit encore la somme de 541 645,14 € au titre des prestations contractuelles, à savoir la fourniture de gaz qu'elle a été contrainte de payer, l'entretien des installations, la garantie totale des installations, mais également un certain nombre de travaux ;
- seules les somme réglées en exécution de l'ordonnance de référé du 22 octobre 2015 et celles saisies entre les mains du syndic peuvent être déduites des sommes dues, étant observé qu'elle se reconnaît débitrice envers le syndicat des copropriétaires d'une somme de 154 121,67 €.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Les parties sont en l'état d'un contrat de prestations de services énergétiques conclu le 4 mars 2014. Ce contrat est la suite de plusieurs contrats successifs conclus entre la société Dalkia et le syndicat des copropriétaires.
Selon l'objet du contrat, tel que défini à l'article 1, la société Dalkia s'est engagée à fournir à la copropriété des combustibles pour le chauffage et l'eau chaude sanitaire (P1 et P1 ECS), des prestations de conduite et de maintenance des installations (P2) ainsi que de gros entretien et renouvellement des installations (P3), outre le dépannage.
Devant la cour, la société Dalkia sollicite la confirmation du jugement qui a retenu, au titre prestations de type P1, P2, P3 et P4, les sommes dues suivantes :
- 370 561,58 € au titre des prestations de chauffage (P1)
- 117 339,88 € au titre des prestations d'entretien (P2)
- 72 254,29 € au titre du P3
- 140 339,10 € au titre de prestations P4
- trois factures de travaux des 7 octobre 2015 (4 381,78 €), 10 août 2015 (1 292,31 €), 18 août 2015 (2 585,44 €),
soit au total la somme de 708 754,38 €, dont il a déduit les doubles règlements à hauteur de 51 147,61 €, la créance du syndicat des copropriétaires à l'égard de la société Dalkia au titre du P3 à hauteur de 154 121,67 €, la somme de 62 130,10 € saisie entre les mains de l'administrateur de la copropriété et la somme de 101 701,61 € déjà réglée, pour aboutir à la somme due de 339 653,39 €.
Le syndicat des copropriétaires conteste :
- les sommes réclamées au titre des prestations P4 au motif qu'aucune prestation relevant de cette catégorie n'est prévue au contrat ;
- les sommes dues au titre des travaux au motif que ceux-ci ont été financés par la société EDF dans le cadre de mesures incitatives aux économies d'énergie ;
- le montant de sa créance à l'égard de la société Dalkia qui s'élève selon lui, non pas à
154 121,67 €, mais à 159 868,28 €, à laquelle s'ajoute la somme de 55 800,01 € au titre d'un avoir.
S'agissant des prestations dites P4, il est exact que le contrat, dont les termes ont été rappelés ci-dessus, n'inclut pas de prestations de type P4. Cependant, l'article 16-5 du contrat, relatif aux conditions financières, stipule que les prestations de type P4 donnent lieu au paiement d'une redevance annuelle de 35 604 €, hors taxes, correspondant au remboursement de travaux et prenant fin le 30 septembre 2018.
En réalité, cette clause a pour objectif de parachever l'amortissement de travaux engagés au cours des années ayant précédé la conclusion de ce dernier contrat. La lecture du compte rendu de visite technique de l'installation de chauffage de la copropriété la Maurelette, effectuée par la société G2E ingénierie le 4 septembre 2023, en explicite le contexte, faisant ressortir que cette clause a été introduite dans le contrat conclu le 4 avril 2014, alors que les parties étaient en désaccord sur le maintien d'une prestation P4, compte tenu d'un coût jugé prohibitif de 42 724 € par an.
Or, initialement, les travaux financés par ce poste donnaient lieu à un loyer annualisé afin d'en amortir le coût. C'est dans ce contexte que, lors de la renégociation du contrat, le syndicat a obtenu la disparition des prestations P4 et la société Dalkia, dès lors que les travaux antérieurs n'avaient pas été totalement amortis, le maintien, via l'article 16.5, d'une redevance au titre des travaux déjà effectués, toutefois diminuée à 35 604 € par an et à payer uniquement jusqu'en 2018.
Les termes de ce contrat, qui fait la loi des parties, démontrent qu'en dépit de l'abandon de ce poste dans le contrat de 2014, les parties se sont accordées pour maintenir une redevance pendant quatre ans, afin de parachever l'amortissement des travaux déjà réalisés.
Certes, le rapport de la société G2E ingénierie est très critique à l'égard de cette clause au regard du coût exorbitant pour la copropriété du poste P4.
Cependant, ce rapport procède d'une expertise officieuse, réalisée à la demande de la copropriété, à laquelle la société Dalkia n'a pas participé.
Il en va de même de l'audit énergétique établi le 2 décembre 2008 par le groupement Études et Énergie.
Bien que produits aux débats et discutés contradictoirement par les parties, ces rapports ne sont pas suffisants pour permettre à la cour d'exclure les sommes réclamées au titre du P4, dès lors qu'ils ne sont corroborés par aucune autre pièce et que le contrat conclu par les parties le 4 avril 2014 stipule expressément le paiement jusqu'en 2018 d'une redevance annuelle de 35 604 €.
En conséquence, la somme de 140 339,10 € réclamée au titre de redevances sur les prestations P4 est bien due à la société Dalkia par le syndicat des copropriétaires de la résidence La Maurelette.
S'agissant de la facture de travaux du 16 août 2015, le syndicat des copropriétaires soutient que les travaux ont été financés par EDF entreprises au titre d'une incitation commerciale CEE. Cependant, les documents produits ne démontrent pas que les sommes correspondant à ces travaux ont effectivement été payées à la société Dalkia. Le document intitulé 'autorisation de client' (pièce 32) prévoit tout au plus que le syndic de la copropriété la Maurelette, bénéficiaire de l'opération, a autorisé la société EDF à verser l'aide financière directement à la société Dalkia. Ce versement est cependant soumis à des conditions dont la cour ignore si elles ont été remplies et il n'est produit aucune attestation de la société EDF démontrant que les sommes ont effectivement été versées à la société Dalkia qui n'était pas partie à l'accord conclu entre le syndic et la société EDF entreprises.
L'attestation sur l'honneur (pièce 33) ne démontre pas davantage que les travaux facturés par la société Dalkia ont effectivement donné lieu à paiement de la part de la société EDF.
Le rapport de visite technique de la société G2E, pour les motifs évoqués plus haut, ne peut suffire pour considérer que la société Dalkia a effectivement été réglée du montant de ces travaux au titre d'un financement intégral par la société EDF.
En conséquence, le syndicat des copropriétaires n'est pas davantage fondé à déduire le montant de ces travaux de la somme due à la société Dalkia.
S'agissant de la créance du syndicat des copropriétaires sur la société Dalkia, la contestation élevée par le syndicat, qui porte sur la facturation de travaux en 2015, n'est étayée que par l'analyse de la société G2E, et le procès verbal d'une réunion dite 'chauffage' qui s'est tenue les 11 juin et 13 octobre 2015 en présence de la copropriété, de son administrateur, M. [K], de la société Cofely et de la société Be Gee.
Or, pour les raisons précédemment évoquées, cette analyse, qui ne procède pas d'une expertise contradictoire, n'est pas suffisante pour justifier la contestation élevée par le syndicat des copropriétaires, étant observé que la société Dalkia n'a pas participé aux réunions des 11 juin et 13 octobre 2015.
Il appartenait au syndicat des copropriétaires de la Maurelette d'étayer ses contestations par des éléments objectifs et opposables à son co-contractant où, si elle ne disposait pas d'éléments de preuve suffisants, de solliciter avant tout procès une expertise judiciaire au contradictoire de la société Dalkia.
En l'absence de toute expertise réalisée au contradictoire de la société Dalkia, celle-ci ne saurait être condamnée sur le seul fondement d'une étude réalisée par un tiers sans qu'elle ait été appelée à faire valoir ses observations techniques ou financières.
Quant à l'avoir de 58 000,01 €, contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, la liste des factures étayant la demande de la société Dalkia, sur laquelle le tribunal a opéré les comptes, fait ressortir que cet avoir a été déduit, de sorte que la somme réclamée s'entend déduction faite de celui-ci.
C'est donc à juste titre que le tribunal a, au vu des dispositions du contrat conclu par les parties le 4 mars 2014 et des factures produites par la société Dalkia, retenu l'existence d'une créance de celle-ci sur le syndicat des copropriétaires d'un montant de 339 653,39 €, après compensation et déduction des sommes déjà réglées.
En application de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
En l'espèce, la situation financière de la copropriété est très obérée. Par ailleurs, si la cour doit s'en tenir à l'application du contrat conclu entre celle-ci et la société Dalkia, les audits réalisés à partir de 2015 sur les installations sanitaires de la résidence démontrent que les choix opérés n'ont pas toujours été judicieux et que la copropriété en a considérablement pâti. Les efforts auxquels elle est, depuis, contrainte justifient, alors qu'il s'agit d'une copropriété très importante comprenant plus de 730 logements d'habitation, de lui accorder les délais de paiement qu'elle demande, dans la limite des deux années autorisés par le texte.
Sur les demandes annexes
Les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles sont confirmées.
Le syndicat des copropriétaires de la résidence La Maurelette, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens d'appel et n'est pas fondé à solliciter une indemnité en application de l'article 700 du code de procédure civile.
L'équité justifie de dire n'y avoir lieu à condamnation en application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de la société Dalkia au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour.
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,
Confirme en touts ses dispositions le jugement du tribunal de grande instance de Marseille en date du 12 décembre 2019 ;
Y ajoutant,
Autorise le syndicat des copropriétaires de la résidence la Maurelette à s'acquitter de sa dette en vingt trois mensualités consécutives de 14 153 € chacune et une dernière mensualité soldant sa dette, à verser avant le 10 de chaque mois ;
Dit qu'à défaut pour le syndicat des copropriétaires de la résidence La Maurelette de s'acquitter de sa dette selon les modalités prévues par le présent arrêt, il sera déchu du bénéfice des délais de paiement et que l'intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;
Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais irrépétibles exposés en appel;
Dit n'y avoir lieu à condamnation en application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de la société Dalkia au titre des frais exposés devant la cour ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence la Maurelette aux dépens d'appel et accorde aux avocats qui en ont fait la demande, le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile.
Le greffier Le président
