Texte intégral
N° RG 21/08978 -N°Portalis DBVX-V-B7F-OAAV
Décision du Juge des contentieux de la protection de VILLEURBANNE au fond du 04 novembre 2021
RG : 21-002545
[L] [T]
C/
S.A. HLM ALLIADE HABITAT
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
8ème chambre
ARRÊT DU 22 Novembre 2023
APPELANTE :
Mme [T] [Z] [L]
(dénommée dans l'entête de ses conclusions [Z] [L] [T])
née le 01 Janvier 1975 à [Localité 5]
[Adresse 2]
[Localité 4]
(bénéficiaire d'une aide juridictionnelle totale numéro 2021/032688 du 16/12/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Lyon)
Représentée par Me Fabienne CHALFOUN, avocat au barreau de LYON, toque : 1737
INTIMÉ :
S.A. HLM ALLIADE HABITAT
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Nagi MENIRI, avocat au barreau de LYON, toque : 436
* * * * * *
Date de clôture de l'instruction : 12 Septembre 2022
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 09 Octobre 2023
Date de mise à disposition : 22 Novembre 2023
Audience présidée par Bénédicte BOISSELET, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier.
Composition de la Cour lors du délibéré :
- Bénédicte BOISSELET, président
- Véronique MASSON-BESSOU, conseiller
- Véronique DRAHI, conseiller
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
* * * * *
Par acte sous seing privé en date du 20 juin 2018, la SA HLM Alliade Habitat a donné à bail à Mme [L] [F] [T] [Z] un logement à usage d'habitation situé [Adresse 2] à [Localité 4].
Par acte d'huissier en date du 11 janvier 2021, la SA HLM Alliade Habitat a fait délivrer à Mme [L] [F] un commandement de payer la somme de 3 570,27 euros correspondant notamment au montant des loyers dus au 11 janvier 2021 et d'avoir à fournir les justificatifs de l'assurance habitation.
La SA HLM Alliade Habitat justifie avoir respecté l'obligation imposée par l'article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 en saisissant la CCAPEX le 11 janvier 2021.
Par acte d'huissier en date du 10 mai 2021, notifié au représentant de l'Etat dans le département par voie électronique le 12 mai 2021, la société HLM Alliade Habitat a fait citer Mme [L] [F] [T] [Z] devant le tribunal de proximité de Villeurbanne aux fins de voir constater la résiliation du bail, expulser Mme [L] [T] et la condamner au paiement de la dette locative et d'indemnité d'occupation.
Par jugement réputé contradictoire en date du 23 septembre 2021, le tribunal de proximité de Villeurbanne a :
Constaté la résiliation du bail consenti par la SA d'HLM Alliade Habitat à Madame Mme [L] [F] [T] [Z],
Autorisé la SA Alliade Habitat à faire procéder à l'expulsion de Mme [L] [F] et à celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, à défaut pour Mme [L] [F] d'avoir libéré les lieux dans les deux mois de la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux,
Condamné Mme [L] [F] [T] [Z] à payer à la SA d'HLM Alliade Habitat :
* La somme de 2 716,95 euros correspondant au montant des loyers et charges dus au 22 septembre 2021, échéance d'août 2021 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement,
* Une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au loyer et charges courants, à compter du 1er septembre 2021 et jusqu'à la libération effective des lieux loués,
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du Code de procédure civile,
Rejeté toutes autres demandes contraires ou plus amples des parties,
Condamné Mme [L] [F] [T] [Z] aux dépens de l'instance, qui comprendront le coût du commandement de payer et de l'assignation,
Rappelé que l'exécution provisoire est de droit,
Ordonné la transmission par le greffe d'une copie du présent jugement au représentant de l'Etat dans le département.
Le tribunal a principalement retenu en substance :
Que Mme [L] [F]'a pas justifié être assurée, que les effets de la clause résolutoire ont donc été acquis,
Qu'Alliade Habitat est fondée à réclamer au titre de la réparation causée par le maintien de Mme [L] [F] dans les lieux une indemnité d'occupation équivalente au loyer et charges courantes jusqu'à la libération effective des lieux.
Par déclaration en date du 18 décembre 2021, Mme [L] [T] a interjeté appel sur l'ensemble des chefs de jugement.
Aux termes de leurs dernières conclusions déposées par voie électronique le 22 août 2022, Mme [L] [T] [Z] demande à la cour d'appel de Lyon, de :
Vu les articles 7 et suivants de la loi du 6 juillet 1989,
Déclarer recevable et fondé l'appel interjeté par Mme [Z] [L] [T].
Y faisant droit,
Infirmer la décision entreprise en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail et ordonné l'expulsion de la locataire et de tout occupant de son chef et, statuant à nouveau,
Accorder à Mme [L] [T] les plus larges délais de paiement et l'autoriser à s'acquitter de sa dette par versement mensuel de 10 euros et, au besoin, la suspension de la clause résolutoire pendant le cours des délais,
Rejeter toute autre demande plus ample et contraire,
Dire que les dépens d'appel seront recouvrés conformément à la loi sur l'aide juridictionnelle.
A l'appui de ces moyens, Mme [L] [T] soutient essentiellement :
Qu'elle justifie d'une assurance d'habitation,
Qu'elle justifie sa demande de délai de paiement par sa situation personnelle (un fils de 9 ans) et financière (perception du RSA pour un montant de 619,00 euros, d'allocations familiales pour 116,11 euros et par la preuve de sa bonne volonté car elle effectue régulièrement des versements.
Aux termes de leurs dernières conclusions déposées par voie électronique le 20 septembre 2023, la SA Alliade Habitat demande à la cour d'appel de Lyon de :
Débouter Mme [L] [T] [Z] de l'ensemble de ses demandes,
Confirmer le jugement du Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lyon, tribunal de proximité de [Localité 6] du 4 novembre 2021,
Infirmer le jugement entrepris uniquement s'agissant du montant de la dette locative due,
Réformant le jugement sur ce point, et statuant à nouveau, condamner Mme [L] [T] [Z] à payer à la S A d'HLM Alliade Habitat la somme de 2 504,48 euros au titre des loyers et charges, indemnités d'occupation demeurés impayés au 20 septembre 2023, indemnité d'occupation du mois d'août 2023 comprise, outre réactualisation au jour de l'audience de plaidoirie.
Y ajoutant,
Condamner Mme [L] [T] [Z] à payer à la SA d'HLM Alliade Habitat la somme de 900 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,
Condamner Mme [L] [T] [Z] aux dépens de première instance, et d'appel.
A l'appui de ces moyens, la SA Alliade Habitat soutient essentiellement :
Qu'il résulte en effet du relevé de compte versé aux débats que la locataire ne règle pas ses loyers et charges régulièrement. De plus, la locataire est en dette depuis le mois de juin 2018, date de son entrée dans les lieux, et la dette locative ne fait que croître.
Que l'appelante n'a pas produit son attestation d'assurance contre les risques locatifs, suite au commandement qui lui a été signifié.
Que Mme [L] [T] [Z] n'est pas en voie de résorber sa dette dans des délais raisonnables. Elle n'a pas non plus profité de la procédure d'appel pour régulariser la situation, en reprenant le paiement régulier de son loyer courant, et en effectuant des versements réguliers sur sa dette.
Vu l'ordonnance de clôture de la procédure ordonnée le 12 septembre 2022,
Il convient de se référer aux conclusions des parties pour plus amples exposé de leurs prétentions et moyens.
MOTIFS ET DÉCISION
Au préalable si la décision attaquée vise Mme [T] [Z] [L] [F], l'appel et les conclusions de l'appelante sont au nom de [Z] [L] [T].
Le titre d'identité produit (carte de séjour) est au nom de Mme [L], prénom [T] ; L'avis d'imposition, le contrat d'assurance, l'attestation de paiement de la Caisse d'Allocations Familiales sont au nom de [T] [Z] [L].
En conséquence, la cour retient le patronyme [L] et les prénoms [T] [Z].
L'appel de Mme [L] est recevable.
I- Sur le constat de l'acquisition de la clause résolutoire
L'article 7 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs rappelle notamment que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges en termes convenus mais également que le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis chaque année à la demande du bailleur.
En application de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux....Le juge peut même d'office accorder au locataire en situation de régler sa dette locative des délais de paiement dans la limite de trois années.
Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de justification d'une assurance ne produit effet qu'un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le contrat de bail comporte deux clauses résolutoires en cas de non paiement du loyer et en cas de défaut d'assurance.
Si Mme [L] n'a pas justifié d'une assurance dans le mois suivant la délivrance du commandement de payer du 11 janvier 2021, elle produit à hauteur d'appel les conditions particulières d'une assurance habitation contractée auprès de la Banque Postale Assurances Iard à effet au 10 juillet 2020 avec échéance au 1er juillet 2021.
Ainsi la locataire était en réalité assurée au jour de la délivrance du commandement.
Cependant Mme [L] ne conteste pas le non paiement de la somme de 3 570, 27 euros dans le délai de deux mois suivant le commandement. Les effets de la clause résolutoire ont été réunis le 12 mars 2021.
II- Sur les loyers impayés
En l'espèce, il ressort du décompte détaillé produit par la société Alliade à partir du 31 juillet 2018, et non contesté un solde débiteur d'un montant de 2 504,48 euros au 18 septembre 2023.
En conséquence Mme [L] est tenue au paiement de cette somme.
III- Sur la demande de délais de paiement
L'article 24, V., de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 en sa version applicable à l'espèce, prévoit la possibilité pour le juge 'd'accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...), au locataire en situation de régler sa dette locative' sur demande du locataire, du bailleur ou d'office.
En l'espèce, Mme [L] qui expose une situation précaire indique faire des versements dans la mesure de ses capacités et demande à pouvoir s'acquitter de sa dette par versements mensuels de 10 euros.
La dette reste inférieure à l'arriéré locatif tel que retenu par le premier juge au 22 septembre 2021.
Selon le décompte, le loyer mensuel était de 482,12 euros en juillet 2023, Mme [L] pouvant percevoir 333,06 euros d'APL.
La cour considère que la locataire, susceptible de bénéficier du FSL, est en mesure de payer l'arrière locatif sur une période de trois années. Il doit être fait droit à sa demande de délais.
En raison des délais de paiement accordés, les effets de la clause résolutoire sont suspendus à charge pour Mme [L] de payer le loyer et provisions pour charges mensuelles outre la somme mensuelle de 40 euros au titre de l'arriéré locatif.
Mais en cas de non respect par Mme [L] des modalités de paiement édictées par le présent arrêt, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra plein et entier effet en conséquence de quoi la SA d'HLM Alliade Habitat pourra immédiatement faire procéder à l'expulsion sans délai de Mme [L] et de tous occupants de son chef, en la forme accoutumée et avec l'assistance de la force publique s'il y a lieu, Mme [L] devant payer à la SA d'HLM Alliade Habitat une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des charges jusqu'à la libération des lieux.
IV- Sur les demandes accessoires
Mme [L] succombant, la cour confirme la décision déférée en ce qu'elle l'a condamnée aux dépens comprenant le coût du commandement de payer et de l'assignation.
A hauteur d'appel, la cour condamne également Mme [L] aux dépens.
L'équité ne commande pas de faire application de l'article 700 du Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Déclare l'appel de Mme [L] recevable,
Confirme la décision attaquée sur les dépens,
L'infirme sur le surplus.
Statuant à nouveau :
Constate que les effets de la clause résolutoire ont été réunis à la date du 11 mars 2021,
Condamne Mme [T] [Z] [L] à payer à la SA d'HLM Alliade Habitat la somme de 2 504,48 euros au titre de l'arriéré locatif dû au 20 septembre 2023,
Autorise Mme [T] [Z] [L] à se libérer en 35 mensualités de 40 €, et par une 36ème mensualité équivalent au solde de la dette, payables le 10 de chaque mois, en plus du loyer courant ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées ' et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;
Suspend pendant ces délais les effets de la clause résolutoire ;
Dit que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si la dette de loyers et charges ci-dessus rappelée est acquittée par Mme [L] dans le délai précité ;
Dit qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :
La clause résolutoire reprendra ses effets, et en ce cas,
Autorise la SA Alliade Habitat à faire procéder à l'expulsion de Mme [L] [T] [Z] et à celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, à défaut pour Mme [L] [T] d'avoir libéré les lieux dans les deux mois de la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux,
Condamne Mme [L] [T] [Z] à payer à la SA d'HLM Alliade Habitat une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au loyer et charges courants, jusqu'à la libération effective des lieux loués,
Y ajoutant,
Condamne Mme [T] [Z] [L] aux dépens à hauteur d'appel,
Rejette toute autre demande.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
