Cour d'appel, 13 mai 2024. 23/00714

MINUTE N° 24/ Copie exécutoire à : - Me Guillaume HARTER - Me Mohamed MENDI Le Le greffier REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE COLMAR TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A ARRET DU 13 Mai 2024 Numéro d'inscription au répertoire général : 3 A N° RG 23/00714 - N° Portalis DBVW-V-B7H-IAMY Décision déférée à la cour : jugement rendu le 16 décembre 2022 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] APPELANTS : Monsieur [F] [E] [Adresse 4] [Localité 2] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/762 du 14/03/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de COLMAR) Représenté par Me Guillaume HARTER, avocat au barreau de COLMAR Madame [X] [I] épouse [E] [Adresse 4] [Localité 2] Représentée par Me Guillaume HARTER, avocat au barreau de COLMAR INTIMÉE : S.A. 3 F GRAND EST [Adresse 3] [Localité 1] Représentée par Me Mohamed MENDI, avocat au barreau de MULHOUSE COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 12 février 2024, en audience publique, devant la cour composée de : Mme FABREGUETTES, présidente de chambre Mme DESHAYES, conseillère M. LAETHIER, vice-président placé qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : M. BIERMANN ARRET : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Mme Isabelle FABREGUETTES, présidente et M. Jérôme BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. ***** FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE Par contrat en date du 15 avril 2010, la Sa Immobilière 3F Alsace a donné à bail à Monsieur [F] [E] un logement à usage d'habitation situé [Adresse 4] à [Localité 5], moyennant versement d'un loyer mensuel de 719,14 euros. Par acte séparé du même jour, les parties ont conclu un contrat de location d'un emplacement de stationnement n°31 situé à la même adresse moyennant un loyer mensuel de 51,51 euros. Par acte du 2 juillet 2012, Monsieur [F] [E] a conclu un contrat de location d'un box de stationnement n°34 situé à la même adresse, moyennant un loyer mensuel à hauteur de 53,07 euros. Selon avenant au contrat de bail, en date du 23 juillet 2018, les parties ont convenu de la location d'un emplacement de stationnement n°24 pour un loyer mensuel de 28 euros. Des loyers étant demeurés impayés, la société Immobilière 3F Grand Est a fait signifier aux preneurs, Monsieur [F] [E] et Madame [X] [I] épouse [E], par acte d'huissier du 4 mai 2021, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une créance en principal de 4 277,03 euros, selon décompte arrêté au 30 avril 2021, outre les frais d'acte. Monsieur [F] [E] et Madame [X] [I] épouse [E] ont déposé un dossier de surendettement déclaré recevable par décision du 13 janvier 2022 ayant abouti au prononcé d'une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, dont l'effacement total des dettes est entré en application le 24 février 2022. La créance locative n'ayant pas été réglée dans son intégralité dans le délai de deux mois dudit commandement, la Sa Immobilière 3F Grand Est a fait assigner les époux [E], par acte du 21 février 2022, afin de voir constater, subsidiairement prononcer la résiliation du bail d'habitation et des locations accessoires de stationnement, avec expulsion des locataires sous astreinte, les voir condamner à lui payer l'arriéré de loyers et charges s'élevant, au 27 octobre 2022, à la somme de 1 949,46 euros, outre une indemnité d'occupation jusqu'à libération des lieux et une indemnité de procédure de 850 euros en sus des dépens. En défense, Monsieur et Madame [E] ont précisé avoir commencé à payer les sommes dues et avoir réglé les loyers des mois d'août et septembre 2022, en sollicitant la mise en place d'un plan d'apurement de leur dette. Par jugement contradictoire rendu le 16 décembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse a : constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail d'habitation portant sur un appartement sis [Adresse 4] à [Localité 5] ainsi qu'aux contrats de location des deux emplacements de parking et d'un box en date des 15 avril 2010, 2 juillet 2012 et 23 juillet 2018 entre la Sa d'Hlm Immobilière 3F Grand-Est d'une part et Monsieur [F] [E] et Madame [X] [E] d'autre part étaient réunies à la date du 4 juillet 2021 à minuit et que les contrats s'étaient donc trouvé résiliés à cette date ; débouté Monsieur [F] [E] et Madame [X] [E] de leur demande de délais de paiement ; ordonné faute de départ volontaire, l'expulsion des preneurs, avec le concours éventuel de la force publique et d'un serrurier, en application des dispositions afférentes du code des procédure civiles d'exécution ; dit n'y avoir lieu au prononcé d'une astreinte ; fixé l'indemnité d'occupation mensuelle due par Monsieur [F] [E] et Madame [X] [E] au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, laquelle sera indexée sur la variation annuelle de l'indice de référence des loyers et majorées des charges locatives dûment justifiées (dernier quittancement 786,14 euros au 1er septembre 2022) ; condamné Monsieur [F] [E] et Madame [X] [E] solidairement à payer à la Sa d'Hlm Immobilière 3F Grand-Est la somme de 1 949,46 euros au titre de l'arriéré de loyers, charges et indemnité d'occupation, décompte arrêté au 18 octobre 2022 échéance de septembre 2022 inclus, paiement du 18 octobre déduit, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer (4 mai 2021) ; condamné Monsieur et Madame [E] solidairement à payer à la Sa d'Hlm Immobilière 3F Grand-Est l'indemnité d'occupation mensuelle jusqu'au départ effectif des lieux et de la remise des clés au bailleur et à son représentant ; condamné les époux [E] solidairement aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer (153,38 euros) et de sa signification à la préfecture (24 euros) soit la somme de 177,38 euros ; débouté la Sa d'Hlm Immobilière 3F Grand-Est de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision. Pour se déterminer ainsi, le premier juge a retenu que : sur l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail conclu le 15 avril 2010 ainsi que des contrats de locations accessoires d'emplacements de stationnement et box : l'ordre de virement du 4 juin 2021 donné par les époux [E] d'opérer des versements respectifs de 1 000 euros et 900 euros ne couvrait pas les causes du commandement de payer délivré le 4 mai 2021 pour une somme de 4 277,03 euros ; à l'issue du délai de deux mois, soit à la date du 5 juillet 2021, les époux restaient devoir la somme de 4 505,27 euros ; ultérieurement à cette date, les époux [E], dont la demande au titre du surendettement avait été déclarée recevable par décision du 13 janvier 2022, avaient fait l'objet d'une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire avec effacement total des dettes entrant en application le 24 février 2022 ; les dispositions de protection du locataire en situation de surendettement issues de la loi Elan sont subordonnées à la reprise du paiement des loyers en cours ; au vu du relevé de compte actualisé du 18 octobre 2022, les loyers des mois de juin et juillet 2022 n'avaient pas été réglés en totalité, seuls des paiements partiels ayant été effectués par carte bancaire à hauteur de 500 euros chacun ; la clause résolutoire dont les effets avaient été suspendus par l'effet de la décision de rétablissement personnel avait donc repris son plein effet de sorte qu'il convenait de constater que les baux étaient résiliés de plein droit depuis le 4 juillet 2021 à minuit ; sur les effets de l'acquisition de la clause résolutoire : depuis le 5 juillet 2021, les époux [E] n'avaient plus aucun droit ni titre pour occuper l'immeuble litigieux ; l'indemnité due depuis la résiliation du bail jusqu'à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant devait être fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi ; celle-ci présentant un caractère mixte, indemnitaire et compensatoire et constituant incitation de l'occupant à quitter les lieux, le prononcé d'une astreinte n'était pas nécessaire ; sur le montant de l'arriéré locatif et la demande de délais de paiement : selon le décompte arrêté au 18 octobre 2022, les époux [E] restaient devoir la somme de 1 949,46 euros au titre de l'arriéré de loyers, charges et indemnité d'occupation ; malgré la reprise d'un emploi par Monsieur [F] [E] depuis le mois de février 2022, soit concomitamment à l'effacement d'une majeure partie de la dette locative, les loyers des mois de juin et juillet 2022 n'avaient pas été entièrement réglés alors même que l'examen de la balance des charges et ressources (hors endettement mais paiement du loyer compris) relevé dans le diagnostic social et financier laissait apparaitre un solde positif de 424,92 euros. Monsieur [F] [E] et Madame [X] [I] épouse [E] ont interjeté appel de cette décision par déclaration enregistrée le 15 février 2023. Par ordonnance rendue le 13 juillet 2023, la chambre des urgences de la Cour d'appel de Colmar, statuant en référé, a déclaré irrecevable la demande des époux [E] tendant à l'arrêt de l'exécution provisoire du jugement déféré. Par dernières écritures du 6 juillet 2023 notifiées par voie électronique le 7 juillet 2023, Monsieur [F] [E] et Madame [X] [E] demandent à la cour de déclarer leur appel recevable et bien fondé, d'infirmer le jugement entrepris sauf en ce qu'il a débouté la bailleresse de sa demande d'indemnité de procédure, et en conséquence, statuant à nouveau de : juger qu'ils bénéficieront de délais de paiement ; fixer la durée des délais de paiement à 24 mois ; par conséquent : juger qu'ils devront payer à la Sa Immobilière 3F Grand-Est la somme mensuelle de 81,22 euros ; suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement ; juger que, s'ils se libèrent de leur dette locative dans le délai et selon les modalités ainsi fixées, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué ; condamner la Sa Immobilière 3F Grand Est aux entiers frais et dépens des deux instances. Au soutien de leur appel, ils font valoir que : sur la demande de délais de paiement : leurs difficultés financières ont résulté de l'absence d'emploi pour Monsieur [F] [E] de mars 2020 à courant 2021, par suite de la crise sanitaire, le couple ne disposant alors que des allocations chômage de 1 300 euros, Madame [X] [E] ne percevant pour sa part aucun revenu puisque s'étant consacrée à l'éducation de leurs quatre enfants et au foyer ; après l'effacement total de leurs dettes entré en application le 24 février 2022, ils n'ont rencontré des difficultés de paiement que pour les mois de juin et juillet 2022, pour lesquels ils n'ont réglé qu'une somme de 500 euros, à la suite du départ de deux de leurs fils du logement familial, ces derniers ayant pour habitude d'aider financièrement leurs parents en participant aux charges courantes et aux frais alimentaires ; depuis le mois de juillet 2022, ils s'acquittent du montant mensuel du loyer en totalité ; Monsieur [F] [E] est embauché dans le cadre d'un contrat d'intérim longue durée pour un salaire de l'ordre de 1 800 euros, auquel s'ajoutent 334 euros de prestations sociales, dont 150 euros d'aide personnalisée au logement (APL) ; ils ne disposent d'aucune épargne ; compte tenu du faible montant restant dû de la dette (1 949,46 euros), ils sont aptes à régler la dette locative de façon échelonnée soit 81,22 euros par mois ; contrairement aux allégations adverses, les relevés de compte démontrent que les loyers sont réglés régulièrement et que l'arriéré ne s'aggrave pas ; ces documents établissent également que les preneurs ne disposent désormais plus que de deux stationnements ; sur la suspension des effets de la clause résolutoire : en application de l'article 24, VII de la loi du 6 juillet 1989, l'octroi d'un délai de paiement d'une durée de 24 mois permettra de suspendre les effets de la clause résolutoire, et les époux [W] seront libérés du paiement intégral de la dette locative au terme du délai de paiement sollicité puisque la clause sera réputée n'avoir jamais joué. Par conclusions du 17 juillet 2023 notifiées par voie électronique le lendemain, la Sa Immobilière 3F Grand Est demande à la cour de confirmer le jugement entrepris, condamner les consorts [E] à lui payer la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens. En réplique à la partie adverse, la Sa Immobilière 3F Grand Est soutient essentiellement que malgré l'effacement de la dette dont ont bénéficié les époux [E] à hauteur de 8 401,43 euros et l'obtention par Monsieur [F] [E] d'un emploi dans sa société actuelle à compter du 1er juillet 2022, les preneurs persistent à ne pas payer régulièrement leurs loyers ; que leur dette est désormais de 2 582,30 euros de sorte qu'aucun effort n'est fourni par ceux-ci pour payer non seulement le loyer courant mais également apurer la dette arrêtée par le premier juge ; qu'ils ne justifient d'aucune proposition ni aucun effort d'apurement depuis la décision déférée et ont conservé la location des trois emplacements de parking dont un box ce qui permet de douter de la bonne gestion de leurs finances ; qu'elle s'oppose donc à tout délai de paiement. L'ordonnance de clôture a été rendue le 12 septembre 2023 et l'audience de plaidoiries fixée au 12 février 2024. MOTIFS Vu les dernières écritures des parties ci-dessus spécifiées et auxquelles il est référé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, en application de l'article 455 du code de procédure civile ; Vu les pièces régulièrement communiquées ; Conformément aux articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier du paiement ou du fait qui a produit l'extinction de son obligation, chacun devant prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention conformément à la loi. Sur la clause résolutoire du contrat de bail et des contrats de locations accessoires L'article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. En vertu de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, la première obligation du locataire est de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Conformément à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la date du commandement de payer, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le contrat de bail signé entre les parties en date du 15 avril 2010 comporte une clause résolutoire en son article 9 indiquant que « faute de paiement à l'échéance de l'une des sommes dues par le locataire au titre du loyer, du supplément de loyer de solidarité, des charges récupérables ou du dépôt de garantie (') et deux mois après un commandement de payer resté sans effet, la présente location sera immédiatement résiliée de plein droit, à l'initiative de la société (') En cas de résiliation, quelque qu'en soit la cause, l'expulsion du locataire sera poursuivie, s'il y a lieu sur simple ordonnance de référé devant le tribunal compétent ». Les preneurs ne contestent pas le caractère accessoire des stationnements, étant observé que ce caractère est expressément prévu par l'avenant du 23 juillet 2018 et que les loyers afférents figurent d'ailleurs tous dans un seul et même décompte. Les deux autres contrats prévoient en tout état de cause une clause de résolution en cas d'impayé persistant à raison d'un mois de loyer pendant 15 jours après lettre recommandée de mise en demeure. La société Immobilière 3F Grand Est a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire susvisée ainsi que les dispositions légales à Monsieur et Madame [E] le 4 mai 2021 réclamant paiement de la somme de 4 277,03 euros au titre des loyers et charges impayés de l'ensemble des biens loués tels qu'arrêtés au 30 avril 2021. Comme précisé dans le jugement et d'ailleurs non contesté par les appelants, à l'issue du délai de deux mois ouvert par ce commandement, les preneurs n'avaient pas apuré cette dette puisque l'arriéré s'élevait alors à la somme de 4 505,27 euros, seul un règlement de 1 900 euros étant intervenu sur cette période. La clause résolutoire a donc pris effet au 4 juillet 2021 comme relevé par le premier juge, les appelants ne remettant d'ailleurs pas en cause le fait qu'elle ait été acquise antérieurement au dépôt de leur dossier de surendettement. Sur les délais de paiement et les effets du surendettement Conformément aux dispositions de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, immédiatement applicable, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au  premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Aux termes du VIII suivant, lorsqu'un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu'un jugement de clôture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d'effacement ou du jugement de clôture. (') Ce délai ne peut affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire s'est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, les parties s'accordent pour reconnaître que les époux [E] ont bénéficié d'une procédure de rétablissement personnel dont les effets sont entrés en vigueur au 24 février 2022. Le décompte produit par la bailleresse porte ainsi mention au 26 juin 2022 d'une crédit de 8 401,43 euros sous intitulé « effacement BDF » correspondant aux effets de ce rétablissement personnel. Il montre également que les époux [E] n'ont repris le paiement de leurs loyers courants qu'à compter de septembre 2022, les paiements antérieurs n'étant que de 500 euros, ne permettant pas de couvrir le loyer courant. Le paiement de novembre 2022 apparaît également légèrement inférieur à la somme due. Il en résulte que si les époux [E] ont effectivement repris les paiements des loyers courants avant l'audience de la présente juridiction, ils ne justifient pas s'être acquittés du loyer et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans courant à compter de la date ayant imposé les mesures d'effacement. Par suite, il doit être constaté que la suspension des effets de la clause résolutoire telle que résultant de la décision de rétablissement personnel ne peut perdurer et que la clause résolutoire doit retrouver son plein effet. Les époux [E] sollicitent le bénéfice de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire sur le fondement de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, ce qui ne peut être accueilli alors que les dispositions précitées de l'article VIII ne constituent qu'une application spécifique des délais de paiement prévus à ces dispositions en cas de surendettement et que les époux [E] ne remplissent pas les conditions d'application de ces dispositions. La situation financière des époux et leurs capacités de remboursement sont à cet égard indifférentes. Le jugement de première instance sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de délais de paiement, les présents motifs étant substitués à ceux du premier juge. Sur les autres dispositions du jugement critiqué Les appelants, bien que sollicitant infirmation du jugement précité sur l'ensemble des dispositions les condamnant, ne forment aucune demande au titre de l'arriéré locatif ou de l'indemnité d'occupation et ne développent aucun moyen sur ces chefs de jugement. Conformément aux articles 562 et 954 du code de procédure civile, en l'absence de prétention relative à un chef de jugement critiqué, la cour n'est saisie d'aucune demande et ne peut que confirmer le jugement entrepris. Au vu de l'ensemble de ces éléments, le jugement déféré sera donc condamné pour le tout, en ce compris les dispositions relatives aux frais et dépens de première instance. Sur les frais et dépens d'appel Partie perdante à hauteur d'appel, Monsieur [F] [E] et Madame [X] [I] épouse [E] seront condamnés aux dépens de la procédure d'appel et à verser à la Sa Immobilière 3F Grand une somme qui sera fixée, en équité, à la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du même code. PAR CES MOTIFS LA COUR Statuant publiquement, par arrêt contradictoire, CONFIRME, avec substitution partielle de motifs, le jugement rendu le 16 décembre 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse ; Y ajoutant, DEBOUTE Monsieur [F] [E] et Madame [X] [I] épouse [E] de leur demande de délais de paiement ; CONDAMNE Monsieur [F] [E] et Madame [X] [I] épouse [E] à payer à la Sa Immobilière 3F Grand Est une somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE M. [F] [E] et Madame [X] [I] épouse [E] aux entiers dépens de la procédure d'appel. Le Greffier La Présidente