Tribunal judiciaire, 30 septembre 2024. 24/00242

Tribunal judiciaire de Strasbourg TRIBUNAL DE PROXIMITE D’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN Juge des Contentieux de la Protection Référé 144a route de Lyon - CS 20020 67401 ILLKIRCH CEDEX ☎ : 03.88.55.33.11 civil.tprx-illkirch-graffenstaden@justice.fr ______________________ ILLKIRCH Civil N° RG 24/00242 N° Portalis DB2E-W-B7I-MSKO ______________________ MINUTE N° ______________________ Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à : Me David GILLIG Copie certifiée conforme délivrée à : Madame [D] [E] Préfecture du Bas-Rhin le RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS __________ ORDONNANCE Contradictoire DEMANDERESSE : HABITATION MODERNE SAEML 24 Route de l'Hôpital Pôle de l'habitat social - CS 30062 67027 STRASBOURG CEDEX représentée par Me David GILLIG, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 178 DEFENDERESSE : Madame [D] [E] 15, rue des frères 67540 OSTWALD comparante COMPOSITION DU TRIBUNAL : Gabriela VETTER, Juge des Contentieux de la Protection Charleyne BOSCH, greffier lors de l’audience Maxime ISSENHUTH, Greffier lors du prononcé DÉBATS ORAUX A L'AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 03 Juillet 2024 PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DE L'ORDONNANCE AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 30 Septembre 2024 Premier ressort, OBJET : Baux d'habitation - Demande tendant à l'exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l'expulsion EXPOSE DU LITIGE : Par contrat du 10 octobre 2019, la société HABITATION MODERNE a donné à bail à Madame [D] [E] un appartement à usage d’habitation situé au 15 rue des Frères, 67540 OSTWALD, pour un loyer mensuel de 613,91 € et 140,58 € de provision sur charges. Des loyers étant demeurés impayés, la société HABITATION MODERNE a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 17 novembre 2023. Elle a ensuite fait assigner Madame [D] [E] en référé devant le juge des contentieux de la protection d'ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN par un acte de commissaire de justice du 5 février 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion de la locataire et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif. A l’audience du 3 juillet 2024, à laquelle le dossier a été retenu après deux renvois, la société HABITATION MODERNE, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation et demande au juge de : constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire, ordonner l'expulsion de Madame [D] [E], la condamner au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 6 407,68 € avec les intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance à venir, d’une indemnité mensuelle d’occupation, de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.Madame [D] [E] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 100 € par mois en règlement de l'arriéré. Elle indique qu’elle a beaucoup de difficultés pour assumer le paiement du loyer depuis le décès de son compagnon et qu’elle va effectuer une demande de logement plus petit et adapté à son budget. Elle précise qu’elle a pris contact avec les services sociaux afin d’obtenir de l’aide pour les démarches administratives et financières. Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience. L'affaire a été mise en délibéré au 30 septembre 2024. MOTIFS DE LA DECISION : Sur la recevabilité :Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Bas-Rhin par la voie électronique le 5 février 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 17 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, la société HABITATION MODERNE justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 13 juillet 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux". Il est rappelé que le délai de six semaines ainsi stipulé ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction (Avis, 3ème Civ ; 13 juin 2024 ; pourvoi n° 24-70.002). Le bail conclu le 10 octobre 2019 contient une clause résolutoire (article 9) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17 novembre 2023, pour la somme en principal de 2 142,50 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 janvier 2024. Sur le montant de l’arriéré locatif :La société HABITATION MODERNE produit un décompte démontrant que Madame [D] [E] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 6 407,68 € à la date du 1er juillet 2024. Madame [D] [E] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience. Elle sera donc condamnée à verser à la société HABITATION MODERNE cette somme de 6 407,68 €, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance. Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire :L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative." Toutefois, il convient de rappeler que depuis le 27 juillet 2023, l'octroi de délais de paiement ne suspend pas automatiquement les effets de la clause résolutoire. En effet, l'article 24 VII prévoit désormais que " Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges". En l'espèce, Madame [D] [E] comparaît à l'audience et demande à se maintenir dans les lieux. Elle démontre également avoir repris le paiement du loyer courant en effectuant un virement de 1 000 euros en date du 10 juin 2024. En outre, il ressort des termes du diagnostic social et financier, ainsi que des déclarations de la défenderesse que sa situation financière est extrêmement précaire. Elle vit seule dans ce logement T4 qu’elle louait avec son conjoint décédé le 13 avril 2023. Elle ne dispose pas d’autres ressources que le RSA et n’a pas droit à la pension de réversion, n’ayant pas été mariée avec son conjoint. Ses charges fixes s’élèvent à la somme de 966,19 € dont 840,44 € de loyers. Elle n’a aucune autre dette mise à part la dette locative. Aussi, elle est consciente de la nécessité de trouver un autre logement correspondant mieux à son budget et indique avoir entamé des démarches en ce sens avec l’aide des services sociaux. Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Madame [D] [E] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Il convient néanmoins de rappeler que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Madame [D] [E] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle et permettra la mise en place d’une procédure d’expulsion. Sur les demandes accessoires :Madame [D] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives de l’assignation et de sa notification à la préfecture. Compte tenu des situations respectives des parties, l’équité commande de débouter la société HABITATION MODERNE de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Enfin, il est rappelé que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS : La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 octobre 2019 entre la société HABITATION MODERNE et Madame [D] [E] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au 15 rue des Frères, 67540 OSTWALD sont réunies à la date du 17 janvier 2024, CONDAMNONS Madame [D] [E] à verser à la société HABITATION MODERNE à titre provisionnel la somme de 6 407,68 € (décompte arrêté au 1er juillet 2024, incluant le paiement d'un montant de 1 000 € en date du 10 juin 2024), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, AUTORISONS Madame [D] [E] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 100 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 novembre 2024, SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés, DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise, RAPPELONS qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;qu'à défaut pour Madame [D] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société HABITATION MODERNE puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;que Madame [D] [E] soit condamnée à verser à la société HABITATION MODERNE une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ; DEBOUTONS la société HABITATION MODERNE de sa demande d’astreinte, DEBOUTONS la société HABITATION MODERNE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNONS Madame [D] [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’Etat dans le département, RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire. En foi de quoi le présent jugement a été signé par le juge et le greffier. LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION