Cour d'appel, 12 juin 2024. 20/15127

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 2 ARRET DU 12 JUIN 2024 (n° , 12 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/15127 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCQ4Y Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 Juin 2020 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS - RG n° 17/06317 APPELANT SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 2] à [Localité 5] représenté par son syndic, la société 4A IMMOBILIER, SAS immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 794 632 562 C/O Société 4A IMMOBILIER [Adresse 1] [Localité 4] Représenté par Me Claire-Eva CASIRO COSICH, avocat au barreau de PARIS, toque : B0846 INTIMEE Socété REAL GESTION GERANCE DE PASSY [Adresse 3] [Localité 4] Représentée par Me Valérie ROSANO, avocat au barreau de PARIS, toque : A0727 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 Mars 2024 devant Madame Perrine VERMONT, Conseillère chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre Madame Perrine VERMONT, Conseillère Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT ARRET : - CONTRADICTOIRE - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition. * * * * * * * * * FAITS & PROCÉDURE L'immeuble du [Adresse 2] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Il a été géré par le Cabinet Deslandes devenu la société anonyme Real Gestion Gérance de Passy par l'effet d'une fusion-absorption, syndic entre 2006 et le 9 mai 2016, date de l'assemblée générale au cours de laquelle les copropriétaires ont décidé de ne pas renouveler son contrat et de désigner le Cabinet 4A Immobilier. Estimant que la société Real Gestion Gérance de Passy avait commis divers manquements notamment dans la transmission des pièces à son successeur, dans la réponse aux questions posées, dans le suivi du contrat de travail du gardien et dans le suivi du dossier de changement du système de chauffage, le syndicat des copropriétaires a habilité son nouveau syndic à engager une action à l'encontre de la société Real Gestion Gérance de Passy en réparation des préjudices subis. C'est dans ces conditions que, par acte d'huissier de justice du 24 avril 2017, le syndicat des copropriétaires a assigné la société Real Gestion Gérance de Passy devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins de transmission, sous astreinte financière, de diverses pièces et en paiement de diverses sommes. Par jugement du 26 juin 2020, le tribunal judiciaire de Paris a : - déclaré irrecevable la demande de communication des pièces comptables présentée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à la société Real Gestion Gérance de Passy, - rejeté la demande de condamnation sous astreinte présentée par le syndicat des copropriétaires à l'encontre de la société Real Gestion Gérance de Passy de répondre à des demandes d'explication, - condamné la société Real Gestion Gérance de Passy à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 1.112,28 € à titre de remboursement des honoraires du syndic sur des travaux supplémentaires de chauffage dont la réalisation n'est pas établie, - condamné la société Real Gestion Gérance de Passy à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 31.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait des manquements de la société Real Gestion Gérance de Passy (venant aux droits du Cabinet Deslandes) dans l'exécution de son mandat de syndic de cet immeuble antérieurement à l'assemblée générale de mai 2016, - rejeté les autres demandes présentées par le syndicat des copropriétaires au titre de remboursements de frais, au titre de la gestion du contrat de travail du gardien et au titre de la perte de valeur des lots composant la copropriété, - condamné la société Real Gestion Gérance de Passy aux dépens, - condamné la société Real Gestion Gérance de Passy à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - rejeté le surplus des demandes, - ordonné l'exécution provisoire. Le syndicat des copropriétaires a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 23 octobre 2020. La procédure devant la cour a été clôturée le 10 janvier 2024. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu les conclusions notifiées le 23 janvier 2021 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2], appelant, invite la cour à : - réformer le jugement entrepris en ce qu'il a : déclaré irrecevable la demande de communication de pièces comptables présentée par le syndicat, rejeté la demande de condamnation sous astreinte présentée par le syndicat, condamné la société Real Gestion à lui payer la somme de 31.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait des manquements de la société Real Gestion dans l'exécution de son mandat de syndic, rejeté les autres demandes présentées par le syndicat, statuant à nouveau sur ces demandes, - condamner la société Real Gestion à lui verser la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour non restitution des documents lui appartenant, - condamner la société Real Gestion à lui verser la somme de 20.000 € pour défaut de fourniture des informations nécessaires à une reprise sincère de la comptabilité du syndicat, - condamner la société Real Gestion à lui verser la somme de 3.464,28 € à titre de remboursement des frais exposés pour pallier les insuffisances de son ancien syndic ou injustifiés, - condamner la société Real Gestion à lui verser la somme de 40.000 € en réparation de son préjudice économique lié au contrat de travail de M. [F], - condamner la société Real Gestion à lui verser la somme de 1.085.597,28 € en réparation de son préjudice économique lié à l'opération SEC, - condamner la société Real Gestion à lui verser la somme de 6.887.668 € en réparation de la perte de valeur des lots composant la copropriété, - condamner la société Real Gestion à lui verser la somme de 6.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens ; Vu les conclusions notifiées le 26 mars 2021 par lesquelles la société Real Gestion Gérance de Passy, intimée, invite la cour, au visa des articles 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, 1147, 1991, 1992, 2224 du code civil et 564 du code de procédure civile, à : - dire recevable mais mal fondé l'appel du syndicat des copropriétaires, - confirmer le jugement en ce qu'il a déclaré irrecevable la demande de communication de pièces sous astreinte, - confirmer le jugement en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande d'explications sous astreinte, - confirmer le jugement en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre de la prime du gardien de nuit, - confirmer le jugement en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de remboursement de la somme de 2.352 € au titre des frais d'audit, - confirmer le jugement en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de remboursement de la somme de 480 € au titre des frais de géomètre, - l'infirmer pour le surplus, et statuant à nouveau, - juger que seul le président du tribunal judiciaire, statuant en la forme des référés, est compétent pour les demandes de restitution des fonds détenus par un syndic et fondées sur l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, - juger le syndicat des copropriétaires irrecevable en sa demande de restitution des pièces suivantes : l'intégralité de la comptabilité de l'année 2011, l'intégralité des appels de fonds et des bordereaux d'apurement sur les 10 derniersexercices, les grands livres des années 2006 à 2014, les éléments relatifs à la caisse confiée au conseil syndical, l'exemplaire original du contrat signé avec la société SEC le 1er juin 2012, - juger irrecevable comme étant une demande nouvelle la demande de condamnation du cabinet Gérance de Passy à la somme de 10.000 € pour non-restitution des documents lui appartenant, - juger irrecevable comme étant une demande nouvelle la demande de condamnation du cabinet Gérance de Passy à la somme de 20.000 € pour défaut de fourniture des informations nécessaires à une reprise sincère de la comptabilité du syndicat des copropriétaires, subsidiairement, - débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande d'informations faute de justifier d'une faute de Gérance de Passy, - le déclarer irrecevable au titre de son prétendu préjudice lié à la prime de M. [F] du fait de l'approbation annuelle des comptes, subsidiairement, - l'en déclarer prescrit antérieurement au 24 avril 2012, - l'en débouter faute de justifier du montant réel des sommes versées jusqu'au 9 mai 2016, date à laquelle la Gérance de Passy a cessé ses fonctions, - juger que la somme globale de 3.944,28 € a été légitimement engagée par Gérance de Passy dans l'intérêt du syndicat des copropriétaires, sans qu'aucune faute ne puisse lui être imputée, - débouter le syndicat des copropriétaires du chef de cette demande, - juger que le syndicat des copropriétaires ne justifie des sommes dont il demande le paiement à hauteur de 1.085.597,28 €, ni d'une faute imputable à Gérance de Passy susceptible d'engager sa responsabilité, - l'en débouter et à tout le moins l'en déclarer prescrit, subsidiairement, - limiter le préjudice du syndicat des copropriétaires à la somme de 31.000 €, - débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de paiement au titre des tantièmes de copropriété à hauteur de 6.887.668 €, faute de justifier d'un préjudice, d'une faute imputable à Gérance de Passy et d'un lien de causalité, - condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens avec application de l'article 699 du même code ; SUR CE, La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ; En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ; Les moyens soutenus par l'appelant ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ; Il convient seulement de souligner et d'ajouter les points suivants ; Sur la recevabilité des demandes de dommages et intérêts pour non restitution de documents et défaut de transmission d'informations La société Réal Gestion fait valoir que ces demandes sont nouvelles en cause d'appel ; Le syndicat des copropriétaires soutient que le tribunal, s'il a rejeté les demandes de communication de pièces et de transmission d'information sous astreinte, a relevé que les manquements de la société Réal Gestion à ce titre pouvaient faire l'objet de dommages et intérêts ; Selon l'article 564 du code de procédure civile «à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait» ; Il résulte de l'article 565 du même code que «les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent» ; L'article 566 du même code dispose que «les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire» ; Il est constant qu'en première instance, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal de condamner la société Réal Gestion à lui remettre plusieurs documents et à répondre aux explications qu'il avait demandées sous astreinte de 100 € par jour de retard, mais n'a pas demandé de dommages et intérêts en réparation du préjudice qu'il estime avoir subi du fait de ces manquements ; Ces demandes sont donc nouvelles en cause d'appel et doivent par conséquent être déclarées irrecevables ; Sur les manquements reprochés à la société Real Gestion Gérance de Passy L'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dispose : 'indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l'article 47 ci-dessous : (...) d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci' ; Par ailleurs l'article 1991 du code civil prévoit que 'le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution' ; En application de l'article 1992 du code civil, 'le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion' ; En outre, l'article 1993 du même code dispose que 'tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion, et de faire raison au mandant de tout ce qu'il a reçu en vertu de sa procuration quand même ce qu'il aurait reçu n'eût point été dû au mandant' ; En application de ces dispositions, le syndic, investi du pouvoir d'administrer et conserver l'immeuble en copropriété, est responsable à l'égard de son mandant, le syndicat des copropriétaires, des fautes commises dans l'accomplissement de sa mission sur le fondement de la responsabilité contractuelle ; Sur la prime de nuit du gardien Le syndicat des copropriétaires allègue que la société Real Gestion a commis une faute pour n'avoir pas rectifié le contrat de travail du gardien, M. [F], qui comprend une prime d'astreinte de nuit alors que celle-ci ne peut plus figurer dans un contrat de travail depuis le 1er janvier 2003 ; il estime que le Cabinet Deslandes, aujourd'hui Real Gestion, pouvait, lors de sa prise de fonctions en qualité de syndic, rectifier ce contrat et solliciter la restitution de l'indu, le cas échéant en s'adressant à son prédécesseur. Il soutient que le manque à gagner pour la copropriété est de 20.860 € (140 € en moyenne x 149 mois) et que la situation va perdurer ; La société Réal Gestion soutient que le tribunal a justement retenu qu'il n'était pas démontré que la prime de nuit était effectivement payée et qu'en tout état de cause le syndic peut librement décider d'attribuer à un gardien une rémunération supérieure aux minima prévus par la convention collective, ce qui ne peut être contesté dès lors que le syndicat des copropriétaires a approuvé régulièrement les comptes ; enfin, elle fait valoir que la prescription quinquennale interdit au syndicat des copropriétaires de solliciter le remboursement des primes de nuit antérieures au 24 avril 2012 et que, elle-même ayant cessé ses fonctions le 9 mai 2016, elle ne saurait être tenue des primes payées par son successeur ; Il est constant que le contrat de travail de M. [F], qui a pris effet le 15 juillet 2004 et qui prévoit une astreinte de nuit de 115,52 € bruts par mois, a été conclu par le prédécesseur de la société Réal Gestion ; il n'est pas contesté que les gardiens ne peuvent plus être tenus à une astreinte de nuit depuis le 1er janvier 2003 ; Contrairement à ce qu'a retenu le tribunal, dès lors que cette astreinte est prévue au contrat et qu'il n'est pas contesté qu'aucun avenant n'a été signé pour la supprimer, il ne peut être considéré qu'en l'absence de précisions sur la fiche de paie, la preuve du versement de l'astreinte n'est pas rapportée ; Néanmoins, c'est à juste titre que la société Real Gestion soutient que le syndic peut librement décider d'attribuer à un gardien une rémunération supérieure aux minima prévus par la convention collective et le simple fait de ne pas avoir renégocié le contrat, alors même qu'il n'est pas prétendu que le conseil syndical en aurait donné l'ordre, ne peut être constitutif d'une faute ; En outre, comme l'a relevé le tribunal, les salaires du gardien sont intégrés aux comptes de la copropriété, qui ont été approuvés chaque année par l'assemblée générale des copropriétaires, de sorte que le syndicat des copropriétaires est mal fondé à remettre en cause le versement de la prime ; Le jugement doit par conséquent être confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts fondée sur la gestion du contrat de travail du gardien ; Sur les conditions de gestion du contrat de fourniture et de prestation conclu avec la société SEC ¿ Sur les manquements Le syndicat des copropriétaires soutient que la société Real Gestion a commis de nombreux manquements qu'elle énumère ainsi : - vote de ces travaux à la majorité de l'article 24, - transmission à la société SEC de données erronées sur le montant des charges acquittées à l'époque sur ce poste (ayant pour conséquence l'édition d'un comparatif situation actuelle/situation future erronée), - défaut d'information suffisante auprès des copropriétaires concernant le contrat proposé par la société SEC, - défaut de transmission du contrat (la décision ayant été prise sur la base simple simulation), - défaut d'information quant au recours à un crédit vendeur et à son coût, outre placement 308.117,56 € du mandat donné par l'assemblée pour la signature du contrat (voté : 179.488 € ; signé : 987.605,56 €), - présentation à l'assemblée générale de 2013 de nouvelles dépenses qui auraient dû être prises en charge par la société SEC au titre du contrat qui prévoyait sur « clé en main » (44 779,72 € de charges supplémentaires), - apparition de nouveaux coûts directement liés à la nouvelle installation par la société SEC, - omission de veiller sur les intérêts du syndicat ; La société Real Gestion fait valoir que l'audit réalisé plus de trois ans après la perte de son mandat ne lui est pas opposable et souligne qu'il met surtout à jour des manquements de la société SEC, comme l'a relevé le tribunal ; elle soutient par ailleurs que l'assemblée générale ayant voté les travaux n'a pas été contestée ; enfin, elle prétend que le syndicat des copropriétaires procède par affirmation mais ne démontre pas ses allégations, concernant notamment la transmission de données erronées à la société SEC, la performance réalisée par la nouvelle installation et les coûts supplémentaires ; Le syndicat des copropriétaires, lors de l'assemblée générale du 24 mai 2012, a voté la résolution n°29 suivante : «Travaux de rénovation de la chaufferie Gaz en P4 : amortissement du financement des travaux pendant 15 ans (proposition de la SEC) (article 24) L'assemblée générale valide le principe de Realisation des travaux de rénovation de chaufferie, d'isolation des pignons (Bâtiment A) et de reprise d'étanchéité et isolation de la terrasse du Bâtiment B pour un coût total de 679.488 €, qui seront financés par l'économie générée par le changement de combustible et de chaudière voir tableau récapitulatif proposé par la SEC sur une période de 15 ans en maintenant le montant actuel des charges chauffage annuelles. Les travaux devront être Realisés en septembre/octobre 2012.» ; Comme l'a relevé le tribunal, le syndicat est mal fondé à invoquer dans le cadre de cette procédure le fait que cette décision a été adoptée à une majorité de 33.084 sur 100.000 tantièmes alors qu'une telle décision devait être adoptée à la majorité des voix de tous les copropriétaires (article 25 de la loi du 10 juillet 1965) ; en effet, il est constant que cette assemblée générale n'a pas été contestée de sorte qu'elle s'impose aux copropriétaires qui ont délibéré au vu du devis de la SEC qui était joint à la convocation ; il était loisible aux membres de l'assemblée générale de solliciter tous éclaircissements utiles sur les travaux envisagés et les conséquences financières, et le cas échéant de contester cette décision, ce qui n'a pas été fait ; Le tableau récapitulatif des propositions de la SEC qui fait état, dans la colonne «estimation de la situation actuelle», de dépenses de chauffage d'un montant annuel de 129.168 € et de dépenses d'eau chaude sanitaire d'un montant annuel de 53.820 €, ne permet pas d'établir les allégations du syndicat des copropriétaires selon lesquelles cette simulation comporte une erreur en ce que la somme de 53.820 € était déjà comprise dans le coût du chauffage, et aucune autre pièce versée au débat ne le démontre ; S'il figure dans ce tableau le montant total des travaux, de 679.458 €, avec la précision «si paiement du devis sur 12 mois», apparaît également le coût annuel de l'amortissement sur 15 ans, de 55.711 €, duquel il pouvait être déduit que cet amortissement sur 15 ans avait un coût puisqu'il portait le coût de l'opération à 55.711 € x 15 ans = 835.665 €. Il doit d'ailleurs être relevé que c'est sur la base de l'amortissement sur 15 ans, et non sur la base du montant de base des travaux, que l'économie de charge de 11% affichée par la société SEC a été calculée ; Ceci étant exposé, il n'en reste pas moins qu'il appartenait au syndic de donner toutes les explications permettant une lecture efficace du tableau, notamment en ce qui concerne le recours à un emprunt, ce qu'il ne prétend pas avoir fait ; En outre, il ressort du tableau d'amortissement par années produit par le syndicat des copropriétaires, confirmé par un tableau récapitulatif actualisé versé aux débats par la société Real gestion en pièce jointe d'un courrier de la société SEC, que le contrat finalement conclu avec la SEC s'est élevé à la somme de 987.605,56 €, intérêts d'emprunt inclus, soit une somme bien supérieure à celle votée ; la société Real Gestion ne conteste pas avoir outrepassé son mandat ; Le tribunal a justement relevé les points suivants : «L'audit de la chaufferie collective fonctionnant au gaz naturel dressé par le Cabinet Giffard en janvier 2019 à la demande du syndicat des copropriétaires, s'il conclut à la conformité globale de la chaufferie à l'exception de quelques points à signaler à l'entreprise SEC, souligne que 'des interprétations ou modifications de termes du contrat, qui semblent relever de décisions unilatérales de SEC, pénalisent fortement la copropriété, notamment financièrement' (pièce n°46, p.52) ; il est par exemple relevé des incohérences dans les chiffres mentionnés, en particulier une différence entre les montants en chiffres et ceux en lettres s'agissant des prix unitaires du combustible, la SEC appliquant les plus élevés (p. 37 du rapport) ainsi que le fait que la SEC applique une formule de révision et des termes qui ne sont pas contractuels pour les révisions des redevances chauffage ou la facturation de l'eau chaude sanitaire (p.39 à 41) ; ce rapport conclut que 'il nous paraît indispensable de remettre ce contrat à plat' ; Le tribunal relève que cette conclusion était déjà tirée en 2016 par le rapport de la société E.T.C. consultée sur les conditions de la maintenance des installations thermiques collectives de l'immeuble par le Cabinet Deslandes en début d'année 2016 au regard des difficultés rencontrées avec la société SEC sur l'application du contrat conclu pour la rénovation de la chaufferie Gaz ; ce rapport, daté du 14 avril 2016 (pièce n°3 défendeur), souligne par exemple que les pénalités prévues au contrat en cas de carence ou de prestations non réalisées sont peu contraignantes financièrement pour l'exploitant (SEC), et que 'certaines obligations contractuelles peuvent être facilement «aménagées» par SEC sans que la Copropriété puisse sanctionner SEC : aucune sanction en cas de défaut d'intervention ou de dépassement du délai de 8h suivant appel, aucun encadrement des prestations réalisées hors contrat (coût horaire, coefficient de marge sur les fournitures...). Les clauses de sorties sont, elles aussi, peu contraignantes (...). Il sera long et compliqué d'appliquer la deuxième clause de sortie qui est de prouver l'incapacité de l'entreprise à assurer l'exploitation qui lui est confiée. Le contrat devra être mené à son terme (2027) d'autant qu'il comprend une clause P4 de financement des travaux. En cas de résiliation anticipée, le solde du capital restant dû sera à verser immédiatement à SEC. La renégociation de ce contrat est donc à privilégier.' ; ce rapport, qui relevait que les économies générées par les travaux étaient en fait compensées par le P2.1 du contrat de sorte que 'finalement les copropriétaires payent au global pareil avant/après travaux', concluait qu'il était nécessaire de négocier rapidement avec SEC» ; Le tribunal en a justement conclu que, si les différents éléments relevés, en particulier par le rapport Giffard, mettent surtout à jour des manquements de la SEC à ses engagements contractuels vis à vis du syndicat des copropriétaires, il en ressort également clairement que le syndic en charge de la première négociation du contrat avec cette entreprise, notamment concernant les engagements pris au titre des économies attendues du changement du système de chauffe, n'a pas été en mesure d'agir pour sauvegarder les intérêts de la copropriété ; le Cabinet Deslandes aurait dû prendre conscience que l'importance du projet justifiait une étude approfondie, avec consultation de différents acteurs spécialisés ; Le syndic, a engagé le syndicat des copropriétaires dans des travaux importants et coûteux alors que le bénéfice tiré n'était finalement pas garanti, sans s'entourer des avis de spécialistes indispensables à la défense des intérêts du syndicat, en violation du plafond de dépense voté lors de l'assemblée générale du 24 mai 2012 ; Le cabinet Deslandes a manqué à son obligation de gestion des biens de la copropriété en présentant avec une légèreté certaine la proposition SEC sans assurer la négociation qui s'imposait au regard de l'importance du projet, a manqué à son devoir d'information des copropriétaires lors de la préparation de l'assemblée générale de 2012 et du suivi de la mise en 'uvre du projet et a outrepassé son mandat en signant un contrat d'un montant bien supérieur à la limite fixée en assemblée générale ; En outre, comme l'a relevé le tribunal, il ressort des rapports d'audit que la renégociation du contrat aurait dû être engagée dès la première année d'exécution et que le cabinet Deslande a commis une faute par son inaction sur ce point ; ¿ Sur les préjudices Le syndicat des copropriétaires réclame les montants suivants : - la somme de 1.085.597,28 € au titre des négligences de la société Real Gestion Gérance de Passy concernant la gestion globale du contrat SEC, correspondant à : * 308.117,56 € au titre du dépassement du budget voté initialement par l'assemblée générale des copropriétaires en mai 2012, * 724.500 € correspondant à 15 années de coût supplémentaire (48.300 € par an), * 49.979,72 € de coûts supplémentaires qui auraient dû être pris en charge par la société SEC, le contrat prévoyant une solution «clé en main», - la somme de 6.887.668 € au titre de la perte de valeur des lots composant la copropriété liée à l'augmentation de 25 % des charges par lot, soit 68,88 € par tantième ; - la somme de 3.944,28 € au titre du remboursement de 'frais exposés par le syndicat pour pallier les carences de son ancien syndic ou tout bonnement indus', à savoir : 2.352 € pour la mission d'audit ETC 'jamais exploitée', 1.112,28 € au titre d'honoraires sur travaux supplémentaires de chauffage 'non réalisés', 480 € d'honoraires de géomètre 'sans justification' ; 1/ Concernant les négligences du Cabinet Deslandes, le tribunal a justement retenu que le préjudice subi par le syndicat des copropriétaires ne consiste qu'en une perte de chance d'avoir pu négocier différemment le projet avec la SEC ou choisir un autre opérateur en assurant une meilleure sauvegarde des intérêts de la copropriété, et ainsi limiter les montants engagés, mais ne peut pas correspondre aux montants que le syndicat estime avoir exposés 'en sus' à l'occasion du remplacement du système de chauffe de l'immeuble par rapport au projet initial ; Par ailleurs, il doit être relevé que : Le syndicat des copropriétaires ne donne pas le détail précis de tous les postes générant le coût supplémentaire annuel évoqué de 48.300 € mais, d'une part, il semble y inclure pour une part importante l'erreur invoquée mais non démontrée d'un doublon dans la consommation avant contrat de la copropriété, de sorte qu'il ne s'agit pas là d'une augmentation de charge mais d'une mauvaise évaluation prétendue de la baisse de charge escomptée, et d'autre part il retient un différentiel de plus de 20.000 € entre les annuités prévues dans la simulation (65.840,37 € au lieu de 45.299,20 €) alors que ce différentiel n'est que de 10.000 € puisque la simulation prévoit des annuités de 55.711 € et non pas de 45.299,20 € ; Le remboursement du dépassement de mandat qu'il réclame est en réalité inclus dans son calcul des coût supplémentaires sur 15 ans puisqu'il correspond justement à l'augmentation du coût annuel ; De la même manière, le surcoût de 49.979,72 € est inclus dans son calcul du surcoût annuel, lissé sur 15 ans à hauteur de 3.300 €, tel que cela est explicité dans ses conclusions ; Le syndicat des copropriétaires n'indique pas dans quels termes il a pu, depuis l'éviction de la société Real Gestion, renégocier le contrat avec la SEC comme le préconise l'audit réalisé par le cabinet Giffard ; Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que les coûts supplémentaires invoqués pour 49.979,72 € auraient dû être pris en charge par la SEC et sont dus à une négligence du cabinet Deslandes. En effet, le procès-verbal de l'assemblée générale du 14 mai 2013 ne permet pas d'établir que ces travaux auraient dû être pris par la SEC ni qu'ils n'auraient pas eu à être entrepris si le marché avait été attribué à une autre entreprise. Il en est de même des frais de notaire dus, d'après le procès-verbal de l'assemblée générale du 13 avril 2015, à l'empiètement de 15 cm environ sur les propriétés voisines des travaux d'isolation, et des frais d'installation d'un téléphone. Enfin, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que le raccordement électrique de la nouvelle installation est responsable de l'augmentation en électricité de la copropriété pour un montant annuel de 2.000 € ; Il résulte de l'ensemble de ces éléments que le préjudice réellement invoqué par le syndicat des copropriétaires s'élève à 724.500 €, comprenant la mauvaise évaluation prétendue de la situation avant contrat, et non pas à 1.085.597,28 € ; Au regard de ces éléments, le préjudice résultant pour le syndicat des copropriétaires de la perte de chance d'avoir pu négocier différemment le projet avec la SEC ou choisir un autre opérateur doit être évalué à la somme de 60.000 € ; Le jugement doit être infirmé sur ce point ; 2/ Concernant la perte de valeur des lots, il convient d'adopter les motifs du tribunal ainsi exposés : «Le syndicat des copropriétaires est en outre mal fondé, si tant est qu'il soit recevable à solliciter une réparation à ce titre, à invoquer un préjudice lié à la perte de valeur des lots de copropriété de l'immeuble du [Adresse 2] alors que seuls les copropriétaires individuellement pourraient, le cas échéant, demander la réparation d'un tel préjudice ; le tribunal relève en outre que la supposée 'décote' subie par la valeur des logements ne résulte que du seul mail de M. [B] (pièce n°23 du demandeur), qui ne suffit pas à établir le lien avec les manquements reprochés à la société Real Gestion Gérance de Passy (ex- Cabinet Deslandes)» ; Le jugement doit être confirmé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de cette demande ; 3/ Concernant les frais dont il est demandé le remboursement, le tribunal a justement retenu les éléments suivants : «Il est établi que l'assemblée générale des copropriétaires avait demandé, en 2015, au syndic, le Cabinet Deslandes, d'obtenir des explications de la société SEC sur l'augmentation du coût des prestations (pièce n°1 du défendeur et pièce n°16 du S.D.C.) ; la société Real Gestion Gérance de Passy fait valoir que les réponses insuffisantes de la SEC ont amené à saisir la société ETC (dont les coordonnées sont les mêmes que le Cabinet Giffard chargé en 2019 d'une nouvelle étude) pour établissement d'un audit ; il apparaît que cette démarche a été faite en parfaite transparence avec le conseil syndical de l'époque ; Même si le rapport dressé en avril 2016 à l'approche de l'assemblée générale des copropriétaires n'aurait pas, aux dires du syndicat, été exploité par la suite, il est établi qu'il a été dressé pour contribuer à la gestion du différend opposant déjà le syndicat à la société SEC ; la demande de remboursement de la somme de 2.352 € n'est pas bien fondée ; S'agissant des frais de géomètre, à hauteur de 480 €, visés dans l'extrait de compte du 9 février 2016 (pièce n°34 du demandeur), la société Real Gestion Gérance de Passy établit que dans le cadre des travaux d'isolation des façades, compris dans le projet SEC, des questions relatives aux délimitations des fonds voisins pour envisager les conditions de réalisation de ces isolations se posaient pour l'élaboration de conventions de création de servitudes de surplomb ; il ressort des échanges intervenus par mail entre le 11 février et le 10 mars 2016 entre les intéressés (la gestionnaire du Cabinet Deslandes Mme [M], Maître [X], notaire et le géomètre-expert) que le cabinet de géomètre-expert Duris-Mauger et Luquet est effectivement intervenu à cette occasion ; le remboursement sollicité n'est donc pas justifié ; S'agissant en revanche des honoraires du syndic à hauteur de 1.112,28 € sur des travaux supplémentaires de chauffage, il appartient bien à l'ancien syndic d'établir que les travaux en cause ont bien été réalisés afin de justifier des honoraires facturés ; la société Real Gestion Gérance de Passy se contentant de soutenir que le syndicat n'établit pas que ces travaux ont été effectués, elle échoue dans cette preuve ; la demande de remboursement à ce titre est bien fondée» ; Le jugement doit par conséquent être confirmé en ce qu'il a alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 1.112,28 € à ce titre ; Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile ; La société Real Gestion, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par La société Real Gestion ; PAR CES MOTIFS LA COUR Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement, Confirme le jugement en ses dispositions frappés d'appel, sauf en ce qu'il a condamné la société Real Gestion Gérance de Passy à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 31.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait des manquements de la société Real Gestion Gérance de Passy (venant aux droits du Cabinet Deslandes) dans l'exécution de son mandat de syndic de cet immeuble antérieurement à l'assemblée générale de mai 2016 ; Statuant à nouveau et y ajoutant, Déclare irrecevables les demandes de dommages et intérêts formées par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] pour non restitution des documents lui appartenant et pour défaut de fourniture des informations nécessaires à une reprise sincère de la comptabilité du syndicat des copropriétaires formées par ce dernier ; Condamne la société Real Gestion Gérance de Passy à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 60.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait des manquements de la société Real Gestion Gérance de Passy, venant aux droits du Cabinet Deslandes, dans l'exécution de son mandat de syndic de cet immeuble antérieurement à l'assemblée générale de mai 2016, Condamne la société Real Gestion Gérance de Passy aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ; Rejette toute autre demande. LA GREFFIERE LE PRESIDENT