Cour d'appel, 07 novembre 2023. 21/07413

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 4 ARRET DU 07 NOVEMBRE 2023 (n° , 7 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/07413 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDQHH Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Mars 2021 -Tribunal de proximité de Lagny sur Marne - RG n° 20-001878 APPELANTS Madame [M] [T] épouse [E] [Adresse 2] [Localité 4] Représentée et assistée par Me Vanessa CALAMARI, avocat au barreau de MEAUX, toque : P0121 (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/023539 du 16/06/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS) Monsieur [H] [E] [Adresse 2] [Localité 4] Représenté et assisté par Me Vanessa CALAMARI, avocat au barreau de MEAUX, toque : P0121 INTIMEE S.A. 3F SEINE ET MARNE Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 1] [Localité 3] Représentée et assistée par Me Elisabeth MENARD de la SCP MENARD - WEILLER, avocat au barreau de PARIS, toque : P0128 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 Octobre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Nicolette GUILLAUME, Présidente de chambre, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : Mme Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre Mme Marie MONGIN, conseiller M. Claude CRETON, conseiller magistrat honoraire Greffier, lors des débats : Mme Gisèle MBOLLO ARRET : - Contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Nicolette GUILLAUME, Présidente de chambre et par Gisèle MBOLLO, Greffière chambre 4-4, présente lors de la mise à disposition. Par contrat de bail signé le 31 octobre 2017, la Résidence urbaine de France aux droits de laquelle vient la SA 3F Seine-et-Marne a donné en location à Mme [M] [E] et M. [H] [E] l'appartement n°B019L-0060 de 84,35 m² situé [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel de 311 euros. Le 23 avril 2020, M. et Mme [E] ont mis en demeure la SA 3F Seine-et-Marne de réaliser les travaux afférents aux canalisations, évacuations et système de chauffage, ou de les reloger. M. et Mme [E] ont quitté les lieux le 16 janvier 2022. Auparavant, saisi par M. et Mme [E] par acte d'huissier de justice délivré le 30 novembre 2020, par jugement contradictoire rendu le 4 mars 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de Lagny-sur-Marne a : - débouté M. et Mme [E] de leur demande principale en remboursement de l'intégralité du loyer perçu depuis novembre 2019 inclus et en suppression du paiement du loyer jusqu'au relogement ; - débouté M. et Mme [E] de leur demande subsidiaire d'expertise ; - débouté M. et Mme [E] de leur demande en paiement de la somme de 6 500 euros ; - débouté M. et Mme [E] de leur demande d'injonction ; - débouté les parties du surplus de leurs prétentions ; - débouté la SA 3F Seine-et-Marne de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné solidairement M. et Mme [E] aux entiers dépens ; - rappelé que de droit la décision est assortie de l'exécution provisoire. Par déclaration reçue au greffe le 16 avril 2021, Mme [M] [E] et M. [H] [E] ont interjeté appel de ce jugement sauf en ce qu'il déboute la SA 3F Seine-et-Marne du surplus de ses prétentions et de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les a déboutés de leur demande subsidiaire d'expertise. Dans leurs dernières conclusions déposées le 31 août 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, Mme [M] [E] et M. [H] [E] demandent à la cour de : - infirmer le jugement du tribunal de proximité de Lagny-sur-Marne en ce qu'il : - les déboute de l'ensemble de leur demande ; - les condamne aux entiers dépens ; - confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la SA 3F Seine-et-Marne de sa demande au titre des frais irrépétibles et du surplus de ses demandes, statuant a nouveau : - retenir la responsabilité de la SA 3F Seine-et-Marne en qualité de bailleur, en conséquence, - condamner la SA 3F Seine-et-Marne à rembourser l'intégralité du loyer perçu depuis novembre 2019 inclus ; - condamner la SA 3F Seine-et-Marne à régler la somme de 6 500 euros au titre du préjudice moral ; - condamner la SA 3F Seine-et-Marne à rembourser le dépôt de garantie de 473,55 euros et faire application de la majoration mensuelle à compter du 16 mars 2022 jusqu'à complet remboursement du dépôt de garantie ; - rejeter l'intégralité des demandes de la SA 3F Seine-et-Marne ; - faire application de l'article R. 631-4 du code de la consommation en mettant à la charge du professionnel l'intégralité des droits proportionnels de recouvrement ou d'encaissement prévus à l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution, - condamner la SA 3F Seine-et-Marne à leur payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure Civile, ainsi qu'aux dépens, y compris les frais de signification de l'arrêt à intervenir. Dans ses dernières conclusions déposées le 30 août 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, la SA 3F Seine-et-Marne demande à la cour de : - débouter M. et Mme [E] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions en ce qu'elles sont non fondées, ni en fait, ni en droit ; - confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté M. et Mme [E] de leur demande principale de remboursement de l'intégralité du loyer perçu depuis novembre 2019 inclus et en suppression du paiement du loyer jusqu'au relogement, de leur demande subsidiaire d'expertise, de leur demande en paiement de la somme de 6 500 euros et de leur demande d'injonction de relogement ; y ajoutant : - condamner solidairement M. et Mme [E] à lui régler la somme de 3 619, 85 euros au titre de la liquidation définitive de leur compte locataire arrêté au 16 février 2022 ; - condamner solidairement M. et Mme [E] à lui payer la somme de 900 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. L'ordonnance de clôture a été rendue le 5 septembre 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur l'obligation de délivrance Il résulte des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu. En contrepartie, selon l'article 1719 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose louée. L'étendue de l'obligation de délivrance est précisée par l'article 1720 du même code qui dispose que « le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce ». Selon l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 : 'Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée. Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques. Le niveau de performance d'un logement décent est compris, au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation : 1° A compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F ; 2° A compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe E ; 3° A compter du 1er janvier 2034, entre la classe A et la classe D. (...) Les logements qui ne répondent pas aux critères précités aux échéances fixées sont considérés comme non décents. Le bailleur est obligé : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ; b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ; c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ; d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.' Aux termes de l'article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 : 'Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : 1. Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ; 2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ; 3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ; 4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ; 5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ; 6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ; 7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.' L'article 1219 du code civil prévoit qu'une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. Dans ces conditions, un manquement du bailleur à son obligation de délivrance peut aussi entraîner une réfaction de loyer. Par application des dispositions de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l'espèce, la charge de la preuve pèse sur les locataires qui entendent faire valoir que la situation s'était aggravée, les enfants du couple présentent des problèmes de santé qui imposaient une nouvelle habitation, et qui demandent principalement, le remboursement de l'intégralité du loyer perçu depuis novembre 2019 inclus. M. et Mme [E] qui allèguent avoir vécu dans un logement humide et froid et avoir été privés de chauffage et d'eau-chaude pendant des semaines, produisent un rapport de la mairie établi en novembre 2019 duquel il ressort que : '- la cloison et les plinthes du mur contiguë à la salle de bain bouge (ces éléments ne sont plus fixés au rail), - les températures du salon et de la chambre à coucher sont basses en raison du pont thermique, pièces situées au-dessus du hall au rez de jardin dont l'isolement thermique est inefficace ou inexistant. - l'évacuation du lave-linge dans la salle de bain refoule. - les toilettes refoulent et il y a une fuite au niveau de la pipe de raccordement malgré le silicone. L'évacuation juste après la pipe de raccordement est rétrécie en son diamètre avec une pente assez faible ce qui pourrait être à l'origine d'une mauvaise évacuation et du refoulement constaté. - les locaux d'ordure ne sont pas nettoyés, des rats prolifèrent'. M. et Mme [E] en produisent aussi un rapport daté du 7 mai 2021 qui permet d'établir que : 'Le logement est propre et bien entretenu dans son ensemble. Les problématiques sont situées et concentrées sur la salle de bain. Infiltrations et fuites encore existantes malgré des travaux déjà réalisés. Fuite visible au niveau du bac de douche, l'eau s'écoule dans la cloison sèche et ruisselle en bas de mûr dans l'entrée (test en notre présence). Fuite sur le robinet neuf du lavabo. Montage sans joint d'étanchéité. La locataire dit avoir prévenu le bailleur à plusieurs reprises, mais pas de nouvelle intervention. Les bas de murs dans l'entrée et le couloir sont totalement rongés par les infiltrations.' Un rapport établi le 18 octobre 2021 par l'assureur des locataires selon lequel des 'Ecoulements d'eau depuis la cabine de douche du logement de Mme [E], locataire au rez-de-chaussée du logement 313 provoquant des dommages aux cloisons et peintures d'origines et locatives dans l'entrée, le séjour et un dégagement de son logement.' Et que : 'Plusieurs origines ont pu être relevées. 1/ Fuite sur chute collective des eaux usées de l'immeuble 2/ Défaut d'étanchéité des joints de robinetterie et du bac à douche du logement de Mme [E]. La cause 1 est active. La cause 2 a été supprimée par une entreprise envoyée par le bailleur, immobilière 3F', permet d'établir que le bailleur est intervenu. Face au trouble de jouissance allégué par les locataires, le bailleur présente en effet : - la facture d'un plombier de 123,18 euros établie le 18 novembre 2019 (dégorgement d'un branchement locatif), - une facture correspondant à une recherche de fuites pour une intervention le 18 février 2020 - les facture d'un plombier de 187,77 (remplacement de l'évacuation du lavabo et machine à laver) et 70,76 euros (recherche de fuite et dégorgement WC)établies les 9 juin et 21 août 2020, - la facture d'un plombier de 310,10 euros établie le 24 août 2021 (refixation du bac à douche, réfection de l'étanchéité). De ces éléments de preuve, la cour retient la persistance d'une humidité anormale depuis le mois de novembre 2019 qui avait pour origine les équipements de la salle de bain (bac à douche, lavabo) et qui nécessitait l'intervention du bailleur qui ne sera finalement complètement efficace qu'en août 2021. Entre ces deux dates, soit pendant 22 mois, le trouble de jouissance des locataires est établi qui justifie, non pas le remboursement du loyer versés mais une réfaction du loyer de 30% et le remboursement d'une somme équivalente. En revanche, en dehors d'un message adressé au bailleur qui n'est au surplus que déclaratif du 10 décembre 2020 (pièce 12 des locataires) et qui ne peut établir un fonctionnement anormal et des pannes récurrentes de la chaudière qui n'auraient pas été réparées en temps voulu, le préjudice allégué par les locataires à cet égard n'est pas démontré. Le jugement dont appel sera donc confirmé en ce qu'il a jugé de ce chef. Sur le décompte de charges Ainsi que le prétendent M. et Mme [E] les sommes de 532, 92 euros + 126, 82 euros sont réclamées par le bailleur au titre des charges (pièce 17 qui n'est qu'un décompte global du bailleur, mentionnant également les réparations locatives). Or aucune régularisation annuelle n'est produite, de sorte qu'il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de condamnation du bailleur. Sur la restitution du dépôt de garantie et les réparations locatives Il est rappelé que M. et Mme [E] ont quitté les lieux le 16 janvier 2022. Le principe est la restitution du dépôt de garantie une fois que les locataires sont partis. Repose donc sur le bailleur, la charge de la preuve que des réparations locatives y font obstacle. La SA 3F Seine-et-Marne réclame les sommes de 1 044,92 + 1 571,22 euros au titre des réparations locatives dont elle donne le détail dans sa pièce 17. Le détail des indemnités et réparations locatives est donné par les factures n°762078 ; certaines sont facturées au bailleur qui n'en demande qu'un remboursement partiel à ses locataires (différence observée entre les sommes facturées 1 842,05 euros, et les indemnités mises à leur charge 1 571,22 euros). La correspondance entre ces postes de dépense et l'état des lieux de sortie qui n'est produit que par les locataires et l'état des lieux d'entrée (produit par le bailleur), doit dès lors être recherchée. Il ressort de cette comparaison que les portes des trois chambres et de la cuisine, notées présentes dans l'état des lieux d'entrée apparaissent manquantes dans l'état des lieux de sortie ce qui correspond pour le bailleur à une dépense de (4 X 139,55 euros). Ce seul poste justifie la non restitution aux locataires du dépôt de garantie de 311 euros versé. Il reste dû en outre au bailleur la somme de 247,20 euros. Par ailleurs, M. et Mme [E] qui sont restés effectivement plusieurs années dans les lieux, sont fondés à invoquer la vétusté concernant des sols décrits pour la plupart dans l'état des lieux de sortie 'en état d'usage', une partie des désordres allégués par le bailleur trouvant leur origine dans l'humidité constatée (sols, état des murs, plinthes), d'autres n'apparaissant pas dans l'état des lieux de sortie (verrou de la porte palière, détecteur de fumée, désordres des équipements électriques), d'autres postes de dépense n'étant pas identifiés par la cour du fait des abréviations utilisées, de sorte qu'aucune autre réparation locative n'est due par les locataires. Il conviendra d'ordonner la compensation des sommes dues. - Sur les demandes accessoires M. et Mme [E] qui n'apportent pas la preuve d'un préjudice indépendant des indemnisations déjà accordées et des sommes accordées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, verront leur prétention formée au titre du préjudice moral rejetée. Partie principalement perdante, le bailleur ne saurait prétendre à l'allocation de frais irrépétibles. Il devra en outre supporter les dépens de première instance, par infirmation, et d'appel.. Il est en outre inéquitable de laisser à M. et Mme [E] la charge des frais irrépétibles exposés en cause d'appel. La SA 3F Seine-et-Marne sera en conséquence condamnée à leur verser une somme 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Infirme le jugement rendu le 4 mars 2021 en ses chefs critiqués, sauf en ce qu'il a débouté Mme [M] [E] et M. [H] [E] de leur demande en paiement de la somme de 6 500 euros et de leur demande de restitution du dépôt de garantie, Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant, Condamne la SA 3F Seine-et-Marne à payer à Mme [M] [E] et M. [H] [E] : - la somme équivalente à la réfaction de 30% des sommes versées pour les loyers par les locataires sur la période comprise entre le mois de novembre 2019 et le mois d'août 2021 compris, - la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne Mme [M] [E] et M. [H] [E] à payer à la SA 3F Seine-et-Marne la somme de 247,20 euros au titre des réparations locatives, Ordonne la compensation des sommes dues, Rejette toute autre demande, Dit que la SA 3F Seine-et-Marne supportera la charge des dépens. La Greffière La Présidente