Cour d'appel, 30 janvier 2025. 24/04371

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-2 ARRÊT DU 30 JANVIER 2025 N° 2025/ 52 Rôle N° RG 24/04371 - N° Portalis DBVB-V-B7I-BM2XU SARL INVENTIONS PRODUCTIONS BORNESESCAMOTABLES C/ S.C.I. RCJS Copie exécutoire délivrée le : à : Me Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ Me Frédéric BOUHABEN de la SELARL FREDERIC BOUHABEN Décision déférée à la Cour : Ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal judiciaire de MARSEILLE en date du 06 Octobre 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/03237. APPELANTE SARL INVENTIONS PRODUCTIONS BORNES ESCAMOTABLES représentée par son représentant légal en exercice dont le siège social est situé [Adresse 2] représentée par Me Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et assistée de Me Florent HERNECQ de la SELARL FLORENT HERNECQ, avocat au barreau de MARSEILLE INTIMEE S.C.I. RCJS représentée par son représentant légal en exercice dont le siège social est situé [Adresse 1] représentée par Me Frédéric BOUHABEN de la SELARL FREDERIC BOUHABEN, avocat au barreau de MARSEILLE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 10 décembre 2024 en audience publique devant la cour composée de : M. Gilles PACAUD, Président Mme Angélique NETO, Conseillère rapporteur Mme Florence PERRAUT, Conseillère qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Julie DESHAYE. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 30 janvier 2025. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 30 janvier 2025, Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Mme Julie DESHAYE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous seing privé en date du 26 avril 2010, la société civile immobilière (SCI) RCJS a consenti à la société à responsabilité limitée (SARL) Inventions productions bornes escamotables (IPBE) un bail commercial portant sur des locaux situés au rez-de-chaussée d'un bâtiment sis [Adresse 2], à [Localité 3], constituant le lot n° 8, moyennant un loyer annuel initial de 11 057 euros hors taxes, outre une provision sur charges annuelle de 1 000 euros. Aux termes de deux exploits d'huissier en date des 14 février et 6 mars 2023, la société RCJS a fait délivrer à la société IPBE un commandement d'avoir à payer la somme de 8 157,05 euros à valoir sur un arriéré locatif et d'avoir à cesser la sous-location des locaux à une société exerçant sous l'enseigne [Localité 3] Fermetures. Se prévalant d'actes restés infructueux, la société RCJS a, par acte de commissaire de justice en date du 27 juin 2023, fait assigner la société IPBE devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de voir constater la résiliation du bail, ordonner l'expulsion du preneur et d'entendre condamner ce dernier à lui verser diverses sommes à titre provisionnel. Par ordonnance réputée contradictoire en date du 6 octobre 2023, rectifiée par ordonnance en date du 17 novembre 2023, ce magistrat, considérant que l'arriéré locatif réclamé se heurtait à des contestations sérieuses tenant à l'absence de pièces justifiant le rappel de l'indexation, les charges de copropriété et les taxes foncières sollicités, de même que la clause prévoyant que le dépôt de garantie serait acquis au bailleur en cas de résiliation du bail, mais retenant le manquement du preneur à son interdiction de sous-louer les locaux sans l'autorisation du bailleur, a : - constaté la résiliation du bail liant les parties ; - ordonné l'expulsion de la société IPBE et celle de tous occupants de son chef des locaux loués dès la signification de l'ordonnance avec le concours de la force publique si nécessaire ; - débouté la société RCJS de sa demande provisionnelle en paiement ; - condamné la société IPBE à payer, à titre provisionnel, à la société RCJS une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer exigible à la date du jeu de la clause résolutoire, soit à la somme de 920 euros, à compter de la décision et jusqu'à parfaite libération des lieux ; - débouté la société RCJS de sa demande formée au titre du dépôt de garantie ; - condamné la société IPBE à payer à la société RCJS la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 14 février 2023 et du procès-verbal de constat de commissaire de justice du 14 octobre 2022. Suivant déclaration transmise au greffe le 5 avril 2024, la société IPBE a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions sauf en ce qu'elle a débouté la société RCJS de sa demande formée au titre du dépôt de garantie. Aux termes de ses dernières écritures transmises le 11 juillet 2024, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, elle demande à la cour : - d'infirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions sauf en ce qu'elle a débouté la société RCJS de sa demande formée au titre du dépôt de garantie ; - statuant à nouveau, - à titre principal, * de débouter la société RCJS de ses demandes ; * de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a débouté la société RCJS de sa demande de paiement de la somme de 8 083,95 euros ; - à titre subsidiaire, * de limiter à la somme de 920 euros le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation due par la locataire ; * de limiter à 1 euro le montant que la société RCJS devra conserver sur le dépôt de garantie ; - de condamner l'intimée à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, avec distraction au profit de la SCP Cohen Guedj, Montero, Daval Guedj, sur son offre de droit. Elle dément avoir sous-loué une partie des locaux à la société [Localité 3] Fermetures et affirme que cette société occupe des locaux loués par la société RCJS à la société Portails Automatiques, aux droits de laquelle intervient la société Portail Automatique, depuis qu'elle a acquis le fonds de commerce le 9 juillet 2010, selon un bail consenti le 1er août 2008, laquelle continue de régler ses loyers. Elle affirme donc n'avoir commis aucun manquement à son obligation contractuelle de ne pas sous-louer les locaux qui lui sont loués. Elle conteste devoir les sommes sollicitées en l'absence de tout élément de preuve les justifiant. En tout état de cause, elle relève que les sommes réclamées au titre du dépôt de garantie et du montant de l'indemnité d'occupation au double du montant du loyer s'analysent comme des clauses pénales, de sorte qu'elle demande à la cour de faire usage de son pouvoir modérateur. Aux termes de ses dernières écritures transmises le 11 juin 2024, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, la société RCJS sollicite de la cour qu'elle : - infirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a : * limité le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer exigible à la date du jeu de la clause résolutoire, soit à la somme de 920 euros, à compter de la décision et jusqu'à parfaite libération des lieux ; * l'a déboutée de sa demande provisionnelle en paiement ; * l'a déboutée de sa demande formée au titre du dépôt de garantie ; - la confirme en ses autres dispositions ; - statuant à nouveau, - déboute l'appelante de ses demandes ; - la condamne à lui verser, à titre provisionnel, la somme de 8 083,95 euros arrêtée à la date de l'ordonnance du 6 octobre 2023 ; - juge que le dépôt de garantie lui restera acquis à titre de dommages et intérêts ; - condamne l'appelante à lui verser, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer exigible à la date du jeu de la clause résolutoire, soit 2 200 euros par mois, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la parfaite libération des lieux ; - la condamne à lui verser la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. Elle expose que les sociétés IPBE et [Localité 3] Fermetures sont gérées par la même personne, Mme [Y] [G] divorcée [I], et que l'appelante reconnaît que la société [Localité 3] fermetures occupe une partie du lot n° 8 lui appartenant. Elle explique que rien ne prouve que la société Portails automatiques serait titulaire d'un bail consenti le 1er août 2008 dès lors que l'acte de vente de fonds de commerce dont se prévaut l'appelante n'est pas signé, ni daté et, qu'en tout état de cause, la société [Localité 3] Fermetures ne dispose d'aucun droit ni titre à occuper des locaux qui seraient loués à la société Portails automatiques, peu important que cette dernière continue à régler ses loyers. Concernant les sommes réclamées, elle indique que le montant de l'indemnité d'occupation au double du loyer en cours ainsi que le dépôt de garantie qui doit lui rester acquis en cas de résiliation du bail sont prévus par les clauses du bail. De plus, elle relève que l'appelante n'émet aucune observation concernant les sommes réclamées aux termes des deux commandements de payer. La clôture de l'instruction a été prononcée le 26 novembre 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur le constat de la résiliation du bail Il résulte de l'article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Aux termes de l'article L 145-41 alinéa 1 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement. En l'espèce, le contrat de bail commercial liant les parties stipule qu'en cas de non-exécution par le preneur de l'un quelconque de ses engagements, notamment en ce qui concerne les charges et conditions ou en cas de non-paiement à son échéance de l'un quelconque des termes du loyer convenu, ou des charges, le bailleur aura la faculté de résilier de plein droit le contrat, après avoir mis le preneur en demeure de régulariser sa situation, par un seul commandement ou sommation de payer ou de respecter les stipulations du bail contenant déclaration par le bailleur de son intention d'user du bénéfice de la présente clause, délivré par acte extrajudiciaire. Si un mois après ce commandement, le preneur n'a pas entièrement régularisé sa situation ou si, s'agissant de travaux à effectuer, il n'a pas entrepris avec la diligence convenable, tout ce qu'il est possible de faire dans un délai d'un mois, la bailleur pourra lui signifier la résiliation de plein droit du bail. Aux termes des deux commandements délivrés les 14 février et 6 mars 2023, la société RCJS s'est prévalue de deux manquements qu'il convient d'analyser. Sur le non-paiement des loyers, taxes et charges Les deux commandements de payer visent 5 513,38 d'arriéré d'indexation de loyers d'un montant de 5 513,38 euros, 1 273,78 euros de taxes foncières et 1 297,09 euros de charges de copropriété. Or, alors même que l'appelante discute devoir ces sommes, la société RCJS ne verse aux débats aucune pièce les justifiant, et parmi lesquelles les avis de taxes foncières, les décomptes de charges locatives ainsi que les modalités de calcul de l'indexation qui a été pratiquée, étant relevé que le bail stipule que le montant des provisions versées sera régularisé, chaque année, en fonction du relevé établi par le bailleur ou son mandataire, que les impôts et taxes devront être remboursés au bailleur sur facture et qu'aucune clause d'indexation n'est prévue. Dans ces conditions, l'obligation pour la société IPBE de régler les loyers, taxes et charges réclamés dans les commandements de payer se heurtant à des contestations sérieuses, la société RCJS n'est pas fondée à solliciter la constatation de plein droit de la résiliation judiciaire du bail de ce chef. C'est donc à bon droit que le premier juge n'a pas constaté la résiliation du bail pour non-paiement par la locataire de ses loyers, taxes et charges. Sur la sous-location non autorisée Le contrat de bail stipule que le preneur ne pourra sous-louer, totalement ou partiellement, ses locaux qu'avec l'autorisation du bailleur. Les locaux loués sont désignés, à l'annexe IV des conditions particulières du bail, comme étant un bâtiment d'activité, lot n° 8, situé [Adresse 2], à [Localité 3], représentant une surface privative d'environ 144 m2 sur deux niveaux (rez-de-chaussée et mezzanine), à savoir 63 m2 environ de dépôt et 81 m2 environ de bureaux non équipés. Afin de démontrer que les locaux sont occupés par une autre entité que la société IPBE, la société RCJS se réfère à un procès-verbal de constat, dressé le 14 octobre 2022, aux termes duquel le commissaire de justice indique s'être rendu au [Adresse 2], à [Localité 3] et avoir constaté que les locaux en question présentent en devanture deux enseignes, à savoir 'IPBE' et '[Localité 3] Fermetures'. Pour autant, Mme [Y] [I], gérante des deux sociétés, indique à l'officier ministériel que la société [Localité 3] Fermetures occupe, non pas les locaux loués à la société IPBE, mais d'autres locaux situés dans le même bâtiment qui étaient loués par la société RCJS à la société Inventions diffusion, aux droits de laquelle est intervenue, à la suite d'une cession, la société 'Portail Automatique', renommée par la suite 'Habitat Matic'. Elle déclare par ailleurs que chacune de ces entités, à savoir la société IPBE et 'Habitat Matic', règle ses loyers et charges entre les mains de la bailleresse. Afin d'étayer les allégations de Mme [Y] [I], la société IPBE verse aux débats le contrat de bail, à effet au 1er août 2008, liant la société RCJS à la société Inventions diffusion, portant sur des locaux situés dans le même bâtiment que ceux objet du bail litigieux mais avec une surface privative distincte d'environ 342 m2, à savoir un hall d'environ 96 m2 et un entrepôt d'environ 246 m2. Par ailleurs, elle produit un acte de vente de fonds de commerce concernant les locaux, objet du bail commercial consenti à la société Invention diffusion, de la SARL Le Portail Automatique à la SARL Portails Automatiques, exerçant, aux termes de l'extrait K-Bis versé aux débats, sous l'enseigne Habitat Matic. Si l'exemplaire de la cession du fonds de commerce versé aux débats n'est ni daté ni signé, la société IPBE se réfère à une publication au BODACC, en date du 9 juillet 2010, confirmant bien l'achat par la SARL Portails Automatiques du fonds de commerce appartenant à la SARL Le Portail Automatique. Alors même qu'il appert de l'ensemble de ces éléments que le bail consenti à la société IPBE ne porte que sur une partie des locaux situés dans le bâtiment litigieux, l'autre partie ayant été louée, initialement, à la société Inventions diffusion, la société RCJS ne démontre pas une occupation par la société [Localité 3] Fermetures de la surface privative, en tout ou partie, louée à la société IPBE. En effet, le commissaire de justice, qu'elle a mandaté le 14 octobre 2022, ne procéde à aucune description du bâtiment occupé par les sociétés IPBE et [Localité 3] Fermetures, pas plus que des surfaces qu'elle occupe. Si les pièces produites par la société IPBE ne permettent pas d'établir le droit pour la société [Localité 3] Fermetures d'occuper les locaux, objet du bail commercial consenti à la société Inventions diffusion, pas plus que le droit pour la SARL Le Portails Automatiques de les occuper, en l'absence de preuve de cessions du fonds de commerce par la société Inventions diffusion à la SARL Le Portail Automatique et par la SARL Portails Automatiques à la société [Localité 3] Fermetures, il n'en demeure pas moins que cette preuve ne repose pas sur la société IPBE. Le manquement de la société IPBE à son obligation de ne pas sous-louer les locaux, objet de son bail, représentant une surface privative d'environ 144 m2 sur deux niveaux (rez-de-chaussée et mezzanine), sans l'autorisation de la bailleresse, n'étant pas démontré, avec l'évidence requise en référé, il n'y a pas lieu de constater la résiliation de plein droit du bail commercial liant les parties de ce chef, pas plus que d'ordonner l'expulsion de la société IPBE. L'ordonnance entreprise sera donc infirmée en ce qu'elle a : - constaté la résiliation du bail liant les parties ; - ordonné l'expulsion de la société IPBE et celle de tous occupants de son chef des locaux loués dès la signification de l'ordonnance avec le concours de la force publique si nécessaire. Sur les sommes sollicitées Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée. Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. Enfin c'est au moment où la cour statue qu'elle doit apprécier l'existence d'une contestation sérieuse, le litige n'étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l'articulation de ce moyen. Sur la provision à valoir sur l'arriéré de loyers, taxes et charges Il résulte de ce qui précède que l'obligation pour la société IPBE de régler les sommes résultant des commandements de payer se heurte à des contestations sérieuses. La société RCJS ne justifie donc pas sa demande de provision formée de ce chef. L'ordonnance entreprise sera confirmée sur ce point. Sur le montant de l'indemnité d'occupation et la conservation du dépôt de garantie Dès lors que le bail liant les parties n'est pas résilié, la demande de la société RCJS tendant à la condamnation de la société IPBE à lui verser une indemnité d'occupation et à la conservation du dépôt de garantie se heurtent à des contestations sérieuses. L'ordonnance entreprise sera donc infirmée en ce qu'elle a condamné la société IPBE à payer, à titre provisionnel, à la société RCJS une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer exigible à la date du jeu de la clause résolutoire, soit à la somme de 920 euros, à compter de la décision et jusqu'à parfaite libération des lieux. Elle sera en revanche confirmée, par une substitution de motifs, en ce qu'elle a débouté la société RCJS de sa demande formée au titre du dépôt de garantie. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Dès lors que la société IPBE obtient gain de cause à hauteur d'appel, il y a lieu d'infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle l'a condamnée à payer à la société RCJS la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 14 février 2023 et du procès-verbal de constat de commissaire de justice du 14 octobre 2022. La société RCJS sera tenue aux dépens de première instance et de la procédure d'appel, avec distraction au profit de la SCP Cohen Guedj, Montero, Daval Guedj, sur son offre de droit, conformément à l'article 699 du code de procédure civile. L'équité commande en outre de la condamner à verser à la société IPBE la somme de 2 000 euros pour les frais exposés en première instance et en appel non compris dans les dépens en application de l'article 700 du code de procédure civile. En tant que partie perdante, la société RCJS sera déboutée de sa demande formée sur le même fondement. PAR CES MOTIFS La cour, Confirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a : - débouté la SCI RCJS de sa demande provisionnelle en paiement ; - débouté la SCI RCJS de sa demande formée au titre du dépôt de garantie ; L'infirme en toutes ses autres dispositions ; Statuant à nouveau et y ajoutant, Déboute la SCI RCJS de ses demandes tendant à la constatation de la résiliation du bail la liant à la SARL IPBE, à son expulsion et sa condamnation à lui verser une indemnité d'occupation ; Condamne la SCI RCJS à verser à la SARL IPBE la somme de 2 000 euros pour les frais exposés en première instance et en appel non compris dans les dépens en application de l'article 700 du code de procédure civile ; Déboute la SCI RCJS de sa demande formée sur le même fondement ; Condamne la SCI RCJS aux dépens de première instance et de la procédure d'appel, avec distraction au profit de la SCP Cohen Guedj, Montero, Daval Guedj, sur son offre de droit, conformément à l'article 699 du code de procédure civile. La greffière Le président