Cour de cassation, 07 octobre 2014. 13-22.363

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le premier moyen, ci-après annexé : Attendu, d'une part, qu'ayant souverainement retenu qu'un bâtiment à usage de bureaux et entrepôt commercial ou industriel d'une superficie de 1 314 m² était déjà desservi par les réseaux de distribution d'électricité et d'eau courante ainsi que d'assainissement puisque la construction disposait d'équipements sanitaires et que compte tenu des caractéristiques de l'avenue de Limoges, il ne pouvait s'agir que de réseaux de grande capacité également susceptibles de desservir l'ensemble de la zone d'aménagement concerté, que les adversaires ne justifiaient nullement, sauf par affirmation, de l'insuffisance de dimension pour la totalité de la zone d'aménagement et que le terrain était constructible en raison de son classement en zone d'urbanisation future, la cour d'appel en a exactement déduit, par une décision motivée et sans violer l'article 7 du code de procédure civile, que la parcelle expropriée devait être qualifiée de terrain à bâtir ; Attendu, d'autre part, qu'ayant retenu que les parcelles objets des accords amiables conclus avec l'expropriante concernaient des terrains non constructibles, la cour d'appel, qui n'était pas tenue d'effectuer une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision de déclarer inapplicables les dispositions de l'article L. 13-16 du code de l'expropriation ; Sur le second moyen, ci-après annexé : Attendu que la SAEML n'ayant pas soutenu devant la cour d'appel qu'un abattement pour occupation partielle des lieux devait être appliqué à l'indemnité de dépossession due, le moyen est nouveau, mélangé de fait et de droit et, partant, irrecevable ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la SAEML Deux-Sèvres aménagement aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SAEML Deux-Sèvres aménagement à payer à la SCI Quitte immobilier la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de la SAEML Deux-Sèvres aménagement ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept octobre deux mille quatorze. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Gaschignard, avocat aux Conseils, pour la société Deux-Sèvres aménagement PREMIER MOYEN DE CASSATION : Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir fixé à la somme de 317.640 € l'indemnité d'expropriation et à la somme de 49.171 € l'indemnité de remploi dues à la SCI Quitte Immobilier I au titre de l'expropriation du terrain nu situé sur la parcelle cadastrée section IK n° 21, AUX MOTIFS QUE l'expropriée, après avoir justifié de la présence sur son terrain d'une voie d'accès, de réseaux d'alimentation en électricité et en eau et d'assainissement, soutient que le terrain classé dans la zone AUE du plan local d'urbanisme ne comporte aucune désignation d'une zone particulière devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble ; qu'il est justifié par l'expropriée de ce que son terrain déjà construit est desservi par l'avenue de Limoges qui est le prolongement de la route départementale n° 948 constituant un axe principal de pénétration dans l'agglomération de Niort avec circulation des véhicules à double sens et qu'il s'agit d'une voie d'accès capable de desservir l'ensemble de la zone d'aménagement concerté ; que de même, il est incontestable qu'un bâtiment à usage de bureaux et entrepôt commercial ou industriel d'une superficie de 1314 m² est déjà desservi par les réseaux de distribution d'électricité et d'eau courante ainsi que d'assainissement puisque notamment la construction dispose d'équipements sanitaires et que compte tenu des caractéristiques de l'avenue de Limoges, il ne peut s'agir que de réseaux de grande capacité également susceptibles de desservir l'ensemble de la zone d'aménagement concerté ; qu'en conséquence, l'expropriée justifie bien de l'existence de réseaux susceptibles d'alimenter des bâtiments commerciaux et industriels et que les adversaires ne justifient nullement, sauf par affirmation, de l'insuffisance de dimension pour la totalité de la zone d'aménagement ; que le terrain doit être qualifié de constructible d'autant que le classement en zone d'urbanisation future, par hypothèse destinée à recevoir des constructions destinées à des activités économiques, en confirme encore le caractère constructible ; que le premier juge a retenu à juste titre que la parcelle expropriée était un terrain à bâtir ; que les appelants font aussi valoir que les dispositions de l'article L. 13-16 du code de l'expropriation doivent recevoir application dans la mesure où 88 % des propriétaires de terrains nus expropriés ont conclu des accords amiables pour 90 % des parcelles de la zone, s'agissant de terrains de même nature non constructibles ; que cependant, la nature de terrain constructible ayant été admise pour celui de la SCI Quitte, l'article précité n'est pas applicable ; que le juge de l'expropriation ayant parfaitement et justement évalué la valeur du bien exproprié, il convient d'en confirmer la valeur ; ET AUX MOTIFS QUE la parcelle IK n° 21, sise 512 avenue de Limoges, est classée au plan local d'urbanisme de la ville de Niort dans la zone AUEs ; qu¿elle est d'une contenance de 22.083 m² et de forme régulière ; qu¿elle dispose sur l'avenue de Limoges d'une façade de 110 mètres qui lui assure une grande visibilité et est allongée en profondeur sur 210 mètres ; que le terrain est efficacement clôturé par un grillage et deux portails métalliques en bon état ; que la parcelle dispose d'une desserte directe par l'avenue de Limoges ; qu¿elle est raccordée pour son usage sur les réseaux haute et basse tension, ainsi que sur le réseau d'eau potable ; qu¿il s'agit d'un ensemble immobilier à usage mixte qui comprend un vaste terrain de 10.588 m² en fond de parcelle, en nature de pré, entièrement clôturé, plan de surface régulière ; que les couvertures sont en fibro-ciment pour les bâtiments industriels, en tuiles pour la maison d'habitation ; que la surface bâtie est de 3.130 m² et la surface non bâtie de 18.953 m² ; qu¿il est constant pour être établi par la seule description des constructions qui y sont édifiées que la parcelle IK n° 21 qui est située en façade d'un grand axe routier et sur laquelle sont édifiés entrepôts, bureaux et maison d'habitation est raccordée aux réseaux d'électricité et d'eau potable, adaptés à sa capacité de construction et desservant l'intégralité de la zone ; que bien que le PLU réduise les possibilités de construction du terrain, la zone AUEs, zone d'urbanisation future par hypothèse destinée à recevoir des constructions destinées à des activités économiques, est par définition une zone constructible ; que la qualité de terrain à bâtir devra donc être reconnue à cette parcelle ; que des accords amiables ont été conclus avec 88 % des propriétaires de terrains nus en zone AUEs et sur 98 % des parcelles nues de cette même zone : 4 avril 2007 : 64a 74ca, avenue de Limoges, 4,83 ¿ le m² ; 21 juin 2007 :44a 16ca, avenue de Limoges et La Taillée de Souché, 4,26 ¿ le m² ; 21 juin 2007 : 2,06 ¿ le m² ; 21 juin 2007 : 1,79 ¿ le m² ; 4 juillet 2007 : 2ha 62a 70ca, La Taillée de Souché, 4,83 ¿ le m², 26 et 27 juillet 2007 : 1ha 93a 84ca avenue de limoges, 4,45 ¿ le m² ; 23 août 2007 : 2ha 34a 10ca, La Taillé de Souché, 2,90 ¿ le m² ; 21 août 2007 : 2ha 32a 17ca, avenue de Limoges, 4,83 ¿ le m² ; 21 août 2007 : 2,41 ¿ le m² ; 9 octobre 2007 : 39a 40ca, rue de l'aérodrome, 5,97 ¿ le m² ; 23 octobre 2007 : 2ha 18a 30ca, rue de l'aérodrome, avenue de Limoges, 3,10 ¿ le m² ; 16 juin 2009 : 1ha 86a 75ca, avenue de Limoges, 4,08 ¿ le m² ; 12 janvier 2009 : 55a 31ca, avenue de Limoges, 3,99 ¿ le m² ; 11 décembre 2009 : 9a 16ca, chemin du IIIème Millénaire, 8,50 ¿ le m² ; 22 décembre 2009 : 26a 39ca, chemin du fief Binard, 8,40 ¿ le m² ; 24 février 2010 : 1ha 06a 74ca, 5 ¿ le m² ; 2 novembre 2010, 8a 38ca, avenue de Limoges, 4,89 ¿ le m² ; 14 décembre 2010 : 2,52 ¿ le m² ; 16 juin 2009 : 19.675 m², avenue de Limoges, 4,07 ¿ le m² ; 12 et 13 septembre 2009 : 60.482 m², avenue de Limoges, 2,51 ¿ le m² ; 16 février 2011, avenue de Limoges, 62a 30ca en nature de parvis et parking, 65 ¿ le m² ; 23 février 2011, avenue de Limoges, 76a 62ca de parcelles de terrains à bâtir viabilisées ; qu¿il ne doit pas moins être jugé que lesdits accords, en ce qu'ils ont été négociés, pour la quasi-totalité, relativement à des terrains considérés comme n'ayant pas la qualité de terrains à bâtir, ne sont pas susceptibles de servir de base à l'évaluation de la parcelle IK n° 21 ; qu¿il est surabondamment observé que les deux références les plus récentes concernant apparemment des parcelles à bâtir, donnent des chiffres supérieurs aux prétentions de l'expropriée ; que les restrictions apportées par le PLU à la constructibilité du terrain, sans incidence sur sa qualification de terrain à bâtir, affectent cependant sa valeur, qui sera appréciée sur les bases de l'estimation amiable réalisée à l'initiative de la SFCI Quitte Immobilier I et alors que la conjoncture économique ne justifie pas une revalorisation revendiquée de 2010 à 2012, à 30 ¿ le mètre carré soit (30 x 10.588) 317.640 ¿ et une indemnité de remploi de 49.171 ¿ ; 1° ALORS QUE le juge ne peut fonder sa décision sur des faits qui ne sont pas dans le débat ; que la SAEML Deux Sèvres Aménagement faisait valoir que les réseaux existants n'étaient pas, en l'état, d'une capacité suffisante pour desservir l'ensemble de la zone ; que la SCI Quitte Immobilier I ne le contestait pas, affirmant seulement que ces réseaux étaient adaptés à la construction du terrain pris isolément, et qu'il n'y avait pas lieu de tenir compte de l'ensemble de la zone ; qu'en affirmant que les réseaux situés sur l'avenue de Limoges étaient « de grande capacité » et « susceptibles de desservir l'ensemble de la zone », la cour d'appel s'est fondée sur un fait qui n'était pas dans le débat et a violé l'article 7 du code de procédure civile ; 2° ALORS QUE pour retenir la qualification de terrain à bâtir, la cour d'appel se borne à affirmer que les réseaux situés sur l'avenue de Limoges étaient « de grande capacité » et « susceptibles de desservir l'ensemble de la zone » ; qu'en statuant ainsi, par une simple affirmation, et sans préciser les éléments de preuve sur lequel elle se fondait, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 3° ALORS , en toute hypothèse, QUE la juridiction de l'expropriation doit tenir compte des accords réalisés à l'amiable par l'expropriant dès lors que ces accords portent sur des terrains comparables à la parcelle expropriée ; qu'en refusant de tenir compte des accords amiables conclus par la SAEML Deux-Sèvres Aménagement avec les propriétaires de terrains situés dans le périmètre de la ZAC Pôle Sports, sans rechercher si les accords amiables conclus par l'expropriant ne portaient pas sur des terrains présentant les mêmes caractéristiques que la parcelle expropriée, également classés en zone AUEs, bénéficiant des mêmes accès aux mêmes réseaux, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 13-16 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique. SECOND MOYEN DE CASSATION : Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir fixé à la somme de 968.480 ¿ l'indemnité d'expropriation et à la somme de 98.373 ¿ l'indemnité de remploi dues à la SCI Quitte Immobilier I au titre de l'expropriation des éléments bâtis situés sur la parcelle cadastrée section IK n° 21, AUX MOTIFS QUE le juge de l'expropriation ayant parfaitement et justement évalué la valeur du bien exproprié, il convient d'en confirmer la valeur ; ET AUX MOTIFS QU¿il s'agit d'un ensemble immobilier à usage mixte qui comprend une aire de circulation, un parking enrobé bitumineux avec hangar ouvert sous auvent et quais de déchargement ; qu'il comprend également un bâtiment artisanal de 2.789 m², d'un seul niveau, à usage d'entrepôt et de bureaux (pour 195 m²) ; qu¿une partie de ce bâtiment (1.500 m²) est louée selon bail précaire à la CPAM pour y entreposer ses archives, et a fait à cette fin l'objet de réhabilitation en 2000 et 2001, notamment par l'installation d'un chauffage performant ; que cet entrepôt est équipé d'une porte blindée, d'un rideau métallique, d'un volet roulant à commande électrique, de sanitaires (douches et lavabo) ; que le bâtiment est raccordé à l'ensemble des réseaux publics (eau, électricité, assainissement) ; que l'ensemble immobilier comprend encore un magasin d'exposition, vétustes, de 265 m², avec bardage métallique acier simple peau, d'un seul niveau, avec des vitrines en façade, et un portail métallique coulissant et un sol en béton ; que ce bâtiment a été vandalisé en décembre 2011 ; que s'y ajoute une maison d'habitation construite, de plein pied, vers 1971 (59 m² au sol), raccordée à l'ensemble des réseaux publics existants (électricité, eau potable), ouvertures en double vitrage, en état extérieur correct, également vandalisée postérieurement à la date de référence, et un garage indépendant clos et couvert (20 m²), tous deux implantés sur un terrain clos de 500 m² ; que les couvertures sont en fibro-ciment pour les bâtiments industriels, en tuiles pour la maison d'habitation ; que la surface bâtie est de 3.130 m² et la surface non bâtie de 18.953 m² ; que pour le bâtiment à usage d'entrepôt et de bureaux, on peut affecter, conformément à l'étude du cabinet Galtier des coefficients de pondération pour un résultat de : 1.124 m² pour l'entrepôt chauffé ; 420,80 m² pour l'entrepôt non chauffé ; 240 m² pour l'auvent ; 377,02 m² pour les bureaux ; 84 m² de bureaux de stockage ; soit un total de 2.246 m² de surface pondérée ; que les parties produisent les éléments de comparaison suivants : vente du 15/01/2008 de bâtiments, 14 rue de pied de fond, au prix de 13 ¿ le m² de superficie utile ; vente du 07/04/2008, avenue de St-Jeand'Angely, de bâtiments au prix de 558 m² de superficie utile ; vente du 04/09/2009 de deux entrepôts d'une surface utile de 1.240 m², sur un terrain de 10.172 m², en zone AUEs, 549 avenue de Limoges, pour 290 ¿ le m² de superficie utile ; vente du 11/03/2011, 158 rue de l'aérodrome, de bâtiments au prix de 533 ¿ le m² de superficie utile ; vente du 21/04/2009 d'un immeuble à usage de commerce et habitation de 10.198 m² en zone AUEs, 463 avenue de Limoges, pour 28,44 ¿ le m² pour l'ensemble du terrain ; vente du 29/10/2009, d'un immeuble à usage administratif de 4.353 m² en zone AUEs, 542 avenue de Limoges, pour un prix moyen de 18,66 ¿ le m² pour l'ensemble du terrain ; qu¿il convient d'indemniser ce bâtiment sur la base de 380 ¿ le m², en légère revalorisation de la base moyenne de 378 ¿ le m² relevée par le commissaire du gouvernement pour des ventes négociées entre 2008 et 2011, soit un total de 853.480 ¿ ; que le magasin d'exposition, d'une surface utile de 265 m², sera estimé à 220 ¿ le m² soit 53.000 ¿ ; que la maison d'habitation sera évaluée à 62.000 ¿ ; que le bâti sera indemnisé pour un total de 968.480 ¿ et une indemnité de remploi de 98.373 ¿ ; qu'il n'y a pas lieu de pratiquer l'abattement de 10 % pour occupation évoqué par le commissaire du gouvernement dès lors que le bail précaire consenti le 1er décembre 2008, ne créant aucun droit au maintien dans les lieux au profit de la CPAM, qui doit d'ailleurs déménager incessamment ses propres locaux étant achevés, n'obère en rien la jouissance et la disponibilité du bien ; que la précarité du bail consenti à la CPAM qui, au demeurant, s'apprête à quitter les lieux, a été considérée pour ne pas pratiquée d'abattement sur l'indemnité de dépossession ; ALORS QUE le juge fixe le montant des indemnités d'expropriation d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété ; que les juges du fond ont constaté qu'à la date de l'ordonnance d'expropriation, soit le 5 avril 2011, une partie du bâtiment artisanal située sur la parcelle expropriée, d'une superficie de 1.500 m², était louée à la caisse primaire d'assurance maladie, selon un bail précaire en date du 1er décembre 2008 ; qu'en refusant néanmoins de tenir compte de cette occupation dans son évaluation de la valeur de ce bâtiment, aux motifs inopérants que ce bail présentait un caractère précaire et que la caisse primaire d'assurance maladie s'apprêtait à quitter les lieux, la cour d'appel a violé l'article L. 13-14, alinéa 1er, du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.