Texte intégral
Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 3
ARRET DU 07 NOVEMBRE 2023
(n° , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/05633 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHLE2
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 13 Février 2023 -Président du TJ de PARIS - RG n° 22/59136
APPELANTE
S.A.R.L. SAXON prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Christophe PACHALIS de la SELARL RECAMIER AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : K148
INTIMÉE
S.A. ICF LA SABLIERE SA D'HLM prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Guillaume DAUCHEL de la SELARL CABINET SEVELLEC DAUCHEL, avocat au barreau de PARIS, toque : W09
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 septembre 2023, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Jean-Christophe CHAZALETTE, Président de chambre, et Valérie GEORGET, Conseillère chargée du rapport.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Jean-Christophe CHAZALETTE, Président de chambre
Patricia LEFEVRE, Conseillère
Valérie GEORGET, Conseillère
Greffier, lors des débats : Jeanne BELCOUR
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Patricia LEFEVRE, Conseillère, le Président étant empêché et par Jeanne BELCOUR, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
*****
Par acte sous seing privé du 15 mai 2012, la société ICF la Sablière a consenti à la société Saxon un bail portant sur un local commercial situé [Adresse 1]), pour une durée de neuf ans, moyennant le paiement d'un loyer annuel de 21 500 euros hors taxes et hors charges.
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Soutenant que certains loyers demeuraient impayés, la société ICF la Sablière a fait délivrer à la société Saxon, par acte d'huissier de justice du 19 avril 2022, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 30 043,83 euros au titre de l'arriéré locatif et comprenant le coût du commandement.
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Par acte de commissaire de justice du 23 novembre 2022, la société ICF la Sablière a fait assigner la société Saxon devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir :
constater l'acquisition de la clause résolutoire ;
ordonner l'expulsion de la locataire dans le mois de la décision à intervenir, et de tout occupant de son chef avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier, outre la séquestration des biens laissés dans les lieux ;
condamner la locataire au paiement par provision de la somme de 38 722, 07 euros au titre de l'arriéré locatif au 30 septembre 2022, ainsi que 239, 01 euros au titre du commandement de payer, le tout assorti des intérêts au taux légal ;
condamner la locataire au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle représentant le loyer courant et les charges, jusqu'à libération des lieux.
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Par ordonnance réputée contradictoire du 13 février 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, a :
renvoyé les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés ;
constaté l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail ;
dit que la société Saxon devra libérer les locaux situés [Adresse 1]) et, faute de l'avoir fait, ordonné son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant, le concours de la force publique ;
rappelé que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
condamné la société Saxon à payer à la société ICF la Sablière :
une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle équivalente au montant du loyer et des charges, et ce, jusqu'a la libération effective des lieux ;
en conséquence, et d'ores et déjà, la somme de 38 722,07 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation échus au 14 novembre 2022, 4ème trimestre 2022 inclus ;
la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles ;
rejeté le surplus des demandes ;
condamné la société Saxon au paiement des dépens, dont le coût du commandement de payer (239, 01 euros) ;
rappelé que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire.
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Par déclaration du 21 mars 2023, la société Saxon a relevé appel de l'ensemble des chefs de dispositif de l'ordonnance.
Dans ses dernières conclusions, remises et notifiées par voie électronique le 20 septembre 2023, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé des moyens développés, la société Saxon demande à la cour de :
à titre principal, '
prononcer la nullité de l'acte de signification du 23 novembre 2022, et par conséquent, de l'ordonnance de référé rendue le 13 février 2023 ;
à titre subsidiaire,
infirmer l'ordonnance de référé rendue le 13 février 2023 en toutes ses dispositions ;
et statuant à nouveau,
juger qu'il existe une contestation sérieuse tant sur l'acquisition de la clause résolutoire que sur le quantum de la provisoire octroyée ;
en conséquence,
juger que la clause résolutoire du contrat de bail n'était pas acquise au 20 mai 2022 ;
en tout état de cause et en conséquence ,
juger qu'il n'y a pas lieu à référé ;
débouter la société ICF la Sablière de l'ensemble de ses demandes fins et prétentions ;
condamner la société ICF la Sablière à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
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Dans ses dernières conclusions remises et notifiées par voie électronique le 14 septembre 2023, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé des moyens développés, la société ICF la Sablière demande à la cour de :
débouter la société Saxon de l'intégralité de ses demandes ;
confirmer l'ordonnance de référé rendue le 13 février 2023 en toutes ses dispositions.
y ajoutant,
actualiser la dette et condamner la société Saxon au paiement de la somme de 24 872, 24 euros ;
condamner la société Saxon au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamner la société Saxon aux entiers dépens.
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L'ordonnance de clôture a été prononcée le 26 septembre 2023 avant l'ouverture des débats.
SUR CE,
Sur la nullité de l'acte introductif d'instance et de l'ordonnance entreprise
Aux termes de l'article 654 du code de procédure civile, la signification doit être faite à personne.
En application de l'article 655 du même code, si la signification à personne s'avère impossible, l'acte peut être délivré soit à domicile, soit à défaut de domicile connu, à résidence. L'huissier de justice doit relater dans l'acte les diligences qu'il a accomplies pour effectuer la signification à la personne de son destinataire et les circonstances caractérisant l'impossibilité d'une telle signification.
L'article 656 dispose que si personne ne peut ou ne veut recevoir la copie de l'acte et s'il résulte des vérifications faites par l'huissier de justice, dont il sera fait mention dans l'acte de signification, que le destinataire demeure bien à l'adresse indiquée, la signification est faite à domicile. Dans ce cas, l'huissier de justice laisse au domicile ou à la résidence de celui-ci un avis de passage conforme aux prescriptions du dernier alinéa de l'article 655. Cet avis mentionne, en outre, que la copie de l'acte doit être retirée dans le plus bref délai à l'étude de l'huissier de justice, contre récépissé ou émargement, par l'intéressé ou par toute personne spécialement mandatée.
La copie de l'acte est conservée à l'étude pendant trois mois. Passé ce délai, l'huissier de justice en est déchargé. L'huissier de justice peut, à la demande du destinataire, transmettre la copie de l'acte à une autre étude où celui-ci pourra le retirer dans les mêmes conditions.
En l'espèce, l'acte introductif d'instance a été délivré le 23 novembre 2022 par acte remis à l'étude du commissaire de justice.
Il résulte du procès-verbal de signification que le commissaire de justice n'a pas pu rencontrer le représentant de la société Saxon sur place. Le commissaire de justice relate que le nom de la société Saxon, qui figure sur la boîte aux lettres, est certifié par la gardienne et qu'il n'a pu remettre l'acte en l'absence du destinataire. Il ajoute qu'un avis de passage mentionnant la nature de l'acte, le nom du requérant et la modalité de signification a été déposé au domicile, de façon à être immédiatement remarqué par son destinataire. Le commissaire de justice ajoute que la lettre, prévue par l'article 658 du code de procédure civile, reprenant les mentions de l'avis de passage et accompagnée d'une copie de l'acte de signification, a été adressée dans le délai prévu par la loi, le cachet de l'étude ayant été apposé sur la fermeture du pli.
L'acte de signification auquel se rattache le procès-verbal susvisé mentionne la forme, le siège social et l'identité du requérant, à savoir la société ICF la Sablière ainsi que l'identité du destinataire, la société Saxon, son adresse, soit au [Adresse 1], qui correspond à l'adresse du bien loué et au siège social de la locataire.
C'est donc en vain que la société Saxon soulève la nullité de l'assignation devant le juge des référés et par voie de conséquence celle de l'ordonnance entreprise au motif qu'elle n'aurait pas été destinataire de ladite assignation.
Il n'y a donc pas lieu à annulation de l'acte introductif d'instance et de l'ordonnance entreprise.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire
En vertu de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des référés peut ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Selon l'article 835 du même code, le juge des référés peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement.
Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
Au cas présent, le bail commercial consenti à la société Saxon contient une clause résolutoire (article 15 pages 15 et 16 du bail) qui est intégralement reproduite dans le commandement de payer du 19 avril 2022. Ce commandement de payer mentionne également les dispositions de l'article L. 145- 41 du code de commerce.
Pour s'opposer à l'acquisition de la clause résolutoire, la société Saxon invoque l'exception d'inexécution caractérisée par un manquement du bailleur à son obligation de délivrance. Elle fait valoir que malgré plusieurs dégâts des eaux, dénoncés par courriers des 1er août 2017, 25 février 2020, 11 décembre 2020 et 9 mai 2022, faisant obstacle à l'utilisation du sous-sol des locaux pris à bail, la société ICF la Sablière n'a jamais réagi pour éviter le renouvellement des inondations.
Aux termes de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée. L'exception d'inexécution doit être proportionnée au manquement commis par l'autre partie.
Pour établir le manquement du bailleur à son obligation de délivrance, la société Saxon produit les copies de courriers qu'elle lui a adressés :
- le premier en date du 1er août 2017 aux termes duquel la société Saxon envoie la copie de son attestation d'assurance pour le bien loué à la demande du bailleur et se plaint d'une inondation dans la nuit du 9 au 10 juillet 2017 (sa pièce n°3) ;
- le deuxième daté du 25 février 2020, en réponse à la demande de paiement du loyer du 1er trimestre 2020, aux termes duquel l'appelante expose avoir effectué ce paiement le jour même et reproche à son bailleur son inertie après une inondation en août 2019 ;
- le troisième en date du 11 décembre 2020, aux termes duquel la société Saxon envoie un chèque après réception d'un commandement de payer et regrette le silence de la société ICF la Sablière après l'envoi des deux courriers précédents relatifs aux infiltrations ;
- le quatrième en date du 9 mai 2022, en réponse au commandement de payer litigieux, la société Saxon adressant un chèque de 7 071, 88 euros et faisant état de trois inondations au sous-sol depuis 2017 sans réaction du bailleur.
Cependant, ni ces seuls courriers - qui interviennent systématiquement après des réclamations du bailleur - ni les photographies qui accompagnent le premier d'entre eux et celles non datées (pièce n° 3 de l'appelante) représentant un local inondé, carrelé avec des palettes et des cartons ne sont suffisamment probantes pour établir avec l'évidence requise en référé, d'une part, la réalité des inondations répétées dans le local loué, d'autre part, leur lien de causalité avec un manquement du bailleur à son obligation de délivrance, enfin, l'impossibilité dans laquelle la société Saxon se trouve - du fait des inondations invoquées - d'utiliser les lieux loués.
Il s'ensuit que la société Saxon ne démontre pas que l'obligation de payer les loyers est sérieusement contestable.
Par ailleurs, il résulte du décompte établi le 14 novembre 2022 (pièce n°4 de l'intimée) que les causes du commandement de payer du 19 avril 2022 n'ont pas été soldées dans le mois du commandement.
Dans ces conditions, les conditions d'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail étaient réunies un mois après le commandement de payer du 19 avril 2022.
L'ordonnance entreprise sera donc confirmée en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire, ordonné l'expulsion de la société Saxon et condamné celle-ci au paiement à la société ICF la Sablière d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges contractuellement prévus par le bail résilié.
Sur la provision
En vertu de l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le juge des référés peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.
Ainsi que retenu par les motifs qui précédent, la société Saxon ne justifie d'aucune exception d'inexécution qui aurait pu lui permettre, même partiellement, de la dispenser de régler les loyers dus.
Le premier juge a exactement déduit du décompte du 14 novembre 2022 que la créance de la société ICF la Sablière n'était pas sérieusement contestable à hauteur de 38 722, 07 euros.
L'ordonnance sera confirmée en ce qu'elle a condamné la société Saxon à payer cette somme à titre provisionnel à la société ICF la Sablière.
La société ICF la Sablière demande à la cour d'actualiser la dette et de condamner la société Saxon au paiement de la somme de 24 872, 24 euros. Cependant cette demande est irrecevable faute d'appel incident.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
L'ordonnance sera confirmée en ce qu'elle condamne la société Saxon aux dépens et au paiement d'une indemnité de procédure.
La société Saxon sera tenue aux dépens d'appel et condamnée au paiement d'une somme de 2 500 euros au titre des frais exposés en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
Dit n'y avoir lieu à annulation de l'acte introductif d'instance et de l'ordonnance entreprise ;
Confirme l'ordonnance en ses dispositions soumises à la cour ;
Y ajoutant
Dit que la demande formée par la société ICF la Sablière tendant à la condamnation de la société Saxon au paiement de la somme de 24 872, 24 euros est irrecevable ;
Condamne la société Saxon aux dépens d'appel ;
Condamne la société Saxon au paiement de la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LA CONSEILL'RE
