Cour d'appel, 23 novembre 2023. 23/01945

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 30B 14e chambre ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 23 NOVEMBRE 2023 N° RG 23/01945 - N° Portalis DBV3-V-B7H-VYDG AFFAIRE : S.A.R.L. LES GARNEMENTS C/ [O] [K] EPOUSE [E] ... Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 02 Février 2023 par le TJ à compétence commerciale de Versailles N° RG : 22/01321 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 23.11.2023 à : Me Elisa FREDJ, avocat au barreau de VERSAILLES Me Anne-sophie REVERS, avocat au barreau de VERSAILLES, RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE VINGT TROIS NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : S.A.R.L. LES GARNEMENTS Prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège N° SIRET : 853 76 0 4 03 [Adresse 1] [Localité 7] Représentant : Me Elisa FREDJ,Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 603 - N° du dossier 230019 Ayant pour avocat plaidant Me Olivier FACHIN, du barreau de Paris, substitué par Me Hannah CARPENTIER GIAMI APPELANTE **************** Madame [O] [K] epouse [E] née le 23 Août 1957 à [Localité 8] ([Localité 8]) de nationalité Française [Adresse 3] [Localité 5] Madame [N] [K] née le 23 Novembre 1961 à [Localité 4] ([Localité 4]) de nationalité Française [Adresse 2] [Localité 6] Représentant : Me Anne-sophie REVERS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 4 Ayant pour avocat plaidant Me David SEMHOUN, du barreau de Paris INTIMEES **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 16 Octobre 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller faisant fonction de président, Madame Marina IGELMAN, Conseiller, Mme Florence SCHARRE, Conseiller, Greffier, lors des débats : Mme Elisabeth TODINI, EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 27 septembre 2019, Mme [O] [K] épouse [E] et Mme [N] [K] ont donné à bail à la S.A.R.L Les Garnements des locaux à usage commercial situés [Adresse 1] à [Localité 7], pour une durée de trois ans à compter du 27 septembre 2022 et moyennant un loyer annuel hors charges d'un montant de 38 000 euros. Par courrier recommandé en date du 24 septembre 2022, Mme [E] et Mme [K] ont informé la société Les Garnements du terme du contrat. La société Les Garnements a continué d'occuper les locaux. Par acte d'huissier de justice délivré le 15 octobre 2022, Mme [E] et Mme [K] ont fait assigner en référé la société Les Garnements aux fins d'obtenir principalement : - la constatation du terme du contrat de bail dérogatoire au 27 décembre 2022, - l'expulsion de la société Les Garnements de tout occupant de son chef avec au besoin le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, - la condamnation de la société Les Garnements au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 3 800 euros hors charges jusqu'à libération effective des lieux. Par ordonnance réputée contradictoire rendue le 2 février 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles a : - constaté que le bail dérogatoire liant Mme [E] et Mme [K] à la société Les Garnements a pris fin le 27 septembre 2022, - ordonné en conséquence l'expulsion de la société Les Garnements et de tout occupant de son chef des locaux sis [Adresse 1] à [Localité 7], au besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, - rappelé les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution selon lesquelles les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, au frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. À défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire. À l'expiration du délai imparti, il est procédé à la mise en vente aux enchères publiques des biens susceptibles d'être vendus. Les biens qui ne sont pas susceptibles d'être vendus sont réputés abandonnés ; le produit de la vente est remise à la personne expulsée après déduction des frais et de la créance du bailleur, - fixé à la somme mensuelle de 3 166,67 euros l'indemnité d'occupation due par la société Les Garnements à Mme [E] et Mme [K], - condamné la société Les Garnements à verser cette indemnité d'occupation chaque mois, au plus tard le 5 du mois et ce depuis le 28 septembre 2022, - condamné la société Les Garnements à verser à Mme [E] la somme de 750 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la société Les Garnements à verser à Mme [K] la somme de 750 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la société Les Garnements aux entiers dépens de l'instance. Par déclaration reçue au greffe le 22 mars 2023, la société Les Garnements a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition. Dans ses dernières conclusions déposées le 10 mai 2023 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Les Garnements demande à la cour, au visa des articles 1302-1 du code civil, 455 et 458 du code de procédure civile, de : '- recevoir la société Les Garnements en ses demandes et les déclarer bien fondées ; à titre principal, - dire et juger que l'ordonnance de référé du 2 février 2023 rendue par le président du tribunal judiciaire de Versailles est insuffisamment motivée ; en conséquence, - annuler l'ordonnance de référé du 2 février 2023 rendue par le président du tribunal judiciaire de Versailles ; à titre subsidiaire, - dire et juger que la société Les Garnements n'a causé aucun trouble manifestement illicite ni aucun dommage imminent à Mme [O] [K] épouse [E] et Mme [N] [K] ; en conséquence, - infirmer l'ordonnance de référé du 2 février 2023 rendue par le président du tribunal judiciaire de Versailles ; à titre infiniment subsidiaire, - dire et juger que Mme [O] [K] épouse [E] et Mme [N] [K] ont reçu de la part de la société Les Garnements un trop-perçu au titre des loyers de 4 433,31 euros, à parfaire; - dire et juger que Mme [O] [K] épouse [E] et Mme [N] [K] n'ont pas adressé à la société Les Garnements la quittance au titre du mois d'avril 2023 ; - dire et juger que Mme [O] [K] épouse [E] et Mme [N] [K] sont toujours en possession d'une somme de 9 200 euros au titre du dépôt de garantie ; en conséquence, - condamner Mme [O] [K] épouse [E] et Mme [N] [K] à payer à la société Les Garnements la somme de 4 433,31 euros, à parfaire ; - condamner Mme [O] [K] épouse [E] et Mme [N] [K] à communiquer à la société Les Garnements, sous astreinte de 100 euros par jours de retard à compter de l'arrêt à intervenir, la quittance du mois d'avril 2023. - condamner Mme [O] [K] épouse [E] et Mme [N] [K] à restituer à la société Les Garnements la somme de 9 200 euros au titre du dépôt de garantie. en tout état de cause : - condamner solidairement Mme [O] [K] épouse [E] et Mme [N] [K] au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner solidairement Mme [O] [K] épouse [E] et Mme [N] [K] aux entiers dépens.' Dans leurs dernières conclusions déposées le 6 juin 2023 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens, Mme [E] et Mme [K] demandent à la cour, au visa des articles 455, 472, 855 du code de procédure civile, 1737 du code civil et L. 145-5 du code de commerce, de : 'à titre principal, - confirmer le jugement du 2 février 2023, par le tribunal judiciaire de Versailles, en ce qu'il a : - constatons que le bail dérogatoire liant Mme [O] [K] épouse [E] et Mme [N] [K] à la société Les Garnements a pris fin le 27 septembre 2022 ; - ordonnons en conséquence l'expulsion de la société' Les Garnements et de tout occupant de son chef des locaux sis[Adresse 1] a` [Localité 7], au besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier ; - rappelons les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution selon lesquelles les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire. A l'expiration du délai imparti, il est procédé à la mise en vente aux enchères publiques des biens susceptibles d'être vendus. Les biens qui ne sont pas susceptibles d'être vendus sont réputés abandonnés ; le produit de la vente est remis à la personne expulsée après déduction des frais et de la créance du bailleur. - fixons à la somme mensuelle de 3 166,67 euros l'indemnité d'occupation due par la société Les Garnements à Mme [O] [K] épouse [E] et Mme [N] [K] ; - condamnons la société Les Garnements à verser cette indemnité d'occupation chaque mois, au plus tard le 5 du mois et ce depuis le 28 septembre 2022 ; - condamnons la société Les Garnements à verser à Mme [O] [K] épouse [E] la somme de 750 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamnons la société Les Garnements à verser à Mme [N] [K] la somme de 750 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamnons la société Les Garnements aux entiers dépens de l'instance. à titre subsidiaire et statuant à nouveau, - dire Mme [O] [K] épouse, [E] et Mme [N] [K] recevables et fondées en leurs demandes, fins et prétentions, - constater le terme du contrat de bail dérogatoire au 27 septembre 2022, - constater l'existence d'un trouble manifestement illicite en ce que Mme [O] [K], épouse [E] et Mme [N] [K] se sont opposées au maintien dans les lieux de la société Les Garnements dans le délai d'un mois suivant le terme du bail dérogatoire et que de fait la société Les Garnements est devenue un occupant sans droit ni titre à compter du 27 septembre 2022 ; y faisant droit, - constater le terme du contrat de bail dérogatoire ; - constater l'existence d'un trouble manifestement illicite ; - ordonner l'expulsion de la société Les Garnements et de tous occupants de son chef, avec, au besoin, l'assistance de la force publique et d'un serrurier. - ordonner l'enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de la société Les Garnements qui disposera d'un délai d'un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par l'huissier chargé de l'exécution ; - condamner la société défenderesse à payer au requérant une indemnité d'occupation mensuelle due depuis le 27 septembre 2022, d'un montant mensuel égal à la somme de 3 800 euros, hors charges, jusqu'à la libération effective des lieux ; en tout état de cause, - condamner la société Les Garnements à payer à Mme [O] [K], épouse [E] et Mme [N] [K] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.' L'ordonnance de clôture a été rendue le 19 septembre 2023. A l'audience du 16 octobre, la cour a soulevé d'office l'irrecevabilité des demandes en paiement formées par la société Les garnements en raison de leur caractère non-provisionnel et a invité les parties à faire des observations sur ce point dans le cadre d'une note en délibéré. Par note en délibéré du 23 octobre 2023, la société Les garnements indique que l'ensemble de ses demandes sont fondées sur l'article 835 du code de procédure civile et qu'elles sont donc nécessairement provisionnelles, le juge devant les requalifier sur le fondement de l'article 12 du même code. MOTIFS DE LA DÉCISION La société Les garnements affirme que l'ordonnance attaquée n'est pas suffisamment motivée et qu'aucun motif de fait ou de droit n'est indiqué pour expliquer la mesure d'expulsion, ce qui justifie l'annulation de la décision. Subsidiairement, elle affirme que son maintien dans les locaux loués ne cause ni trouble manifestement illicite ni dommage imminent, les bailleresses n'ayant aucune réelle intention de la voir quitter les lieux et des discussions étant en cours sur la conclusion d'un nouveau bail ou le rachat de l'immeuble. Elle affirme avoir maintenu le paiement du loyer, à un montant supérieur à celui prévu par l'ordonnance querellée et souligne que le restaurant qu'elle exploite est largement bénéficiaire. Très subsidiairement elle demande la condamnation des intimées à lui restituer les sommes indûment perçues au titre de l'indemnité d'occupation et à lui communiquer les quittances sous astreinte. Mmes [O] et [N] [K] contestent en réponse tout défaut de motivation de l'ordonnance litigieuse. Elles soutiennent que l'occupation sans droit ni titre de leur local cause un trouble manifestement illicite, en précisant avoir fait part à plusieurs reprises à la société Les garnements de leur volonté de mettre fin au bail, et font valoir que la circonstance que les loyers soient réglés est inopérante. Reconnaissant l'existence de discussions sur la vente des locaux à l'appelante, les bailleresses exposent que ces pourparlers n'ont pas abouti et qu'il n'était pas question pour elles d'octroyer un bail commercial à la société Les garnements. Sur ce, La cour rappelle, à titre liminaire, qu'elle n'est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater' ou de 'dire et juger' qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques. sur la nullité de l'ordonnance L'article 455 du code de procédure civile dispose que 'le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d'un visa des conclusions des parties avec l'indication de leur date. Le jugement doit être motivé.' En l'espèce, après avoir rappelé les dispositions des articles 835 du code de procédure civile et 1737 du code civil, le premier juge a indiqué : ' A l'appui de leurs demandes, les consorts [K] produisent le bail dérogatoire en date du 27 septembre 2019 fixant le terme du contrat de bail au 27 septembre 2022 ainsi que le courrier adressé à la société Les garnements en vue de l'échéance du bail, le procès-verbal de constat de maintien dans les lieux en date du 28 septembre 2022 ainsi que l'exploit portant notification de fin de bail dérogatoire et sommation d`avoir à quitter les lieux. Au regard de l'ensemble de ces éléments, il y a lieu de faire droit à la demande des consorts [K] et d'ordonner l'expulsion de la société Les garnements des locaux loués. La société Les garnements étant occupant sans droit ni titre depuis la fin du bail c'est à bon droit que les consorts [K] sollicitent sa condamnation à verser une indemnité d'occupation. Celle-ci sera fixée en fonction du montant du dernier loyer échu, soit la somme de 3 166, 67 euros par mois hors charges, les charges restant dues par l'occupant des lieux jusqu'à leur libération.' Cette motivation prise dans son ensemble, au regard notamment des textes rappelés au début, suffit à comprendre que le premier juge a estimé que le maintien dans les lieux de la société Les garnements à l'expiration du bail constituait un trouble manifestement illicite qu'il convenait de faire cesser, les pièces justificatives de cette situation étant précisément décrites. Aucun défaut de motivation n'est en conséquence établi et la demande d'annulation de l'ordonnance sera rejetée. Sur l'expulsion et l'indemnité d'occupation Selon l'alinéa 1er de l'article 835 du code de procédure civile : 'Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.' Le trouble manifestement illicite est caractérisé par 'toute perturbation résultant d'un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit' qu'il incombe à celui qui s'en prétend victime de démontrer. L'article 544 du code civil dispose quant à lui que : 'La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.' Il résulte de l'application combinée des articles 835 alinéa 1 du code de procédure civile et 544 du code civil que l'occupation sans droit ni titre constitue par nature un trouble manifestement illicite par atteinte au droit de propriété, qu'il appartient au juge des référés de faire cesser par une mesure d'expulsion, celle-ci étant seule de nature à assurer la remise des lieux en état et à rétablir le propriétaire dans toute l'étendue de ses droits. En l'espèce le contrat de bail conclu entre les parties contenait cette clause : 'Le bail est accepté et consenti pour une durée ferme de 3 ans à compter du 27 septembre 2019 aucune des parties ne pouvant y mettre fin avant l'expiration du délai convenu. (...) La durée du bail ne sera susceptible d'aucune reconduction et expirera le 27 septembre 2022 même à défaut de dénonciation pour cette date. A l'arrivée du terme, le preneur devra spontanément quitter les lieux et les libérer de tout occupant de son chef. Il devra procéder à l'enlèvement de ses mobiliers et objets personnels à ses frais. En cas de maintien dans les locaux au delà du terme contractuel, le bailleur pourra contraindre le locataire à les libérer par tous moyens.' Par courrier recommandé du 23 septembre 2022, les consorts [K] ont indiqué à la société Les garnements que le bail prenait fin et qu'elles entendaient récupérer le local le 27 septembre. Ayant constaté en présence d'un huissier le 28 septembre 2022 que la locataire occupait toujours les lieux, Mmes [K] lui ont fait signifier le 18 octobre 2022 une 'notification de fin de bail dérogatoire et sommation d'avoir à quitter les lieux'. Il est dès lors établi à la fois que le bail avait pris fin le 27 septembre 2022 et que la société Les garnements s'est maintenue dans les locaux loués, ce qui n'est au demeurant pas contesté. Si la société Les Garnements démontre que des négociations ont été menées entre les parties visant à la conclusion d'un bail commercial classique ou à la vente de l'immeuble, ces éléments, antérieurs à la fin du contrat et donc à la manifestation par les bailleresses de leur volonté de reprendre les lieux, ne sont pas de nature à avoir créé des droits au profit de la locataire, étant souligné que, si une promesse de vente a été signée le 4 juillet 2022, il est établi que la condition suspensive de l'octroi d'un prêt n'a pas été réalisée. Dès lors c'est à juste titre que le premier juge, constatant que la société Les garnements est occupante sans droit ni titre des locaux loués, a ordonné son expulsion et l'a condamnée au paiement provisionnel d'une indemnité d'occupation. Sur le montant de cette indemnité, il convient de constater que les intimées sollicitent à titre principal la confirmation de l'ordonnance querellée. Il sera donc fait droit à cette demande nonobstant leur demande subsidiaire de fixer cette indemnité d'occupation à un montant supérieur. Sur les demandes en paiement de la société Les garnements En vertu des dispositions de l'article 12 du code de procédure civile, 'le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée. Toutefois, il ne peut changer la dénomination ou le fondement juridique lorsque les parties, en vertu d'un accord exprès et pour les droits dont elles ont la libre disposition, l'ont lié par les qualifications et points de droit auxquels elles entendent limiter le débat.' Il ne saurait en conséquence être demandé à la cour de requalifier les demandes formées par l'appelante. Les demandes en paiement de la société Les garnements non formées à titre provisionnel (demande de paiement de la somme de 4 433,31 euros et de 9200 euros au titre du dépôt de garantie) échappent aux pouvoirs de la cour statuant en appel du juge des référés et il sera donc dit n'y avoir lieu à référé de ce chef. Sur la demande de communication de la quittance d'avril 2023 La société Les garnements ne produisant devant la cour aucun justificatif de paiement de l'indemnité d'occupation pour le mois d'avril 2023, les consorts [K] ne sauraient être condamnées en l'état, au surplus sous astreinte, à lui communiquer une quittance à ce titre. Cette demande sera donc rejetée. Sur les demandes accessoires L'ordonnance sera également confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance. Partie perdante, la société Les garnements ne saurait prétendre à l'allocation de frais irrépétibles et doit supporter les dépens d'appel. Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à Mmes [K] la charge des frais irrépétibles exposés en cause d'appel. L'appelante sera en conséquence condamnée à leur verser une somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Confirme l'ordonnance attaquée ; Y ajoutant, Dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes en paiement formées par la société Les garnements ; Déboute la société Les garnements de sa demande de production de la quittance d'avril 2023 ; Déboute les parties du surplus de leurs demandes ; Condamne la société Les garnements à payer à Mme [O] [K] épouse [E] et Mme [N] [K], ensemble, la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne la société Les garnements aux dépens d'appel. Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, conseiller faisant fonction de président, et par Madame Élisabeth TODINI, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le greffier, Le président,