Cour d'appel, 25 mai 2023. 22/06339

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 51A 14e chambre ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 25 MAI 2023 N° RG 22/06339 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VPBG AFFAIRE : [X] [O] C/ S.C.I. ARMOR PATRIMOINE Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 06 Septembre 2022 par le Juridiction de proximité de PUTEAUX N° RG : 1221000055 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 25.05.2023 à : Me Fabrice HONGRE-BOYELDIEU de l'ASSOCIATION AVOCALYS, avocat au barreau de VERSAILLES Me Romain DAMOISEAU, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE VINGT CINQ MAI DEUX MILLE VINGT TROIS, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Madame [X] [O] de nationalité Française née le [Date naissance 2] 1977 à [Localité 7] (92) Demeurant [Adresse 5] - [Adresse 5] [Localité 6] Représentant : Me Fabrice HONGRE-BOYELDIEU de l'ASSOCIATION AVOCALYS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 620 - N° du dossier 005399 APPELANTE **************** S.C.I. ARMOR PATRIMOINE venant aux droits de M. [K] [N] et de Mme [V] [N] née [G], N° Siret : 904 684 909 (RCS Rennes) [Adresse 1] [Localité 3] Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège Représentant : Me Romain DAMOISEAU, Postulant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 232 - N° du dossier 22093 INTIMÉE **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 27 Mars 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller faisant fonction de Président chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller faisant fonction de Président, Madame Marina IGELMAN, Conseiller, Madame Marietta CHAUMET, Conseiller, Greffier, lors des débats : Mme Mélanie RIBEIRO, EXPOSÉ DU LITIGE Mme [X] [O] occupe un appartement situé au [Adresse 5] en vertu d'un bail d'habitation conclu le 1er décembre 2011 avec Mme [E] [P]. Deux commandements de payer ont été adressés à Mme [O] les 8 novembre 2019 et 17 septembre 2020. Par exploit d'huissier du 4 février 2021, Mme [P] a assigné Mme [O] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, près le tribunal de proximité de Puteaux, aux fins notamment de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire et d'ordonner l'expulsion des lieux de la locataire. Mme [P] est décédée depuis le [Date décès 4] 2021. Par ordonnance contradictoire du 6 septembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Puteaux a : ' constaté que M. [K] [N] et Mme [V] [G] son épouse qui ont été institués légataires universels de Mme [E] [P] et ont accepté purement et simplement sa succession, le 18 janvier 2022 ont qualité pour poursuivre l'instance dans l'état où elle se trouvait au décès de Mme [E] [P], ' constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 8 décembre 2019, ' dit qu'à compter du 9 décembre 2019, Mme [X] [O] s'est trouvée occupante sans droit, ni titre des lieux loué situés [Adresse 5]. ' ordonné l'expulsion des lieux loués de Mme [X] [O] et de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, ' fixé l'indemnité d'occupation due mensuellement à compter du 9 décembre 2019 jusqu'à la complète libération des lieux, au montant des loyers révisables et des charges qui auraient été dues si le bail avait continué et condamné Mme [X] [O] à titre provisionnel à son paiement à M. [K] [N] et Mme [V] [G], ' condamné Mme [X] [O] à titre provisionnel au paiement de la somme de 16 696,31 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d'occupation impayés à la date du 1er juin 2022 terme de mai inclus et ce avec intérêts légaux à compter du commandement de payer du 17 septembre 2020 sur les sommes qui y sont visées et de la décision pour le surplus, ' condamné Mme [X] [O] au paiement de la somme de 500 euros à M. [K] [N] et Mme [V] [G] par application de l'article 700 du code de procédure civile, ' débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, ' condamné Mme [X] [O] aux dépens. Par déclaration reçue au greffe le 18 octobre 2022, Mme [O] a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition. Dans ses dernières conclusions déposées le 6 février 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, Mme [X] [O] demande à la cour, au visa de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles 122, 834 et 835 du code de procédure civile, 1343-5 du code civil et articles 699 et 700 du code de procédure civile, de : '- dire recevable l'appel formé par Mme [X] [O] à l'encontre de l'ordonnance de référé rendue par le juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité de Puteaux le 6 septembre 2022 ; - infirmer l'ordonnance de référé et, statuant à nouveau : A titre liminaire : sur l'absence de qualité à agir, - constater que M. [N] et Mme [G] n'ont pas justifié de leur qualité à agir au titre de leurs demandes fondées sur le contrat de bail conclu entre Mme [X] [O] et Mme [E] [P] ; - constater que la SCI Armor patrimoine ne justifie pas de sa qualité à agir ; En conséquence, - dire que la SCI Armor patrimoine n'a pas qualité à agir dans la présente instance et, partant, est irrecevable en l'ensemble de ses demandes formées à l'encontre de Mme [X] [O] ; Sur l'absence d'acquisition de la clause résolutoire, - juger que le commandement de payer délivré le 8 novembre 2019 est sans effet ; En conséquence - rejeter la demande d'acquisition de la clause résolutoire formée par le bailleur ; - rejeter l'ensemble des demandes formées par le bailleur sur le fondement des commandements délivrés les 8 novembre 2019 et 17 septembre 2020 ; Sur les contestations sérieuses et le renvoi de l'intime à se pourvoir au fond, - constater que Mme [O] fait état de contestations sérieuses quant au quantum de l'obligation de paiement dont se prévaut le bailleur ; En conséquence, - dire n'y avoir lieu à référé et renvoyer le bailleur à se pourvoir au fond ; Subsidiairement : sur les délais de paiement, - prononcer une suspension de l'exigibilité de la dette locative pour une durée de 24 mois dans l'hypothèse où l'acquisition de la clause résolutoire et les condamnations prononcées par le juge des contentieux de la protection seraient confirmées ; - à défaut, dire que Mme [X] [O] bénéficiera d'un délai de paiement de 24 mois à compter de la date de l'arrêt à intervenir pour exécuter les condamnations prononcées ; En tout état de cause, - débouter la SCI Armor patrimoine de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ; - débouter la SCI Armor patrimoine de sa demande tendant à voir condamner Mme [X] [O] à la somme de 19 942,21 euros ; - condamner la SCI Armor patrimoine à payer à Mme [X] [O] une somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens'. Dans ses dernières conclusions déposées le 5 janvier 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la SCI Armor patrimoine demande à la cour de : '- juger que la SCI ARMOR PATRIMOINE venant aux droits de M. [K] [U] [N] et de Mme [V] [U] [G] épouse [N], venant eux mêmes aux droits de Mme [E], [D] [P] a bien qualité et intérêt à agir, - confirmer l'ordonnance de référé dont appel en ce qu'elle a : ' constaté que M. [K] [N] et Mme [V] [G] son épouse qui ont été institué légataires universels de Mme [E] [P] et ont accepté purement et simplement sa succession, le 18 janvier 2022 ont qualité pour poursuivre l'instance dans l'état où elle se trouvait au décès de Mme [E] [P], ' constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 8 décembre 2019, ' dit qu'à compter du 9 décembre 2019, Mme [X] [O] s'est trouvée occupante sans droit, ni titre des lieux loué situés [Adresse 5]. ' ordonné l'expulsion des lieux loués de Mme [X] [O] et de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, ' fixé l'indemnité d'occupation due mensuellement à compter du 9 décembre 2019 jusqu'à la complète libération des lieux, au montant des loyers révisables et des charges qui auraient été dues si le bail avait continué et condamné Mme [X] [O] à titre provisionnel à son paiement à M. [K] [N] et Mme [V] [G], ' condamné Mme [X] [O] à titre provisionnel au paiement de la somme de 16 696,31 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d'occupation impayés à la date du 1er juin 2022 terme de mai inclus et ce avec intérêts légaux à compter du commandement de payer du 17 septembre 2020 sur les sommes qui y sont visées et de la présente décision pour le surplus, ' condamné Mme [X] [O] au paiement de la somme de 500 euros à M. [K] [N] et Mme [V] [G] par application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ' débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, ' condamné Mme [X] [O] aux dépens, ' rappelé que l'ordonnance est assortie de l'exécution provisoire, Y ajoutant, - juger qu'à défaut de paiement de la somme de 4 065,65 euros par Mme [O] au 9 janvier 2020, les conditions d'acquisition de la clause résolutoire prévues par l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 étaient réunies à cette date, En tant que besoin, - juger qu'à défaut de paiement de la somme de 6 910,61 euros par Mme [O] au 18 novembre 2020, les conditions d'acquisition de la clause résolutoire prévues par l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 étaient réunies à cette date, - condamner Mme [X] [O] à verser à la SCI Armor Patrimoine, la somme de 19 942,21 euros représentant les loyers et indemnités d'occupation impayées arrêtées au 31.12.2022, - condamner Mme [X] [O] à verser à la SCI Armor Patrimoine, la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner Mme [X] [O] aux entiers dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés par Maître Romain Damoiseau, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile'. L'ordonnance de clôture a été rendue le 7 mars 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la qualité des consorts [N]- [G] et de la société civile immobilière Armor Patrimoine Affirmant qu'il n'est pas démontré qu'ils aient été institués légataires universels de Mme [P], Mme [O] soulève une fin de non-recevoir fondée sur l'absence de qualité à agir de M. [N] et Mme [G]. Elle soutient par ailleurs que n'est pas davantage justifiée la qualité à agir de la société civile immobilière Armor Patrimoine. La société civile immobilière Armor patrimoine indique en réponse que l'attestation de Mme [Y] permet de démontrer la qualité de légataires universels de M. et Mme [N] vis-à-vis de Mme [P]. Elle soutient démontrer sa qualité de propriétaire de l'appartement occupé par Mme [O] par la production de l'acte de vente du 9 septembre 2022 et en déduit qu'elle a donc qualité et intérêt à agir. Sur ce, La société civile immobilière Armor Patrimoine verse aux débats : - l'acte notarié de dévolution successorale daté du 18 janvier 2022 indiquant qu'en vertu d'un testament, Mme [E] [P], qui n'avait pas d'héritiers réservataires, a institué comme légataires universels M. [K] [N] et Mme [V] [G] épouse [N], - l'acte notarié de vente de l'immeuble loué à Mme [O] par M. et Mme [N] à la société civile immobilière Armor Patrimoine daté du 9 septembre 2022, cet acte mentionnant l'existence du bail. La qualité et l'intérêt à agir de la société civile immobilière Armor Patrimoine en tant que propriétaire bailleur sont donc incontestablement établis et aucune fin de non-recevoir ne peut être retenue en l'espèce. Sur la résiliation du bail Mme [O] expose en premier lieu que le premier juge n'a pas caractérisé en quoi le commandement de payer qui lui a été signifié était régulier et soutient n'avoir pas été en mesure de pouvoir 'bénéficier du délai d'un mois prétendument visé dans le commandement de payer du 8 novembre 2019'. Elle conteste également la régularité des commandements de payer délivrés les 8 novembre 2019 et 17 septembre 2020, ce qui justifie selon elle le débouté des demandes de la société Armor Patrimoine. Affirmant que l'intimée ne justifie pas du montant de la dette locative, et qu'elle avait d'ailleurs fait état en première instance de 'ses plus vives réserves sur le quantum de la dette', Mme [O] en déduit l'existence d'une contestation sérieuse quant à la demande de provision. Arguant de difficultés de santé et de faibles ressources, elle sollicite subsidiairement l'octroi de délais de paiement, faisant valoir qu'elle ne dispose pas des facultés financières nécessaires pour faire face à sa dette de loyer en un seul règlement. La société Armor Patrimoine indique que Mme [O] n'a pas justifié de son assurance dans le délai d'un mois qui lui était imparti à compter du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 8 novembre 2019 et n'a pas réglé sa dette locative dans les deux mois de cet acte. Elle indique qu'un nouveau commandement de payer a été délivré à Mme [O] le 17 septembre 2020 qui n'a pas davantage été suivi d'effet. Exposant que la dette locative s'établit désormais à près de 20 000 euros et que la locataire ne justifie d'aucune contestation sérieuse, l'intimée sollicite sa condamnation au paiement de cette somme. Elle s'oppose à l'octroi de délais de paiement au regard de l'importance de la dette locative et de l'absence de paiement du loyer courant. Sur ce, Sur la résiliation du bail Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'article 835 suivant dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement. Mme [O], qui conteste en termes généraux la régularité du commandement de payer délivré le 17 septembre 2020, ne justifie d'aucun motif propre à le remettre en cause, étant précisé que cet acte vise la clause résolutoire insérée au bail ainsi que les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et qu'il a été notifié à la préfecture. Elle ne démontre pas s'être acquittée de sa dette dans le délai qui lui était imparti, étant précisé que le fait d'émettre 'ses plus vives réserves sur le quantum de la dette' n'est à l'évidence pas suffisant pour mettre en doute le décompte annexé au commandement de payer et, partant, la validité de celui-ci. L'ordonnance attaquée sera donc confirmée en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail ainsi que sur les mesures subséquentes à savoir l'expulsion et la séquestration du mobilier. Sur les demandes en paiement L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoit que le président du tribunal judiciaire peut dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier. Ce texte impose donc au juge une condition essentielle avant de pouvoir accorder une provision : celle de rechercher si l'obligation n'est pas sérieusement contestable. Il sera retenu qu'une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. À l'inverse, sera écartée une contestation qui serait à l'évidence superficielle ou artificielle et la cour est tenue d'appliquer les clauses claires du contrat qui lui est soumis, si aucune interprétation en est nécessaire. Le montant de la provision allouée n'a alors d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée. Aux termes de l'article du 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Mme [O], sur qui repose la charge de la preuve, ne justifie de l'existence d'aucun autre paiement que ceux mentionnés par la bailleresse ni d'aucune contestation sérieuse de sa dette, se contentant d'indiquer qu'elle émet des réserves sur la somme qui lui est réclamée. L'indemnité d'occupation correspond à la fois à une contrepartie de la jouissance des locaux et à la compensation du préjudice subi par le propriétaire du fait de la privation de la libre disposition des lieux. C'est donc à juste titre que le premier juge a condamné à titre provisionnel Mme [O] à verser à la bailleresse une indemnité d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi. La société Armor Patrimoine verse aux débats un décompte, non contesté, qui fait apparaître une dette de 8 802, 96 euros à la date du 28 février 2021, à laquelle doivent être ajoutées les indemnités d'occupation à hauteur de 463, 70 euros par mois. La demande d'actualisation de la dette à hauteur d'appel et de condamnation de Mme [O] au paiement de la somme de 19 942, 21 euros n'étant pas formée à titre provisionnel dans le dispositif des conclusions de l'intimée, il sera dit n'y avoir lieu à référé à ce titre. L'ordonnance attaquée sera donc confirmée en ce qu'elle a condamné la locataire au paiement à titre provisionnel de la somme de 16 696,31 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d'occupation impayés à la date du 1er juin 2022, terme de mai inclus, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer du 17 septembre 2020 sur les sommes qui y sont visées et de l'ordonnance pour le surplus. Sur la demande de suspension de la clause résolutoire et de délais de paiement L'article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. L'article 24 VII prévoit que pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Il découle de ces dispositions que l'octroi de délais de paiement, entraînant la suspension des effets de l'acquisition de la clause résolutoire, est subordonnée à la justification par le locataire d'éléments relatifs à sa situation, en particulier financière, permettant de démontrer qu'il est en capacité d'apurer sa dette si celle-ci est étalée, en plus de l'acquittement des échéances du loyer et des charges courantes. Or en l'espèce, Mme [O] ne produit aucun élément de nature à justifier de sa situation professionnelle ou financière. Au surplus, le dernier versement de la locataire a été réalisé en mars 2020, la dette locative ne cessant de s'accroître. Dans ces conditions, sa demande de délais et de suspension des effets de l'acquisition de la clause résolutoire ne peut qu'être rejetée et l'ordonnance querellée sera donc confirmée en ce qu'elle a statué en ce sens. Sur les demandes accessoires L'ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance. Partie perdante, Mme [O] ne saurait prétendre à l'octroi d'une indemnité procédurale et sera condamnée aux dépens d'appel avec application au profit de l'avocat qui le demande des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. En équité, il a lieu de la condamner à verser à la société Armor Patrimoine la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Rejette la fin de non-recevoir soulevée par Mme [X] [O] ; Confirme l'ordonnance entreprise ; Y ajoutant, Rejette le surplus des demandes ; Condamne Mme [X] [O] à verser à la société Armor Patrimoine la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne Mme [X] [O] aux dépens d'appel avec application au profit de l'avocat qui le demande des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Arrêt prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller faisant fonction de Président et par Madame Elisabeth TODINI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le greffier, Le président,