Texte intégral
MINUTE N° :
JUGEMENT DU : 16 Septembre 2024
DOSSIER N° : N° RG 23/01092 - N° Portalis DBZE-W-B7H-IR46
AFFAIRE : Monsieur [B] [M], Madame [T] [U] [D] [I] C/ Monsieur [E] [C], Madame [R] [W] [L] [A]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANCY
POLE CIVIL section 6
JUGEMENT
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
PRESIDENT : Madame Sandrine ERHARDT, Vice-Présidente
Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.
GREFFIER : Madame Emilie MARC
PARTIES :
DEMANDEURS :
Monsieur [B] [M], né le 02 décembre 1984 à [Localité 8], demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Philippe GUILLEMARD de l’AARPI ARCAD AVOCATS, avocats au barreau de NANCY, avocats plaidant, vestiaire : 07
Madame [T] [U] [D] [I], née le 12 février 1993 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître Philippe GUILLEMARD de l’AARPI ARCAD AVOCATS, avocats au barreau de NANCY, avocats plaidant, vestiaire : 07
DEFENDEURS :
Monsieur [E] [C], né le 18 août 1978 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Sébastien SCHMITT, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 143
Madame [R] [W] [L] [A] épouse [C], née le 02 mars 1985 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Sébastien SCHMITT, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 143
Clôture prononcée le : 14 mai 2024
Débats tenus à l'audience du : 05 Juin 2024
Date de délibéré indiquée par le Président : 16 Septembre 2024
Jugement prononcé par mise à disposition au greffe du 16 Septembre 2024
le
Copie+grosse+retour dossier : Maître Sébastien SCHMITT
Copie+retour dossier : Maître Philippe GUILLEMARD
EXPOSE DU LITIGE
Par acte authentique du 31 décembre 2020, dressé par Maître [G] [J] notaire à [Localité 7] Madame [R] [A] et Monsieur [E] [C] (ci-après les consorts [A]-[C]) ont vendu à Monsieur [B] [M] et Madame [T] [I] (ci-après les consorts [M]-[I]) une maison à usage d’habitation située [Adresse 1] à [Localité 5], cadastrée AC [Cadastre 2] et moyennant le prix de 367 600 euros dont 21.000 euros de meubles.
Les acquéreurs ont fait intervenir l'entreprise « Plomberie 54 » qui a facturé, le 20 mai 2021, des travaux sur des canalisations dans la cave et l'escalier, outre des travaux de modification et d'évacuation d'un lavabo, pour un montant total de 1.609,51 euros et qui a facturé, le 29 juin 2021, une recherche de fuite par inspection caméra conduisant en la découverte d'une « fuite provenant d’un regard non étanche enterré inaccessible à l’aplomb du tuyau de descente eaux pluviales ».
Par la suite, cette même entreprise a établi, le 30 novembre 2021, un devis pour le remplacement d'une canalisation encastrée pour un montant de 2.225,34 euros.
Par lettre avec accusé de réception en date 21 février 2022, les consorts [M]-[I] ont sollicité, par l'intermédiaire de leur conseil, auprès de Monsieur [E] [C] et Madame [R] [A], le paiement d'une somme totale de 6.190, 05 euros correspondant aux factures et devis des sociétés « Plomberie 54 » et « Hartmann Couverture ».
Ils ont déclaré la fuite mise en évidence par l'entreprise « Plomberie 54 » auprès de leur assureur Protection Juridique qui a désigné un expert, en la personne de Monsieur [X] [F] du cabinet Saretec, lequel a mené ses opérations d'expertise hors la présence des consorts [C]-[A] indisponibles et a établi un rapport d'expertise, le 26 septembre 2022, retenant la garantie des vices cachés due par ces derniers.
Par ailleurs, les acquéreurs ont sollicité le Bureau diagnostic immobilier Lorrain, le 7 septembre 2022, pour établir un diagnostic de performance énergétique en vue de la revente de leur bien, lequel indiquait une surface habitable de 91 m², au lieu de 107,55 m2 figurant dans le diagnostic de performance énergétique remis lors de la vente.
Par acte d’huissier en date du 7 avril 2023, Monsieur [B] [P] et Madame [T] [I] ont fait assigner Monsieur [E] [C] et Madame [R] [A] devant le présent tribunal aux fins d’indemniser leurs préjudices au titre de la garantie des vices cachés.
Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées par RPVA en date du 25 mars 2024, Monsieur [B] [M] et Madame [T] [I] sollicitent du tribunal de débouter Monsieur [E] [C] et Madame [R] [A] de leurs demandes et de les condamner à leur verser la somme de 54.190 euros au titre de la garantie des vices cachés se décomposant comme suit :
- 156,20 euros correspondant à la facture de recherche de fuite de l'entreprise Plomberie 54
- 2.225,34 euros correspondant au devis pour le remplacement d'une canalisation encastrée de l'entreprise Plomberie 54
- 1.609,51 euros correspondant à la facture de l'entreprise Plomberie 54 du 20 mai 2021
- 2.199 euros correspondant au devis de l'entreprise Hartmann couverture
- 48.000 euros au titre du manque à gagner en raison d'un mauvais métrage, outre leur condamnation à leur verser la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
Au soutien de leur demande de dommages et intérêts, se fondant sur l’article 1641 du Code civil, les consorts [M]-[I] font valoir que le bien immobilier qu’ils ont acheté est affecté d’anomalies et qu’ils ne l’auraient pas acquis s’ils avaient eu connaissance de ces désordres au moment de la vente. Ils estiment en premier lieu que le défaut de raccordement de la descente d’eau au tuyau d’évacuation des eaux pluviales est constitutif d’un vice caché qui diminue fortement l’usage de la maison. Ils exposent qu’ils ne pouvaient avoir connaissance du vice dès lors qu’au moment de la visite de la cave, préalablement à la vente, un meuble masquait le mur imbibé d’eau. Ils ajoutent que les vendeurs avaient connaissance du vice, en faisant valoir que le voisin leur avait signalé un problème d’infiltrations d’eau à l'intérieur de son habitation avant la vente.
Ils estiment, en second lieu, que la différence de métrage entre celui retenu dans le diagnostic produit par les vendeurs et celui réalisé par leurs soins, dont ils ne pouvaient avoir connaissance, constitue également un vice caché diminuant l’usage de la chose, préjudice pour lequel ils doivent être indemnisés.
Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées par RPVA en date du 23 janvier 2024, Madame [R] [A] et Monsieur [E] [C] demandent au tribunal de débouter Monsieur [B] [P] et Madame [T] [I] de leurs demandes et de les condamner à leur verser la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens.
Pour s’opposer à l’ensemble des demandes formulées à leur encontre, les consorts [A]-[C] soutiennent que la clause exonératoire de garantie des vices cachés stipulée dans l’acte de vente fait échec à la garantie due au titre des vices cachés, dès lors qu'ils n'avaient pas connaissance du vice.
Ils estiment que les travaux réalisés par les acquéreurs après leur entrée en jouissance portant sur un changement de destination du sous-sol ont pu causer directement les infiltrations.
Ils soulignent que l’expertise a été réalisée par Monsieur [X] [F] en leur absence et alors même qu’ils l'avaient informé de leur indisponibilité.
Par ailleurs, sur le vice caché allégué relatif à la superficie du bien, ils exposent que rien ne permet de retenir lequel des deux diagnostics de performance énergétique contient l’exact métrage du bien. De plus, ils font valoir que ce diagnostic a été fourni aux acquéreurs à titre de simple information et ne saurait leur être opposable pour engager leur responsabilité.
Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
Une ordonnance de clôture a été rendue le 14 mai 2024. L’affaire a été appelée à l’audience du 5 juin 2024 et après dépôt des dossiers de plaidoirie, la décision a été mise en délibérée pour être rendue le 16 septembre 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur les demandes principales des consorts [M]-[I]
Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui en diminuent tellement l’usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.
L’article 1643 du code civil précise que le vendeur est tenu des vices cachés, quand bien même il ne les aurait pas connus.
La clause de non-garantie stipulant que l’acquéreur prendra l’immeuble dans son état actuel avec tous ses vices ou défauts apparents ou cachés ne peut être écartée à peine de dénaturation que si la mauvaise foi du vendeur est établie.
L'article 1644 du code civil, laisse à l’acheteur d’un bien affecté de vices cachés une option entre rendre la chose et se faire restituer le prix, dans le cadre d’une résolution de la vente, ou garder la chose et se faire rendre une partie du prix.
Il incombe à l’acheteur exerçant l’une de ces options de rapporter la preuve du défaut affectant la chose qu’il a achetée, défaut qui doit, non seulement avoir été antérieur à la vente et caché au moment de la vente, mais également être d’une certaine gravité. La preuve de l’existence de ce défaut peut être rapportée par tous moyens, y compris par une expertise non judiciaire, qu’elle soit contradictoire ou non, pourvu que cette expertise non judiciaire, soumise à la libre discussion des parties, soit corroborée par d’autres éléments.
Il appartient aux consorts [M]-[I] de rapporter la preuve de l’existence de vices cachés, ce qui suppose la démonstration que les vices étaient non apparents et inconnus des acheteurs, qu’ils existaient au moment de la vente et qu’ils rendaient impropre le bien à sa destination.
En l’espèce, à l'appui de l'existence d'un vice, les consorts [M]-[I] produisent une expertise amiable réalisée hors la présence des consorts [A]-[C].
Il ressort des constatations de l'expert en septembre 2022 que l'évacuation des eaux pluviale à l'angle a été provisoirement dévoyée, est à remettre en état et a été provisoirement réparée. Il retient une installation sanitaire d'évacuation non conforme.
La problématique de cette évacuation a été mise en évidence par une recherche de fuite par une inspection caméra réalisée à une date inconnue par l'entreprise plomberie 54 qui a conclu en l’existence d’une fuite provenant d'un regard non étanche enterré inaccessible à l'aplomb du tuyau de descente des eaux pluviales.
Le vice est en conséquence établi et il est nécessairement antérieur à la vente s'agissant d'une non conformité, aucun élément ne vient étayer les allégations selon lesquelles les travaux réalisés par les consorts [M]-[I] auraient porté sur cette évacuation.
Il convient d'observer que l'entreprise a relevé que le regard non étanche était inaccessible à l'aplomb du tuyau de descente des eaux pluviales, et donc au moment de ses constatations en 2021, de sorte que les acquéreurs ne pouvaient desceller le vice.
L'expert retient, quant à lui, que la non conformité de l'installation d'évacuation des eaux pluviales n'était pas constatable, en se prévalant d'une photographie qu'il indique avoir été prise avant la signature démontrant l'impossibilité d'accès à la descente d'eau pluviale. Or cette photographie produite par les consorts [M]-[I] à l'expert est contestée par les consorts [A]-[C], lesquels déclarent que lors de la visite avant la signature, les lieux avaient été vidés de leurs effets personnels et que cette photographie avait été prise à l'occasion d'une visite antérieure. Aucun autre élément du dossier ne vient corroboré que la descente EP n'était pas visible.
En revanche, les acquéreurs ne pouvaient se convaincre du vice l'affectant constitutif d'une non conformité.
L'expert amiable évoque des infiltrations sans pour autant les avoir lui-même constatées. Il a pris des photographies du sous sol côté voisin, ainsi que des dommages dans la chambre du fils du voisin, sans toutefois les mettre en relation avec la non conformité relevée.
Aucun élément ne démontre que les infiltrations dont fait état M. [Z], le voisin, dans son habitation, proviennent de la non conformité de la descente d'eau pluviale de l'habitation des consorts [M]-[I] litigieuse. Il convient d'observer que M. [Z] déplore des infiltrations depuis 2012, sans pour autant produire d'expertise amiable qui aurait été diligentée à l'initiative de son assureur et qui aurait mis en lien les désordres qu'il dit subir depuis 12 ans avec l'installation de la propriété voisine.
L'existence d'une fuite a conduit au recours aux services de l'entreprise plomberie 54 pour en rechercher l'origine. Cependant, l'ampleur de cette fuite à l'intérieur de l'habitation n'est pas objectivée, de sorte qu'il n'est pas établi que ce désordre affectant la descente EP soit tel qu'il rende la chose vendue impropre à l’usage auquel on la destine ou qui en diminue tellement l’usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix.
Il est d'ailleurs à noter que l'expert ne retient sur la facture de réparation du 20 mai 2021 de l'entreprise Plomberie 54 que la somme de 346,78 euros TTC pour le remplacement d'une canalisation encastrée correspondant à la réparation de la fuite relevée après recherche de fuite et non la totalité des travaux ayant donné lieu à la facturation.
Le devis de l'entreprise 54 établi plusieurs mois après son intervention sur la fuite d'un montant de 2.225,34 euros ne peut être le seul élément permettant de corroborer les conclusions de l'expert, alors qu'une entreprise n'est pas un technicien et qu'elle est intéressée financièrement à la réalisation des travaux.
Dans ces conditions, les consorts [M]-[I] ne rapportent pas la preuve, d'une part, de la non conformité de la descente d'eau pluviale ayant donné lieu au devis de l'entreprise plomberie 54 du 30 novembre 2021 et, d'autre part, d'un désordre au niveau du regard d'une gravité telle qu'il rend l'habitation impropre à sa destination ou qu'il en diminue l'usage, ce qui aurait justifié une baisse de prix.
Enfin, s'agissant de la connaissance que les consorts [A]-[C] pouvaient avoir de ce vice sur la descente d'eau pluviale, il ne saurait résulter du courrier de M. [Z] qui impute à son ancien voisin des infiltrations dans son habitation depuis 2012 sans le démontrer.
Cette connaissance ne résulte pas davantage d'une photographie sans datation montrant un sous-sol encombré, dans la mesure où rien n'indique qu'une fois ce sous sol désencombré, il existait des traces d'infiltration qui aurait été de nature à inquiéter les consorts [A]-[C]. En outre, cette photographie est formellement contestée par les consorts [A]-[C] comme étant celle du sous-sol au moment de la dernière visite des consorts [M]-[I] avant la vente.
Les consorts [M]-[I] allèguent avoir vu une trace d'eau au sol dont l'explication aurait été donnée par les consorts [A]-[C] comme étant une trace d'urine de leur chat. A supposer que cet échange soit démontré, ce qui n'est pas le cas, les consorts [A]-[C] ont pu se convaincre eux-mêmes d'une telle explication, si par ailleurs aucune autre récurrence devant amener à une autre conclusion ne s'est produite.
Il résulte de l'ensemble de ces éléments que les consorts [M]-[I] échouent à rapporter la preuve de l'existence d'un vice d'une certaine gravité et de la connaissance que les consorts [A]-[C] avaient de ce vice.
Les consorts [M]-[I] sollicitent le paiement d'une somme de 2.199 euros correspondant au devis de l'entreprise Hartmann couverture. Ce devis comprend le déplacement de l'ancien faîtage en béton, la dépose de tuiles, la création d'un nouveau faîtage.
Ce devis n'est pas retenu par l'expert amiable comme étant nécessaire à la mise en conformité de la descente d'eau pluviale et aucun élément ne vient établir l'existence d'un vice caché concernant le faîtage.
Les consorts [M]-[I] seront en conséquence déboutés de leurs demandes.
Sur l’existence d'un vice caché sur le jacuzzi, les consorts [M]-[I] allèguent que les vendeurs leur auraient assuré que le jacuzzi était en parfait état, ce que ces derniers contestent.
Les consorts [M]-[I] n’apportent aucun élément de preuve au soutien de leur prétention.
Il convient en outre de relever que l’expert nommé ne s’est pas prononcé sur ce point et qu'il est expressément mentionné dans l'état des meubles que l’acquéreur les prend, sans pouvoir exercer de recours contre le vendeur en raison du mauvais fonctionnement, du mauvais état, d'un défaut d'entretien et de vétusté.
Enfin, aucune facture ou devis dont le paiement est réclamé par les consorts [M]-[I] ne met en compte le changement de cette pièce à hauteur de 300 euros.
Les consorts [M]-[I] seront donc déboutés de leur demande à ce titre.
Sur le défaut de métrage, le diagnostic de performance énergétique établi le 20 octobre 2020 par la société « VALOGGIA DIAG » et fourni au jour de la vente, indique que la surface habitable est de 107,44 m².
Les consorts [M]-[I] ont sollicité, le 7 septembre 2022, le Bureau diagnostic immobilier Lorrain pour établir un nouveau dossier de performance énergétique en vue de la revente du bien. Ce diagnostic fait alors état d'une surface habitable de 91 m².
L’annexe n°2 de l’arrêté du 15 septembre 2006 (applicable jusqu’au 16 mars 2021) relatif au diagnostic de performances énergétiques indique que « pour un bâtiment à usage principal d’habitation, le diagnostic obtient la surface habitable sur la base des informations fournies par le propriétaire. A défaut, il estime lui-même la surface habitable du bien par des relevés appropriés ».
En l’espèce, l’acte de vente produit ne comporte aucune référence au nombre de mètres carrés. Il n’est par ailleurs produit aucun élément sur un engagement des vendeurs à vendre un bien d’une certaine surface. Il n'est pas soutenu que le métrage était une condition essentielle au consentement des acquéreurs qui ont visité à plusieurs reprises le bien et qui ont accepté la superficie des lieux telle qu'elle était visuellement.
Les métrages dont il est fait référence sont en outre indiqués par un diagnostiqueur qui avait comme mission non pas d'établir spécifiquement la surface habitable, mais de mesurer la performance énergétique du logement.
Par ailleurs, le métrage est déterminé par le diagnostiqueur en référence aux informations fournies par les propriétaires ou par ses propres mesures. Il n’est pas apporté la preuve que le deuxième diagnostic a été réalisé par les propres mesures de l’expert et non en référence aux dires des consorts [M]-[I].
Ainsi, face à deux métrages réalisés par des diagnostiqueurs ayant pour mission d'effectuer un diagnostic de performance énergétique, il ne peut être établi quelle est la surface exacte du logement et ce qu'elle recouvre, et ce d'autant que Les consorts [M]-[I] ont fait réaliser des travaux de rénovation.
Enfin, il n'est pas démontré que les consorts [A]-[C] connaissaient la réelle surface du logement et ont induit en erreur le diagnostiqueur.
Il résulte en conséquence que les consorts [M]-[I] ne démontrent pas une différence de surface au moment de la vente, connue des consorts [A]-[C], déterminante à leur consentement.
Leur demande de restitution d'une partie du prix sur le fondement d'un vice caché au sens de l'article 1641 du code civil doit dès lors être rejetée.
Sur les frais du procès et l’exécution provisoire
Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Les consorts [M]-[I], qui succombent à l’instance, seront condamnés aux entiers dépens.
Sur les demandes au titre des frais irrépétibles
Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.
Les consorts [M]-[I], condamnés aux dépens, devront payer à les consorts [A]-[C], au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 2.000 euros.
Ils seront déboutés de leur propre demande de ce chef.
Sur l’exécution provisoire
Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable à l’espèce, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
En l’espèce, compte tenu de l’absence de motif dérogatoire, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,
DEBOUTE Monsieur [B] [M] et Madame [T] [I] de l'ensemble de leurs demandes ;
CONDAMNE Monsieur [B] [M] et Madame [T] [I] à payer à Madame [R] [A] et Monsieur [E] [C] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Monsieur [B] [M] et Madame [T] [I] aux entiers dépens ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.
Ainsi jugé et prononcé le 16 septembre 2024.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
