Tribunal judiciaire, 24 février 2026. 25/54070

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ N° RG 25/54070 - N° Portalis 352J-W-B7J-C752R RLD N° : 4 Assignation du : 10 Juin 2025 [1] [1] 2 Copies exécutoires délivrées le : JUGEMENT SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND rendu le 24 février 2026 par Malik CHAPUIS, Juge, au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assisté de Léa-Doris ROUX, Greffier. DEMANDERESSE La VILLE DE [Localité 1] [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 2] représentée par Maître Colin MAURICE de la SELARL CM & L AVOCATS, avocats au barreau de PARIS - #C1844 DEFENDERESSE La Société SCI TOSCANE MONTMARTRE [Adresse 2] [Localité 3] représentée par Maître Lorène DERHY de la SELEURL SELARL DERHY AVOCAT, avocats au barreau de PARIS - #E1320 DÉBATS A l’audience du 03 Décembre 2025, tenue publiquement, présidée par Malik CHAPUIS, Juge,, assisté de Léa-Doris ROUX, Greffier, 1. La société SCI Toscane Montmartre est propriétaire d’un immeuble situé bâtiment A, 4ème étage, porte gauche (lot 193) de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 3]. 2. Par acte du 10 juin 2025, la Ville de [Localité 1] a assigné la société SCI Toscane Montmartre devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant selon la procédure accélérée au fond. 3. A l’audience du 3 décembre 2025, la Ville de [Localité 1] comparait représentée par son conseil. Elle demande au délégataire du président du tribunal de : Rejeter les demandes de la société SCI Toscane Montmartre, Juger la Ville de [Localité 1], prise en la personne de Madame la Maire de [Localité 1], recevable en ses conclusions et l’y en juger bien fondé ; Juger que la société SCI Toscane Montmartre a enfreint les dispositions de l’article L 631-7 du code de la construction et de l’habitation en changeant illicitement l’usage de l’appartement situé bâtiment A, 4ème étage, porte gauche (lot 193) de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 3], Condamner la société défenderesse à une amende civile de 50.000 euros et ordonner que le produit de cette amende soit intégralement versé à la Ville de [Localité 1] conformément aux dispositions de l'article L.651-2 du code de la construction et de l'habitation, Condamner la défenderesse à verser à la Ville de [Localité 1] une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile), Condamner la société défenderesse aux entiers dépens d’instance. 4. La Ville de [Localité 1] soutient pour l’essentiel que l’immeuble était affecté à usage d’habitation au 1er janvier 1970 selon plusieurs documents de la copropriété ; que des locations de courte durée sont constatées selon le procès-verbal d’infraction justifiant du changement d’usage ; que les baux civils produits ne sont pas en eux-mêmes générateur d’un changement d’usage mais le deviennent dès lors qu’ils portent sur des durées inférieures à un an ; que la qualification de baux mobilité alléguée en défense n’est pas démontrée et ne peut être potestative de la volonté de la seule défenderesse ; que l’amende doit tenir compte de revenus générés supérieurs à 60 000 euros selon le prix des nuitées et de la profession des gérants de la défenderesse spécialistes de l’immobilier selon elle. 5. A cette même audience, la société SCI Toscane Montmartre comparait représentée par son conseil. Elle demande au délégataire du président du tribunal de : - Rejeter la demande, - Subsidiairement, limiter l’amende civile à la somme de 2 000 euros, - Condamner la Ville de [Localité 1] aux dépens et à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 6. La société SCI Toscane Montmartre soutient, pour l’essentiel, que la preuve de l’usage d’habitation, peu important l’occupation, au 1er janvier 1970 n’est pas rapportée ; que les documents de copropriété datent d’octobre 1970 et de périodes postérieures ce qui ne peut selon elle constituer cette preuve quand bien même un règlement de copropriété de 1960 mentionne l’usage d’habitation ; que seul un nombre résiduel de nuitées a été loué comme meublé de tourisme, la majorité ayant fait l’objet de baux sous le régime du code civil ; que ces baux remplissent par ailleurs les conditions du bail mobilité étant loué quoiqu’ils n’aient pas fait l’objet d’un instrumentum en ce sens dans l’attente de la réception de pièces ; que la jurisprudence retient des amendes de l’ordre de 2 000 euros lorsque les biens ont été retournés à l’habitation ; qu’il convient de prendre en considération sa bonne foi dans la communication des justificatifs de location. 7. Il est renvoyé aux écritures des parties et à leurs observations à l’audience pour plus ample exposé des faits et moyens qui y sont contenus. 8. La décision a été mise en délibéré au 27 janvier 2026 et prorogée au 12 février 2026 puis au 24 février 2026. MOTIVATION I . L’amende civile 9. L’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, dans sa version antérieure à la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 applicable au litige selon les conclusions des deux parties, prévoit que le président du tribunal judiciaire peut prononcer une amende civile dans le cas d’un changement d’usage au sens des article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation. 10. Aux termes de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation « (…) Constituent des locaux à usage d'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l'article L. 632-1 ou dans le cadre d'un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 (…) ». 1 . Les locaux « réputés » à usage d’habitation  11. L’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 dispose que « La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est, dans les conditions fixées par l'article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable. / Constituent des locaux destinés à l'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l'article L. 632-1 ou dans le cadre d'un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. / Pour l'application de la présente section, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés. (…) ». 12. En l’espèce, la Ville de [Localité 1] produit un constat du 14 mai 2025, faisant état de réservations sur des plateformes de location de meublés de tourisme, complété de photographies prises lors de la visite domiciliaire du 22 mai 2025 pour l’appartement litigieux. 13. La Ville de [Localité 1] se prévaut de ce que les locaux doivent être réputés à usage d’habitation car ils y étaient affectés, selon elle, au 1er janvier 1970. Or, ainsi que l’oppose la société défenderesse, les pièces issues de la copropriété produites par la Ville de [Localité 1] portent sur une période postérieure au 1er janvier 1970, débutant en octobre 1970, sauf un règlement de copropriété de 1960 rendant incertaine l’affectation du bien à la date considérée. 14. La Ville de [Localité 1] est donc mal fondée à dire que les locaux doivent être réputés à usage d’habitation au sens du troisième alinéa de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation. 15. Il ressort cependant de l’acte de vente du 18 février 2014, portant acquisition de l’appartement par la société SCI Toscane Montmartre que les locaux sont désignés comme un « logement à aménager » ce qui démontre cette destination. Aucune pièce ultérieure n’est rapportée par la société défenderesse pour écarter cette qualification. 16. Le bien est donc destiné à l’habitation au sens du deuxième alinéa de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation. 2 . Le changement d’usage 17. Il en résulte qu'hormis les cas d'une location consentie à un étudiant pour une durée d'au moins neuf mois, de la conclusion, depuis l'entrée en vigueur de la loi du 23 novembre 2018, d'un bail mobilité d'une durée de un à dix mois et de la location du local à usage d'habitation constituant la résidence principale du loueur pour une durée maximale de quatre mois, le fait de louer, à plus d'une reprise au cours d'une même année, un local meublé pour une durée inférieure à un an, telle qu'une location à la nuitée, à la semaine ou au mois, à une clientèle de passage qui n'y fixe pas sa résidence principale au sens de l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 constitue un changement d'usage d'un local destiné à l'habitation et, par conséquent, est soumis à autorisation préalable (v. en ce sens 3e Civ., 18 février 2021, pourvoi n° 19-13.191). 18. En l’espèce, il ressort de l’acte de vente précité du 18 février 2014 que les locaux sont destinés à l’habitation. 19. Le constat de l’agent assermenté du 14 mai 2025 relève pourtant le 28 février 2024 des annonces de location à courte durée sur le site Airbnb.fr à hauteur de 195, 7, 2 et 28 nuitées respectivement en 2021, 2022, 2023 et 2024. 20. La société SCI Toscane Montmartre ne conteste pas ces faits expliquant que plusieurs nuitées supplémentaires à hauteur de 122, 231 et 152 nuitées respectivement en 2022, 2023 et 2024 ont fait l’objet de baux conclus sous le régime du code civil. 21. Les parties s’accordent sur la régularité de ces baux mais en tirent des conséquences différentes s’agissant de la qualification de changement d’usage qui doit être écartée selon la défenderesse, et retenue selon la Ville de [Localité 1]. 22. Or, il ressort des éléments non contestés de la cause que pour chacune des années considérées les baux conclus sous le régime du code civil et les locations journalières via la plateforme Airbnb se sont cumulés à au moins deux reprises pour des périodes inférieures à un an et neuf mois. 23. La conclusion de baux sous le régime du code civil pour des résidences secondaire, peu important la régularité de ces actes, est donc indifférente au constat du changement d’usage. La qualification de baux mobilité dont se prévaut la défenderesse est inopérante s’agissant de ces baux intitulés « code civil » alors qu’elle ne démontre pas avoir conclu de tels contrats qui sont expressément qualifiés comme relevant du régime du code civil. Elle ne peut au surplus se prévaloir de sa propre turpitude en excipant du régime d’ordre public du bail mobilité pour ces contrats, alors qu’elle en a elle-même écarté l’application avec ses cocontractants. 24. C’est cependant à raison que la défenderesse se prévaut du caractère d’ordre public du régime du bail mobilité pour les baux du 6 mai 2021 et du 28 août 2021 alors que ces actes, qualifiés de baux mobilités et relevant de ce régime, portent sur des durées respectives, supérieures à un mois, de 59 et 115 jours. Ces périodes ne seront pas retenues pour constituer le changement d’usage. 25. La société SCI Toscane Montmartre justifie d’un bail conclu le 24 août 2024 excluant, en l’état des pièces produites, une location de courte durée. 26. Il ressort de ces éléments que du 1er janvier 2021 au 23 août 2024, le bien litigieux a été affecté à un usage commercial prenant la forme de locations de locations de courte durée pour une clientèle de passage n’y élisant pas domicile. 27. La société SCI Toscane Montmartre a donc enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation par ce changement d’usage. 3. Le montant de l’amende civile 28. Le montant de l'amende n'a pas seulement vocation à s'approcher du gain réel ou supposé de la société SCI Toscane Montmartre par l’exploitation consécutive au changement d’usage mais à sanctionner une attitude incivique favorisant la conclusion de contrats portant sur des choses hors du commerce. 29. Il convient de rappeler que l'article L 651-2 du code de la construction et de l'habitation répond à la volonté du législateur, qui a entendu faire du logement un bien de première nécessité et le droit à un logement décent, objectif protégé par la Constitution, de permettre à la puissance publique de préserver le parc locatif à usage d'habitation dans la capitale et les villes de forte tension immobilière, face au constat que, chaque année, des dizaines de milliers de logements sortent du circuit traditionnel de la location pour entrer dans celui de la location meublée de courtes durées. 30. Le montant de l’amende, doit donc être fixé en fonction de l’objectif d’intérêt général poursuivi par la législation dont elle vise à garantir le respect dans une ville comme [Localité 1], où il existe une grande disparité entre l’offre et la demande de logements à la location, des revenus procurés par les locations illicites, de la durée des locations, le cas échéant des diligences du propriétaire pour le retour à un usage d’habitation, de la bonne foi dont l’intéressé a fait preuve et de sa situation personnelle et financière. 31. A ce titre, alors que la loi est désormais ancienne, la société SCI Toscane Montmartre a choisi d’en ignorer l’application. Son gérant, Monsieur [E], agit en connaissance de cause alors qu’il a déjà été condamné à payer une amende civile de 8 000 euros par jugement du 18 février 2022 pour des locations d’environ 200 nuitées en 2018 et 2019 d’un local situé [Adresse 4] à [Localité 3]. 32. La date des manquements sera fixée par référence aux éléments de preuve développés lors de l’examen du changement d’usage. 33. Les revenus procurés sont réputés importants au regard du nombre de nuitées de location. Les déclarations d’impôt sur le revenu des associés de la défenderesse ne peuvent en constituer une image fidèle alors, notamment, que les pertes déclarées ne précisent pas les raisons de ces déclarations qui peuvent provenir de causes multiples selon leur régime fiscal en particulier l’amortissement du prêt ou des travaux réalisés. 34. L’appréciation de la bonne foi de la société SCI Toscane Montmartre tient compte de ce qu’elle a produit les baux ayant fait l’objet des locations constituant une part significative des nuitées. Il est surtout tenu compte de ce que, depuis le 23 août 2024, les locaux sont retournés à l’habitation. Pour autant, ces éléments ne peuvent écarter ceux démontrant que la société a méconnu la législation alors que son gérant avait déjà enfreint ses dispositions et agit donc selon une stratégie d’optimisation pour en éluder l’application en concluant des baux de statuts divers et en n’affectant les locaux à l’habitation qu’après les opérations de contrôle. 35. La situation personnelle et financière de la société SCI Toscane Montmartre n’est pas éclairée par celle-ci en l’état des pièces qu’elle produit. 36. Ces circonstances justifient le prononcé d’une amende civile de 35 000 euros. III. Les demandes accessoires 37. La défenderesse, partie perdante, est condamnée aux dépens et à payer à la Ville de [Localité 1] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge délégué par le président du tribunal judiciaire de Paris, par jugement public, contradictoire et en premier ressort, CONDAMNE la société SCI Toscane Montmartre à payer une amende civile de 35 000 euros, dont le produit sera versé à la ville de Paris, en application des articles L. 651-2 et L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, s’agissant du bien situé bâtiment A, 4ème étage, porte gauche (lot 193) de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 3]. CONDAMNE la société SCI Toscane Montmartre à payer à la Ville de Paris la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE la société SCI Toscane Montmartre aux dépens, RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit. Fait à Paris le 24 février 2026 Le Greffier, Le Président, Léa-Doris ROUX Malik CHAPUIS