Tribunal judiciaire, 28 novembre 2024. 24/00022

RG - N° RG 24/00022 - N° Portalis DBX2-W-B7I-KODG formule exécutoire à la SCP LOBIER & ASSOCIES, la SCP SVA, Me Francis TROMBERT RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 10] LE JUGE DE L’EXÉCUTION EN MATIÈRE DE SAISIE IMMOBILIÈRE JUGEMENT du 28 Novembre 2024 Créancier poursuivant S.A. BANQUE POPULAIRE DU SUD dont le siège social est sis [Adresse 4], immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le n°B 554 200 808, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège représentée par la SCP LOBIER & ASSOCIES, avocats au barreau de NIMES Débiteur saisi S.C.I. A AND M dont le siège social est sis [Adresse 5], immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le n°794 255 349, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège représentée par Me Francis TROMBERT, avocat au barreau de NIMES Créanciers inscrits Syndic. de copro. DE LA RESIDENCE [7], demeurant [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA [Localité 8], inscrite au RCS de [Localité 8] sous le n°343 765 178, dont le siège social est situé [Adresse 3], ayant un établissement au [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié de droit audit siège représentée par Maître Nicolas JONQUET de la SCP SVA, avocats au barreau de NIMES jugement contradictoire, en premier ressort, prononcé par Emmanuelle MONTEIL, juge de l’exécution, assistée de Julie CROS, Greffier présent lors des débats et du prononcé du délibéré, après que la cause a été débattue à l’audience publique du 10 octobre 2024 où l’affaire a été mise en délibéré au 28 novembre 2024, les parties ayant été avisées que le jugement serait prononcé par sa mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire. RG - N° RG 24/00022 - N° Portalis DBX2-W-B7I-KODG EXPOSE DU LITIGE Par commandement de payer délivré le 21 décembre 2023 par acte de Me [T] [M], commissaire de justice à Nîmes au sein de la SCP [M] Villefranque, publié le 1er février 2024 au service de la publicité foncière de Nîmes volume 2024S n°15, la société Banque Populaire du Sud, a saisi l’immeuble suivant : Sur la commune de [Localité 10] (Gard) - dans un ensemble immobilier dénommé [Adresse 9] cadastré section DK n°[Cadastre 1] pour une contenance de 48a49ca, - lot n°377 : un local commercial situé au rez-de-chaussée des bâtiments 3 et 4 avec les 645/100000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales, - lot n°379 : un local commercial situé au rez-de-chaussée des bâtiments 3 et 4 avec les 460/100000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales, étant précisé que ces deux lots ont été réunis en un seul local commercial, appartenant à la SCI A And M. Par assignation délivrée le 28 mars 2024 dénoncée les 28 mars 2024 et 3 avril 2024 au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] et au service des impôts des particuliers de Nîmes Est, créanciers inscrits au jour de la publication du commandement, la société Banque Populaire du Sud a fait citer la SCI A And M à comparaître devant le juge de l’exécution à l’audience d’orientation du 23 mai 2024 aux fins de voir statuer sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et déterminer les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable ou en ordonnant la vente forcée. Un état hypothécaire certifié a été délivré le 2 février 2024 par le service de la publicité foncière de [Localité 10]. Le cahier des conditions de la vente a été déposé au greffe le 3 avril 2024. Après trois renvois contradictoires, l’affaire a été retenue à l’audience du 10 octobre 2024. Dans le dernier état de la procédure (assignation et débats), la société Banque Populaire du Sud maintient l’ensemble de ses demandes, s’en rapporte à l’appréciation du juge de l’exécution sur les contestations de la créance par la débitrice saisie et s’en rapporte sur la demande d’autorisation de vente amiable. Dans le dernier état de la procédure (conclusions responsives), la SCI A and M demande au juge de l’exécution, au visa des articles L311-2, L311-4 et L311-6 du code des procédures civiles d’exécution, « 1152 » du code civil, de : - dire et juger qu’elle ne conteste pas le principe de la créance, mais le montant ; - réajuster le décompte des sommes restant dues ; - « dire et juger que l’indemnité conventionnelle d’un montant de 5 647,50 euros qui s’analyse comme une clause pénale » ; - ordonner l’annulation de cette indemnité ; - dire et juger que le tribunal devra expurger du décompte réclamé cette indemnité conventionnelle ; - dire et juger que la société Banque Populaire du Sud devra s’expliquer sur les sommes réclamées au titre des intérêts ; - l’autoriser à vendre à l’amiable le bien à hauteur d’un prix en deçà de 154 000 euros ; - lui accorder le délai maximum prévu par la loi en pareille matière afin de vendre l’immeuble ; - ordonner en conséquence la suspension de la procédure d’exécution ; - dire n’y avoir lieu à fixer une date de vente forcée. La société A and M soutient essentiellement que : - que les sommes réglées du 1er décembre 2023 au mois d’août 2024 ne sont pas mentionnées dans le décompte ; - que le décompte fait état de sommes au titre des intérêts mémoire sans qu’aucun décompte détaillé ne soit versé aux débats ; - que l’indemnité d’exigibilité s’analyse comme une clause pénale et révèle un abus de puissance économique ; - qu’elle a signé un mandat de vente le 25 septembre 2024. L’affaire a été mise en délibéré au 28 novembre 2024. MOTIFS DE LA DECISION 1. Sur la validité de la procédure Aux termes des dispositions de l’article L311-2 du code des procédures civiles d’exécution, le créancier qui procède à une saisie immobilière doit être muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible. L’article L311-6 du même code précise que la saisie immobilière peut porter sur tous les droits réels afférents aux immeubles. Par ailleurs, l’article R322-18 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que le jugement d’orientation mentionne le montant retenu de la créance en principal, frais, intérêts et accessoires. Il s’évince de ces dispositions que le juge doit vérifier la validité du titre exécutoire et le caractère saisissable de l’immeuble. En l’espèce, le créancier poursuivant agit en vertu de la grosse exécutoire d’un acte notarié de prêt en date du 26 septembre 2013 reçu par Maître [R] [O], notaire à Nîmes, aux termes duquel la société Banque Populaire du Sud a consenti à la SCI A And D un prêt immobilier « prêt équipement » n°06071518 de 100 000 euros remboursable en 180 mensualités au taux d’intérêt de 3,99% hors assurance. La société Banque Populaire du Sud dispose donc d’un titre exécutoire. L’immeuble dont s’agit est bien saisissable. L’exigibilité de la créance étant par ailleurs établie par les pièces du dossier, les conditions des articles L311-2 et L311-6 du code des procédures civiles d’exécution se trouvent en l’espèce réunies. Il convient donc de déclarer valable la procédure de saisie immobilière engagée. 2. Sur le montant de la créance L’article R322-18 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que le jugement d’orientation mentionne le montant retenu de la créance en principal, frais, intérêts et accessoires. 2.1. Sur le décompte La société Banque Populaire du Sud réclame le paiement de la somme de 59 533,15 euros décomposée comme suit : - principal 53 820,93 € - intérêts 64,72 € - indemnité forfaitaire 5 647,50 € Le décompte est arrêté au 14 novembre 2023, c’est pourquoi il ne mentionne pas les sommes réglées entre décembre 2023 et août 2024. RG - N° RG 24/00022 - N° Portalis DBX2-W-B7I-KODG Les intérêts pour mémoire correspondent aux intérêts à échoir à compter du 15 novembre 2023 et jusqu’à parfait paiement. L’article R321-3 du code des procédures civiles d’exécution exige que le commandement de payer valant saisie mentionne un décompte des sommes réclamées en principal, frais et intérêts échus ainsi que l'indication du taux des intérêts moratoires. Le décompte susvisé est donc suffisamment détaillé au regard des dispositions règlementaires. 2.2. Sur l’indemnité forfaitaire Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte, ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite. Le caractère excessif d’une clause ne peut résulter du fait que son montant est supérieur au préjudice invoqué. La clause pénale s’applique du seul fait de l’inexécution, indépendamment du préjudice. La position économique de chacune des parties ainsi que la bonne foi du débiteur sont indifférentes dans l’appréciation de la clause. Enfin, le caractère excessif de la clause pénale s’apprécie au jour de la décision. En l’espèce, les conditions générales du prêt prévoient « dans le cas où la Banque devrait entreprendre des démarches ou poursuites quelconques pour obtenir le règlement des sommes qui lui seraient dues, comme dans le cas de l’ouverture d’un ordre judiciaire, elle aurait droit à une indemnité forfaitaire de 10% sur le montant de la créance restant due indépendamment des frais taxes ou taxables à la charge de l’emprunteur ». La clause susvisée est une clause pénale forfaitaire stipulée pour anticiper les conséquences d’une inexécution. Elle peut être réduite par le juge à condition qu’elle soit manifestement excessive. Au regard des éléments susvisés, les moyens avancés par la SCI A And D sont insuffisants à établir le caractère manifestement excessif de la clause pénale. Par conséquent, il convient de débouter la société A And D de sa demande de suppression/annulation de l’indemnité forfaitaire. 2.3. En conséquence La créance du créancier poursuivant est retenue, conformément à l’article R322-18 du code des procédures civiles d’exécution, pour un montant de 59 533,15 euros, compte arrêté au 14 novembre 2023, se décomposant comme suit : - principal 53 820,93 € - intérêts 64,72 € - indemnité forfaitaire 5 647,50 € outre intérêts au taux conventionnel de 3,99% sur la somme de 53 820,93 euros à compter du 15 novembre 2023 et jusqu’à parfait paiement. 3. Sur la demande de vente amiable Il résulte de l’article R322-15 du code des procédures civiles d’exécution que le juge de l’exécution qui autorise la vente amiable, s’assure par une appréciation souveraine, qu'elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur. RG - N° RG 24/00022 - N° Portalis DBX2-W-B7I-KODG En l’espèce, la société A And D sollicite la vente amiable du bien saisi. Elle produit aux débats un mandat de vente donné à la société L’Etoile Immobilier en date du 25 septembre 2024 au prix de 154 000 euros. En ces conditions, il y a lieu d’accorder l’autorisation de vente amiable sollicitée, étant précisé que celle-ci ne pourra pas intervenir en deçà du prix net de 130 000 euros. La société débitrice devra accomplir toutes les diligences nécessaires à la conclusion de la vente amiable et rendra compte au créancier poursuivant à sa demande des démarches accomplies à cette fin. Il importe de rappeler que le notaire n’est autorisé à établir l’acte authentique que sur la consignation du prix de la vente et du paiement des frais de vente et des frais taxé, qui sont versés directement par l’acquéreur en sus du prix de vente en application de l’article R322-24 du même code. En outre, l’acte de vente doit indiquer que le transfert de propriété est subordonné à la date à laquelle le juge de l’exécution constatera conformément à l’article R322-25 du code des procédures civiles d’exécution sa conformité aux exigences de la loi et aux conditions posées par le présent jugement. A défaut de respect de ces exigences la vente forcée sera ordonnée. L’affaire sera rappelée à l’audience du 27 mars 2025 à 10h30. Les frais de poursuite de saisie immobilière hors émoluments sur le prix de vente seront taxés à la somme de 4 133 euros. Les émoluments devront être répartis entre le notaire recevant la vente et l’avocat poursuivant, par application de l’article A444-191 du Code de commerce. La présente décision est communiquée à la diligence du créancier poursuivant ou de la société débitrice saisi au notaire chargé d’établir l’acte de vente conformément aux conditions particulières imposées par le présent jugement et par les articles R322-23 et R322-24 du code des procédures civiles d’exécution. 4. Sur les dépens Les dépens de la procédure seront employés en frais privilégiés de vente. PAR CES MOTIFS Le juge de l’exécution, statuant en matière de saisie immobilière, après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort ; CONSTATE la réunion des conditions des articles L311-2 et L311-6 du code des procédures civiles d’exécution ; DEBOUTE la SCI A And D de sa demande de réduction suppression/annulation de l’indemnité forfaitaire ; DIT que la créance de la société Banque Populaire du Sud est retenue conformément à l’article R322-18 du code des procédures civiles d’exécution pour un montant de 59 533,15 euros, outre intérêts au taux conventionnel de 3,99% sur la somme de 53 820,93 euros à compter du 15 novembre 2023 et jusqu’à parfait paiement ; AUTORISE la vente amiable de l’immeuble saisi, à savoir : Sur la commune de [Localité 10] (Gard) - dans un ensemble immobilier dénommé [Adresse 9] cadastré section DK n°[Cadastre 1] pour une contenance de 48a49ca, - lot n°377 : un local commercial situé au rez-de-chaussée des bâtiments 3 et 4 avec les 645/100000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales, - lot n°379 : un local commercial situé au rez-de-chaussée des bâtiments 3 et 4 avec les 460/100000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales, étant précisé que ces deux lots ont été réunis en un seul local commercial, DIT que cet immeuble ne pourra être vendu en deçà du prix net de 130 000 euros ; DIT que l’affaire sera rappelée à l’audience du 27 mars 2025 à 10h30; RAPPELLE que le débiteur doit accomplir toutes les diligences nécessaires à la conclusion de cette vente et que le créancier peut, à tout moment, assigner le débiteur devant le juge aux fins de voir constater sa carence et ordonner la reprise de la procédure sur vente forcée ; TAXE les frais de poursuites hors émoluments sur le prix de vente à la somme de 4 133 euros ; RAPPELLE que les frais sont versés directement par l'acquéreur en sus du prix de vente en application de l’article R322-24 du code des procédures civiles d’exécution; DIT que les émoluments du notaire recevant la vente et ceux de l’avocat poursuivant seront fixés par application des articles A444-191 et A444-91 du code de commerce ; RAPPELLE qu’en vertu de l’article L322-4 du code des procédures civiles d’exécution « l’acte notarié de vente n’est établi que sur consignation du prix auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations et justification du paiement des frais de la vente et des frais taxés » ; RAPPELLE qu’en vertu de l’article R322-23 du code des procédures civiles d’exécution « le prix de vente de l'immeuble ainsi que toute somme acquittée par l'acquéreur à quelques titres que ce soit sont consignés auprès de la Caisse des dépôts et consignations » ; DIT que la présente décision sera communiquée à la diligence du créancier poursuivant ou du débiteur saisi au notaire chargé d’établir l’acte de vente conformément aux conditions particulières imposées par le présent jugement et par l’article L322-4 et R322-24 du code des procédures civiles d’exécution ; DIT que les dépens de la procédure sont employés en frais privilégiés de vente. Le greffier Le juge de l’exécution Julie CROS Emmanuelle MONTEIL