Texte intégral
TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 5]
[Localité 7]
Téléphone : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 8]
REFERENCES : N° RG 23/03526
N° Portalis DB3S-W-B7H-YSBI
Minute : 24/866
S.A.S. [Adresse 10] [Localité 6] OPCO
Représentant : Me Olivier TAMAIN, avocat au barreau de TOULOUSE,
C/
Madame [R] [H] [C] [Z]
Exécutoire délivrée le :
à :
Copie certifiée conforme délivrée le :
à :
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT
Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 30 Septembre 2024 par Madame Sinda OUESLATI, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Siham DERRAJI, greffière
Après débats à l'audience publique du 01 Juillet 2024 tenue sous la présidence de Madame Sinda OUESLATI, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Siham DERRAJI, greffière
ENTRE DEMANDEUR :
S.A.S. [Adresse 10] [Localité 6] OPCO
siège social, [Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Olivier TAMAIN, avocat au barreau de TOULOUSE
D'UNE PART
ET DÉFENDEUR :
Madame [R] [H] [C] [Z],
demeurant [Adresse 10] [Localité 9] [Localité 6]
[Adresse 4] - [Localité 6]
non comparante, ni représentée
D'AUTRE PART
Décision du 30 septembre 2024
N° RG 23/03526 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YSBI
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 9 août 2022, la SAS [Adresse 10] [Localité 6] OPCO a donné à bail à Madame [R] [H] [C] [Z] un logement ([Adresse 10] [Localité 6], étage 7, porte n°F7015) situé [Adresse 4] - [Localité 6], pour un loyer mensuel de 805,00 euros.
Par acte de commissaire de justice en date du 27 avril 2023, la SAS [Adresse 10] [Localité 6] OPCO a fait signifier à Madame [R] [H] [C] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1680,00 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.
Par notification électronique du 2 mai 2023 la SAS [Adresse 10] [Localité 6] OPCO a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).
Par acte de commissaire de justice en date du 20 novembre 2023, la SAS [Adresse 10] [Localité 6] OPCO a fait assigner Madame [R] [H] [C] [Z] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :
constater l’acquisition de la clause résolutoire,prononcer l’expulsion de Madame [R] [H] [C] [Z] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, condamner Madame [R] [H] [C] [Z] au paiement des sommes suivantes :la somme de 2935,74 euros mensualité du mois de septembre 2023 comprise, outre les loyers et charges dues au jour de l’audience, avec intérêts de droit échus et à échoir depuis le 27 avril 2023 (date du commandement de payer),une indemnité d'occupation mensuelle, fixée à titre provisionnel au montant actuel du loyer et des charges conventionnels jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 700 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les entiers dépens.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 28 novembre 2023.
L’affaire a été appelée à l’audience du 22 avril 2024.
A l’audience, la SAS [Adresse 10] [Localité 6] OPCO et Madame [R] [H] [C] [Z], n’ont pas comparu. La SAS [Adresse 10] [Localité 6] OPCO, représenté, a demandé le renvoi de l’affaire.
L’affaire a été rappelée à l’audience du 1er juillet 2024.
À l'audience du 1er juillet 2024, la SAS [Adresse 10] [Localité 6] OPCO, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 10483,43 euros arrêtée au 1er juin 2024, loyer du mois de juin 2024 inclus. Elle est opposée à l’octroi de tous délais de paiement.
La SAS [Adresse 10] [Localité 6] OPCO soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [R] [H] [C] [Z] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 27 avril 2023. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La SAS [Adresse 10] [Localité 6] OPCO souligne qu’il n’y a pas de reprise du loyer.
Madame [R] [H] [C] [Z], régulièrement assignée à l'étude, selon les dispositions de l'article 658 du code de procédure civile, ne comparait pas et n'est pas représentée.
À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 30 septembre 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.
MOTIVATION DE LA DECISION
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
En l'espèce, Madame [R] [H] [C] [Z] assignée à l'étude, ne comparait pas et n'est pas représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.
Sur les demandes principales
Sur la recevabilité de la demande
Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 28 novembre 2023, soit au moins six semaines avant l'audience.
Par ailleurs, la SAS [Adresse 10] [Localité 6] OPCO justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 2 mai 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
En conséquence, la demande de la SAS [Adresse 10] [Localité 6] OPCO aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.
Sur la demande en paiement
Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 9 août 2022, du commandement de payer délivré le 27 avril 2023 et du décompte de la créance actualisé au 1er juin 2024 que la SAS [Adresse 10] [Localité 6] OPCO rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.
En conséquence, il convient de condamner Madame [R] [H] [C] [Z] à payer à la SAS [Adresse 10] [Localité 6] OPCO la somme de 10483,43 euros, au titre des sommes dues au 1er juin 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 20 novembre 2023 sur la somme de 2935,74 euros et du présent jugement sur le surplus.
Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire
L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient, à l'article 8, une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 27 avril 2023.
Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois.
Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 27 juin 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 9 août 2022 à compter du 28 juin 2023.
Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Madame [R] [H] [C] [Z] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Madame [R] [H] [C] [Z]
Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.
En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 28 juin 2023, Madame [R] [H] [C] [Z] est occupante sans droit ni titre depuis cette date.
Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [R] [H] [C] [Z] à son paiement à compter de 28 juin 2023, jusqu'à la libération effective des lieux.
Sur les frais du procès et l’exécution provisoire
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [R] [H] [C] [Z] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.
Il convient également de condamner Madame [R] [H] [C] [Z] à payer à la SAS [Adresse 10] [Localité 6] OPCO la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,
DECLARE recevable la demande de la SAS [Adresse 10] [Localité 6] OPCO aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 9 août 2022 entre la SAS [Adresse 10] [Localité 6] OPCO d'une part, et Madame [R] [H] [C] [Z] d'autre part, concernant le logement ([Adresse 10] [Localité 6], étage 7, porte n°F7015) situé [Adresse 4] - [Localité 6], sont réunies à la date du 28 juin 2023,
CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,
ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Madame [R] [H] [C] [Z] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,
FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Madame [R] [H] [C] [Z] à compter du 28 juin 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi,
CONDAMNE Madame [R] [H] [C] [Z] à payer à la SAS [Adresse 10] [Localité 6] OPCO la somme de 10483,43 euros (dix mille quatre cent quatre-vingt-trois euros et quarante-trois centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 1er juin 2024 échéance de juin 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 20 novembre 2023 sur la somme de 2935,74 euros et du présent jugement sur le surplus,
CONDAMNE Madame [R] [H] [C] [Z] à payer à la SAS [Adresse 10] [Localité 6] OPCO l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 1er juin 2024, échéance de juillet 2024, et jusqu'à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,
CONDAMNE Madame [R] [H] [C] [Z] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 27 avril 2023, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,
CONDAMNE Madame [R] [H] [C] [Z] à payer à la SAS [Adresse 10] [Localité 6] OPCO la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
La Greffière La Juge
