Cour d'appel, 06 juillet 2012. 10/00521

ARRET No R. G : 10/ 00521 MARTINIQUE PATRIMOINE IMMOBILIER-MPI C/ X... COUR D'APPEL DE FORT DE FRANCE CHAMBRE CIVILE ARRET DU 06 JUILLET 2012 Décision déférée à la cour : Jugement du Tribunal d'Instance de Fort-de-France, en date du 21 Juin 2010, enregistré sous le no 09/ 166 ; APPELANTE : MARTINIQUE PATRIMOINE IMMOBILIER-MPI Villa Relais Caraibes La Cherry 97223 DIAMANT représentée par Me Julien FRADIN DE BELLABRE, avocat au barreau de MARTINIQUE INTIME : Monsieur Franck X... ... 97200 FORT DE FRANCE représenté par Me Michel BOCALY, avocat au barreau de MARTINIQUE COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 11 Mai 2012, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme DERYCKERE, conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Présidente : Mme DERYCKERE, Conseillère Assesseur : Mme SUBIETA-FORONDA, Conseillère Assesseur : Mme TRIOL, Conseillère Les parties ont été avisées de la date du prononcé de l'arrêt fixée au 06 JUILLET 2012 GREFFIER : lors des débats, Mme RIBAL, ARRÊT : contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; FAITS, PROCÉDURE, MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES Saisi par la société Martinique Patrimoine Immobilier (MPI) d'une action contre le notaire Me Franck X... en paiement de ses honoraires de transaction et dommages-intérêts, le tribunal d'instance de Fort de France, par jugement du 21 juin 2010, a débouté la demanderesse de ses demandes, rejeté la demande reconventionnelle de dommages-intérêts pour préjudice moral du défendeur, et condamné la MPI à une indemnité de procédure de 1 000 € outre les dépens. La société MPI a formé appel du jugement par déclaration du 2 août 2010. Par dernières conclusions déposées le 11 octobre 2011, la société MPI expose qu'en exécution d'un mandat de vente qui lui a été confié par M Denis Y..., représentant l'indivision Y..., elle a permis la signature d'un compromis de vente sous conditions suspensives le 29 janvier 2006, qu'elle a confié au notaire pour réitération en la forme authentique ; qu'après usage de son droit de préemption par la commune de Sainte Marie, l'acte de vente a été signé avec cette collectivité les 4 et 11 septembre 2007 ; et que sur sa demande de versement de sa commission, Me Franck X... lui a successivement répondu qu'il n'était pas encore détenteur du prix de vente, puis, que le montant de sa rémunération avait été séquestré dans l'attente d'une décision judiciaire, compte tenu du désaccord entre les vendeurs et l'acquéreur sur la charge de cette commission. Elle fait valoir que la préemption a substitué la commune de Sainte Marie à l'acquéreur initial mais qu'il s'agit bien de la même vente, sans incidence sur les diligences de l'intermédiaire sont les honoraire sont donc dus, que le notaire en était parfaitement informé puisqu'il a été destinataire du compromis, et qu'en omettant d'indiquer à l'acheteur qu'il devait également les commissions de l'agence immobilière, il a dénaturé les termes de l'accord conclu avec les vendeurs, et failli à son obligation d'information de l'acquéreur. Elle demande donc la condamnation de Me X... à lui payer la somme de 10 500 € à titre de dommages-intérêts sur le fondement de l'article 1382 du code civil au titre de sa commission 1 500 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive, et 3 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 2 février 2011, Me Franck X... fait valoir qu'il s'agissait d'un mandat de vente sans exclusivité, à laquelle il est parfaitement étranger en tant que réacteur d'acte, et qu'il n'a porté à l'acte que les clauses et conditions requises par les parties à la vente, sans aucun lien avec la société MPI. Il ajoute qu'il ne saurait lui être imputé à faute de ne pas avoir inscrit une clause imposant le paiement d'une commission d'intermédiaires à la commune de Sainte Marie qui n'a pas recouru aux services de l'agence immobilière. Il conclut donc à la confirmation du jugement sur ce point. Mais en réparation du préjudice que lui ont causé la légèreté avec laquelle cette action a été conduite et l'acharnement procédural dont il a été l'objet, il réitère sa demande de dommages-intérêts à hauteur d'une somme de 9 500 €. Il demande en outre 3 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. MOTIFS Le mandat de vente sans exclusivité donné par l'indivision Y... représentée par M Denis Y... le 28 janvier 2006 à la société MPI, prévoit une rémunération de l'intermédiaire à hauteur de 10 % du montant de l'opération, à la charge de l'acquéreur. Les conditions générales précisent que sa commission est payée sans délai une fois constatée par acte authentique l'opération conclue par son intermédiaire, et qu'en cas d'exercice d'un droit de préemption, le préempteur devra prendre en charge toute rémunération incombant à l'acquéreur initial. Une promesse synallagmatique de vente portant l'entête du mandataire MPI a été conclue, selon les termes des conclusions le 29 juin 2006 (et non pas janvier comme indiqué par erreur dans les conclusions), avec M. Jean-Luc Z..., sous condition suspensive de l'obtention d'un prêt. La vente selon cette promesse est conclue au prix de 91 000 € auquel s'ajoute une somme de 9 000 € à titre de « commission agence à la charge de l'acquéreur ». Le projet de financement objet de la condition suspensive y ajoute une provision de 6 000 € pour frais d'acte, soit un coût à la charge de l'acquéreur de 106 000 €. Une clause relative à la négociation y figure, ainsi rédigée. Les parties reconnaissent formellement que MPI, Martinique Patrimoine Immobilier les a mis en présence et a négocié et rédigé les termes, prix et conditions des présentes. En conséquence chacune des parties s'engage à régler audit mandataire, après levée de la dernière condition suspensive le montant ou partie de rémunération prévue à sa charge. Cette somme sera prélevée sur les premiers fonds versés par l'acquéreur. Rémunération à la charge du vendeur : Rémunération à la charge de l'acquéreur : Les parties autorisent donc formellement le tiers séquestre des fonds à effectuer ce prélèvement avant toute autre affectation ou remboursement quelconque, dès levée de la dernière condition suspensive de vente. En cas d'exercice du droit de préemption, la commission restera due selon les prévisions du mandat, le vendeur pour la part prévue à sa charge, le préempteur pour la part prévue à la charge de l'acquéreur. L'acte authentique devait être réitéré avant le 1er septembre 2006, le notaire désigné étant Me A..., avec le concours de Me B... Franck. L'agence justifie avoir transmis le compromis à Me X... par courrier du 31 juillet 2006. Cette pièce communiquée suivant bordereau du 22 décembre 2010 est une lettre simple à l'entête de la société MPI, précisant à M Franck X... « en tant que notaire du vendeur, veuillez trouver ci-joint le compris sic de vente d'une maison appartenant à l'indivision Y.... Le notaire de l'acquéreur est Me A.... Vous en souhaitant bonne réception … ». Me X... ne nie pas en avoir été destinataire. Le premier courrier suivant de la part de la société MPI versé aux débats est une télécopie du 25 septembre 2007, dont le contenu laisse cependant à penser que d'autres contacts entre l'agence et le notaire l'ont précédé. Il y est rappelé que le notaire a été destinataire le 31 juillet 2006 d'un compromis de vente signé le 29 juin 2006 portant sur un bien situé... à Ste Marie, que le notaire leur aurait indiqué qu'après préemption de ce bien par la mairie la commission serait versée et que le dossier de vente était prêt ; que des renseignements récents leur ont appris que la vente avait été bouclée de sorte qu'ils se montrent surpris de n'avoir pas encore été réglés de leur commission de 9 000 €. Me X... y a répondu par courrier du 26 septembre 2007 : « en réponse à votre fax du 25 courant, je vous informe que la vente susvisée a été signée le 11 septembre 2007. S'agissant d'une collectivité acquéreur, vous aurez bien compris que je ne suis pas encore détenteur du prix de ladite vente … ». Les premiers juges ont débouté l'agence de sa demande en relevant notamment que rien n'indique que la Mairie de SAINTE MARIE se serait portée acquéreur de ce bien en exercice de son droit de préemption, et que le mandat de vente étant sans exclusivité, il n'était pas démontré qu'il s'agissait de l'opération initiée par la société MPI. L'acte authentique de vente des 4 et 11 septembre 2007 a été reçu par Me Emmanuel C... et Me Franck X... « Assistant le vendeur ». En page trois, il est exposé que « la présente vente a été conclue directement et amiablement par l'acquéreur suite à une déclaration d'intention d'aliéner ». La DIA n'ayant vocation qu'à permettre par les personnes de droit public ou assimilées l'exercice de leur droit de préemption légal, il doit en être déduit que la commune de SAINTE MARIE a acquis le bien dans l'exercice de son droit de préemption. Un courrier de Me C... du 29 janvier 2009 fait savoir qu'en ce qui le concerne, il n'a pas eu à connaître du droit de préemption, et qu'il conviendrait de vérifier si la négociation de la société MPI a été mentionnée sur la déclaration d'intention d'aliéner. En parallèle, dans le cadre des correspondances échangées avec Me X..., se trouve une télécopie de ce dernier en date du 16 avril 2008, dans laquelle il indique « j'ai le regret de vous informer que les consorts Y... refusent de verser la commission, estiment qu'elle est due par la mairie de Sainte Marie. Du fait de ce désaccord, j'ai donc versé cette somme à la CDDC en attendant une décision de justice ». Il ressort des faits établis par ces pièces, d'une part que Me X... n'a pas contesté avoir été saisi du compromis de vente rédigé par l'entremise de la société MPI, mandataire des consorts Y... ; d'autre part que la commune de SAINTE MARIE s'est portée acquéreur du bien sur la DIA rédigée par le notaire conformément à l'obligation légale qui lui incombe. Or, en dépit des multiples demandes et sommations de communiquer qui lui en ont été faites, et sans s'en expliquer dans ces écritures, il s'est toujours refusé à communiquer la déclaration d'intention d'aliéner qui aurait permis de vérifier les mentions y figurant, relativement au candidat acquéreur dans le cadre de l'opération à l'occasion de laquelle il est procédé à la DIA, et aux frais de négociation devant s'ajouter au prix de vente. Cependant, les courriers de réponse du notaire démontrent que Me X... n'a jamais dénié à la société MPI son droit à commission, et qu'il a même tenté de convaincre les vendeurs de distraire du prix de vente le montant de cette commission, ce qui permet de faire le lien entre le compromis d'origine et l'acte authentique de vente. L'acte authentique de vente tel qu'il est rédigé ne permet pas de mettre le montant des frais de négociation de 9 000 € à la charge de l'acquéreur qui s'est substitué à M. Z..., alors que si la DIA avait été rédigée conformément aux prévisions des parties, les frais auraient été inclus et votés comme tels à la délibération du conseil municipal qui a présidé à l'exercice du droit de préemption par la commune de SAINTE MARIE. Le déroulement des événements ultérieurs démontre que tel n'a pas été le cas, ce qui caractérise la faute de Me X... et permet de mettre en jeu sa responsabilité à l'égard de la société MPI, sur le fondement de l'article 1382 du code civil. Le préjudice qui en est résulté est de la perte du droit à commission qui lui était dû au titre de la prestation réellement effectuée, sur la base du compromis d'origine, et non pas sur le prix payé au titre du droit de préemption dans lequel l'agent immobilier n'a joué aucun rôle, soit 9 000 €. Par ailleurs la cour relève l'attitude ambiguë du notaire pendant toute la période ayant précédé le procès suivie d'un revirement quant à sa position durant la procédure, associé au refus inexpliqué de fournir le document sur lequel repose l'origine du litige, étant observé que les copies de l'acte authentique produites, font précisément abstraction des documents utiles à la solution du litige qui auraient dû y être annexés à savoir la DIA et la délibération du conseil municipal. Il en résulte la démonstration suffisante de la mauvaise foi du notaire qui caractérise une résistance abusive, ayant causé à la demanderesse un préjudice supplémentaire qui sera réparé par l'allocation d'une somme de 1 500 € à titre de dommages-intérêts. Le jugement sera infirmé en toutes ses dispositions. Me Franck X... sera condamné aux entiers dépens et l'équité commande d'allouer à la société MPI une somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ; Statuant à nouveau ; Condamne Me Franck X... à payer à la société Martinique Patrimoine Immobilier la somme de 9 000 € à titre de dommages-intérêts pour la perte de son droit à commission, et la somme de 1 500 € pour résistance abusive ; Condamne Me Franck X... à payer à la société Martinique Patrimoine Immobilier la somme de 2 000 € sut le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne Me Franck X... aux entiers dépens de première instance et d'appel. Signé par Mme DERYCKERE, présidente, et par Mme RIBAL, greffière, auquel la minute a été remise LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,