Cour d'appel, 13 septembre 2023. 21/05227

MINUTE N° 401/23 Copie exécutoire à - Me Dominique HARNIST - Me Joëlle LITOU-WOLFF Le 13.09.2023 Le Greffier REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE COLMAR PREMIERE CHAMBRE CIVILE - SECTION A ARRET DU 13 Septembre 2023 Numéro d'inscription au répertoire général : 1 A N° RG 21/05227 - N° Portalis DBVW-V-B7F-HXPF Décision déférée à la Cour : 01 Décembre 2021 par le Tribunal judiciaire de STRASBOURG - 3ème chambre civile APPELANTE - INTIMEE INCIDEMMENT : S.A.S. GARAGE FRITSCH prise en la personne de son représentant légal [Adresse 3] [Localité 1] Représentée par Me Dominique HARNIST, avocat à la Cour INTIMEE - APPELANTE INCIDEMMENT : S.C.I. ELISA prise en la personne de son représentant légal [Adresse 3] [Localité 1] Représentée par Me Joëlle LITOU-WOLFF, avocat à la Cour COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions de l'article 805 modifié du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 03 Mai 2023, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Mme PANETTA, Présidente de chambre, et Mme ROBERT-NICOUD, Conseillère. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Mme PANETTA, Présidente de chambre M. ROUBLOT, Conseiller Mme ROBERT-NICOUD, Conseillère qui en ont délibéré. Greffier, lors des débats : Mme VELLAINE ARRET : - Contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile. - signé par M. Philippe ROUBLOT, Conseiller, en l'absence de la Présidente de chambre légitimement empêchée, et Mme Régine VELLAINE, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Vu l'assignation délivrée le 27 novembre 2019, par laquelle la SCI Elisa, ci-après également dénommée 'la SCI', a fait citer la SAS Garage Fritsch, ci-après également 'le garage', devant le tribunal de grande instance, devenu le 1er janvier 2020, par application de l'article 95 de la loi n° 2019-222 du 23 mars 2019 et de ses décrets d'application n° 2019-965 et 2019-966 du 18 septembre 2019, le tribunal judiciaire de Strasbourg, Vu le jugement rendu le 1er décembre 2021, auquel il sera renvoyé pour le surplus de l'exposé des faits, ainsi que des prétentions et moyens des parties en première instance, et par lequel le tribunal judiciaire de Strasbourg a statué comme suit : 'CONDAMNE la S.A.S. GARAGE FRITSCH à payer à la S.C.I. ELISA la somme de 17 398.44 (dix sept-mi1le-trois-cent-quatre-vingt-dix-huit euros et quarante-quatre centimes) à titre de dommages-intérêts au titre des réparations locatives incombant au preneur, avec intérêts au taux légal à compter du 24 septembre 2019 ; REJETTE le surplus des demandes ; CONDAMNE la S.A.S. GARAGE FRITSCH à payer à la S.C.I. ELISA la somme de 1 500 € (mille-cinq-cents euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE la S.A.S. GARAGE FRITSCH aux entiers dépens ; ORDONNE l'exécution provisoire du présent jugement'. Vu la déclaration d'appel formée par la SAS Garage Fritsch contre ce jugement et déposée le 23 décembre 2021, Vu la constitution d'intimée de la SCI Elisa en date du 12 janvier 2022, Vu les dernières conclusions en date du 5 août 2022, auxquelles est joint un bordereau de pièces récapitulatif qui n'a fait l'objet d'aucune contestation des parties, et par lesquelles la SAS Garage Fritsch demande à la cour de : 'Vu l'article 1755 du Code Civil, Vu les pièces versées aux débats, DECLARER l'appel incident de la SCI ELISA mal fondé; L'EN DEBOUTER ainsi que de l'intégralité de ses fins moyens et conclusions DECLARER la société GARAGE FRITSCH, bien fondée en son appel et en ses demandes, fins, moyens et prétentions. INFIRMER le Jugement rendu le 1er décembre 2021 par la 3ème Chambre Civile, Cabinet 3, du Tribunal Judiciaire de STRASBOURG, Minute n° 21/377, RG N° 19/06562, en ce qu'il a : - Condamné la SAS GARAGE FRITSCH à payer à la SCI ELISA la somme de 17 398,44 € (Dix-sept mille trois cent quatre-vingt-dix-huit euros et quarante-quatre centimes) à titre de dommages et intérêts au titre des réparations locatives incombant au preneur, avec intérêts au taux légal à compter du 24 septembre 2019 ; - Condamné la SAS GARAGE FRITSCH à payer à la SCI ELISA la somme de 1 500 € (Mille cinq cents euros) sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; - Condamné la SAS GARAGE FRITSCH aux entiers dépens. Et, statuant à nouveau : A titre principal : DECLARER les demandes de la SCI ELISA irrecevables et en tous cas mal-fondées ; DEBOUTER la SCI ELISA de toutes ses demandes, fins, moyens et prétentions. A titre subsidiaire : REDUIRE à 3 609,84 euros le montant des demandes principales formées par la société SCI ELISA ; DEBOUTER la SCI ELISA de ses demandes au titre des frais irrépétibles et des dépens. En tout état de cause : CONDAMNER la SCI ELISA à payer à la société dénommée GARAGE FRITSCH la somme de 5 000 € (Cinq mille euros) au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; CONDAMNER la société SCI ELISA aux entiers frais et dépens de première instance et d'appel, conformément aux dispositions de l'article 696 du Code de Procédure Civile.' et ce, en invoquant, notamment : - un comportement du bailleur manifestant sa volonté de nuire aux intérêts de son locataire, ayant conduit la concluante à donner congé et à quitter les lieux, qui auraient été rendus en 'état d'usage', tel que cela ressortirait du constat d'état des lieux de sortie établi par huissier, - le mauvais état des locaux, et en tout cas l'absence d'état neuf, pouvant être établi par tous moyens de nature à renverser la présomption de bon état, lors de l'entrée dans les lieux, et ayant rendu nécessaire la réalisation de travaux de rénovation et d'aménagement par la concluante, la SCI se prévalant, en tout état de cause, de désordres occasionnés par la vétusté ou par la force majeure dont la concluante ne serait pas tenue, - l'absence de justification de la demande pécuniaire adverse, qualifiée d'exorbitante, au titre de dégradations relevant soit de la vétusté inhérente à une usure normale des lieux, eu égard à l'activité exploitée, essentiellement la réparation automobile, soit du nouveau locataire, déjà installé dans les locaux avant même le départ effectif de la concluante, qu'il s'agisse des traces noires résultant selon l'intimée du début d'incendie ayant eu lieu en 2013, mais qui relèveraient d'un usage normal, de la résine appliquée au sol par la concluante, et se détachant à certains endroits, et au titre de laquelle le bailleur tenterait manifestement de faire remettre à neuf son local, initialement dépourvu de résine et présumé, à ce titre, en bon état, aux frais du preneur, ou encore de l'enlèvement, non prouvé, d'une enseigne lumineuse et de dégradations non imputables à la concluante, - sur les montants mis en compte, l'absence de preuve des réparations qui s'imposeraient réellement, ni de leur coût réel, seuls des devis étant essentiellement produits, outre que le bien a été reloué, et des travaux de rénovation réalisés. Vu les dernières conclusions en date du 20 septembre 2022, auxquelles est joint un bordereau de pièces récapitulatif qui n'a fait l'objet d'aucune contestation des parties, et par lesquelles la SCI Élisa demande à la cour de : 'Sur l'appel principal de la société GARAGE FRITSCH : Le DIRE mal fondé, Le REJETER, DEBOUTER la société GARAGE FRITSCH de l'intégralité de ses fins, moyens, demandes et prétentions, CONFIRMER le jugement entrepris sous réserve de l'appel incident, Y ajoutant, CONDAMNER la société GARAGE FRITSCH à payer 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du CPC et les entiers dépens d'appel Sur appel incident de la SCI ELISA : INFIRMER le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté le surplus des demandes de la SCI ELISA, et statuant à nouveau, DIRE les demandes bien fondées, CONDAMNER la société FRITSCH SAS à payer à la SCI ELISA la somme de 57 133,15 €, se décomposant comme suit : - remplacement bardage : 6 144 € - réfection du grillage : 798 € - réfection revêtement de sol : 27 037,44 € - réfection et mise en peinture des murs : 12 775,80 ê - remplacement de deux syphons dans la cour : 4 930,80 € - vidange des syphons dans la cour : 673,20 € - Fournitures diverses pour réfection (pièces n°9 et 10) : 4 035,55 € DIRE que le montant alloué sera affecté des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 23 septembre 2019, DEBOUTER la société GARAGE FRITSCH de toutes conclusions contraires, CONDAMNER la société GARAGE FRITSCH aux frais de l'appel incident.' et ce, en invoquant, notamment : - l'absence d'état des lieux à l'entrée, impliquant une remise en état d'origine, et ce alors qu'il était admis contractuellement que les lieux étaient en bon état et que le preneur devait les rendre en bon état et payer le coût des réparations si ce n'était pas le cas, ceci même s'il avait fait des travaux, - des traces liées à l'intervention d'un incendie dont la réalité serait démontrée, la thèse adverse étant réfutée sur ce point, et qui ne relèveraient donc pas d'une usure normale, - la nécessité de remplacer le sol du garage compte tenu de la pose, par le garage, qui le reconnaît, d'une résine inadaptée et en cours de désagrégation, et ce alors que le garage n'aurait pas tenu son engagement de remise en état pris auprès du nouveau locataire, les explications adverses étant qualifiées de confuses et mensongères, - l'absence de réparation de diverses dégradations, ayant pourtant donné lieu à une plainte déposée par le garage, et de restitution des enseignes, pourtant mentionnées comme manquantes dans le constat d'huissier et dont la trace figurerait sur des photographies, - la relocation des lieux, y compris actuellement, le locataire arrivé après la SAS Garage Fritsch les ayant, cependant rapidement délaissés compte tenu des promesses non tenues par cette société et du coût des travaux, - sur appel incident, la nécessité de remplacer la résine au titre de la remise en l'état d'origine, outre, s'agissant des traces d'incendie, la méconnaissance par le tribunal du principe de réparation intégrale alors que les traces devaient être enlevées et les ouvrages remis en peinture, nécessitant le recours à un échafaudage, et s'agissant des dégradations diverses, le refus par le tribunal d'indemniser des postes pourtant mentionnés dans le constat d'huissier. Vu l'ordonnance de clôture en date du 5 avril 2023, Vu les débats à l'audience du 3 mai 2023, Vu le dossier de la procédure, les pièces versées aux débats et les conclusions des parties auxquelles il est référé, en application de l'article 455 du code de procédure civile, pour l'exposé de leurs moyens et prétentions. MOTIFS : Sur la demande principale : Les parties débattent, tout d'abord, de l'état des locaux loués au moment de la prise à bail, étant rappelé, sur ce point, et alors qu'il n'est pas contesté en l'espèce, qu'aucun état des lieux contradictoire ou constat d'huissier de justice n'a été réalisé lors de l'entrée dans les lieux, les assertions, sur ce point, du garage, qui expose avoir procédé à une importante remise en état des lieux avant même la date d'effet du bail s'appuyant d'une part, sur des photographies dont il a entendu faire certifier la datation, au 9 décembre 2012, par huissier, selon constat établi le 28 mai 2020, ce qui ne ressort pas du document produit qui ne porte que la date du 28 mai 2020 et le tampon de l'huissier, étant rappelé que le garage a quitté les lieux le 1er avril 2019, d'autre part sur des attestations établies par M. [B] [J], technicien de maintenance et par M. [V] Fritsch, responsable technique, le premier évoquant la rénovation du 'garage Jonathan Meier', dont il évoque l'état préalablement 'insalubre aggravé', précisant, notamment, avoir aidé au réagréage des sols et à la peinture des murs, et le second exposant une remise en état de l'extérieur en septembre 2015, soit plus de deux ans après la prise d'effet du bail, en évoquant un état délabré de la cour. Sur ce, la cour rappelle qu'en application des articles 1731 et 1732 du code civil, si, comme c'est le cas en l'espèce, il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire, le preneur répondant, en outre, des dégradations ou des pertes qui arriveraient pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute. En outre, en vertu du contrat de bail ayant régi les relations entre les parties, et plus particulièrement des dispositions de son article 4-1, le preneur devait prendre l'ensemble du bien loué, dans l'état où le tout se trouverait lors de l'entrée en jouissance, sans pouvoir faire aucune réclamation à ce sujet au bailleur, ni exiger de lui aucun travail préalable de réparation et de mise en état, l'article précisant encore que les parties établiraient ensemble et contradictoirement un état des lieux, faute de quoi le preneur serait réputé les avoir reçus en bon état. Or, au regard de ce qui précède, la cour n'aperçoit pas de raison de remettre en question l'appréciation faite, sur ce point, par le premier juge, dont les motifs pertinents et circonstanciés à ce titre seront adoptés, les éléments versés aux débats, y compris à hauteur de cour, et dont la teneur essentielle vient d'être rappelée, n'étant pas de nature à permettre de mettre en cause la présomption légale et contractuelle de délivrance des locaux en bon état, la réalisation supposée, par le garage, de travaux dans les locaux, dont la réalité et la nécessité restent à établir, n'étant pas, en tout état de cause, en elle-même de nature à caractériser un mauvais état de réparation locative. S'agissant des dégradations imputées par la SCI au garage, il sera rappelé les termes de l'article 1755 du code civil selon lequel aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure, le contrat de bail stipulant, pour sa part, à son article 4-18, que 'le Preneur devra rendre en bon état les lieux loués et acquitter, outre le montant des loyers, charges, taxes et accessoires exigibles, le montant des réparations qui pourraient être dues par lui', ajoutant que 'à cet effet, au plus tard le jour de l'expiration de la location, il sera établi contradictoirement, sur convocation adressée par lettre recommandée avec avis de réception par le Bailleur ou son représentant, un état des lieux qui comportera le relevé des réparations à effectuer, incombant au Locataire, et ce en présence éventuellement de l'architecte du Bailleur.' Il est, à cet égard, précisé que 'au cas où le Preneur ne serait pas présent aux date et heure fixées pour l'état des lieux, celui-ci serait établi par un huissier de justice choisi par le Bailleur auquel les deux parties donnent mandat à cet effet.' Il est, enfin, indiqué que 'le Preneur réglera directement au Bailleur le montant des réparations, sur présentation des factures d'entreprises vérifiées par l'architecte du Bailleur, il en serait ainsi même si le Locataire se refusait à signer l'état des lieux.' En l'espèce, les parties s'opposent sur l'état de la résine au sol, posée par le garage, sur les traces au mur, présentées par la SCI comme résultant d'un incendie intervenu pendant la durée du bail, alors que le garage attribue ces traces à un usage normal dans le cadre de son activité, et enfin sur diverses dégradations et l'absence de restitution d'enseignes lumineuses imputées au garage par la SCI. Or, il ressort du procès-verbal de constat établi en date du 26 mars 2019 par Me [V] [Y], huissier de justice à la [Adresse 2], à la requête du garage, réalisé en présence de représentants des deux parties, et auquel sont annexés de multiples clichés photographiques, en couleur, au nombre de 78, ainsi que du procès-verbal de constat établi, dans les mêmes circonstances, par Me [R] [L], à la demande du bailleur, que : - des traces sur les murs sont relevées à plusieurs endroits, en particulier dans le hall, dans lequel les deux parties confirment la survenance d'un début d'incendie en 2013, le constat de Me [Y] se bornant cependant à relever que le hall est 'légèrement noirci, ce qui peut correspondre à l'usure provenant de l'exploitation d'un garage', tandis que le procès-verbal de constat établi par Me [L] fait état de 'murs et plafonds noircis', sans lien évident avec la survenance de l'incendie, les deux constats permettant également de relever que les parpaings en partie basse sont sales, avec la présence de taches avec coulures et de traces de peinture, des marques étant également relevées dans l'espace lavabo et sur le bardage de l'espace de pause, le premier juge ayant, en outre, justement observé, au vu des clichés, la présence de traces noires sur le bardage extérieur, - le revêtement de sol en résine, que la locataire reconnaît avoir appliqué sur le sol lors de son entrée dans les lieux, est endommagé à plusieurs endroits, la résine étant absente, les clichés photographiques contenus dans les deux constats ainsi que les constatations du procès-verbal de Me [L] permettant de relever également la présence de cloques en plusieurs endroits. Au regard de ces éléments, si le garage entend faire valoir, comme il vient d'être rappelé, que les traces résulteraient d'un usage normal des locaux dans le cadre de son activité de réparation automobile, tandis que la SCI entend faire valoir une 'réparation intégrale' de son préjudice, arguant d'une part, de la visibilité de traces d'incendie, d'autre part de la nécessité, selon elle, de recourir à un échafaudage pour respecter les règles de sécurité, il n'en demeure pas moins que, bien que l'origine de ces traces ne puisse être formellement mise en lien avec l'incendie survenu dans les locaux, c'est à bon droit que le premier juge a retenu que, bien que les murs restent en état d'usage, 'les traces noires et la saleté qu'ils présentent ne peuvent être assimilées à de la vétusté', en conséquence de quoi la cour approuvera également les motifs retenus pertinemment sur ce point, par le juge de première instance, au titre de l'indemnisation des frais de nettoyage des murs, la bailleresse ne démontrant pas la nécessité d'obtenir la mise en compte d'autres travaux ou de la pose d'un échafaudage alors qu'il est prévu la location d'une nacelle et que la nécessité d'une remise en peinture n'est pas avérée. Et s'agissant du sol, c'est également à bon droit, au vu de ce qui précède, dont il ressort un défaut d'entretien imputable au preneur, que le premier juge a pu retenir que la SCI était en droit d'obtenir l'indemnisation des frais d'enlèvement et d'évacuation du revêtement existant ainsi que du rattrapage du sol, mais non des frais de confection d'une résine coulée et de traitement des ponts et arêtes des portes, qui constituent un embellissement du sol en béton tel qu'il existait lors de la signature du bail entre les parties, les motifs du jugement entrepris devant, dès lors, également être repris sur ce point. Pour le surplus des dégradations invoquées, et compte tenu des éléments tels qu'ils sont soumis à la cour, il apparaît que le premier juge a pris en compte et analysé de manière circonstanciée l'ensemble des griefs formulés par la SCI, à tout le moins dans son courrier de mise en demeure, et, à hauteur d'appel, dans ses écritures, sans omettre les éléments relatifs au bardage ou à l'état du grillage, au titre desquels il a été fait amplement référence au constat établi à la demande du bailleur, et sans que, s'agissant des siphons, la bailleresse n'établisse davantage que lors de la première instance, la nécessité de procéder à leur remplacement, et ce alors que l'huissier, à la page 71 de son procès-verbal à laquelle il est renvoyé par l'intimée, se borne à constater que 'devant la porte du garage, un écoulement, de la terre est visible au fond. Il semble bouché'. En conséquence, sur ce point également, le premier juge a, par des motifs pertinents que la cour adopte, fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties. Concernant, enfin, la disparition d'enseignes lumineuses appartenant à la bailleresse et qui auraient été emportées, il convient de relever que cette argumentation ne vient à l'appui d'aucune demande de la SCI, outre qu'elle n'est pas étayée au-delà de la production d'un procès-verbal de plainte déposée par le preneur pour dégradations qui ne fait état ni d'un vol, ni même d'enseignes, ce point ne faisant, non plus, l'objet d'aucune mention dans les constats d'huissier, excepté pour relever la présence d'une enseigne à l'extérieur du bardage. Compte tenu de l'ensemble de ce qui précède, la cour confirmera le jugement entrepris, en ce qu'il a condamné la société Garage Fritsch à payer à la SCI Elisa la somme de 17 398,44 euros à titre de dommages-intérêts au titre des réparations locatives incombant au preneur, avec intérêts au taux légal à compter du 24 septembre 2019, et rejeté le surplus des demandes Sur les dépens et les frais irrépétibles : Chaque partie succombant pour partie, conservera la charge de ses propres dépens, outre confirmation du jugement déféré sur cette question. L'équité ne commande pas de faire application de l'article 700 du code de procédure civile à l'encontre de l'une ou l'autre des parties, tout en confirmant les dispositions du jugement déféré de ce chef. P A R C E S M O T I F S La Cour, Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 1er décembre 2021 par le tribunal judiciaire de Strasbourg, Y ajoutant, Dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens de l'appel, Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile au bénéfice de la SAS Garage Fritsch comme de la SCI Elisa, La Greffière : Le Conseiller :