Tribunal judiciaire, 13 décembre 2024. 24/00658

N° RG 24/00658 - N° Portalis DB2E-W-B7I-MY6Y TRIBUNAL JUDICIAIRE DE STRASBOURG 11ème Chambre Civile, Commerciale et des Contentieux de la Protection [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 4] 11ème civ. S4 N° RG 24/00658 N° Portalis DB2E-W-B7I-MY6Y Minute n° Copie exec. à : - Me Florence APPRILL-THOMPSON - défendeurs Copie c.c à la Préfecture Le Le Greffier Florence APPRILL-THOMPSON RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS ORDONNANCE DU 13 DECEMBRE 2024 PARTIE REQUÉRANTE : S.A.E.M.L. HABITATION MODERNE Immatriculée au RCS de Strasbourg sous le n° 56 B 141 prise en la personne de son représentant légal dont le siège social est sis [Adresse 2] [Localité 4] représentée par Me Fabienne DIEBOLD-STROHL substituant Me Florence APPRILL-THOMPSON, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 28 PARTIES REQUISES : Monsieur [L] [B] demeurant [Adresse 1] non comparant, non représenté Madame [C] [J] demeurant [Adresse 1] non comparante, non représentée OBJET : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion COMPOSITION DU TRIBUNAL : Camille GATINEAU, Juge des Contentieux de la Protection placée auprès de la première présidente de la cour d’appel de Colmar statuant en référé Maryline KIRCH, Greffier lors des débats En présence de Madame [U] [X], Auditrice de justice DÉBATS : A l'audience publique du 04 Novembre 2024 à l’issue de laquelle le Président, Camille GATINEAU, Juge des Contentieux de la Protection placée auprès de la première présidente de la cour d’appel de Colmar statuant en référé, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 13 Décembre 2024. ORDONNANCE : Réputée contradictoire en premier ressort, Rendue par mise à disposition au greffe, Signée par Camille GATINEAU, Juge des Contentieux de la Protection placée auprès de la première présidente de la cour d’appel de Colmar statuant en référé et par Stéphanie BAEUMLIN, Greffier N° RG 24/00658 - N° Portalis DB2E-W-B7I-MY6Y EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 09 février 2023, la SAEML HABITATION MODERNE a donné en location à Monsieur [L] [B] et Madame [C] [J] un logement avec cave sis [Adresse 1] moyennant un loyer mensuel de 492,67 euros, provision mensuelle sur charges incluse (charges récupérables et antenne TV), et un dépôt de garantie de 328,35 euros. Suite à indexations, le loyer a été révisé à la somme mensuelle de 496,08 euros, provision mensuelle sur charges incluse. Face à plusieurs mois d'impayés de loyers, la SAEML HABITATION MODERNE a fait délivrer le 04 mars 2024 à ses locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, et ce pour un arriéré locatif de 4 760,86 euros en principal arrêté au 29 février 2024. Par acte de commissaire de justice délivré le 13 mai 2024, la SAEML HABITATION MODERNE a saisi le juge des contentieux de la protection de céans en référé d'une demande dirigée à l'encontre de Monsieur [L] [B] et Madame [C] [J] aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire, - ordonner l’expulsion des locataires des lieux loués, et de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique, - condamner solidairement Monsieur [L] [B] et Madame [C] [J] au paiement de la somme provisionnelle de 5 768,26 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 04 mai 2024, augmentée des intérêts légaux à compter de l’assignation, - fixer l'indemnité d'occupation mensuelle due à compter du 1er juin 2024 à la somme de 600 euros, charges en sus, ce montant pouvant être révisé au 1er janvier de chaque année en fonction des variations de l’indice de référence des loyers, - condamner solidairement Monsieur [L] [B] et Madame [C] [J] au paiement de cette indemnité jusqu'à l'évacuation définitive des lieux et la remise des clés, - condamner solidairement Monsieur [L] [B] et Madame [C] [J] au paiement d'une indemnité de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens. A l'audience du 04 novembre 2024, la SAEML HABITATION MODERNE, représentée, reprend oralement les termes de son assignation, actualisant le montant des impayés à la somme de 7 838,33 euros. Elle indique s’opposer à l’octroi de délais de paiement en l’absence de tout règlement depuis septembre 2023. Monsieur [L] [B] et Madame [C] [J], bien que régulièrement cités à l’étude du commissaire de justice, ne comparaissent pas et ne se sont pas fait représenter. La présente décision sera réputée contradictoire. MOTIFS Sur la recevabilité de la demande Il résulte de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de résiliation de bail ne peut être délivrée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX, sauf à ce que la situation d’impayé ait été signalée préalablement à la CAF. L’assignation doit en outre être notifiée par commissaire de justice au Préfet, au moins six semaines avant la date de l’audience. La CCAPEX a été saisie de la situation d'impayés de Monsieur [L] [B] et Madame [C] [J] le 29 février 2024, soit plus de deux mois avant la date de l’assignation le 13 mai 2024. L’assignation a par ailleurs été notifiée par commissaire de justice à la Préfecture du BAS-RHIN, par transmission électronique EXPLOC du 14 mai 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 04 novembre 2024. Cette dernière n’a pas adressé au juge des référés un bilan social relatif à la situation de Monsieur [L] [B] et Madame [C] [J]. La demande de la SAEML HABITATION MODERNE est en conséquence recevable. Sur la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire Selon l’article 1741 du code civil, le contrat de louage se résout par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements. En vertu des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer aux termes convenus. Il résulte de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le contrat signé par les parties prévoit dans son article 10 une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et des charges après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux dans un délai de deux mois après sa délivrance. Par acte d'huissier du 04 mars 2024, la SAEML HABITATION MODERNE a fait délivrer à Monsieur [L] [B] et Madame [C] [J] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 4 760,86 euros en principal au titre de l’arriéré de loyers et charges impayés arrêté au 29 février 2024, lequel est demeuré infructueux passé le délai de deux mois, prévu contractuellement, suivant sa délivrance. Il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 05 mai 2024. Sur l'indemnité d'occupation Suite à la résiliation du bail, la SAEML HABITATION MODERNE est en droit d’obtenir le paiement d’une indemnité d’occupation non sérieusement contestable, dont le montant doit être fixé en considération de la valeur locative du logement en cause et du préjudice subi du fait de l’occupation indue. En l'espèce et au vu des éléments versés aux débats, Monsieur [L] [B] et Madame [C] [J] seront condamnés à payer, à compter du terme de mai 2024, une indemnité mensuelle d’occupation à titre provisionnel, d'un montant égal au seul montant du loyer et des charges (provisions mensuelles avec régularisations annuelles) qui auraient été versés si le bail s'était poursuivi hors toute autre somme telle que surloyer, taxes pénalités,..., et ce jusqu'à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clefs entre les mains du bailleur ou de son représentant. Sur la demande en paiement des loyers et charges Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989. En l'espèce, il résulte des pièces versées aux débats que Monsieur [L] [B] et Madame [C] [J] n'ont pas réglé régulièrement et totalement le montant des loyers et charges, de sorte qu'à ce titre reste due la somme de 7 784,99 euros au titre l’arriéré de loyers et charges impayés arrêtés à la date du 28 octobre 2024 (terme de septembre 2024 inclus), après déduction des “frais d’enquête”, lesquels ne sont pas justifiés et ne doivent pas figurer dans le relevé de compte locataire (7,62*7 = 53,34 euros). La somme due n'étant pas sérieusement contestable, il convient en conséquence de condamner solidairement Monsieur [L] [B] et Madame [C] [J] au paiement d'une provision de 7 784,99 euros euros au titre de l'arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêté au 28 octobre 2024 (terme de septembre 2024 inclus), avec les intérêts au taux légal de la présente décision, étant rappelé qu'ils restent redevables de l'indemnité d'occupation mensuelle à titre provisionnel à compter du terme de d’octobre 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux. Sur les délais de paiement Aux termes de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. L'article 24 VII précise que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, Monsieur [L] [B] et Madame [C] [J] n’ont pas comparu devant la présente juridiction, qui n’a pas été destinataire au jour de l’audience d’un diagnostic social les concernant. Aucun versement n'a été effectué au titre du loyer courant depuis plus d’une année. Ainsi, faute pour Monsieur [L] [B] et Madame [C] [J] d’assumer le paiement du loyer courant pour les lieux loués et en l’absence de tout élément sur leur situation financière actuelle, aucun délai de paiement de nature à suspendre la clause résolutoire ne saurait leur être accordé. Il convient en conséquence d'ordonner l'expulsion de Monsieur [L] [B] et Madame [C] [J] et de tous occupants de leur chef des lieux loués. Monsieur [L] [B] et Madame [C] [J] bénéficieront dès lors d’un délai de deux mois à compter de la signification à venir du commandement d’avoir à libérer les lieux pour restituer les lieux loués et les clés. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution. En cas de difficultés pour envisager un relogement, il appartiendra à Monsieur [L] [B] et Madame [C] [J] de saisir : - le juge des référés (avant commandement de quitter les lieux), par assignation, ou - le juge de l'exécution (après commandement de quitter les lieux), par demande formée au secrétariat-greffe du juge de l'exécution, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par déclaration faite ou remise contre récépissé, sans le recours obligatoire à un huissier ou à un avocat, et ce afin de solliciter des délais d'évacuation dans le cadre de la mesure d'expulsion. Sur les demandes accessoires Monsieur [L] [B] et Madame [C] [J] succombant en la présente instance, supporteront in solidum la charge des frais et dépens exposés qui comprendront notamment les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire. L'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au bénéfice de la SAEML HABITATION MODERNE, laquelle sera déboutée de la demande formée à ce titre. La présente ordonnance est assortie de droit de l'exécution provisoire. PAR CES MOTIFS Nous, Juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe, et en premier ressort, DÉCLARONS recevable la demande de la SAEML HABITATION MODERNE ; CONSTATONS la résiliation, à compter du 05 mai 2024, du bail conclu en date du 09 février 2023 entre d'une part la SAEML HABITATION MODERNE et d'autre part Monsieur [L] [B] et Madame [C] [J] pour un logement d’habitation avec cave sis [Adresse 1] ; ORDONNONS l’expulsion de Monsieur [L] [B] et Madame [C] [J] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier au besoin, du logement et de la cave sis [Adresse 1] passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; RAPPELONS qu'en application de l'article L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution, la trêve hivernale est applicable du 1er novembre au 31 mars et interdit toute expulsion du locataire lors de la période prévue sauf si le relogement de ce dernier est assuré dans des conditions permettant le respect de l'unité et des besoins de la famille et que les coupures d'électricité et de gaz en cas d'impayés sont interdites pendant cette même période ; DISONS que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; FIXONS l'indemnité mensuelle d'occupation due, à titre provisionnel, à compter du terme de mai 2024 au seul montant du loyer et des charges (provisions mensuelles avec régularisations annuelles) qui auraient été versés si le bail s'était poursuivi hors toute autre somme telle que taxes, surloyer, pénalités,... ; CONDAMNONS solidairement Monsieur [L] [B] et Madame [C] [J] à payer à titre provisionnel la somme de 7 784,99 euros (sept-mille-sept-cent-quatre-vingt-quatre euros et quatre-vingt-dix-neuf centimes) au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêté au 28 octobre 2024 (terme de septembre 2024 inclus), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; CONDAMNONS solidairement Monsieur [L] [B] et Madame [C] [J] à payer à la SAEML HABITATION MODERNE, à titre provisionnel, l'indemnité mensuelle d’occupation égale au seul montant du loyer et des charges (provisions mensuelles avec régularisations annuelles) qui auraient été versés si le bail s'était poursuivi hors toute autre somme telle que taxes, pénalités, surloyer,..., à compter du terme d’octobre 2024 et jusqu'à la libération des lieux ; DÉBOUTONS la SAEML HABITATION MODERNE de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS in solidum Monsieur [L] [B] et Madame [C] [J] aux dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire ; DISONS que la présente décision sera transmise, par les soins du greffe, au représentant de l'État dans le département, conformément aux dispositions de l'article R. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l'exécution provisoire. Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame GATINEAU, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision. Le Greffier La Juge des Contentieux de la Stéphanie BAEUMLIN Protection placée statuant en référé Camille GATINEAU