Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Léonce KOLIMEDJE
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Patrick MAYET
Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
N° RG 24/01205 - N° Portalis 352J-W-B7I-C34I3
N° MINUTE :
2 JCP
JUGEMENT
rendu le jeudi 05 septembre 2024
DEMANDERESSE
Association GROUPE SOS SOLIDARITES, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Patrick MAYET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0139
DÉFENDERESSE
Madame [K] [S], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Léonce KOLIMEDJE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1706
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 18 mars 2024
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 septembre 2024 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier
Décision du 05 septembre 2024
PCP JCP fond - N° RG 24/01205 - N° Portalis 352J-W-B7I-C34I3
EXPOSE DU LITIGE
Suivant contrat du 19 avril 2018, l'association GROUPE SOS SOLIDARITÉS, elle même titulaire d'un bail en date du 8 juillet 2016 intervenu dans le cadre du dispositif “louez solidaire et sans risque” et de la mobilisation du parc privé de logements à des fins d'intermédiation locative, a consenti à Mme [K] [S] une convention d'occupation à titre onéreux portant sur un logement situé [Adresse 2].
Cette convention a été conclue pour une durée de trois mois renouvelable, sans pouvoir dépasser une durée maximale de 18 mois et moyennant une contribution mensuelle de 532,33 euros, outre 69,67 euros au titre du forfait de charges d'occupation.
La durée maximale d’occupation ayant été dépassée et Mme [K] [S] ayant refusé l’offre de logement qui lui avait été faite le 19 octobre 2022, l'association GROUPE SOS SOLIDARITÉS a dénoncé cette convention par acte signifié le 19 juillet 2023, indiquant à l’occupante qu’elle devrait libérer les lieux le 25 août 2023.
Mme [K] [S] n’ayant pas libéré les lieux dans le délai imparti, l'association GROUPE SOS SOLIDARITÉS a, par acte de commissaire de justice du 20 décembre 2023, saisi le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Paris des demandes suivantes:
valider la dénonciation de la convention d'occupation et subsidiairement prononcer la résiliation de la convention à effet au 25 août 2023 ou à toute autre date que le tribunal fixera,constater que Mme [K] [S] est occupante sans droit ni titre des lieux et ordonner son expulsion immédiate, avec le concours de la force publique et d'un serrurier si nécessaire, ainsi que celle de tous occupants de son chef, condamner Mme [K] [S] au paiement d'une indemnité d'occupation d’un montant mensuel de 592 euros jusqu’à libération effective des lieux,condamner Mme [K] [S] à verser à l'association la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
L’affaire a été appelée à l’audience du 18 mars 2024, à laquelle elle a été renvoyée à l’audience du 21 mai 2024. A l’audience du 21 mai 2024, le conseil de la défenderesse a sollicité un nouveau renvoi, aux fins de production de pièces complémentaires. La demande de renvoi a été refusée, et le défendeur autorisé à communiquer ses pieces en délibéré.
A l’audience du 21 mai 2024, l'association GROUPE SOS SOLIDARITÉS, représentée par son Conseil, a maintenu ses demandes. En réponse à l’argumentation de la partie adverse, qui justifie son refus du logement qui lui a été proposé du fait de sa situation en rez-de-chaussée, et des problèmes d’humidité qui en résulteraient, elle soutient que la défenderesse n’a jamais visité le logement.
Mme [K] [S], représentée par son conseil, a sollicité, à titre principal, le rejet des demandes formulées par la demanderesse, et, à titre subsidiaire un délai de 24 mois pour quitter les lieux.
Au visa des articles 6 et 1102 du code civil, elle considère que la clause 1 du contrat, qui renvoie à sa clause 4, est nulle, pour avoir été conclue en violation de règles d’ordre public. Elle explique souffrir de problèmes de santé qui l’empêchent de résider en rez-de-chaussée, sujet au bruit et à l’humidité.
L'affaire a été mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 5 septembre 2024.
Par courriel du 13 juin 2024, le conseil de Mme [K] [S] a transmis, comme il y avait été autorisé, un courriel contenant un certificat médical daté du 3 juin 2024, sur lequel la partie demanderesse a formulé des observations, par courriel du 13 juin 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la dénonciation de la convention
Aux termes de l’article 1102 du Code civil, chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi.
La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l'ordre public.
L’article 6 du même code precise qu’on ne peut déroger, par des conventions particulières, aux lois qui intéressent l'ordre public et les bonnes moeurs.
Aux termes de l’article 1103 du Code civil que les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
Aux termes de l’article 1741 du Code civil, le contrat de louage se résout par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.
En l'espèce, la convention produite comporte une clause de durée, limitée à trois mois renouvelable par tacite reconduction et sans pouvoir dépasser une durée d'occupation de 18 mois. Elle prévoit que toute offre de logement ou d’un autre hébergement adressé à l’occupant y met fin.
La défenderesse soulève la nullité de la clause 1, qui renvoie à la clause 4 de la convention, considérant que la mention selon laquelle “toute offre d’un logement ou d’un autre hébergement adressé à l’occupant mettra fin à la présente convention selon les modalités définies à l’article 4” est contraire à l’ordre public.
Il sera toutefois rappelé que la précarité de l’occupation prevue par la convention est justifiée par le dispositif d’intermédiation locative “Louez solidaire et sans risqué” financé par le département de [Localité 3] dans le cadre du Fonds de Solidarité Logement, pour permettre l'accueil de ménages parisiens défavorisés, privés de logements, dans un logement temporaire.
Il s’agit donc d’une convention précaire, ne relevant que des dispositions des articles 1709 et suivants du code civil et les dispositions prévues par le contrat qui la définit.
Cette convention, qui met temporairement à disposition de l'occupant un logement, n'est donc pas soumise aux dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989.
Les clauses dont la nullité est soulevée en défense sont donc, dans ce cadre juridique, valables.
En vertu du contrat, dont la validité est désormais établie, la convention devait prendre fin, au plus tard, le 19 décembre 2019 et a de fait été prorogée jusqu'au 25 août 2023.
Une offre de relogement, dans un appartement d’une surface de 54m2, a été faite à la défenderesse en date du 19 octobre 2022. Il résulte des éléments versés aux débats que Mme [K] [S] l’a refusée, au motif que, situé en rez-de-chaussée, le logement propose était susceptible d’aggraver ses problèmes de santé.
Selon courier du 9 janvier 2023, la commission du dispositif ARPP de la Direction du Logement et de l’Habitat de la Ville de [Localité 3] n’a pas validé ce refus, pourtant accompagné d’un certificat medical que Mme [K] [S] lui avait fait parvenir.
Mme [K] [S] fait de nouveau valoir, dans le cadre de la présente instance, ses problèmes de santé pour s’opposer à la dénonciation de la convention.
Or, si les pièces produites par la défenderesse attestent du fait qu’elle souffre de problèmes de santé susceptibles d’être aggravés par l’humidité, rien ne démontre que le logement qui lui a été proposé le 19 octobre 2022, était affecté de problèmes d’humidité ou exposé à un niveau sonore empêchant le repos.
Or, alors qu’elle a été mise en demeure par acte de commissaire de justice du 19 juillet 2023, Mme [K] [S] n' a pas libéré le logement le 25 août 2023 comme cela lui était demandé.
La convention a donc pris fin le 25 août 2023, date à compter de laquelle Mme [K] [S] est devenue occupante sans droit ni titre des lieux.
Il convient en conséquence d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
Par ailleurs, le fait pour Mme [K] [S] de se maintenir dans les lieux alors que la convention d'occupation est résiliée, et donc d’occuper sans droit ni titre le logement, constitue une faute causant inévitablement un préjudice à l'association demanderesse, puisqu’elle la prive de la jouissance du bien au bénéfice d'autres personnes dans le cadre du dispositif LOUEZ SOLIDAIRES et de l'aide à apporter au logement de personnes en difficultés et éligibles au dispositif.
Mme [K] [S] sera en conséquence condamnée à payer une indemnité destinée à réparer ce préjudice. En raison de sa nature mixte, compensatoire et indemnitaire, l’indemnité d’occupation constitue une dette de jouissance correspond à la valeur équitable des lieux et est due, selon les modalités prévues au dispositif, à compter de la résiliation de la convention, soit le 25 août 2023 et jusqu’à la libération des lieux.
Sur la demande de délais pour quitter les lieux
Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l'habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.
La durée de ces délais ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.
Il est en l’espèce établi que Mme [K] [S] souffre de problèmes de santé. Elle ne démontre toutefois pas avoir effectué de quelconques diligences en vue de se reloger, et a refusé la proposition de relogement qui lui a été faite.
L'association GROUPE SOS SOLIDARITÉS, qui intervient aux fins d’intermédiation locative, dans le cadre du dispositif LOUEZ SOLIDAIRES, a besoin de disposer du logement litigieux aux fins de loger d’autres personnes en situation de précarité. Mme [K] [S], qui s’est maintenue dans le logement depuis le 25 août 2023, a déjà bénéficié d’un délai de plus d’un an pour quitter les lieux.
Dans ces conditions, il sera accordé à Mme [K] [S] un délai de 6 mois, soit jusqu'au 5 mars 2025, pour quitter les lieux selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.
Sur les mesures accessoires
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Mme [K] [S], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens.
Elle sera également condamnée à payer à l'association GROUPE SOS SOLIDARITÉS une somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Les décisions de première instance sont de droit exécutoires.
PAR CES MOTIFS
Le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Paris, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que la convention d'occupation portant sur un logement situé [Adresse 2] a pris fin le 25 août 2023,
ORDONNE à Mme [K] [S] de libérer les lieux,
ACCORDE à Mme [K] [S] un délai pour quitter les lieux jusqu'au 5 mars 2025,
DIT qu'à défaut pour Mme [K] [S] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l'association GROUPE SOS SOLIDARITÉS pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique,
RAPPELLE que le sort des meubles laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,
CONDAMNE Mme [K] [S] à payer à l'association GROUPE SOS SOLIDARITÉS une indemnité d’occupation à compter du 25 août 2023 égale au montant de la contribution mensuelle augmentée des charges contractuelles et ce jusqu'à la libération effective des lieux,
CONDAMNE Mme [K] [S] à payer à l'association GROUPE SOS SOLIDARITÉS une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Mme [K] [S] aux dépens,
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit,
Et le jugement a été signé par le greffier et le juge, aux jour, mois et an susdits.
Le Greffier Le Juge des contentieux
De la protection
