Texte intégral
Min N° 24/00693
N° RG 23/02388 - N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDD3Y
Société SCI LEBLANC
C/
M. [G] [V]
Mme [U] [H] épouse [V]
M. [W] [H]
Mme [B] [Y] épouse [H]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
JUGEMENT DU 25 septembre 2024
DEMANDERESSE :
Société SCI LEBLANC
[Adresse 5]
[Localité 3]
Représentée par Me Florence DESCHAMPS, avocat au barreau de Meaux.
DÉFENDEURS :
Monsieur [G] [V]
[Adresse 5]
[Localité 3]
représenté par Me Isabelle MARTINS, avocat au barreau de MELUN, avocat plaidant
Madame [U] [H] épouse [V]
[Adresse 5]
[Localité 3]
représentée par Me Isabelle MARTINS, avocat au barreau de MELUN, avocat plaidant
Monsieur [W] [H]
[Adresse 5]
[Localité 3]
non comparant
Madame [B] [Y] épouse [H]
[Adresse 5]
[Localité 3]
non comparante
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Madame CART Magalie, Juge
Greffiers : Madame DE PINHO Maria, lors de l’audience de plaidoirie et Florine DEMILLY, lors de la mise à disposition du 25 septembre 2024.
DÉBATS :
Audience publique du : 03 juillet 2024
EXPOSE DES FAITS
Par contrat de bail conclu le 29 mai 2017, avec prise d’effet au 1er juin 2017, et avenants au dit bail sous seing privé signés les 1er août 2017 et 1er janvier 2021, la SCI LEBLANC a consenti un bail d’habitation aux époux [V] sur une maison d’habitation avec dépendances sise [Adresse 5] à [Localité 4], ainsi qu’une grange située à gauche du garage de la maison et d’un local situé à droite en face de la maison, moyennant un loyer mensuel initial de 950 euros et 20 euros de provisions sur charges pour la taxe d’ordures ménagères pour l’habitation principale et un montant mensuel de 150 euros pour la grange et 50 euros pour le local.
Suivant acte sous seing privé du 4 juin 2017, Monsieur [W] [H] et Madame [B] [H] se sont portés cautions solidaires en s’engageant à s’acquitter en cas de défaillance des locataires des loyers dus de 950 euros par mois, révisés en fonction de IRL, des charges provisionnelles ou forfaitaires d’un montant de 20 euros par mois ainsi que des dégradations et réparations locatives.
Des loyers étant demeurés impayés, la SCI LEBLANC a, par acte de commissaire de justice du 23 janvier 2023 fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat de bail.
Par acte de commissaire de justice du 30 mars 2023, la SCI LEBLANC a fait assigner Monsieur [G] [V] et Madame [U] [H], divorcée [C] épouse [V], ainsi que Monsieur [W] [H] et Madame [B] [H] (cautions), devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MEAUX aux fins de la voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, condamner à :
constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail,ordonner leur expulsion,les condamner solidairement au paiement de la somme de 9.630 euros au titre de l'arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et à compter de l’assignation pour le surplus, d’une indemnité mensuelle d’occupation révisable dans les mêmes conditions que le loyer, outre une somme de 700 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.
L’affaire a été appelée le 21 juin 2023 et renvoyée à plusieurs reprises aux audiences des 4 octobre et 6 décembre 2023, 28 février et 15 mai 2024 à la demande des parties.
A l’audience du 3 juillet 2024, l’affaire a été appelée et retenue.
La SCI LEBLANC, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation et dépose des conclusions auxquelles elle se réfère. Elle actualise la dette locative à la somme de 16.309,93 euros (échéance de juin 2024 incluse).
La SCI LEBLANC considère que le logement est correct, le bail datant de 2017, précisant qu’un plombier est intervenu pour résoudre le problème de la fuite d’eau et qu’il n’est pas formulé de demande d’expertise. Elle rétorque que le bailleur n’est pas fautif du fait que la maison soit devenue insalubre. Elle sollicite le débouté des demandes des locataires.
Les époux [V], représentés par leur conseil, déposent des conclusions auxquelles ils se réfèrent. Ils expliquent que les époux [H] (cautions) sont les parents de Madame [U] [H] épouse [V] et qu’ils vivent dans les lieux depuis trois ans compte-tenu de leur âge avancé et de leur état de santé, ainsi que son fils reconnu handicapé à 80% occupant également le logement.
Ils reconnaissent le principe de la dette locative, expliquant rencontrer des difficultés financières depuis l’accident de travail subi par le locataire. Ils demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux en s'acquittant du loyer courant et d'une somme supplémentaire de 150 euros en règlement de l'arriéré, affirmant avoir repris le règlement des loyers.
A titre reconventionnel, ils demandent à :
enjoindre la SCI LEBLANC à procéder à la réalisation de travaux de réparation sous astreinte de 150 euros par jour de retard jusqu’à la réalisation totale des travaux ;ordonner la consignation des loyers entre les mains de Monsieur le Bâtonnier séquestre de l’Ordre des Avocats du Barreau de MELUN ou, à défaut, auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations ;
condamner à titre provisionnel la SCI LEBLANC à verser aux époux [V] la somme de 8.550 euros en réparation de leur préjudice de jouissance ;condamner la SCI LEBLANC à verser aux époux [V] la somme de 3.000 euros chacun en réparation de leur préjudice moral ;procéder à la compensation des sommes entre le préjudice de jouissance sollicité par les époux [V] et l’arriéré locatif restant du à la SCI LEBLANC en application de l’article 1347 du code civil ;au besoin, autoriser les époux [V] à se maintenir dans les lieux en s'acquittant du loyer courant et d'une somme supplémentaire de 150 euros en règlement de l'arriéré, avec suspension des effets de la clause résolutoire ;à titre subsidiaire, accorder aux époux [V] un délai de 12 mois pour quitter le logement ;en tout état de cause, débouter la SCI LEBLANC de toutes ses demandes ;dire et juger que chacune des parties conservera la charge de ses frais et dépens.Les époux [H] (cautions) ne sont ni présents, ni représentés à l'audience bien que cités à étude.
L’affaire a été mise en délibéré au 25 septembre 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur le respect des obligations de la bailleresse
Il résulte de l'article 9 du code de procédure civile qu'il incombe à chacune des parties de rapporter la preuve de ses prétentions.
Aux termes de l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.
Le bailleur a également l'obligation d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ainsi que d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle.
Les caractéristiques correspondantes sont définies par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent qui rappelle notamment que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes :
- il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation,
- la nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires,
- les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement,
- le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.
Par ailleurs, l’article 3 du décret susvisé prévoit que le logement comporte une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement ainsi qu'un réseau électrique permettant l'éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.
En l'espèce, à l'appui de leur demande reconventionnelle, les locataires produisent :
un courriel en date du 24 février 2018 adressé par les locataires à Monsieur [I] [J] faisant part des désordres rencontrés dans le logement, à savoir le passage important des locataires dans la cour commune, l’inondation régulière de la cave lors des averses de pluie, la panne du radiateur de la chambre à coucher, l’absence d’isolation de la porte d’entrée, l’humidité importante dans la maison et la présence de moisissures sur les murs ;un courriel en réponse du mandataire du propriétaire en date du 26 février 2018 prenant note du dysfonctionnement du radiateur dont il n’avait pas été informé, répondant que la possibilité de présence d’eau dans la cave avait été évoquée lors de la signature du bail du fait de la localisation du bien en Seine et Marne et des phénomènes d’inondations rencontrées en 2016, et qu’aucun signe d’humidité n’a jamais été présent dans le logement doté d’un chauffage central et d’une ventilation aux normes qu’il convenait d’aérer régulièrement ; une déclaration de sinistre assurance en date du 17 août 2022 concernant un dégât des eaux du 12 août 2022 avec écoulement d’eau par le plafond de la salle à manger du logement semblant provenir d’une fuite des canalisations toilettes et salle de bains situées à l’étage ; un rapport en date du 27 août 2022 concernant une intervention de la société Ets dépan’Plom Duffosé du 20 août 2022, ayant constaté une fuite encastrée entre le plafond du RDC et le plancher de l’étage et précisant que « pour voir la provenance de la fuite il faut casser soit le plafond ou le sol de la chambre » ;un courriel en date du 26 août 2022 de la société d’assurance mutuelle de [Localité 6] mentionnant que du fait de la destruction obligatoire pour localiser la fuite il appartient à l’assureur du propriétaire d’intervenir du fait d’une recherche de fuite dans un bien loué ; un procès-verbal de constat d’huissier de justice réalisé en date du 12 mai 2023 ;un procès-verbal de constat d’huissier de justice réalisé en date du 26 octobre 2023 ;un courrier en lettre recommandée avec accusé de réception délivré le 8 septembre 2023 au Préfet de Seine et Marne aux fins de demande de reconnaissance de logement insalubre ; un courrier en lettre recommandée avec accusé de réception délivré le 8 septembre 2023 à la mairie de [Localité 3] aux fins de demande de reconnaissance de logement insalubre ;un courrier émis par la mairie de [Localité 3] du 22 septembre 2023 adressé au service de l’habitat indigne de la Direction départementale des Territoires constatant la présence de murs couverts de moisissures er salpêtres et d’une salle à manger présentant au plafond des fissures et fuites avec de l’eau qui goutte par temps sec à l’extérieur, et concluant à un logement portant atteinte à la salubrité publique, le bailleur étant tenu de louer un logement décent ;deux devis en date des 21 et 29 juillet 2023 concernant des travaux de rénovation intérieur et extérieur, travaux d’isolation par l’intérieur et au niveau des combles, changement de porte d’entrée, travaux sur la cheminée, travaux de fenêtres avec grilles de ventilation et volets battants et reprise de l’installation électrique ;un courrier en lettre recommandée avec accusé de réception délivré le 21 septembre 2023 à la bailleresse aux fins de relances sur les désordres rencontrés, fuite, deux radiateurs en dysfonctionnement, moisissures, humidité… ; une annulation du RDV initialement fixé le 25 octobre 203 par la SAUR pour visite périodique d’entretien et de fonctionnement des systèmes d’installation non collectif ;justificatifs de la vidange de la fosse sceptique de l’habitation sur la période de 2021 à 2023.
La bailleresse rappelle que le bail a été signé en date du 29 mai 2017 avec une prise d’effet au 1er juin 2017.
Elle justifie de l’état des lieux d’entrée mentionnant une porte d’entrée en état d’usure comme toutes autres portes de l’habitation hormis les portes des deux W.C et de la cuisine comportant un bon état ; un plafond du salon en bon état et une salle de bain avec des éléments en bon état du sol, des murs et du plafond ainsi que de l’ensemble des éléments.
Elle produit également une facture de la société L’atelier du chauffage, sise à [Localité 7] en date du 14 septembre 2017 d’un montant de 461,50 euros HT, mentionnant une intervention de plomberie avec remplacement du mitigeur thermostatique de la cabine de douche de la suite parentale, avec ajout d’un aérateur à membrane sur la tuyauterie du WC du RDC pour équilibrer le réseau, ainsi que de la réparation de la fuite de la bonde du lavabo du WC du RDC.
Elle verse aux débats une facture de constat en date du 6 octobre 2023 d’un montant de 104,50 euros concernant une recherche de fuite au-dessus du plafond de salle à manger réalisée par la société AMCP. Le constat conclut à « une fuite, petite à modérée mais permanente et de longue date, sur flexible d’eau chaude du robinet de lavabo double vasque (vasque de droite), située dans la salle d’eau de la suite parentale au 1er étage, entraînant une infiltration d’eau constante et permanente sur le sol de la chambre du premier étage (parquet HS) ainsi que dans le plafond (HS également) de la salle à manger située au RDC, visiblement depuis deux ans, avec travaux importants de remise en état à prévoir ». La même facture mentionne un constat sur recherche de problème de ventilation du fait des traces d’humidité dans différentes pièces du logement, concluant à « un travail à faire sur la ventilation du logement, la VMC présentant clairement un défaut d’entretien, avec importance de rajouter des « entrées d’air » au niveau des fenêtres afin de s’assurer du renouvellement d’air dans le logement ».
Par ailleurs, elle communique un procès-verbal de constat réalisé par huissier de justice en date du 19 juillet 2017 à la demande des époux [X] donné en location aux époux [H] concernant une maison sise [Adresse 1] à [Localité 2] ayant quitté les lieux en refusant de procéder à un état de sortie ; ces derniers étant les cautions actuellement des époux [V], locataires du bien objet du présent litige sise [Adresse 5] à [Localité 4], ainsi que plusieurs factures de travaux de réparations.
Le tribunal observe que l’état des lieux d’entrée ne comporte pas de précision sur l’état de la salle de bains de la chambre parentale.
La bailleresse a justifié d’une déclaration de sinistre tardive par mail en date du 9 février 2024 en indiquant à son assureur n’avoir pas été avisé par les locataires de la déclaration de sinistre effectuée, à laquelle l’assureur a répondu clôturer la déclaration sans suite n’étant pas assureur gestionnaire et précisant que l’assurance du locataire doit intervenir.
Il ressort des pièces versées aux débats que le logement loué aux époux [V] ne satisfait pas aux conditions normales de la décence au sens de l’article 2 du décret du 30 janvier 2002.
En effet, les locataires ne démontrent pas l’absence de chauffage dans l’habitation ni même le dysfonctionnement de radiateur, les constats d’huissier de justice réalisés n’évoquant pas ce point alors que le second constat d’huissier a été réalisé le 26 octobre 2023, soit postérieurement au signalement du dysfonctionnement de deux radiateurs au propriétaire par les locataires par courrier en date du 21 septembre 2023.
Par ailleurs, le dégât des eaux ne correspond pas au critère du logement devant assurer le clos et le couvert puisque ce dernier n’a pas été provoqué par menuiseries extérieures et la couverture mais a été généré par la salle d’eau de la chambre sise en haut du plafond de salle à manger, dont les locataires justifient d’ailleurs avoir informés leurs propriétaires par courrier en date du 21 septembre 2023 sans démontrer les avoir rendus destinataire d’un constat de dégât des eaux subi pourtant dès le 17 août 2022 sans permettre l’intervention immédiate du propriétaire ou de son assurance.
S’agissant des remontées d’eau constatées dans la cave, les locataires ne démontrent pas que l’eau soit tout le temps présente compte-tenu d’une cave semi-enterrée dans un terrain situé en Seine et Marne souvent confronté à des inondations et qui à tout le moins n’apparaît pas comme un lieu de vie de l’habitation.
Sur la ventilation du logement, il ressort des pièces versées par les locataires, notamment des constats d’huissier réalisés sur l’année 2023 que de nombreuses moisissures sont présentes dans les différentes pièces du logement alors que l’état des lieux d’entrée mentionnait un état bon ou état d’usure de l’ensemble des éléments des pièces constituant l’habitation au moment de la prise de bail en 2017.
Le tribunal rappelle que le critère du logement décent en matière de ventilation prévoit que le logement permette une aération suffisante avec des dispositifs d'ouverture et de ventilation en bon état afin de permettre un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.
Par ailleurs, le constat réalisé par une entreprise de plomberie mandatée par la bailleresse prévoit la nécessité de réaliser un entretien du système de ventilation du logement et la pose d’entrée d’air au niveau des fenêtres du logement pour favoriser le renouvellement de l’air.
Néanmoins, il apparaît que les bailleurs n’ont été avertis des difficultés d’une fuite importante durant depuis deux ans entraînant des gouttes continuelles au plafond de la salle principale que tardivement par courrier en date du 21 septembre 2023 de la survenue d’un dégât des eaux subi le 17 août 2022, soit près d’un an plus tard, les locataires ayant laissé le logement se dégrader sans permettre à la bailleresse d’intervenir, cette dernière justifiant avoir mandaté rapidement un professionnel dès le 6 octobre 2023 afin d’effectuer une recherche de fuite, soit en moins de deux semaines après réception de la lettre recommandée l’informant des désordres subis.
Il en ressort que cette fuite, non présente au moment de la prise du bail au regard des factures d’entretien du logement avec notamment une facture d’intervention d’un plombier dans la salle de bains parentale et de l’état des lieux d’entrée, aurait dû être signalée par les locataires au propriétaire qui ne peuvent pas reprocher à la bailleresse un manque d’entretien, cette fuite ayant entrainé pendant près d’un mois des infiltrations au plafond de la salle principale ne pouvant que renforcer la présence d’humidité et de moisissures dans les pièces du logement.
S’agissant du système de ventilation, il n’est pas démontré par les locataires une absence de ventilation du logement, si cette dernière nécessite un entretien selon le constat du plombier mandaté par la bailleresse qui ne conteste pas la présence d’humidité et de moisissures dans le logement au regard des documents communiqués, il n’en demeure pas moins que les locataires ne justifient pas de l’avoir mise en demeure d’intervenir en lui produisant des éléments ou photographies au soutien de signalement de désordres qui aurait pu lui permettre d’intervenir afin de procéder à l’entretien de la VMC et à des éventuels travaux d’amélioration, ces derniers se contenant de produire un courriel en date du 24 février 2018 adressé à leur mandataire faisant part des désordres rencontrés dans le logement sans aucune relances postérieures et alors qu’il venait de prendre à bail le logement depuis moins d’un mois avec un état des lieux d’entrée satisfaisant, étant observé que l’ensemble de leurs démarches est postérieur à la délivrance du commandement de payer les loyers impayés en date du 23 janvier 2023 avec délivrance de l’assignation en date du 30 mars 2023.
Enfin, sur l’insalubrité du logement, les locataires ne justifient d’aucun arrêté de traitement d'insalubrité postérieur aux signalements effectués par les locataires tant au préfet qu’auprès de la mairie, dont le rapport a été transmis au service de l’habitat indigne de la Direction départementale des Territoires.
En conséquence, il ressort de l’ensemble de ces éléments que les locataires ne démontrent pas que les lieux loués sont indécents, insalubres ou mal entretenus suite au non-respect de leurs obligations par les bailleurs.
Il y a donc lieu de débouter les époux [V] de leur demande reconventionnelle de réalisation de travaux de réparation sous astreinte, ainsi que de leur demande liée de consignation des loyers entre les mains de Monsieur le Bâtonnier séquestre de l’Ordre des Avocats du Barreau de MELUN ou de la Caisse des Dépôts et Consignations (CDC).
Il y a lieu également de débouter les époux [V] de leur demande reconventionnelle de condamnation à titre provisionnel de la SCI LEBLANC à verser la somme de 8.550 euros en réparation de leur préjudice de jouissance, ces derniers ayant concouru à la réalisation du préjudice subi en s’abstenant de permettre au bailleur de procéder aux travaux d’entretien nécessaires dont la bailleresse n’était pas informée, de sorte que les traces d’humidité et de moisissures ne peuvent être imputées avec certitude à la négligence fautive de la bailleresse.
Sur la dette locative
L'article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.
Les locataires contestent le montant de la dette en justifiant de deux virements chacun de 700 euros en date du 5 décembre 2023 réalisés pour le loyer de décembre 2023 soit 1.400 euros et de deux virements des montants de 800 euros et 471 euros réalisés le 25 janvier 2024, soit un montant total de 1271 euros. Aucune contestation tant du principe que du montant de la dette n'est soulevée à l'audience.
Après étude du décompte de la dette locative arrêtée au 30 juin 2024 remis à l’audience par la bailleresse, le tribunal observe que ces virements ont déjà été pris en compte par le propriétaire puisqu’il est fait mention d’un règlement de loyer à hauteur de 1.420 euros pour le mois de décembre 2023 et à hauteur de 1.271 euros pour le mois de janvier 2024.
En l'espèce, la SCI LEBLANC produit donc un décompte démontrant que Monsieur [G] [V] et Madame [U] [H], divorcée [C] épouse [V], ainsi que Monsieur [W] [H] et Madame [B] [H] (cautions), restent lui devoir, hors frais, la somme de 16.309,93 euros à la date du 30 juin 2024 (échéance du mois de juin 2024 incluse).
Conformément aux articles 220, 1310 et 1751 du code civil et compte tenu de la clause de solidarité qui figure dans le contrat de bail (page 11 du bail), Monsieur [G] [V] et Madame [U] [H], divorcée [C] épouse [V], ainsi que Monsieur [W] [H] et Madame [B] [H] (cautions), seront tenus solidairement au paiement.
En conséquence, Monsieur [G] [V] et Madame [U] [H], divorcée [C] épouse [V], ainsi que Monsieur [W] [H] et Madame [B] [H] (cautions), seront solidairement condamnés au paiement de cette somme de 16.309,93 euros au titre de l'arriéré locatif au 30 juin 2024 (échéance du mois de juin 2024 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.
Sur la résiliation du bail
Sur la recevabilité de l'action
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de SEINE-ET-MARNE par la voie électronique le 31 mars 2023, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Par ailleurs, la SCI LEBLANC justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de SEINE-ET-MARNE par la voie le 23 janvier 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
L’action est donc recevable.
Sur le bien-fondé de la demande
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit, dans sa version applicable aux présents contrats, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail conclu le 29 mai 2017, avec prise d’effet au 1er juin 2017, et avenants au dit bail sous seing privé signés les 1er août 2017 et 1er janvier 2021, contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 janvier 2023, pour la somme en principal de 9.000 euros.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 mars 2023.
L'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
L'article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
A l'audience, Monsieur [G] [V] et Madame [U] [H], divorcée [C] épouse [V], ainsi que Monsieur [W] [H] et Madame [B] [H] (cautions), demandent à titre subsidiaire à ce que leur soient accordés des délais de paiement afin de se maintenir dans les lieux.
Le tribunal constate que le dernier loyer courant n'a pas été réglé. Par ailleurs, les ressources des locataires ne permettent pas l'apurement de la dette dans les délais légaux prescrits par les textes.
Monsieur [G] [V] et Madame [U] [H], divorcée [C] épouse [V] seront donc déboutés de leur demande de délais de paiement.
Sur la demande de délai pour quitter les lieux
Aux termes de l'article L.412-3 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.
Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.
Cette disposition n'est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l'article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.
Les deux premiers alinéas du présent article ne s'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
Par ailleurs, selon l'article L.412-4 du code précité, modifié par la loi du 27 juillet 2023 la durée des délais prévus à l'article L.412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à un an.
Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.
A l'audience, Monsieur [G] [V] et Madame [U] [H], divorcée [C] épouse [V] réitèrent leurs conclusions, sollicitant à titre subsidiaire des délais pour quitter les lieux d'une durée de 12 mois pour se maintenir dans les lieux le temps de retrouver un logement pour leur famille constituée de 5 personnes dont certaines sont en situation d’invalidité. Ils précisent qu'une demande de logement social a été déposée le 23 août 2023 actuellement en cours de traitement et justifient bénéficier d’un accompagnement auprès des associations ARILE et EMREINTES.
Au vu des éléments versés aux débats et du montant très important de la dette locative, le tribunal rappelle que les locataires peuvent déjà bénéficier de fait des délais liés à la trêve hivernale empêchant une exécution forcée de la décision d'expulsion en cas d'absence de départ volontaire sur la période du 1er novembre 2024 au 31 mars 2025, il n'y a donc pas lieu de faire droit à la demande des locataires visant à l'obtention de délais supplémentaires pour quitter les lieux.
Monsieur [G] [V] et Madame [U] [H], divorcée [C] épouse [V] étant réputés occupants sans droit ni titre à compter du 24 mars 2023, il convient d'autoriser la SCI LEBLANC, à défaut de libération spontanée des lieux, à faire procéder à leur expulsion, ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, à l'issue d'un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux.
Le sort des meubles est régi par les articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
En outre, Monsieur [G] [V] et Madame [U] [H], divorcée [C] épouse [V] seront solidairement condamnés au paiement provisionnel d'une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion ; avec rejet du surplus des demandes formulées à l’encontre de Monsieur [W] [H] et Madame [B] [H] (cautions), leur engagement étant limité au paiement des loyers, charges provisionnelles et dégradations/réparations locatives.
Sur la demande reconventionnelle de réparation du préjudice moral des époux [V]:
L'article 1240 du code civil prévoit que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
En l'espèce, compte tenu de la nature du litige et de la décision prononcée, les locataires ne démontrent pas l’existence d’un préjudice moral en lien avec les agissements du demandeur.
Par conséquent, ils seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour préjudice moral.
Sur les demandes accessoires
En application de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [G] [V] et Madame [U] [H], divorcée [C] épouse [V], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens.
Compte tenu des démarches judiciaires que la SCI LEBLANC a dû accomplir, Monsieur [G] [V] et Madame [U] [H], divorcée [C] épouse [V], seront condamnés à lui verser une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Il y a lieu de rejeter les demandes formulées en matière de frais irrépétibles et de dépens à l’encontre Monsieur [W] [H] et Madame [B] [H] (cautions), leur engagement de caution ne comportant pas la mention de la prise en charge des frais de justice pour les locataires.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile. En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,
DECLARE recevable l'action de la SCI LEBLANC ;
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 mai 2017, avec prise d’effet au 1er juin 2017, et avenants au dit bail sous seing privé signés les 1er août 2017 et 1er janvier 2021, entre la SCI LEBLANC d'une part, et Monsieur [G] [V] et Madame [U] [H], divorcée [C] épouse [V], ainsi que Monsieur [W] [H] et Madame [B] [H] (cautions), d'autre part, concernant les locaux à usage d’habitation et dépendances situés sise [Adresse 5] à [Localité 4], sont réunies à la date du 24 mars 2023 ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [G] [V] et Madame [U] [H], divorcée [C] épouse [V], ainsi que Monsieur [W] [H] et Madame [B] [H] (cautions), à verser à la SCI LEBLANC la somme de 16.309,93 euros au titre de l'arriéré locatif au 30 juin 2024 (échéance du mois de juin 2024 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;
ORDONNE, en conséquence, à Monsieur [G] [V] et Madame [U] [H], divorcée [C] épouse [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente décision ;
AUTORISE, à défaut de départ volontaire des lieux, la SCI LEBLANC à faire procéder à l'expulsion de Monsieur [G] [V] et Madame [U] [H], divorcée [C] épouse [V] ainsi que tous occupants de leur chef, avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si nécessaire, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux ;
RAPPELLE que l'expulsion ne peut avoir lieu qu'en dehors de la période de la trêve hivernale ;
DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE Monsieur [G] [V] et Madame [U] [H], divorcée [C] épouse [V] à payer à la SCI LEBLANC une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion ; avec rejet du surplus des demandes formulées à l’encontre de Monsieur [W] [H] et Madame [B] [H] (cautions), leur engagement étant limité au paiement des loyers, charges provisionnelles et dégradations/réparations locatives.
DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [G] [V] et Madame [U] [H], divorcée [C] épouse [V] à verser à la SCI LEBLANC une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [G] [V] et Madame [U] [H], divorcée [C] épouse [V], aux dépens qui comprennent le coût du commandement visant la clause résolutoire ainsi que les actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d'exécution ;
DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.
La greffière La juge
