Tribunal judiciaire, 01 août 2024. 23/07819

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN 4ème chambre civile Juge du Contentieux de la Protection ORDONNANCE DE REFERE Chambre 4 N° RG 23/07819 - N° Portalis DB3D-W-B7H-KBMR MINUTE N° ORDONNANCE DU 01 Août 2024 [E] c/ [L] DÉBATS : A l’audience publique du 19 Juin 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 01 Août 2024, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe COMPOSITION DE LA JURIDICTION : Lors des débats et qui a délibéré : Président : Madame Isabelle PLANTARD, Juge des contentieux de la protection du TJ de DRAGUIGNAN assisté lors des débats par Madame Stéphanie STAINIER, Greffier et lors du prononcé par Madame Stéphanie STAINIER qui a signé la minute avec le président PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 01 Août 2024 ENTRE : DEMANDEUR: Monsieur [W] [E] [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 1] Rep/assistant : Me Stéphanie LE BARS, avocat au barreau de TOULON DEFENDERESSE: Madame [G] [L] [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 1] Rep/assistant : Me Eléonore DARTOIS, avocat au barreau de DRAGUIGNAN (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 83050-2024-001405 du 18/04/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Draguignan) COPIES DÉLIVRÉES LE 01 Août 2024 : 1 copie exécutoire à ; - Me Eléonore DARTOIS, Me Stéphanie LE BARS 1 copie dossier EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 13 décembre 2021 à effet au 1er janvier 2022, Monsieur [W] [E] a donné à bail à Madame [G] [L] un local à usage d'habitation situé à [Adresse 4],en contrepartie d'un loyer mensuel de 650 euros, charges non comprises. Différentes échéances sont demeurées impayées et Monsieur [W] [E] a fait délivrer à Madame [G] [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 11 mai 2023, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 1 194,72 euros en principal. Par acte de commissaire de Justice en date du 26 octobre 2023, Monsieur [W] [E] a fait assigner Madame [G] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de céans statuant en référés aux fins de voir : - constater le jeu de la clause résolutoire et par conséquence la résiliation du contrat de location en date du 13 décembre 2021 à effet au 1er janvier 2022 liant Monsieur [W] [E] et Madame [G] [L]; - ordonner l'expulsion de corps et de biens de Madame [G] [L] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier au besoin; - condamner Madame [G] [L] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer échu et majoré de dix pour cent, soit la somme de 772,24 € à compter de la résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux , - condamner Madame [G] [L] à payer à Monsieur [W] [E] la somme provisionnelle de 795,92 euros arrêtée en octobre 2023 au titre des loyers impayés, avec intérêts au taux légal. - condamner Madame [G] [L] à payer à Monsieur [W] [E] la somme de : 2 354,30 € au titre des frais de remise en état de la porte palière du logement3 500 € à titre de provision à valoir sur dommages et intérêts à venir220 € au titre des frais de procès-verbal de constat du 11 mai 2023- condamner Madame [G] [L] à payer à Monsieur [W] [E] la somme de 2000 euros par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile; - condamner Madame [G] [L] aux entiers dépens de la présente instance, par application des dispositions de l'article 696 du Code de procédure civile, y compris le coût du commandement de payer et de justifier de l'assurance du 11 mai 2023 augmentée des autres éventuels dépens non compris et pour lesquels il a été expressément prévu au bail que ceux-ci demeureraient à la charge du locataire, en cas de défaut de paiement, frais d'exécution compris. A l'audience du 19 juin 2024, Monsieur [W] [E] représenté par son avocat, a déposé son dossier de plaidoirie s'en rapportant à ses dernières conclusions qui reprennent les prétentions initiales sauf à voir rajouter : - condamner Madame [G] [L] à payer à Monsieur [W] [E] la somme provisionnelle de 1 384,24 euros au titre des loyers impayés et charges à juin 2024, avec intérêts au taux légal. - condamner Madame [G] [L] à payer à Monsieur [W] [E] la somme provisionnelle de 416 euros dûe au titre de la taxe sur les ordures ménagères. - débouter Madame [L] de ses demandes plus amples et contraires Madame [G] [L] était représentée par son avocat qui a développé ses dernières conclusions n°3 au terme desquelles elle a sollicité de voir : - DEBOUTER Monsieur [E] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions - LE CONDAMNER à payer à Madame [L] la somme de 507,20 € au titre des comptes entre les parties arrêtés au 18 juin 2024, subsidiairement la somme de 177,26 €, très subsidiairement la somme de 299,60 €, infininement subsidiairement, - fixer la dette de loyer au 17 juin 2024 à la somme de 18,34 € Subsidiairement sur l'acquisition de la clause résolutoire, - SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire pendant un délai de 6 mois sous réserve que Madame [L] s'acquitte des sommes dues au titre du commandement de payer dans ce délai de 6 mois - CONDAMNER Monsieur [E] à régler à Madame [E] la somme provisionnelle de 319,93 € au titre des réparations que le bailleur doit supporter. En tout état de cause ; - DEBOUTER Monsieur [E] de ses demandes plus amples et contraires - LE CONDAMNER à payer directement à Me DARTOIS la somme de 1.100 € au titre de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 - LE CONDAMNER aux entiers dépens Elle soutient avoir versé son loyer en mai et mars 2023 et elle affirme que la CAF a versé plus que ce que retient Monsieur [E]. Elle fait valoir que le bail ne contient aucune clause d'indexation du loyer de sorte que le propriétaire ne pouvait indexer ledit loyer conformément à l'application de l'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989. Elle affirme que quand le logement est classé en classe F ou G, aucune indexation n'est possible. Or, le bailleur n'a fourni aucun diagnostic dont le DPE. Enfin, le propriétaire ne justifie nullement avoir averti Madame [L] de l'indexation qui est pourtant sensée commencer à cette date. Elle affirme que le solde qu'elle devait au jour du commandement de payer est de 313,32 € et non 1 194,72 €. En tout état de cause, elle affirme que l'indexation ne peut porter que sur le loyer en principal et nullement sur la provision sur charges. En outre, elle expose que le bailleur s'est trompé d'indice. Elle affirme que dans le délai de deux mois qui lui était imparti entre le 11 mai 2023 et le 11 juillet 2023, les causes du commandement de payer ont disparu de par ses règlements ou ceux de la CAF. Elle affirme être à jour du règlement du loyer en l'absence d'indexation et même avec indexation. Elle soutient que le bailleur doit justifier des charges réelles récupérables sur le logement ce qu'il n'a pas fait. Elle soutient avoir réparé la porte d'entrée fracturée et avoir dû réparer l'évacuation des eaux et le chauffe-eau et elle en demande remboursement à hauteur de 319,93 €. Le rapport d'enquête sociale visée par la circulaire du 09 février 1999 a été communiqué par la Préfecture au greffe du Tribunal avant la clôture des débats et il en a été donné lecture à l'audience. À la clôture des débats, la décision a été mise en délibéré au 1er août 2024, par mise à disposition au greffe. Au-delà de ce qui sera repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l'espèce des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile, le juge des référés entend se référer pour l'exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessus. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la recevabilité de la demande : L'article 24-III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (modifié par la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023-668 article 9 et10) prévoit à peine d'irrecevabilité de la demande, que l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article. En l'espèce, le bailleur produit la notification au représentant de l'Etat de l'assignation en justice délivrée au locataire par voie électronique avec accusé de réception du 27 octobre 2023 soit plus de six semaines avant l'audience qui s'est tenue le 10 janvier 2024. La procédure est donc régulière et la demande est, en conséquence, recevable. Sur les contestations sérieuses : Selon l’alinéa 2 de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. Ce texte impose donc au juge une condition essentielle avant de pouvoir accorder une provision : celle de rechercher si l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Doivent être précisés les éléments de la contestation qui rendent celle-ci sérieuse. Il sera retenu qu’une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. À l’inverse, sera écartée une contestation qui serait à l’évidence superficielle ou artificielle et le tribunal est tenu d’appliquer les clauses claires du contrat qui lui est soumis, si aucune interprétation n’en est nécessaire. Le montant de la provision allouée n’a alors d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. En l'espèce, les parties s'opposent quant à l'imputation des sommes acquittées par la locataire, notamment si les sommes acquittées sont venues payées les causes du commandement de payer. Les parties sont donc en désaccord à propos du montant de l’arriéré locatif. Les pièces produites, notamment en demande, ne permettent pas de vérifier le montant de l’arriéré locatif dont le paiement est demandé. En effet, alors qu'il est sollicité la somme de 1 384,24 euros au titre des dettes de loyer et des charges arrêtés à juin 2024, force est de constater qu'aucun décompte de créance de loyer n'est produit en demande. D'ailleurs, le bordereau des pièces ne mentionne pas l'existence d'un tel décompte. Compte tenu de ces circonstances, il existe en l’espèce une contestation sérieuse, laquelle dépasse le pouvoir juridictionnel du juge des référés. Les parties s'opposent également sur la légitimité de la réindexation du loyer par le bailleur ainsi que sur la date de la réindexation, le bailleur affirmant que le contrat de bail prévoit une telle indexation en son article VII. La locataire soutient pour sa part que l'encadré concernant l'indexation dans les conditions particulières n'est pas rempli outre le fait que l'indice prévu dans les conditions générales (indice sur le coût de la construction) ne serait pas valide car depuis 2024 seul l'indice de référence des loyers pourrait être utilisé. Le juge des référés, juge de l’évidence, ne saurait faire droit à ces demandes sans méconnaître la portée de son office, ni porter une atteinte disproportionnée aux droits des parties. Par ailleurs, les parties s'opposent sur la réparation de la porte d'entrée, la locataire arguant du fait qu'elle a fait réparer ladite porte selon facture qu'elle produit, le bailleur soutenant au contraire qu'il a été constaté par commissaire de Justice que cette dernière n'était toujours pas réparée. Monsieur [E] fait également état des manquements graves de Madame [L] quant à son obligation de jouissance paisible des lieux, qu'il accuse de tapages nocturnes, de faire divaguer son chien, de diverses nuisances qui ont donné lieu à des plaintes du syndic. Il considère que ces manquements justifient qu'il soit ordonné l'expulsion de Madame [L]. Pour autant, l'appréciation de ces nuisances ne relève pas du juge des référés mais du juge du fond. Enfin, Madame [L] vient solliciter le remboursement de réparations dont il est nécessaire d'apprécier si elles relèvent de l'entretien habituel dû par le locataire ou au contraire s'il s'agit de réparations imputables au propriétaire. Cette appréciation ne relève toujours pas du juge des référés, juge de l'évidence. Au surplus, il n’appartient pas au juge des référés de condamner au paiement de sommes qui impliquent de statuer sur le principe et l’étendue des obligations et de l’éventuelle responsabilité des parties (concernant la demande de dommages et intérêts à hauteur de 3500 €). En conséquence, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et les chefs de demande subséquents et ceux exposés en réplique. Les parties sont invitées à se pourvoir au fond. Sur les demandes accessoires : a) Sur les dépens En vertu de l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Aux termes de l’article L.111-8 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Toute stipulation contraire est réputée non écrite, sauf disposition législative contraire. En l’espèce, les dépens seront réservés. b) Sur les frais irrépétibles En application de l’article 700 du code de procédure civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; 2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 . Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent. La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50 % ». En l’espèce, les demandes au titre de l'article 700 seront réservés et il appartiendra au juge du fond de statuer sur leur sort. c) Sur l’exécution provisoire L'article 514 du code de procédure civile, modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable à compter du 1er janvier 2020, pose le principe d'une exécution provisoire de droit pour toute les décisions de première instance. PAR CES MOTIFS Nous, Isabelle PLANTARD juge des contentieux de la protection, statuant en référé, statuant publiquement par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l'urgence ; DECLARONS recevable la demande de Monsieur [W] [E] ; DISONS n'y avoir lieu à référés sur toutes les demandes des parties ; INVITONS les parties à se pourvoir au fond ; RESERVONS les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens ; RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l'exécution provisoire. Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe. LE GREFFIER LE PRESIDENT