Cour d'appel, 13 septembre 2023. 22/00723

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS ------------------------------------ COUR D'APPEL DE NANCY CINQUIEME CHAMBRE COMMERCIALE ARRÊT N° /23 DU 13 SEPTEMBRE 2023 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/00723 - N° Portalis DBVR-V-B7G-E6KO Décision déférée à la Cour : jugement du tribunal judiciaire de NANCY, R.G. n° 20/00529, en date du 7 mars 2022, APPELANTE : S.A.R.L. HAPPY KING, prise en la personne de son représentant légal pour ce domicilié au siège social [Adresse 1] inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de Nancy sous le numéro 529 133 274 Représentée par Me Patrice BUISSON de la SCP BUISSON BRODIEZ, avocat au barreau de NANCY INTIMÉE : S.C.I. DU PARC, prise en la personne de son représentant légal pour ce domicilié au siège social [Adresse 2] Représentée par Me Etienne GUTTON de la SELARL GRAND EST AVOCATS, avocat au barreau de NANCY COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 786 et 907 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 07 Juin 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devantt Monsieur Olivier BEAUDIER, conseiller chargé du rapport ; Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Olivier BEAUDIER, Conseiller, Monsieur Jean-Louis FIRON Conseiller Madame Marie HIRIBARREN conseillère Greffier, lors des débats : Monsieur Ali ADJAL. A l'issue des débats, le conseiller faisant fonction de Président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 13 Septembre 2023, en application du deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 13 Septembre 2023, par Monsieur Ali ADJAL, Greffier, conformément à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ; signé par Monsieur Olivier Beaudier, Conseiller à la cinquième chambre commerciale , et par Monsieur Ali ADJAL, Greffier ; ------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Copie exécutoire délivrée le à Copie délivrée le à ------------------------------------------------------------------------------------------------------------- FAITS ET PROCÉDURE Suivant acte notarié en date du 31 décembre 2010, M. [M] [F], gérant de la société Happy land, propriétaire d'un fonds de commerce d'exploitation d'un centre récréatif et d'activités de loisirs à 1'enseigne 'Mounky Park', situé à [Adresse 4], a cédé a la société Happy king ce dernier à savoir : - 'au titre des éléments incorporels, clientèle et achalandage attachés : le droit de bail des locaux dans lesquels le fonds est exploité ; l'enseigne ; 1e droit à la ligne téléphonique 03.83.15.18.20. ; la licence débit de boissons 3eme catégorie à l'exclusion de tout contrat de licence de marque'. - 'au titre des éléments corporels le matériel et le mobilier commercial servant à l'exploitation décrite et estimés article par article dans un état dressé par les parties et qui est annexé à 1'exclusion de toute cession de marchandises ; cette cession faite pour le prix de 250 000 euros se décomposant en 150 000 euros pour les éléments incorporels et 100 000 euros pour les éléments corporels'. I1 est mentionné dans l'acte de cession du fonds de commerce que la société Happy land et la société du Parc ont conclu un contrat de bail prenant fin le 30 septembre 2012, moyennant le versement d'un loyer de 96 000 euros et un dépôt de garantie de 10 800 euros. Le 31 décembre 2010, un nouveau bail était signé entre la société du Parc et la société Happy king pour une durée de 9 ans, sans diminution du montant du loyer, prévoyant notamment un pacte de préférence au profit de la société Happy King en cas de vente des murs, les locaux loués étant désignés comme suit dans le bail à savoir : 'Un immeuble à usage de local commercial d'une superficie de 1000 m2 dont 12,80 mètres carrés de bureaux et un parking commun, cadastré section [Cadastre 5] lieudit [Localité 3] d'une contenance de 62 a 90 CA, étant précisé que le bailleur se réserve la possibilité de construire un bâtiment sur la parcelle ci-dessus'. Au début de l'année 2017, la société du parc a construit un nouveau bâtiment sur le parking commun et a réalisé un nouveau parking commun sur l'emprise du terrain de mini-golf jouxtant le bâtiment loué à la société Happy King. A la requête de la société Happy King, suivant ordonnance en date du 22 février 2017, le juge des référés a constaté que les travaux entrepris par la société du Parc sur la parcelle [Cadastre 5], section [Localité 3], ZAC [Localité 3], causait à la société Happy King un trouble illicite à son exploitation et l'exposait à un dommage imminent et a ordonné pendant une durée de deux mois la cessation de tous travaux sous astreinte de 500 euros par infraction constatée. Par acte d'huissier en date du 11 février 2020, la société Happy King a fait assigner la société du Parc devant le tribunal judiciaire de Nancy, afin notamment de dire que cette dernière avait contrevenu à son obligation de délivrance, en diminuant l'emprise de la chose louée, et en reprenant au moyen de l'exercice d'une voie de fait une partie des locaux loués, par la construction d'un parking commun, au mépris des dispositions de l'ordonnance de référé en date du 22 février 2017. Suivant jugement contradictoire en date du 7 mars 2022, le tribunal judiciaire de Nancy a : - rejeté l'intégralité des prétentions présentées par la société Happy King, - débouté la société du Parc de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, - dit n'y avoir lieu a application de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la société Happy King aux dépens, - rappelé que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire. Par déclaration en date du 24 mars 2022, la société Happy King a interjeté appel du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nancy le 7 mars 2022. Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe le 7 mars 2023, la société Happy King demande à la cour de : - faire droit à l'appel de la société Happy King, - infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Nancy du 7 mars 2022, - dire et juger que la société du Parc a contrevenu à son obligation de délivrance au cours du bail en diminuant l'emprise de la chose louée et en reprenant dans le cadre d'une voie de fait une partie des locaux loués à la société Happy King pour les transformer en parking commun, et ce, malgré l'interdiction qui lui en avait été faite par une ordonnance rendue en référé sous astreinte. En conséquence, - dire et juger que la société Happy King est légitime à solliciter, compte-tenu de ce manquement à l'obligation de délivrance du bailleur, à la réparation de son entier préjudice. - condamner la société du Parc à payer à la société Happy King la somme de 40 000 euros de dommages et intérêts pour sanctionner ladite voie de fait, - condamner la société du Parc au paiement d'une somme de 179 000 euros, correspondant à la perte de chance occasionnée à la suite de la cession du fonds, le fonds ayant été revendu à un prix bien inférieur à celui auquel il avait été acquis, - condamner la société du Parc à la somme de 50 000 euros de dommages et intérêts pour sanctionner le manque à gagner subi par la société Happy King à la suite de la suppression du mini-golf et de l'impossibilité pour la société Happy King de transformer le mini-golf en 'paint-ball', - condamner la société du Parc à rembourser la moitié des loyers versés pour la période du 1er février 2017 au 31 août 2019 soit 32 mois à la suite de la suppression de 1 000 m² de locaux qui faisaient partie de la chose louée et qui ont été supprimés par la construction d'un parking malgré l'opposition du preneur, ce qui représente une somme de 32 x 4 000 € = 128 000 euros, - condamner la société du Parc à la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles à hauteur d'appel et aux entiers dépens. Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe le 3 avril 2023, la société du Parc demande à la cour de : - débouter la société Happy King de son appel et de l'ensemble de ses demandes, - en conséquence, confirmer le jugement critiqué sauf en ce qu'il n'a pas statué sur la demande reconventionnelle de la société du Parc, et l'a déboutée de sa demande de dommage intérêts pour procédure abusive, - sur appel incident, réformer partiellement le jugement, en ce qu'il n'a pas statué sur la demande reconventionnelle de la société du Parc, et l'a déboutée de sa demande de dommage intérêts pour procédure abusive. Et sur ces points, Vu les dispositions des articles 484 et 488 du code de procédure civile, Vu l'absence d'autorité de la chose jugée au principal attachée à l'ordonnance de référé en date du 22 février 2017, Vu les dispositions des articles 1303 et suivants du code civil, - dire et juger que le juge des référés a jugé à tort que les travaux réalisés par la société du Parc au début de l'année 2017 constituaient une infraction au devoir de délivrance de l'intimée, - en conséquence, condamner la société Happy King à verser à la société du Parc la somme de 30 000 euros à titre de restitution de l'astreinte versée par cette dernière, - condamner la société Happy King au versement de la somme de 5 000 euros à titre de dommages intérêts pour procédure abusive, - condamner la société Happy King au versement de la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. Pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties, la cour renvoie expressément à leurs conclusions visées ci-dessus, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. Vu l'ordonnance de clôture en date du 10 mai 2023 ; MOTIFS : - Sur la demande principale : En application de l'article 1719 1° du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque les locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant. Par ailleurs, le bailleur est également tenu d'assurer au locataire la jouissance paisible des locaux donnés à bail. Au soutien de son appel, la société Happy King fait valoir que la bailleresse a manqué à son obligation de délivrance et de jouissance paisible des lieux, en entreprenant la construction d'un nouveau bâtiment sur l'emprise d'une parcelle à usage de parking, et ce, en violation des dispositions de bail notarié en date du 31 décembre 2010. En outre, la société Happy King fait grief à la société du Parc d'avoir édifié un nouveau parking sur l'emprise du terrain donné à bail, sur laquelle elle exploitait jusqu'alors un 'mini golf'. Elle considère avoir subi un trouble de jouissance, dont elle sollicite l'indemnisation à concurrence des sommes sollicitées dans ses conclusions d'appel, estimant incidemment que les travaux de construction d'un nouveau bâtiment, mitoyen à celui loué, ainsi que ceux relatifs à l'aménagement parking sont constitutifs d'un voie de fait. Cependant, les dispositions du bail notarié afférentes à la désignation bien loué indiquent que celui-est constitué d' 'un immeuble à usage de local commercial d'une superficie de 1 000 m2 dont 12,80 m2 de bureaux et un parking commun', cadastré sous la référence section [Cadastre 5] [Localité 3], d'une contenance de 62 a 90 ca, 'étant ici précisé que le PRENEUR se réserve la possibilité de construire un bâtiment sur la parcelle ci-dessus' (page 2). L'article 9 du bail définissant les obligations du locataire précise à cet égard que : ' 3°/ le PRENEUR acquittera 75% des frais et charges d'entretien du parking commun sur les parcelles cadastrées sur la même commune section [Cadastre 5] (parking du Monkey Park) et section [Cadastre 6] (parking restaurant [Localité 3]), étant ici précisé qu'en cas de construction d'un troisième bâtiment ces frais et charges acquittées par le preneur serait ramené à 50%'. Aux termes de l'article 1188 alinéa 1er du code civil, le contrat s'interprète d'après la commune intention des parties plutôt qu'en s'arrêtant au sens littéral de ses termes. En outre, selon les dispositions de l'article 1189 alinéa 1er du même code, toutes les clauses d'un contrat s'interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l'acte tout entier. Contrairement à ce que soutient en appel la société Happy King, en dépit de l'erreur matérielle désignant le preneur au lieu de la bailleresse, le bail liant les parties autorise expressément la société du Parc, en tant que propriétaire des lieux, à procéder à l'édification d'un nouveau bâtiment sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 5] [Localité 3], incluant notamment le parking commun. Il est justifié par les documents cadastraux produits aux débats qu'il existait au jour de la signature du bail sur la parcelle litigieuse deux bâtiments, le premier achevé correspondant à celui loué par l'appelante, ainsi qu'un second, en cours d'édification et loué en 2013 après son achèvement à la société O2mega. Contrairement à ce qui est allégué par l'appelante, la clause du bail suivant laquelle la société du Parc se réserve le droit de construire un nouveau bâtiment ne concerne pas celui loué en 2013 à la société O2mega, mais vise en fait un 3ème bâtiment. A cet effet, L'article 9 prévoit une réduction des frais et charges d'entretien du parking commun qui incombent au preneur, à hauteur de 25%, après la construction d'un '3ème immeuble' sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 5] [Localité 3]. Il ressort enfin d'un plan de la parcelle concernée, établi le 14 avril 2020 par un géomètre-expert, qu'il existe sur celle-ci, non pas quatre bâtiments comme le prétend en dernier lieu la société Happy King, mais trois, à savoir un premier dont elle est locataire, un second loué à la société O2mega, ainsi qu'un 3ème édifié en 2017, conformément à la clause du bail autorisant la société du Parc à procéder à ce dernier en contrepartie d'un abattement sur les charges incombant à la société Happy King au titre de l'entretien du parking commun. Au vu de ce qui précède, la société Happy King ne justifie d'aucun manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance, dans la mesure où la construction d'un 3ème bâtiment sur le parking commun situé sur la parcelle donnée à bail a été expressément autorisée par les parties, au terme du bail. Il n'est justifié pour ces mêmes motifs de l'existence d'aucune voie de fait imputable à la société du Parc et l'appelante ne peut dans ces conditions solliciter l'indemnisation d'un trouble de jouissance, résultant des travaux et de l'implantation d'une 3ème construction sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 5] [Localité 3]. S'agissant de l'aménagement d'un nouveau parking sur l'emprise du terrain de 'mini-golf' attenant au bâtiment loué à la société Happy King, le tribunal judiciaire de Nancy a exactement retenu que cette parcelle de terrain n'était pas incluse dans le bail signée par les parties. Ce dernier stipule en effet que la location porte sur un local commercial d'exploitation constitué exclusivement d'un entrepôt d'une superficie de 1 000 m2 dont 12,80 m2 de bureaux, ainsi que d'un parking commun. Il s'ensuit que l'appelante ne dispose d'aucun droit sur la totalité de la parcelle cadastrée section [Cadastre 5] [Localité 3], sur laquelle elle exploite un centre récréatif d'activités et de loisirs, à l'exception des seuls éléments expressément visés au bail. L'acte de cession du fonds de commerce intervenu entre les parties le 31 décembre 2010 rappelle à cet égard que le fonds de commerce cédé est exploité dans 'un immeuble à usage de local commercial d'une superficie de 1 000 m2 dont 12,80 m2 de bureaux', à savoir la même désignation que celle figurant au contrat de bail. L'acte de cession ne fait aucunement référence au 'mini-golf'.Au titre de l'actif cédé, l'inventaire du matériel joint à l'acte de cession recense certes 'un module golf 18 pistes' d'une valeur de 1 817 euros. L'acquisition de ce dernier par l'appelante ne créé toutefois aucun droit, s'agissant du terrain exclu du bail sur lequel il a été installé par le locataire. La société du Parc observe enfin à juste titre que ce module de mini golf constitue un bien mobilier pouvant être posé sur n'importe quelle parcelle. La société Happy King ne justifie en conclusion d'aucun trouble de jouissance imputable à la société du Parc qui serait tiré de l'aménagement d'un nouveau parking sur l'assiette de la parcelle cadastrée section [Cadastre 5] [Localité 3] qui est exclu du bail liant les parties. Il convient pour ces motifs de confirmer le jugement entrepris, en ce qu'il a débouté l'appelante de des demandes d'indemnisation formées au titre des obligations de délivrance et de jouissance paisible des lieux incombant à la bailleresse. - Sur la demande formée au titre du remboursement de l'astreinte : L'ordonnance de référé en date du 22 février 2017 a ordonné à la société du Parc de cesser tous travaux sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 5] [Localité 3], pendant une durée de deux mois, et ce, dans un délai de trois jours à compter du prononcé de la décision, et passé ce délai sous astreinte de 500 euros par infraction constatée. Par jugement en date du 22 janvier 2021, le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Nancy a ordonné la liquidation de l'astreinte susvisée et a condamné la société du Parc à payer à la société Happy King la somme de 30 00 euros. Suivant arrêt en date du 8 septembre 2022, la cour d'appel de Nancy a confirmé ce jugement. Au soutien de sa demande de restitution de l'astreinte liquidée, la société du Parc fait valoir que le jugement en date du 7 mars 2022 du tribunal judiciaire de Nancy , dont la confirmation est sollicitée, prive de fondement juridique l'ordonnance de référé en date du 22 février 2017, sachant que celle-ci n'a pas, au principal, l'autorité de la chose jugée, conformément aux dispositions de l'article 488 du code de procédure civile. Compte tenu de l'absence d'un manquement aux obligations de délivrance et de jouissance paisible des lieux, retenu par le juge du fond, la société du Parc considère que l'obligation principale de suspendre temporairement les travaux, ordonnée sous astreinte par le juge des référés, se trouve rétroactivement anéantie, de sorte qu'elle est en droit d'obtenir la restitution de la somme à laquelle elle a été condamnée par le juge de l'exécution au titre de la liquidation de l'astreinte. Cependant, conformément aux dispositions de l'article L. 131-1 du code des procédure civile d'exécution, l'astreinte est une mesure accessoire à la condamnation qu'elle assortit. Force est de constater en l'espèce que la société du Parc ne conteste pas s'être désistée de son appel interjeté contre l'ordonnance de référé en date du 22 février 2017. Contrairement à ce que soutient la société du Parc, le présent arrêt confirmatif, statuant au fond sur le respect par le bailleur de son obligation de délivrance, n'a pas pour effet de priver l'ordonnance rendue le 22 février 2017 de fondement juridique, laquelle repose en effet sur l'existence d'un trouble manifestement illicite, qu'il appartenait seul au juge des référés de faire cesser en application de l'article 809 alinéa 1er du code de procédure civile. Ainsi à cet effet, il y a lieu de relever que le juge des référés du tribunal judiciaire de Nancy ne s'est pas prononcé au fond et de manière définitive sur le manquement de la bailleresse à ses obligations contractuelles, ayant ordonné la cessation temporaire des travaux entrepris par l'intimée, ainsi que le renvoi de l'affaire devant le juge du fond, dans le respect des limites de sa compétence définie par l'article précité. La demande de restitution des sommes versées par la société du Parc, au titre de la liquidation de l'astreinte ordonnée par le juge de l'exécution sur la base de l'ordonnance de référé en date du 22 février 2017, ne peut donc prospérer. L'obligation assortie d'une astreinte qui a été mise à la charge de la société du Parc par le juge des référés repose sur un fondement juridique distinct de celui sur lequel le tribunal judiciaire de Nancy s'est prononcé au fond dans son jugement en date du 7 mars 2022. - Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive : Aux termes de ses conclusions d'intimée, la société du Parc ne démontre pas en quoi la procédure engagée par la société Happy King devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nancy, laquelle a été renvoyée devant le juge du fond par ce magistrat, aurait dégénéré en abus de droit. Il convient par conséquent de confirmer le jugement entrepris, en ce qu'il a débouter la demande de dommages et intérêts formée par la société du Parc. - Sur les demandes accessoires : Il y a lieu de confirmer le jugement entrepris, en ces dispositions relatives aux dépens et à l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Succombant dans ses prétentions, la société Happy King est condamnée aux entiers frais et dépens de l'appel et à payer à la société du Parc la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles de procédure. PAR CES MOTIFS : LA COUR, statuant par arrêt contradictoire prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile, Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, Y ajoutant : Condamne la société Happy King à payer à la société du Parc la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles de procédure exposés en cause d'appel ; Condamne la société Happy King aux entiers frais et dépens d'appel. Le présent arrêt a été signé par Monsieur Olivier BEAUDIER, conseiller à la Cour d'Appel de NANCY, et par Monsieur Ali ADJAL, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER, LE CONSEILLER , Minute en neuf pages.