Cour d'appel, 12 septembre 2023. 22/04396

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 51A 1re chambre 2e section ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 12 SEPTEMBRE 2023 N° RG 22/04396 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VJNN AFFAIRE : M. [Z] [D] ... C/ S.A. BATIGERE EN ILE DE FRANCE venant aux droits par fusion-absorption aux droits de la société d'HLM NOVIGERE, elle-même venant aux droits de la société d'HLM FIAC Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 09 Juin 2022 par le Juge des contentieux de la protection de COURBEVOIE N° RG : 11-21-128 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 12/09/23 à : Me Vanessa LANDAIS Me Mélina PEDROLETTI RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE DOUZE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Monsieur [Z] [D] [Adresse 2] [Localité 5] Représentant : Maître Vanessa LANDAIS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 648 - Représentant : Maître Anna BRANELLEC, Plaidant, avocat au barreau de PARIS Monsieur [M] [D] [Adresse 2] [Localité 5] Représentant : Maître Vanessa LANDAIS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 648 - Représentant : Maître Anna BRANELLEC, Plaidant, avocat au barreau de PARIS Monsieur [C] [D] [Adresse 2] [Localité 5] Représentant : Maître Vanessa LANDAIS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 648 - Représentant : Maître Anna BRANELLEC, Plaidant, avocat au barreau de PARIS APPELANTS **************** S.A. BATIGERE EN ILE DE FRANCE venant aux droits par fusion-absorption aux droits de la société d'HLM NOVIGERE, elle-même venant aux droits de la société d'HLM FIAC N° SIRET : 582 000 105 RCS NANTERRE Ayant son siège [Adresse 1] [Localité 4] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège Représentant : Maître Mélina PEDROLETTI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626 - N° du dossier 25833 Représentant : Maître Pascale BOYAJEAN PERROT, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1486 - INTIMEE **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 10 Mai 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Philippe JAVELAS, Président, Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller, Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire, Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN, EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 3 avril 1998, la société d'HLM Fiac a donné en location à M. [I] [D] un logement à usage d'habitation situé [Adresse 2] (92). M. [I] [D] est décédé le [Date décès 3] 2018. Par courrier du 19 novembre 2020, la société Bâtigère en Île-de-France venant aux droits de la société Fiac, a notifié son refus de transfert de bail, à défaut de justification de résidence avec le locataire dans l'année précédant le décès. Par acte de commissaire de justice délivré le 12 janvier 2021, la société Bâtigère en Île-de-France a assigné M. [Z] [D] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Courbevoie aux fins d'obtenir : - le constat de la résiliation de plein droit au bail portant sur le logement sis [Adresse 2] au [Date décès 3] 2018, - le constat de l'occupation sans droit ni titre de M. [Z] [D] de ce même logement, - l'expulsion de M. [Z] [D] ainsi que de tous occupants de son chef, avec assistance de la force publique si nécessaire, - la condamnation de M. [Z] [D] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au dernier loyer mensuel à compter du [Date décès 3] 2018 jusqu'à la complète libération des lieux, - la condamnation de M. [Z] [D] à lui payer la somme de 2 631, 34 euros au titre des impayés locatifs au 16 décembre 2020, - la condamnation de M. [Z] [D] à lui payer la somme de 1 000 euros au visa de l'article 1231-6 du code civil, - la condamnation de M. [Z] [D] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. Par jugement réputé contradictoire du 9 juin 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Courbevoie a : - rejeté la demande de transfert du bail du 3 avril 1998 de M. [Z] [D], portant sur le bien sis [Adresse 2] entre M. [I] [D] et la société Fiac aux droits de laquelle vient la société Bâtigerie en Île-de-France, - constaté la résiliation judiciaire du bail du 3 avril 1998 entre la société Fiac et M. [I] [D] au [Date décès 3] 2018, du fait du décès du locataire et dit que MM. [M] et [C] [D] devraient quitter les lieux loués sis [Adresse 2]) et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs, - ordonné l'expulsion, à défaut de départ volontaire de MM. [M] et [C] [D] ainsi que celle de tous occupants de leur chef et ce, au besoin, avec le concours de la force publique et d'un serrurier à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement de libérer les lieux, - fixé le montant de l'indemnité d'occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à compter du 1er novembre 2018, - condamné MM. [M] et [C] [D] à payer à la société Bâtigère en Île-de-France, à compter du 13 octobre 2021, l'indemnité mensuelle d'occupation, jusqu'à la date de libération effective des lieux, - condamné MM. [M] et [C] [D] à payer à la société Bâtigère en Île-de-France la somme de 268, 48 euros au titre d'arriéré d'indemnités d'occupation portant sur la période allant du 1er novembre 2018 au 12 octobre 2021 (inclus), - débouté la société Bâtigère en Île-de-France de sa demande de dommages et intérêts au titre de l'article 1231-6 du code civil ainsi que de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné MM. [M] et [C] [D] aux dépens, - débouté les parties de leurs demandes pus amples ou contraires. Par déclaration reçue au greffe le 4 juillet 2022, MM. [M], [C] et [Z] [D] ont relevé appel de ce jugement. Aux termes de leurs conclusions signifiées le 12 avril 2023, ils demandent à la cour : - d'infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 9 juin 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sannois, statuant à nouveau, - de les juger recevables et bien fondés en leurs demandes, - de juger n'y avoir lieu à la résiliation judiciaire du bail du 3 avril 1998, - de juger que le bail du 3 avril 1998 a été transféré à M. [M] [D], - juger n'y avoir lieu à expulsion de M. [M] [D], - juger n'y avoir lieu à les condamner à régler une indemnité d'occupation, - débouter la société Bâtigère en Île-de-France de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions. Aux termes de ses conclusions signifiées le 21 avril 2023, la société Bâtigère en Île-de-France demande à la cour de : - déclarer les consorts [D] mal fondés en leur appel, les en débouter, - confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 9 juin 2022 sous le numéro de RG N°11-21-000128 par le tribunal de proximité de Courbevoie, - rejeter la demande de transfert de bail de MM. [M] et [C] [D], Y ajoutant, - condamner les consorts [D] au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, - condamner les consorts [D] aux entiers dépens d'appel dont le montant sera recouvré par Me Mélina Pedroletti, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. La clôture de l'instruction a été prononcée le 10 mai 2023. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée. MOTIFS DE LA DÉCISION. Sur l'appel des consorts [D]. - Sur la demande du transfert du bail au profit de M. [M] [D]. M. [C] [D] soutient qu'il résidait avec son père et s'est maintenu dans le logement après son décès, mais que tel n'est plus le cas aujourd'hui, que M. [Z] reconnaît ne plus habiter dans ce logement, M. [M] [D] prétendant avoir également habité l'appartement avec son père et s'être maintenu dans le logement après son décès et y vivre toujours. Seul, M. [M] [D] revendique le bénéfice du transfert du bail initialement consenti à son père; il prétend pouvoir justifier du fait qu'il a résidé avec son père dans l'appartement au moins un an avant la date du décès de celui-ci intervenu le [Date décès 3] 2018. Il ajoute que logement comporte quatre pièces dont trois chambres, qu'il y vit quotidiennement, que son frère [C] y loge régulièrement lors de ses déplacements à [Localité 6], et qu'à compter de la rentrée universitaire 2023, la fille de [C] [D] résidera également dans le logement avec son oncle, de sorte que le logement est adapté à la taille de la famille. M. [M] [D] ajoute qu'il remplit également les conditions de ressources puisqu'il est bénéficiaire du revenu de solidarité active. La société Batigère Ile-de-France observe qu'après que MM. [M] et [C] [D] eurent demandé dans un premier temps le transfert du bail à leur profit, désormais, seul, M. [M] [D] revendique le transfert du bail, ce qui démontre le caractère fluctuant des demandes des appelants. Elle fait valoir que les attestations produites par M. [M] [D] ne sont pas probantes pour établir qu'il a cohabité avec son père pendant au moins un an avant la date de son décès, qu'il en est de même de l'avis d'imposition sur ses revenus de 2018 dès lors qu'il a été établi en 2021, que par ailleurs M. [M] [D] ne justifie nullement que la surface du logement est adaptée à la composition de la famille, qu'enfin, M. [M] [D], qui démontre désormais percevoir le RSA, n'offre aucune garantie financière pour régler le loyer d'un appartement aussi grand. Sur ce, Aux termes de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, 'lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1751 du code civil, aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès, au partenaire lié au locataire par un PACS, aux ascendants, au concubin notoire, ou aux personnes à charge qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès'. S'agissant plus particulièrement des logements sociaux, le transfert du bail est, en outre, soumis à des conditions supplémentaires édictées à l'article 40 de la loi du 6 juillet 1989, à savoir que le bénéficiaire doit remplir les conditions d'attribution, et que le logement soit adapté à la taille de son ménage, cette notion faisant référence, selon la Cour de cassation, à la cellule économique et familiale. Ces deux conditions sont toutefois écartées lorsque le bénéficiaire du transfert est, soit le conjoint, soit le partenaire lié au locataire par un PACS, ou le concubin notoire du défunt, soit un ascendant du défunt, une personne de plus de 65 ans ou présentant un handicap, une durée de cohabitation effective d'au moins un an avec le défunt étant requise dans ces trois derniers cas. Il suit de là que les descendants du défunt sont tenus de justifier qu'ils respectent bien les conditions supplémentaires édictées à l'article 40, et notamment celle tenant à la taille du ménage. A défaut, le contrat de location est résilié de plein droit, du seul fait du décès du titulaire du bail. En outre, les dispositions de l'article L 621-1 du code de la construction et de l'habitation précisent que les locaux insuffisamment occupés sont définis comme des locaux comportant un nombre de pièces habitables, au sens de l'article 28 de la loi du 1er septembre 1948 (....), non compris les cuisines, supérieur de plus d'un an, au nombre de personnes qui y ont effectivement leur résidence principale. La cour estime que le premier juge, à l'issue d'un examen très attentif et exhaustif des pièces produites aux débats, par une juste application des règles de droit exempte d'insuffisance et par des motifs pertinents qu'elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties pour débouter les consorts [D] et notamment M. [M] [D] de sa demande de transfert de bail à son profit après avoir relevé que ce dernier ne justifiait pas avoir cohabité avec le défunt depuis au moins un an avant la date de son décès, les moyens développés par l'appelant ne faisant que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont le premier juge a connu et auxquels il a répondu. A ces justes motifs, il sera ajouté d'une part que les attestations produites par M. [M] [D] ne sont pas probantes en ce que, d'une part, les voisins qui ont témoigné en sa faveur, attestent de sa présence régulière au sein de l'immeuble ou de ses qualités morales, mais ne précisent pas qu'il a vécu avec son père pendant au moins un an avant la date de son décès survenu le [Date décès 3] 2018, en ce que, d'autre part, la fiche de voeux 'parcours sup' établie par sa nièce, fille de M. [C] [D], démontre le caractère plus qu'aléatoire de sa venue à [Localité 6], et constitue donc une justification très insuffisante de l'adaptabilité du logement à la composition familiale et en ce qu'enfin et à titre surabondant, si M. [M] [D] établit à ce jour être bénéficiaire du RSA, il ne présente pas de garanties financières suffisantes pour s'acquitter d'un loyer d'un appartement dont la surface est aussi importante. En conséquence, M [M] [D] ne peut qu'être débouté de sa demande de transfert de bail à son profit, le jugement rendu le 9 juin 2022 par le tribunal de proximité de Courbevoie étant confirmé en toutes ses dispositions. Sur les mesures accessoires. MM. [M], [C] et [Z] [D] doivent être condamnés aux dépens de la procédure d'appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, confirmées. Il y a lieu de faire droit à la demande de la Batigère Ile-de-France au titre des frais de procédure par elle exposés en cause d'appel en condamnant in solidum MM. [M], [C] et [Z] [D] à lui verser la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS. La cour, Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe, Confirme le jugement rendu le 9 juin 2022 par le tribunal de proximité de Courbevoie étant confirmé en toutes ses dispositions, Déboute les consorts [D] de l'ensemble de leurs demandes, Condamne in solidum MM. [M], [C] et [Z] [D] à verser à la société Batigère Ile-de- France la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne in solidum in solidum MM. [M], [C] et [Z] [D] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés par Me Mélina Pedroletti, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. - prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,