Tribunal judiciaire, 28 octobre 2024. 24/00218

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON -=-=-=-=-=-=-=-=-=-=- ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 28 OCTOBRE 2024 ---------------- N° du dossier : N° RG 24/00218 - N° Portalis DB3F-W-B7I-JWQM Minute : n° 24/496 PRÉSIDENT : Jean-Philippe LEJEUNE GREFFIER : Béatrice OGIER DEMANDEUR S.C.I. LE FOURNIL DE SARRIANS prise en la personne de son représentant légal en exercice [Adresse 5] [Localité 3] représentée par Me Jean-Louis BARTHELEMY, avocat au barreau de VALENCE, Me Philippe L’HOSTIS, avocat au barreau d’AVIGNON DÉFENDEUR S.A.R.L. AU BOUT D’LA RUE prise en la personne de son représentant légal en exercice [Adresse 2] [Localité 4] représentée par Me Stéphanie PRUDHOMME, avocat au barreau d’AVIGNON DÉBATS : Après avoir entendu à l’audience du 07 Octobre 2024 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe. Le :28/10/2024 exécutoire & expédition à :Me L’HOSTIS expédition à :Me PRUDHOMME EXPOSÉ DU LITIGE Vu l’assignation délivrée le 16 avril 2024 par la S.C.I. LE FOURNIL DE SARRIANS à l’encontre de la S.A.R.L. AU BOUT D’LA RUE devant le juge des référés du Tribunal Judiciaire d’AVIGNON ; Faits et prétentions des parties : Par acte sous seing privé du 11 mai 2015, la S.C.I. LE FOURNIL DE SARRIANS donne à bail à M. [U] [V], duquel vient aujourd’hui aux droits la S.A.R.L. AU BOUT D’LA RUE, un local commercial sis [Adresse 2] à [Localité 4] (84), moyennant un loyer mensuel de 1.000,00 euros HT, aujourd’hui révisé selon la clause d’échelle mobile au bail, au montant de 1.114,64 euros. Ce bail contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit de la location en cas de défaut de paiement régulier des loyers et charges par le locataire, un mois après un commandement de payer les sommes dues demeuré infructueux. Constatant que la S.A.R.L. AU BOUT D’LA RUE n’a procédé qu’à un règlement partiel des loyers depuis 2022, la S.C.I. LE FOURNIL DE SARRIANS a délivré par actes extrajudiciaires, plusieurs commandement de payer, rappelant la clause résolutoire incluse dans le bail: Un commandement de payer du 24 octobre 2023 la somme de 3.105,38 euros, ayant été partiellement suivi d’effet dans le délai d’un moisUn commandement de payer du 14 février 2024 la somme de 5.128,83 euros, demeuré sans effet. Dès lors, la S.C.I. LE FOURNIL DE SARRIANS a fait citer, par acte d’huissier du 18 juillet 2024, la S.A.R.L. AU BOUT D’LA RUE devant la présente juridiction. La S.C.I. LE FOURNIL DE SARRIANS demande au juge des référés de : -JUGER recevable et bien fondée l’action en résolution du bail commercial initiée par la SCI LE FOURNIL DE SARRIANS. En conséquence, -CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail commercial du 10 mai 2015 et PRONONCER la résiliation du contrat. -PRONONCER l’expulsion de la SARL AU BOUT D’LA RUE des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 4], ainsi que celle de tout sous-locataire ou occupant de son chef, en autorisant le propriétaire à s’adjoindre le cas échéant le concours d’un serrurier et de la force publique -JUGER que la SARL AU BOUT D’LA RUE est redevable des loyers et charges impayés -CONDAMNER la SARL AU BOUT D’LA RUE à payer et porter à la SCI LE FOURNIL DE SARRIANS la somme de 5 174,01 euros, sauf à parfaire au jour de l’ordonnance à intervenir et outre intérêts au taux légal, à titre provisionnel et au titre des loyers et charges impayés et des frais des commandements de payer. -CONDAMNER la SARL AU BOUT D’LA RUE à payer et porter à la SCI LE FOURNIL DE SARRIANS par provision, une indemnité d’occupation équivalente à un mois de loyer hors-charges soit 1 172,82 euros par mois, pour chaque période d’occupation des lieux par le preneur ou tout autre occupant de son chef, et jusqu’à complète libération des lieux. -DÉBOUTER la SARL AU BOUT D’LA RUE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions. -CONDAMNER la SARL AU BOUT D’LA RUE à payer et porter la somme de 2 500,00 € à la SCI LE FOURNIL DE SARRIANS au titre de l’indemnité tirée de l’article 700 du code de procédure civile. -CONDAMNER la même aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût des deux commandements de payer régularisés par la SCP Y. SIBUT BOURDE & P. LEVY, en date des 24 octobre 2023 et 15 février 2024, dont distraction au profit de Maître Philippe L’HOSTIS. - JUGER n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à venir. Dans ses conclusions responsives, la S.A.R.L. AU BOUT D’LA RUE, contestant l’acquisition de la clause résolutoire et le montant de l’arriéré locatif qui ne saurait correspondre qu’aux paiement des charges locatives et des taxes foncières, demande au juge des référés : A titre principal, -DEBOUTER la société LE FOURNIL DE SARRIAN de l’intégralité de ses demandes -DIRE ET JUGER que ses demandes se heurtent à de multiples contestations sérieuses, Subsidiairement, -ORDONNER la suspension des effets de la clause résolutoire du bail du 11 mai 2015, -OCTROYER un délai de trois mois à compter de la décision à intervenir pour permettre à la société AU BOUT D’LA RUE de s’acquitter du solde restant dû. -CONDAMNER la société LE FOURNIL DE SARRIAN au paiement de la somme de 2500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile -CONDAMNER la même aux dépens MOTIFS Sur la constatation de la résiliation du bail commercial et les sommes dues à ce titre : Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, “dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend” ; que selon l’article 835 de ce même code, “le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite” ; Aux termes de l’article L.145-41 alinéa 1 du code de commerce, “toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai”; Le bail commercial dont est titulaire la S.A.R.L. AU BOUT D’LA RUE contient une clause résolutoire rédigée comme suit : « Il est expressément convenu, comme condition essentielle dos présentes, qu'un défaut de paiement d’un seul terme de loyer on de charges on d'inexécution d’une seule des clauses du bail, et un mois; après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter, contenant déclaration par le Bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause, délivré par acte extrajudiciaire et resté infructueux, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au Bailleur, sans que celui-ci ait à remplir aucune formalité. » Conformément au deuxième alinéa de l'article L 145-41 du Code de commerce, tant que la résiliation ne sera pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée, le juge pourra, en accordant des délais dans la limite de deux ans, suspendre la résiliation et les effets de la présente clause. En l’espèce, la S.C.I. LE FOURNIL DE SARRIANS fait valoir que le commandement de payer signifié le 14 février 2024 n’a pas été totalement réglé, ce que reconnaît la S.A.R.L. AU BOUT D’LA RUE, mais qui en conteste uniquement le montant. Dès lors, Ce commandement de payer, qui rappelait la clause résolutoire insérée dans le bail commercial, est demeuré sans effet pendant le délai d’un mois, la S.A.R.L. AU BOUT D’LA RUE n’ayant pas apuré le passif locatif, d'un montant de 5.302.56 euros à la date du commandement ; que, dès lors, les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies, ce qui ne peut faire l'objet d'aucune contestation sérieuse ; De plus, l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, “dans les cas où l'existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier” ; qu’en l’espèce, l'obligation de la S.A.R.L. AU BOUT D’LA RUE de payer les arriérés de loyer et une indemnité d'occupation courant à partir de la date de résiliation du bail n'est pas sérieusement contestable. Au vu du décompte actualisé du 23 septembre 2024, l’arriéré locatif de la S.A.R.L. AU BOUT D’LA RUE s’élève à une somme de 4.564,69 euros, représentant le montant des loyers dus, arrêtés en octobre 2024. La S.A.R.L. AU BOUT D’LA RUE conteste le montant de cet arriéré locatif. Toutefois, aucun justificatif ne semble justifier cette contestation. Toutefois, la défenderesse sollicite, à titre subsidiaire, des délais de paiement afin d’apurer le montant de sa dette. Il convient compte tenu des pièces versées et de sa bonne foi de faire droit à cette demande dans la limite d’une année. Ainsi, il y a lieu de fixer le montant des arriérés locatifs à la somme de 4.564,69 euros et d’ordonner la suspension de la clause résolutoire pendant une durée de trois mois. La S.A.R.L. AU BOUT D’LA RUE s’acquittera du montant de sa dette en 3 règlements mensuels de 1.521,56 euros, payable chaque 2e jour du mois ; en sus du montant du loyer contractuellement dû ; Faute de paiement en son entier et à bonne date, d’une seule des échéances prévues à l’ordonnance à intervenir, ainsi que des loyers et accessoires courant à leur échéance contractuelle : - La déchéance du terme sera encourue, la totalité de la dette devenant immédiatement exigible, - La clause résolutoire sera acquise par le bailleur, autorisé à poursuivre l’expulsion du preneur, ainsi que celle de tous occupants de son chef dans les conditions visées ci-dessus, Sur les dépens et les frais irrépétibles : La S.A.R.L. AU BOUT D’LA RUE, qui succombe, supportera la charge des dépens de la présente instance et versera à la S.C.I. LE FOURNIL DE SARRIANS, qui a été contrainte d'engager des frais pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente procédure, la somme de 1.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; PAR CES MOTIFS Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par décision contradictoire, mise à disposition au greffe, exécutoire à titre provisoire et en premier ressort, CONSTATONS l’absence de paiement dans leur intégralité des sommes visées dans le commandement de payer du 14 février 2024, FIXONS le montant des arriérés locatifs à la somme de 4.564,69 euros, ORDONNONS la suspension de la clause résolutoire pendant une durée de trois mois, DISONS que la S.A.R.L. AU BOUT D’LA RUE s’acquittera du montant de sa dette en 3 règlements mensuels de 1.521,56 euros, payable chaque 2e jour du mois ; en sus du montant du loyer contractuellement dû; DISONS que, faute de paiement en son entier et à bonne date, d’une seule des échéances prévues à l’ordonnance à intervenir, ainsi que des loyers et accessoires courant à leur échéance contractuelle : - La déchéance du terme sera encourue, la totalité de la dette devenant immédiatement exigible, - La clause résolutoire sera acquise par le bailleur, autorisé à poursuivre l’expulsion du preneur, ainsi que celle de tous occupants de son chef dans les conditions visées ci-dessus, CONDAMNONS dans cette hypothèse, la S.A.R.L. AU BOUT D’LA RUE à payer à la S.C.I. LE FOURNIL DE SARRIANS les charges du jour de la résiliation à celui de la libération des locaux et de la restitution des clés, CONDAMNONS la S.A.R.L. AU BOUT D’LA RUE à payer à la somme de MILLE EUROS (1 000,00 EUR) au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNONS la S.A.R.L. AU BOUT D’LA RUE aux entiers dépens, lesquels incluront le coût des divers actes d’huissier nécessaires à la procédure (commandement de payer du 14 février 2024, assignation en justice du 6 avril 2024), REJETONS toutes autres demandes. La présente décision a été signée par le Président et le Greffier. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT