Texte intégral
SM/OC
COPIE OFFICIEUSE
COPIE EXÉCUTOIRE
à :
- SELARL AGIN-PREPOIGNOT
- Me Sylvie NOIROT
Expédition TJ
LE : 07 DECEMBRE 2023
COUR D'APPEL DE BOURGES
CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU 07 DECEMBRE 2023
N° - Pages
N° RG 23/00125 - N° Portalis DBVD-V-B7H-DQS7
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de CLAMECY en date du 04 Janvier 2023
PARTIES EN CAUSE :
I - Mme [H] [M]
née le 22 Avril 1990 à [Localité 9] (Seine et Marne)
Chez Mme [B] [Adresse 1]
[Localité 6]
- M. [G] [M]
né le 06 Mars 1957 à [Localité 10] (Vosges)
[Adresse 3]
[Localité 8]
Représentés et plaidant par la SELARL AGIN-PREPOIGNOT, avocat au barreau de NEVERS
timbre fiscal acquitté
APPELANTS suivant déclaration du 01/02/2023
II - Mme [T] [Z]
née le 29 Juin 1930 à [Localité 7] (NIÈVRE)
[Adresse 5]
[Localité 8]
Représentée et plaidant par Me Sylvie NOIROT, avocat au barreau de NEVERS
timbre fiscal acquitté
INTIMÉE
07 DECEMBRE 2023
N° /2
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 Octobre 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. PERINETTI, Conseiller chargé du rapport.
Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Mme CLEMENT Présidente de Chambre
M. PERINETTI Conseiller
Mme CIABRINI Conseillère
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GREFFIER LORS DES DÉBATS : Mme MAGIS
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ARRÊT : CONTRADICTOIRE
prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
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EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant bail sous seing privé du 15 mars 2021, Mme [T] [Z] a consenti à Mme [H] [M] épouse [F], la location d'un appartement situé à [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 500 € outre 12 € de provision sur charges.
M. [G] [M], père de la locataire, s'est engagé en qualité de caution par acte du 15 mars 2021.
Un état des lieux a été réalisé à l'entrée dans les lieux, le même jour.
Mme [F] a donné congé à Mme [Z] par lettre recommandée avec avis de réception en date du 15 juillet 2022.
Le 28 septembre 2022, Mme [Z] a fait délivrer à Mme [M] épouse [F] et M. [M] une sommation de payer portant sur la somme de 6.866,59 € au titre des loyers impayés et des travaux de remise en état des lieux.
Par acte du 21 octobre 2022, Mme [Z] a fait assigner Mme [M] épouse [F] et M. [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nevers aux fins de les voir condamner solidairement à lui payer la somme de 6.866,59 € avec intérêts de droit à compter du 28 septembre 2022, une somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et 700 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Mme [M] épouse [F] et M. [M] n'ont pas comparu.
Par jugement réputé contradictoire du 4 janvier 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nevers a :
- condamné solidairement Mme [M] épouse [F] et M. [M] à payer à Mme [Z] une somme de 364,90 € au titre des loyers et charges impayés, assortie des intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 28 septembre 2022 ;
- condamné solidairement Mme [M] épouse [F] et M. [M] à payer à Mme [Z] la somme de 6.449,49 € au titre des travaux de remise en état, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;
- rejeté la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
- condamné solidairement Mme [M] épouse [F] et M. [M] à payer à Mme [Z] la somme de 150 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile;
- condamné solidairement Mme [M] épouse [F] et M. [M] aux dépens;
- rappelé que l'exécution provisoire est de droit.
Par déclaration du 1er février 2023, Mme [M] épouse [F] et M. [M] ont relevé appel du jugement sur les chefs de condamnation au paiement des sommes de 364,90 €, 6.449,49 € et 150 €, expressément énoncés à la déclaration d'appel.
Dans leurs dernières conclusions du 11 juillet 2023, Mme [M] épouse [F] et M. [M] demandent à la cour de :
- infirmer la décision entreprise,
- juger qu'ils ne sont redevables que des loyers impayés des mois de mai et juin, jusqu'au 1er juillet 2022, déduction faite du dépôt de garantie d'un montant de 500 €,
- juger qu'ils ne sont redevables d'aucun paiement au titre des travaux de remise en état du logement et débouter Mme [Z] de sa demande,
- confirmer le jugement sur le rejet de la demande de dommages et intérêts présentée par Mme [Z],
- condamner Mme [Z] à leur payer une somme de 1.800 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Dans ses dernières conclusions du 11 août 2023, Mme [Z] présente les demandes suivantes :
- déclarer mal fondé l'appel interjeté par Mme [M] épouse [F] et M. [M];
- les débouter de leurs demandes ;
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :
> condamné solidairement Mme [M] épouse [F] et M. [M] à lui payer une somme de 364,90 € au titre des loyers et charges impayés, assortie des intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 28 septembre 2022 ;
> condamné solidairement Mme [M] épouse [F] et M. [M] à lui payer la somme de 6.449,49 € au titre des travaux de remise en état, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;
> condamné solidairement Mme [M] épouse [F] et M. [M] à lui payer la somme de 150 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
> condamné solidairement Mme [M] épouse [F] et M. [M] aux dépens ;
- condamner solidairement Mme [M] épouse [F] et M. [M] à lui payer la somme de 2.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner solidairement Mme [M] épouse [F] et M. [M] aux dépens d'appel.
Il est fait expressément référence aux conclusions des parties pour le développement de leurs moyens et prétentions.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 26 septembre 2023.
MOTIFS
Il est observé à titre préliminaire que, dans leurs dernières écritures, les appelants ne contestent plus la validité de l'engagement de caution de M. [M].
Sur la dette locative
En vertu de l'article 7, a), de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi no 86-1290 du 23 décembre 1986, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.
L'article L. 521-2, I., alinéa 2, du code de la construction et de l'habitation dispose que pour les locaux visés par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité pris en application de l'article L. 511-11 ou de l'article L. 511-19, sauf dans le cas prévu au deuxième alinéa de l'article L. 1331-22 du code de la santé publique ou lorsque la mesure est prise à l'encontre de la personne qui a l'usage des locaux ou installations, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation du logement cesse d'être dû à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de l'arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l'immeuble, jusqu'au premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification ou l'affichage de l'arrêté de mainlevée.
En l'espèce, les appelants font grief au jugement attaqué de les avoir condamnés au paiement de la somme de 364,90 euros au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges impayés.
Ils exposent que la résidence et une partie des logements ont été incendiés au début du mois de juillet 2022, que l'ensemble des locataires ont été évacués en urgence et qu'un arrêté de mise en sécurité a été pris par la ville le 11 juillet 2022. Ils précisent que Mme [M] épouse [F] a été hébergée à titre gracieux dans un autre logement du 2 juillet au 12 octobre 2022 par le CCAS de [Localité 8]. Ils soutiennent donc que Mme [M] épouse [F] n'est pas redevable des loyers des mois à compter du 2 juillet 2022. Ils contestent que la locataire ait pu retourner dans son logement dès le 11 juillet 2022, dès lors notamment qu'une expertise a encore eu lieu le 23 juillet 2022. Ils demandent enfin à ce que les loyers impayés soient déduits du dépôt de garantie.
Il n'est pas contesté que Mme [M] épouse [F] n'a pas procédé au paiement des loyers des mois de mai, juin, juillet et août 2022, pour lesquels Mme [Z] a uniquement perçu la part versée par la CAF au titre de l'aide au logement.
Comme le fait justement valoir Mme [Z], les appelants ne produisent aucune pièce permettant de déterminer qu'une partie des logements de l'immeuble aurait été incendiée et que Mme [M] épouse [Z] a été privée de la possibilité d'accéder à son logement du 2 juillet au 19 août 2022.
Il résulte au contraire de l'arrêté de mise en sécurité pris le 11 juillet 2202 et produit par la locataire que c'est l'immeuble voisin, situé au [Adresse 4], qui a subi le sinistre, et que seule la cour commune de l'immeuble situé [Adresse 2] a été impactée par une chute de gravats. L'article 2 de cet arrêté dispose que 'la cour intérieure devra être dégagée de tous gravats ou déchets avant la réoccupation des appartements desservis [...] l'accès des riverains à leur logement est interdit tant que les mesures précitées n'auront pas été réalisées et les alimentations gaz et électricité ne pourront être remises en service qu'après vérifications par les concessonnaires et par des entreprises agréées pour les réseaux privés'.
Mme [Z] justifie avoir fait intervenir la société de M. [A] [R] pour nettoyer la cour le 11 juillet 2022 et demandé à sa locataire par LRAR du 12 juillet 2022 de prendre rendez-vous avec ses fournisseurs d'eau et d'électricité afin de réaliser le contrôle de ces installations avant leur remise en service.
Par courriel du 10 août 2022, M. [D] [X], maire de [Localité 8], a indiqué à Mme [J] [V], fille de Mme [Z] gérant ses affaires, que 'dans la mesure où les préconisations de l'expert judiciaire ont été respectées, nous considérons que vous n'êtes plus concernée par l'arrêté de péril'.
Il résulte de ces éléments que si les travaux prescrits par l'arrêté de mise en sécurité ont bien été réalisés à la date du 11 juillet 2022, les parties ne fournissent en revanche aucune information sur la date de l'arrêté de mainlevée et sur celle à laquelle l'installation d'électricité a été vérifiée afin de permettre sa remise en service, alors qu'il s'agissait d'une des conditions posées par l'arrêté de mise en sécurité et l'expertise judiciaire du 8 juillet 2022.
Nonobstant l'affirmation écrite du maire de la commune selon laquelle le logement concerné n'était plus concerné par l'arrêté de mise en sécurité au plus tard au 10 août 2022, l'absence de production de l'arrêté de mainlevée fait obstacle à ce que soit déterminée la date à laquelle le paiement du loyer devait être repris par la locataire.
Eu égard aux dispositions de l'article L. 521-2, I., alinéa 2, précitées, le loyer cessait donc d'être dû à compter du 1er août 2022, premier jour du mois suivant l'envoi de la notification de l'arrêté de mise en sécurité ou de son affichage, et en tout état de cause jusqu'au 19 août 2022, date de sortie des lieux à laquelle il n'est pas prouvé qu'un arrêté de mainlevée était intervenu.
Infirmant le jugement entrepris de ce chef, Mme [M] épouse [F] et M. [M] seront donc condamnés solidairement à payer à Mme [Z] la somme de 303 euros correspondant aux loyers des mois de mai, juin et juillet 2022.
Sur les réparations locatives
L'article 7, c), de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.
En l'espèce, Mme [M] épouse [F] fait grief au jugement attaqué de l'avoir condamnée à payer à Mme [Z] la somme de 6 449,49 euros au titre des réparations locatives.
Mme [Z] produit un état des lieux d'entrée établi amiablement le 15 mars 2021 entre les parties, ainsi que des photographies du logement prises à cette occasion, un procès-verbal de constat d'huissier du 19 août 2022 contenant l'état des lieux de sortie, ainsi que plusieurs factures d'entreprises ayant réalisé des travaux dans l'appartement postérieurement à la libération des lieux.
C'est premièrement sans pertinence que les appelants font valoir que la locataire n'a pu réintégrer son logement pour débarasser les meubles et le nettoyer après le prétendu va-et-vient des pompiers et experts, dès lors qu'il a été établi que l'arrêté de mise en sécurité a été levé avant la fin du préavis.
S'agissant de la comparaison entre l'état des lieux d'entrée et le constat d'état des lieux de sortie, les appelants font ensuite valoir que :
- 's'il y a eu quelques rayures sur le parquet en bois, la locataire n'a pas l'obligation de repayer un nouveau parquet'. Il résulte cependant de la facture du 19 octobre 2022 que l'entreprise [R] [A] n'a pas procédé au remplacement du parquet mais à son ponçage et à sa vitrification, de sorte que ce moyen est inopérant ;
-' le logement est en bon état si ce n'est quelques 'rayures très ponctuelles' sur le parquet et les plafonds'. Le constat d'état des lieux de sortie démontre cependant que les dégradations ne se limitaient pas à quelques rayures, puisqu'il faisait notamment état d'un appartement très sale, de nombreuses traces sur les murs et les plafonds, d'absence d'ampoules, de joints noircis, d'une porte de meuble de cuisine cassée, de tâches et rayures sur les parquets, de meubles abandonnés dans le logement, d'un radiateur arraché du mur, de peintures de porte et de placard déteriorées, d'un pommeau de douche cassé, d'un enduit de mur gratté dans la salle de bain, alors que l'état des lieux d'entrée faisait état d'un logement en très majoritairement en très bon état, sauf notablement quelques tâches sur le parquet ;
- Mme [Z] produit deux factures de nettoyage, qui font double emploi. Il ressort en effet de la facture établie par M. [O] [L] le 1er septembre 2022 qu'ont été facturés pour 450 euros TTC le 'débarras de la maison et nettoyage intégralement' et de celle établie par la société Bonnot le 31 octobre 2022 qu'a été facturé pour 401,28 euros TTC le 'nettoyage après départ de locataire'. Si Mme [Z] expose que M. [L] a procédé au débarras de l'appartement, il reste qu'il a également facturé une prestation de nettoyage qui fait double emploi avec celle refacturée par la société Bonnot. La facture de M. [L] sera donc réduite de moitié, à la somme de 225 euros, pour ne tenir compte que de la prestation de débarras ;
- 'la prestation relative à la 'protection de l'ensemble des sols du logement' sur la facture de l'entreprise [R] [A] n'est pas due'. Dès lors que la facture du 19 octobre 2022 de l'entreprise [R] [A] porte sur de nombreuses prestations de peinture des murs et plafond, la prestation relative à la protection des sols apparait toutefois pleinement justifiée ;
- 'le convecteur remplacé selon la facture du 19 septembre 2022 de l'entreprise Lechauve n'était pas cassé'. Il ressort cependant de l'état des lieux de sortie que ce convecteur était arraché du mur et qu'il n'a pas pu être testé en raison de l'absence d'électricité dans le logement, alors qu'il était en parfait état de fonctionnement au moment de l'entrée dans les lieux. Son remplacement est donc justifié ;
- le remplacement des ampoules et des piles selon la même facture n'est pas dû. Il résulte également de l'état des lieux de sortie que ces ampoules étaient manquantes alors qu'elles étaient présentes au moment de l'entrée des lieux. En revanche, Mme [Z] ne fournit aucune explication sur le remplacement des piles, alors que l'état des lieux de sortie n'en fait aucune mention. Cette dépense de 3,52 euros TTC sera donc exclue ;
- s'agissant enfin de la facture du 20 octobre 2022 de la sociéte Eric Hitier relative à la salle de bain, seul un abattant de cuvette est encrassé et un pommeau de douche est cassé. L'état des lieux de sortie ne mentionne aucune dégradation relative au mitigeur de l'évier, facturé à hauteur de 86 euros HT et Mme [Z] ne produit aucune explication sur la prestation 'divers' facturée pour 32,50 euros HT. Il conviendra donc de retirer ces deux dépenses de la facture et de procéder également à une réduction de moitié du forfait main d'oeuvre, facturé pour 180 euros HT.
Eu égard à l'ensemble de ces éléments, il convient donc de prendre en compte les factures produites par Mme [Z] pour les montants suivants :
- facture de M. [O] [L] : 225 euros,
- facture de la société [R] [A] : 5 120,72 euros,
- facture de la société Lechauve : 499,15 euros,
- facture de la société Eric Hitier : 150,37 euros,
- facture de la société Bonnot : 401,28 euros.
Il sera également tenu compte du dépôt de garantie à hauteur de 500 euros, qui sera déduit de la somme due, et sera mis à la charge des appelants la moitié des frais de l'état des lieux de sortie, soit 95,10 euros.
Infirmant le jugement entrepris de ce chef, Mme [M] épouse [F] et M. [M] seront donc condamnés solidairement à payer à Mme [Z] la somme de 5 766,62 euros au titre des réparations locatives.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
Le jugement entrepris est confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles de première instance.
Partie principalement succombante, Mme [M] épouse [F] et M. [M] seront solidairement condamnés aux dépens d'appel.
L'issue de la procédure et l'équité commandent par ailleurs de condamner solidairement les appelants à payer à Mme [Z] la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel et de les débouter de leur propre demande à ce titre.
PAR CES MOTIFS
La cour,
- Confirme le jugement entrepris, sauf en ses deux premières dispositions relatives aux loyers et charges impayés et aux réparations locatives,
- Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,
- Condamne solidairement Mme [H] [M] épouse [F] et M. [G] [M] à payer à Mme [T] [Z] les sommes suivantes, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent arrêt :
- 303 euros au titre des loyers et chargés impayés,
- 5 766,62 euros au titre des réparations locatives,
- Condamne solidairement Mme [H] [M] épouse [F] et M. [G] [M] aux dépens d'appel,
- Condamne solidairement Mme [H] [M] épouse [F] et M. [G] [M] à payer à Mme [T] [Z] la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel et les déboute de leur propre demande à ce titre.
L'arrêt a été signé par O. CLEMENT, Président, et par S. MAGIS, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier, Le Président,
S. MAGIS O. CLEMENT
