Texte intégral
COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 70H
4ème chambre expropriations
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 21 NOVEMBRE 2023
N° RG 22/05295 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VL42
AFFAIRE :
COMMUNE DE [Localité 8]
C/
S.C.I. LES DEMEURES D'ANAIS
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 15 Juillet 2022 par le juge de l'expropriation de VERSAILLES
RG n° : 20/00004
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Michèle DE KERCKHOVE
Me Véronique PIQUET,
Mme [M] [L] (commissaire du gouvernement)
et les parties
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE VINGT ET UN NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
COMMUNE DE [Localité 8] représenté par son maire en exercice domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 7]
[Adresse 7]
[Localité 8]
Autre qualité : Appelant dans 22/05638 (Fond)
Représentant : Me Michèle DE KERCKHOVE de la SELARL BVK AVOCATS ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C.26 et Me Michaël MOUSSAULT de la SELAS DS AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS
APPELANTE
****************
S.C.I. LES DEMEURES D'ANAIS
[Adresse 1]
[Localité 3]
Autre qualité : Intimé dans 22/05638 (Fond)
Représentant : Me Véronique PIQUET, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 474
INTIMÉE
****************
Les fonctions du COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT étant exercées par Madame [M] [L], direction départementale des finances publiques
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 24 Octobre 2023, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Agnès BODARD-HERMANT, Présidente, chargée du rapport,
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Agnès BODARD-HERMANT, Présidente,
Madame Séverine ROMI, Conseillère,
Madame Agnès PACCIONI, Vice-Présidente placée,
qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Madame Jeannette BELROSE
****************
La SCI Les demeures d'Anaïs (la SCI) est propriétaires de trois parcelles cadastrées section D n°[Cadastre 4], D n°[Cadastre 5] et D n° [Cadastre 6], d'une surface de 372 m2, en nature de terrain à bâtir et de jardin, situées [Adresse 2] à [Localité 8], à proximité de la mairie.
Par déclaration préalable du 31 janvier 2020, la SCI Les demeures d'Anaïs a informé la commune de [Localité 8] (la commune) de son projet de cession au prix de 40 000 euros.
Par décision du 31 janvier 2020, la commune de [Localité 8] a décidé d'exercer son droit de préemption au prix de 13 000 euros.
Par courrier recommandé avec avis de réception en date du 3 mars 2020, la SCI Les Demeures d'Anais a refusé l'offre.
A défaut d'accord intervenu entre les parties, la commune de [Localité 8] a saisi le juge de l'expropriation le 11 mars 2020, en vue de voir fixer judiciairement le prix.
Par jugement du 15 juillet 2022, le tribunal judiciaire de Versailles a :
- Fixé le prix d'acquisition des biens immobiliers appartenant à la SCI Les demeures d'Anais et situés sur la commune de [Localité 8], [Adresse 2] [Localité 8], à la somme de 38.108 euros,
- Condamné la Commune de [Localité 8] à payer à la SCI Les Demeures d'Anais la somme de 1 200 € euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile,
- Laissé les dépens à la charge de la Commune de [Localité 8].
La commune de [Localité 8] a interjeté appel suivant déclaration du 9 août 2022 à l'encontre de la SCI les Demeures D'anaïs. Elle demande à la cour, par conclusions reçues au greffe de la cour le 3 novembre 2022 notifiées à la SCI Les Demeures d'Anais et au commissaire du gouvernement (AR signés le 9 novembre 2022), d'infirmer partiellement le jugement de première instance et fixer le prix du bien litigieux à 13.000 euros (372 m2 X 34,95 €/m2).
La SCI Les demeures d'Anais, par conclusions reçues au greffe de la cour le 3 février 2023 notifiées à la ville de [Localité 8] (AR signé le 20 février 2023), et au commissaire du gouvernement (AR signé le 20 février 2023), demande à la cour de :
- Confirmer le jugement entrepris ;
- Débouter la Commune de [Localité 8] de l'ensemble de ses demandes;
A titre subsidiaire
-Fixer la valeur vénale des trois parcelles litigieuses à quarante mille euros (40 000 €) ;
En tout état de cause
- Condamner la Commune [Localité 8] à lui verser une indemnité de procédure de 2 400 € et aux dépens.
Le commissaire du gouvernement, par conclusions reçues au greffe de la cour le 9 février 2023, notifiée à l'appelant (AR signé le 21 août 2023) et à l'intimé (AR non retourné), sollicite la fixation du prix d'acquisition à 28 519,38 euros (76,66 €/m² X 372 m²).
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à la décision et aux conclusions susvisées pour plus ample exposé du litige.
SUR CE LA COUR
Vu l'article R311-26 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, la déclaration d'appel, les conclusions et les pièces des parties sont recevables, ce qui n'est d'ailleurs pas contesté.
Les parties s'accordent :
- sur la date de référence soit le 16 janvier 2020 correspondant à la date de la dernière approbation du PLUi,
- sur la superficie de 372 m² au total (319+23+30) du bien préempté
- et sur sa situation en zone UDa correspondant aux espaces à vocation mixte ainsi que dans le périmètre d'OAP dit 'les Gravois' pour une opération d'ensemble de construction d'au moins 30 logements locatifs aidés par hectare.
En revanche, la commune et la commissaire du gouvernement contestent le prix unitaire de 102,44 euros retenu par le premier juge, la première proposant un prix unitaire de 34,95 €/m² sur la base de ses deux seuls termes de comparaison correspondant à une vente de 2016 écartée par le premier juge outre une vente de 2022, nouvelle en appel et la seconde proposant un prix unitaire de 76,66 €/m², sur la base de ses deux seuls termes de comparaison 5 et 7 retenus par le jugement entrepris.
La commune soutient que les biens litigieux sont d'une constructibilité limitée compte tenu :
- de leur configuration étroite soit 319 m² pour la parcelle D [Cadastre 4] situé dans le prolongement de la parcelle D [Cadastre 5] de 23 m² qui jouxte la parcelle D [Cadastre 6] de 30 m², ces deux dernières parcelles n'ayant pas d'accès directe sur la voie,
- des règles d'implantation en retrait par rapport aux voieries imposées par le PLUi,
- et de l'OAP qui restreindraient sensiblement les possibilités de construction.
La commissaire du gouvernement soutient, d'une part, que le premier terme de comparaison de la SCI, retenu par le jugement entrepris et ayant fait l'objet d'une division parcellaire avec création d'une servitude, n'est pas comparable au bien préempté et, d'autre part que si le bien préempté, situé en zonz UDa est constructible, cette constructibilité est limitée par la configuration en L de ce bien et la bande de constructibilité principale limitée à 20 m dans cette zone.
La cour retient ce qui suit.
S'agissant de la constructibilité prétendument limité du bien préempté, la SCI fait valoir, au vu de sa pièce 9, que le périmètre d'OAP défini dans le PLUi majore la constructibilité du bien préempté par rapport à la constructibilité résultant de la seule zone UDa, en ce que le PLUi précise, quant à l'articulation des OAP avec le règlement de zones, que les dispositions de l'OAP prévalent, notamment au titre des bandes de constructibilité principale et secondaire, ce qui rend constructible sur toute leur longueur cumulée de 62 mètres les parcelles en cause qui constitue une unité foncière.
Or, ni la commune ni la commissaire du gouvernement ne s'explique à cet égard, se bornant pour l'une à affirmer que le périmètre d'OAP 'restreint sensiblement les possibilités de construction' du bien préempté et pour l'autre à n'invoquer que les règles de limitation à 20 mètres de la bande de constructibilité principale en zone UDa, sans répondre à la SCI quant à l'articulation de cette règle avec celles qui résultent de l'OAP.
L'appel n'est donc pas fondé de ce chef.
S'agissant de la pertinence du terme de comparaison n°1 de la SCI, il doit être écarté, sa surface de 583 m² n'étant pas comparable à celle de 372 m² du bien préempté, comme celle de 573 m² de son terme de comparaison n°3 qui sera donc écarté de même.
Par contre, il convient de retenir son terme de comparaison n° 2 (superficie comparable de 362 m² et prix unitaire de 276 euros), sans qu'il y ait lieu à abattement, ce terme de comparaison n'étant pas utilement contesté comme étant relatif à un terrain à bâtir alors que la constructibilité du bien préempté serait limitée, comme retenu ci-dessus.
Par ailleurs, le jugement entrepris a exactement écarté comme trop ancien par rapport au 17 juillet 2022, date du jugement entrepris, le seul terme de comparaison alors proposé par la commune, soit la vente du 1er décembre 2016. Quant au terme de comparaison proposée par la commune en appel, qui concerne une vente du 7 avril 2022, il ne peut être retenu non plus, le bien en cause n'étant pas comparable quant à la superficie totale concernée, de 971 m². A toute fin, il sera également observé que l'état d'encombrement du bien préempté dont elle craint qu'il entraîne des sources de pollution ne peut être retenu, dès lors qu'elle ne l'étaye pas et qu'en tout état de cause il n'est pas invoqué à l'appui de sa discussion.
Enfin, en appel, la commissaire du gouvernement limite ses termes de comparaison à ceux retenus par le jugement entrepris, ce que la SCI ne conteste pas et ce que la commune ne conteste qu'en invoquant un abattement pour moindre constructibilité du bien préempté dont elle ne justifie pas.
Par suite, compte tenu de la superficie non contestée de 372 m² du bien préempté et de la moyenne des trois termes de comparaison à retenir (termes de comparaison 5 et 7 de la commissaire du gouvernement retenus par le premier juge et terme de comparaison n° 2 de la SCI retenu en appel ; 53,57 + 99,76 + 276 /3 ), le jugement entrepris doit être infirmé en ce qu'il a fixé le prix de cession sur la base d'un prix unitaire moyen de 102,44 euros.
En conséquence de tout ce qui précède, il doit être fait droit à la demande subsidiaire de celle-ci, non discutée et tendant, à défaut de confirmation, à la fixation de ce prix à 40.000 euros, correspondant à celui de sa déclaration d'intention d'aliéner.
***
S'agissant des demandes accessoires, le jugement entrepris a mis les dépens de première instance à la charge de l'expropriante conformément à l'article L.312-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique et fait une application équitable de l'article 700 du code de procédure civile auquel renvoie l'article R .311-29 de ce premier code.
Le jugement entrepris sera donc confirmé de ces chefs.
La commune dont le recours échoue doit supporter les dépens d'appel et l'équité commande de la condamner à l'indemnité de procédure indiquée ci-dessous.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement par arrêt contradictoire,
Infirme le jugement entrepris sauf des chefs des dépens et de l'indemnité de procédure ;
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Fixe à quarante mille euros (40.000 €) le prix d'acquisition des biens immobiliers appartenant à la SCI Les demeures d'Anaïs, cadastrés section D n° [Cadastre 4], D n° [Cadastre 5] et D n° [Cadastre 6], situés [Adresse 2] à [Localité 8], d'une surface de 372 m² ;
Dit que les dépens d'appel sont à la charge de la commune de [Localité 8], représentée par son maire en exercice ;
Condamne la commune de [Localité 8], représentée par son maire en exercice, à payer à la SCI Les demeures d'Anaïs une indemnité de procédure de 1.500 euros.
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président, et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,
