Cour d'appel, 12 septembre 2024. 23/03347

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE Au nom du Peuple Français COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 7 ARRÊT DU 12 SEPTEMBRE 2024 (n° , 14 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/03347 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CHEQB Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 15 Février 2022 par le Tribunal Judiciaire de BOBIGNY - RG n° 20/00087 APPELANT EPFIF - ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D'ILE DE FRANCE [Adresse 7] [Localité 9] représenté par Me Michaël MOUSSAULT du Cabinet DS Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : T07, substitué à l'audience par Me Cédric BORTOLUSSI, avocat au barreau de PARIS, toque : T07 INTIMÉS Monsieur [D] [I] [K] [F] [Adresse 2] [Localité 10] Comparant, non représenté DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE LA SEINE SAINT DENIS - COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT [Adresse 8] [Adresse 8] [Localité 11] représentée par Madame [E] [T], en vertu d'un pouvoir général COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 30 Mai 2024, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Hervé LOCU, Président Madame Valérie GEORGET, Conseillère Madame Valérie DISTINGUIN, Conseillère Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats ARRÊT : - réputé contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition. *** EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE : Par décret n° 2015-99 du 28 janvier 2015, l'opération de requalification des copropriétés dégradées du [Adresse 19], comprenant les copropriétés [16] et de l'[17], a été déclarée d'intérêt national et sa mise en 'uvre a été confiée à l'Établissement Public Foncier d'Île-de-France (EPFIF). La copropriété de l'[17] est édifiée sur les parcelles cadastrées section AM n°[Cadastre 1], AM n°[Cadastre 3], AM n°[Cadastre 4], AM n°[Cadastre 5] et AM n°[Cadastre 6]. La copropriété de L'[17] est située dans le périmètre de la [Adresse 20] qui a fait l'objet d'une déclaration d'utilité publique (DUP) par arrêté préfectoral n°2019-2388, en date du 6 septembre 2019. Par arrêté préfectoral n° 2021-0701 du 19 mars 2021, les lots situés dans le bâtiment 10 de la copropriété de l'[17] ont été déclarés cessibles au profit de l'EPFIF. L'ordonnance d'expropriation, emportant transfert de propriété au profit de l'EPFIF, a été rendue le 21 octobre 2021. Est notamment concerné par l'opération M. [D] [I] [K] [F], en tant que propriétaire des lots n°119, 278 et 1.472. Le lot 119 est un appartement de type F3, d'une superficie de 56 m². Le lot 278 est une cave. Le lot 1.472 est un emplacement de stationnement. Faute d'accord sur l'indemnisation, l'EPFIF a saisi le juge de l'expropriation de Bobigny par requête reçue par le greffe le 26 février 2021. Par un jugement réputé contradictoire du 15 février 2022, après transport sur les lieux le 24 novembre 2021, le juge de l'expropriation de Bobigny a : - Annexé à la décision le procès-verbal de transport du 24 novembre 2021 ; - Annexé à la décision les termes de comparaison produits par les parties ; - Fixé la date de référence au 11 mars 2018 ; - Retenu la méthode d'évaluation par comparaison ; - Retenu une majoration globale de 10% pour plus-value immobilière générée par la mise en service du tramway T4 ; - Retenu une valeur unitaire de 800 euros/m² en valeur occupée après majoration ; - Retenu une indemnité complémentaire de 2.310 euros après majoration au titre de la dépossession d'une place de stationnement partiellement intégrée ; - Dit que l'indemnité due par l'EPFIF à M. [F] au titre de la dépossession des lots n°119 (appartement), 278 (cave) et 1472 (emplacement de stationnement) du bâtiment 10 de la copropriété de l'[17] situé [Adresse 12] à [Localité 14] est évaluée à la somme de 52.821 euros en valeur occupée ; - Précisé que ce montant se décompose de la façon suivante : o 47.110 euros, au titre de l'indemnité principale ; o 5.711 euros, au titre de l'indemnité de remploi ; - Dit que cette somme est ramenée à 45.660 euros en application des dispositions de l'article R.311-22 du code de l'expropriation ; En conséquence, - Fixé l'indemnité due par l'EPFIF à M. [F] au titre de la dépossession des lots n°119 (appartement), 278 (cave) et 1472 (emplacement de stationnement) du bâtiment 10 de la copropriété de l'[17] situé [Adresse 12] à [Localité 14] à la somme de 45660 euros en valeur occupée ; - Condamné l'EPFIF au paiement des dépens ; L'EPFIF a interjeté appel du jugement le 02 décembre 2022. L'EPFIF demande à la Cour d'appel de Paris de réformer le jugement sus énoncé au motif que le Juge de l'Expropriation a surévalué le montant de l'indemnité de dépossession consécutive à la dépossession des lots n°119, 278 et 1472 ainsi que des 1.457/1.000.000èmes des parties communes du bâtiment 10 de la copropriété de " l'[17] " sis [Adresse 12] à [Localité 14], édifiée sur la parcelle cadastrée section AM n°[Cadastre 1], AM n°[Cadastre 3], AM n°[Cadastre 4], AM n°[Cadastre 5] et AM n°[Cadastre 6]. Pour l'exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures : 1/ adressées au greffe le 23 février 2023 par l'EPFIF, notifiées le 28 février 2023 (LRAR intimé le 31/03/2023, AR CG le 30/03/2023), aux termes desquelles il est demandé à la cour de : - Infirmer partiellement le jugement du 29 juin 2022 en ce qu'il a : o Fixé la date de référence au 11 mars 2018 soit un an avant l'ouverture de l'enquête publique, o Appliqué une majoration de 10% au motif de l'entrée en exploitation de la nouvelle ligne du tramway T4, o Retenu la valeur unitaire de 800 euros/m² ; o N'a pas entériné l'offre de l'autorité expropriante conformément à l'article R.311-22 du code de l'expropriation ; Par suite, - Réformer le jugement du 10 février 2022 en fixant le montant des indemnités à revenir à l'exproprié pour la dépossession des lots de copropriété n°119, 278, et 1.472 situés dans le du bâtiment 10 de la copropriété de [16] à [Localité 14] comme suit : - A/ Indemnité principale : o Méthode d'évaluation par comparaison o Valeur unitaire retenue : 561 euros/m², valeur occupée o Superficie retenue : 56 m² Soit une indemnité principale de 561 euros/m² × 56 m² = 31.416 euros ; - B/ Indemnités accessoires : o Frais de remploi : 20% sur 5.000 euros = 1.000,00 euros 15% sur 10.000 euros = 1.500,00 euros 10% sur 16.416 euros = 1.641,60 euros Total frais de remploi : 4.141,60 euros ; - Total de l'indemnité de dépossession : 35.557,60 euros en valeur occupée ; 2/ adressées au greffe le 27 juin 2023 par le commissaire du gouvernement, intimé et appelant incident, notifiées le 11 juillet 2023 (AR appelant non daté, AR intimé le 21/07/2023), aux termes desquelles il demande à la cour de : - Fixer l'indemnité de dépossession totale à 35.557,60 euros en valeur occupée. - Le Commissaire du Gouvernement sollicite par ailleurs dans son développement : o L'infirmation du jugement en ce qu'il a fixé la date de référence au 11 mars 2018 soit un an avant l'ouverture de l'enquête publique ; o L'infirmation du jugement en ce qu'il a appliqué une majoration de 10% à la valeur unitaire retenue pour tenir compte de l'arrivée de la ligne de tramway T4. 3/ M. [F], intimé, n'a pas constitué avocat. EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES : L'EPFIF fait valoir que : - Concernant la description des lots expropriés, le lot 119 est un logement de type F3 d'une surface de 56 m², le lot 278 est une cave et le lot 1.472 est un emplacement de stationnement. Les parties communes du bâtiment 10 sont vétustes et les équipements ont fait l'objet d'un arrêté municipal (Pièce 6). - Concernant la date de référence, lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation, la date de référence à retenir est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien. En l'espèce, un droit de préemption a été instauré à [Localité 14] (Pièce 1). Ce droit de préemption a été délégué à l'EPFIF sur le périmètre de l'opération de requalification des copropriétés dégradées du [Adresse 19] suivant délibération du 27 janvier 2015. Les lots expropriés sont situés dans le périmètre de ladite opération. En application des dispositions des articles L.213-4 et L.213-6 du code de l'urbanisme, la date de référence à retenir est celle de la dernière modification du délimitant la zone dans laquelle est situé l'ensemble immobilier dont il s'agit, à savoir la modification du 08 avril 2016. - Concernant le principe de la majoration de 10% appliquée en raison de l'entrée en exploitation de la ligne de tramway T4, le premier juge a méconnu les dispositions de l'article L.322-2 du code de l'expropriation qui dispose qu' " il ne peut être tenu compte, même lorsqu'ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s'ils ont été provoqués ['] par la réalisation dans les trois années précédant l'enquête publique de travaux publics dans l'agglomération où est situé l'immeuble ". La date de référence étant celle du 8 avril 2016, l'enquête préalable s'étant tenue du 11 mars 2019 au 12 avril 2019, et la mise en service de la ligne de tramway T4 étant intervenue fin 2019 après plus de trois ans de travaux par nature publics (pièce n°5), cette ligne de tramway ne peut pas être prise en compte comme un facteur de plus-value. En tout état de cause, il ne ressort pas des termes de comparaison une quelconque évolution du marché ou de la pression foncière. Enfin, la cour d'appel de Paris a refusé le principe d'une telle majoration (CA Paris 21/09860). - Sur la valeur unitaire retenue par le juge de 1ère instance, s'il a exactement jugé le bien en valeur occupée, il a commis une erreur d'appréciation. En l'absence de visite, l'état du bien doit être jugé de mauvais et non de moyen. De plus, le juge a commis une erreur de droit en refusant d'entériner l'offre de l'expropriant en absence de réponse de l'exproprié comme en dispose l'article R.311-22 du Code de l'expropriation. En effet le juge ne peut s'appuyer sur les conclusions du commissaire du Gouvernement que si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l'expropriant. C'est également la position de la jurisprudence de la Cour de cassation (3ème Civ., 17 juillet 1973, n°72-70.198)(3ème Civ., 23 septembre 2020, n°19-20.633). Les [Localité 15] d'appel en font une application stricte (CA Versailles, ch. expr., 15 décembre 1981, n°198). La Cour d'appel de Paris s'est prononcée très récemment à l'occasion d'appels sur les jugements indemnitaires du bâtiment 8 de l'ORCOD de Clichy-sous-Bois (CA Paris, 29 septembre 2022, n°21/12242). Dans ces conditions, l'EPFIF propose de retenir une valeur unitaire de 561 euros/m² en valeur occupée l'EPFIF rappelle en soutien de ses prétentions que l'article L.322-9 du Code de l'expropriation dispose que la juridiction doit prendre pour base les accords amiables entre expropriés et expropriants dans le périmètre d'une DUP s'ils concernent la moitié des propriétaires intéressés et les deux tiers des surfaces ou inversement. La Cour de cassation rappelle régulièrement ce principe et précise que doivent être pris en considération les accords postérieurs à la DUP initiale (3ème Civ., 13.11.2003, 02-70119) et les CA de Nîmes (14.01.2008, n°07/00020) et Toulouse (28.11.2005, n°05/43) l'appliquent rigoureusement. - Concernant les termes de comparaison, L'EPFIF entend reprendre toutes les références produites en 1ère instance (pièce n°4), et présente un tableau des références les plus récentes (pièce n°5) ainsi que des jugements indemnitaires relatifs au bâtiment 8 de la résidence, qui présente des caractéristiques similaires (pièce n°6). Tous ces termes de comparaison sont idoines et montrent que la proposition indemnitaire de l'EPFIF est satisfactoire. Le commissaire du gouvernement conclut que : - Concernant la description physique des lots expropriés, leur consistance, leur description intérieure et extérieure, leurs éléments de plus-value ou de moins-value, le bâtiment 10 de la copropriété de l'[17] correspond à un rez-de-chaussée et dix étages à usage d'habitation, ainsi qu'un sous-sol à usage de caves. Le bâtiment comprend, au total en ses quatre entrées, 167 appartements dont 122 appartements de type F3 et 45 appartements de type F4 ainsi que divers locaux communs (un logement de gardien, un local à bicyclettes et un local à voitures d'enfants, un local commun et un local de transformateur). Le lot 119 est un appartement de type F3 de 56 m² situé au cinquième étage. Le lot 278 correspond à une cave. Le lot 1.472 correspond à une place de stationnement. - Concernant l'origine de propriété, les lots expropriés ont été acquis le 02 août 1996 au prix de 300 000 francs. - Concernant la situation locative, les locaux sont occupés. - Concernant la date de référence, il résulte des article L.322-2 du code de l'expropriation, L.213-4 et L.213-6 du code de l'urbanisme que celle-ci doit en l'espèce être fixée au 13 novembre 2018, date à laquelle est devenue opposable aux tiers la dernière modification du plan local d'urbanisme délimitant la zone dans laquelle est située l'ensemble immobilier. - Concernant la situation d'urbanisme, l'ensemble immobilier est situé en zone UR1. La zone UR1 correspond au renouvellement urbain du centre-ville. - Concernant l'application d'une majoration de 10% pour tenir compte de l'entrée en exploitation de la ligne de tramway T4, l'article L.322-2 du code de l'expropriation dispose que " les biens doivent être évalués à la date de la décision de première instance " et qu'il " ne peut être tenu compte ['] des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s'ils ont été provoqués ['] par la réalisation dans les trois années précédant l'enquête publique de travaux publics dans l'agglomération où est situé l'immeuble ". Or, la mise en service du tramway T4 est intervenue fin 2019, soit quelques mois après le déroulement des enquêtes préalable et parcellaire. La réalisation de ces travaux ne peut être prise en compte pour la détermination de la valeur unitaire du bien objet de l'expropriation (CA Paris 21/09860). - Sur la valeur unitaire retenue, elle a été fixée en 1ère instance selon l'état d'occupation à 800 euros/m² en valeur occupée. L'exproprié n'ayant pas produit de mémoire en réponse, le premier juge aurait dû statuer dans la limite des prétentions de l'expropriant dans la mesure où le commissaire du gouvernement proposait une évaluation supérieure et selon les dispositions de l'article R.311-22 du Code de l'expropriation. Le jugement sera donc infirmé sur ce point. A noter qu'en l'absence de visite, il est d'usage de retenir un état moyen du bien. - Concernant l'indemnité totale d'expropriation, il est retenu une valeur unitaire de 561 euros/m² en valeur occupée, une indemnité complémentaire de 2.310 euros au titre de la dépossession d'une place de stationnement et une indemnité de remploi de 4.373 euros pour une indemnité totale de 38.099 euros. Mais en application de l'article R.311-22 du Code de l'expropriation, le juge doit statuer dans la limite des prétentions des parties, il plaira donc à la Cour de fixer l'indemnité de dépossession totale à 35.557,60 euros en valeur occupée. SUR CE, LA COUR - sur la recevabilité des conclusions Aux termes de l'article R 311-26 du code de l'expropriation modifié par décret n° 2017-891 du 6 mai 2017 - article 41 en vigueur au 1er septembre 2017, l'appel étant du 2 décembre 2022, à peine de caducité de la déclaration d'appel, relevée d'office, l'appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel. À peine d'irrecevabilité, relevée d'office, l'intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction. L'intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure. Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l'ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa. Les conclusions et documents sont produits en autant d'exemplaires qu'il y a de parties, plus un. Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises. En l'espèce, les conclusions de l'EPFIF du 23 février 2023 et du commissaire du gouvernement du 27 juin 2023 déposées ou adressées dans les délais légaux sont recevables. AU FOND Aux termes de l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ratifiée ayant force de loi en France , toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes. Aux termes de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité. L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité. Aux termes de l'article L321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation. Conformément aux dispositions de l'article L322-2, du code de l'expropriation , les biens sont estimés à la date de la décision de première instance , seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L322-3 à L322-6 dudit code - leur usage effectif à la date définie par ce texte. Les appels de l'EPFIF et du commissaire du gouvernement portent sur : - la date de référence, à savoir le 11 mars 2018, soit un an avant l'ouverture de l'enquête publique ; - le principe de la plus- value de 10% retenue à raison de l'entrée en exploitation de la ligne de tramway T4. -la valeur unitaire retenue. L'EPFIF ne conteste pas : -la méthode d'évaluation par comparaison ; -la superficie du bien de 56 m² ; -l'état d'occupation tel qu'il a été constaté par la juridiction de première instance ; -la valeur unitaire retenue ; -l'état d'entretien tel qu'il a été constaté par la juridiction de première instance ; -le montant des frais de remploi -le montant de l'indemnité complémentaire au titre de la dépossession d'une place de stationnement. Le commissaire du gouvernement, appelant incident, demande de retenir comme date de référence celle de la dernière modification du PLU délimitant la zone dans laquelle est situé l'ensemble immobilier, soit le PLU approuvé le 10 juillet 2012 modifié le 8 avril 2016, mis en conformité par délibéréation du Conseil du Territoire du 26 septembre 2017 et modification n°2 approuvée par délibération du Conseil de Territoire du 13 novembre 2018, mis en compatibilité par arrêté préfectoral du 6 septembre 2019. Il sollicite de fixer l'indemnité de dépossession à la somme de 35 557,60 euros en application de l'article R311-22 du code de l'expropriation euros en valeur occupée. 1° sur la date de référence S'agissant de la date de référence, le premier juge a retenu en application de l'article L 322-2 du code de l'expropriation, la création de la [Adresse 20] étant antérieure de moins d'un an à la date d'ouverture de l'enquête publique préalable à la DUP, la date du 11 mars 2018, soit un an avant l'ouverture de l'enquête. L'EPFIF demande l'infirmation du jugement, le bien étant soumis au droit de préemption, et de retenir en application des articles L213-4 et L 213-6 du code de l'urbanisme, la date de la dernière modification du PLU délimitant la zone dans laquelle est situé l'ensemble immobilier dont s'agit, à savoir la modification N°1 du 8 avril 2016. Le commissaire du gouvernement, appelant incident demande en application des articles L213-4 et L 213-6 du code de l'urbanisme, de retenir la dernière modification du PLU délimitant la zone dans laquelle est situé l'ensemble immobilier, à savoir le 13 novembre 2018. L'article L 322-2 du code de l'expropriation dispose que : Les biens sont estimés à la date de la décision première instance. Toutefois, et sous réserve de l'application des dispositions des articles L322-3 à L322-6, est seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L1 ou, dans le cas prévu à l'article L 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l'article L 121-8 du code de l'environnement ou par l'article 3 de la loi numéro 2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand [Localité 18], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat (mots ajoutés, loi N°2018-1021, 23 novembre 2018) ou, lorsque le bien est situé à l'intérieur du périmètre d'une zone d'aménagement concerté mentionnée à l'article L311-1 du code de l'urbanisme, à la date de publication de l'acte créant la zone, si elle est antérieure d'au moins un an à la date d'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique. Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l'utilisation ou l'exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au 2e alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l'expropriant, une intention dolosive. Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu'ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s'ils ont été provoqués par l'annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d'utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d'utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l'enquête publique de travaux publics dans l'agglomération où est situé le bien. En outre, les articles L 213-4 et suivants du code de l'urbanisme prévoient des règles particulières, notamment dans le cas où le bien est grevé d'un droit de préemption urbain. L'article L 213-6 du code de l'urbanisme dispose que lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence prévue à l'article L322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle prévue au a de l'article L213-4. L'article L 213-4 a) du code de l'urbanisme prévoit que pour les biens non compris dans une zone d'aménagement différé, la date de référence devant être prise en compte est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien. Par arrêt du 1er mars 2023 n°22-11467, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a jugé qu'en application des articles L 213-4 a) et L213-6 du code de l'urbanisme, lorsque le bien exproprié est soumis au droit de préemption, la date de référence pour déterminer l'usage effectif du bien, est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le POS ou le PLU et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien, règle qui s'applique également pour la qualification de terrain à bâtir. En l'espèce, par délibération numéro 2015. 01. 27. 07 du conseil municipal de la commune de [Localité 14] du 27 janvier 2015, un droit de préemption urbain renforcé a été instauré sur le territoire de la commune (pièce numéro 1). Ce droit de préemption a ensuite été délégué à l'EPFIF sur le périmètre de l'Opération de Reqailification des Copropriétés Dégradées d'Intérêt National (ORCOD-IN) par la commune suivant délibération du 26 mai 2015, délégation ensuite confirmée par délibération du conseil de territoire de l'établissement public territorial Grand [Localité 18] Grand Est du 28 février 2017. Il est établi que les biens expropriés sont situés dans le périmètre de l'ORCOD-IN et qu'ils sont donc soumis au droit de préemption urbain. L'ordonnance d'expropriation est intervenue le 21 octobre 2021, soit postérieurement à la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018, portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (dite loi ELAN). La dernière modification du PLU proposée par le commissaire du gouvernement du 13 novembre 2018 ne modifiant pas les caractéristiques de la zone ou se situe l'ensemble immobilier ne sera pas retenue comme date de référence. En conséquence, en application des dispositions susvisées des articles L 213-4 et L213-6 du code de l'urbanisme, la date de référence est celle de la dernière modification du PLU délimitant la zone dans laquelle est situé l'ensemble immobilier dont s'agit, à savoir la modification n°1 du 8 avril 2016. En conséquence le jugement sera infirmé en ce sens. 2° sur la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance : A sur les copropriétés du [16] et de l'[17] La commune de [Localité 14] est constituée de plusieurs quartiers de grands ensembles présentant de nombreux handicaps dus à l'urbanisme développé dans les années 1960, le plan de composition reposant en effet sur la réalisation de l'autoroute A 87 qui n'a jamais vu le jour. Le quartier souffre donc de l'absence de voies expresses et de transports structurants, les seuls transports en commun étant des bus et la gare RER la plus proche " [Localité 13] " étant située à 5,5 km. La copropriété de l'[17] a été édifiée en 1966 sur un terrain de 34 214 m², plat, situé près de la mairie de [Localité 14]. L'EPFIF et le commissaire de gouvernement exposent les conclusions d'une étude concernant les copropriétés contiguës du [16] et de l'[17] réalisée par la commune de [Localité 14] en 2014 mettant en évidence que : -près de 60 % des ménages ont un niveau inférieur au seuil de pauvreté -85 % des ménages présentent des revenus inférieurs au plafond PLAI -un taux de chômage de 29 %, encore plus marqué chez les jeunes -un quart des familles sont monoparentales -près de 20 % des logements sont occupés par plus d'un ménage -l'occupation moyenne est de plus de 4 personnes par logement -une rotation importante des propriétaires comme chez les locataires. Le commissaire du gouvernement précise qu'il résulte de cette situation une progression continue des impayés des charges de copropriété et en conséquence un déficit d'entretien du bâti, produisant une dégradation importante du bâtiment et le développement des situations d'insalubrité et de péril ; ces difficultés ont entraîné la mise sous administration judiciaire de la copropriété ; les pouvoirs publics sont également intervenus dans le cadre d'un plan de sauvegarde signée entre l'État, le département et la commune de [Localité 14] le 19 janvier 2010 qui a fixé différents objectifs afin de parvenir à la requalification de la copropriété : -résorption des impayés, -réalisation des travaux urgents et mise aux normes, -lutte contre les marchands de sommeil, -individualisation des réseaux de fluides des bâtiments afin de réaliser leur scission, -réalisation des travaux de rénovation énergétique. La conclusion du plan de sauvegarde achevé fin 2014 a relaté les limites ou impasses concernant les objectifs, notamment le redressement de la gestion, l'assainissement des finances, ou encore la réhabilitation du bâti. En conséquence, l'ampleur des dégradations a justifié la définition d'un périmètre pour une Opération de Requalification des Copropriétés dégradées d'Intérêt National (ORCOD-IN). Par décret n° 2015-99 du 28 janvier 2015 a été déclarée d'intérêt national l'opération de requalification des copropriétés dégradées du [Adresse 19] " et la mise en 'uvre a été confiée à l'EPFIF. B sur le bâtiment 10 de la copropriété de l'[17] Par arrêté préfectoral n°2021-0701 du 19 mars 2021, les lots situés dans le bâtiment 10 de la copropriété ont été déclarés cessibles au profit de l'EPFIF. L'ordonnance d'expropriation emportant transfert de propriété a été rendue le 21 octobre 2021. Un décret n°2021-1005 du 29 juillet 2021 a autorisé l'EPFIF à prendre possession immédiate d'immeubles dégradés situés dans le périmètre défini par le décret n°2015-99 du 28 janvier 2015 déclarant d'intérêt national l'opération de requalification de copropriétés dégradées du [Adresse 19] à [Localité 14]. Il s'agit d'un immeuble à usage d'habitation, composé de onze niveaux, soit un rez de chaussée et dix étages, comprenant 167 logements, dont 122 F3 et 45 F4, accessibles par quatre entrées et cages d'escaliers nommées A, B, C et D. Le bâtiment est également composé de locaux communs, d'un toit terrasse à usage de séchoir commun et d'un sous-sol comprenant des caves, étant précisé que ces éléments ne sont plus utilisables en ce qui concerne les deux premiers, l'est difficilement en ce qui concerne le troisième. C sur le bien exproprié Il s'agit : Du lot n°119 : un appartement de type F3 situé au 9° étage de l'esclier C, d'une superficie de 56 m². Il est composé d'une entrée et d'un couloir qui desservent une cuisine, un WC et une salle de bain ainsi qu'une pièce de vie et deux chambres, l'une d'entre elles étant accessible à partir de la pièce de vie. L'appartement n'ayant pas été visité, le premier juge a retenu un état moyen. Du lot n°278 : une cave, qui n'a pas été visitée par le premier juge en raison d'un accès peu aisé et la présence de nombreux nuisibles ; Du lot n°1472 : un emplacement de stationnement extérieur, associé au bâtiment 10, à l'état d'usage et sans aménagement. 3° sur la date d'estimation S'agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s'agit de celle du jugement de première instance, soit le 15 février 2022. 4° sur la fixation de l'indemnité principale A sur les surfaces La surface pour l'appartement de 56 m² n'est pas contestée. Le jugement sera confirmé en ce sens. B sur la situation locative Aux termes de l'article L322-1 du code de l'expropriation le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété ; en conséquence en l'espèce, la consistance des biens doit être fixée à la date de l'expropriation du 21 octobre 2021. La fixation en valeur occupée n'est pas contestée par les parties. Le jugement sera confirmé en ce sens. C sur la méthode d'évaluation La méthode par comparaison retenue par le premier juge n'est pas contestée par les parties. En outre, les parties ne contestent pas le fait que le premier juge a dit n'y avoir pas lieu d'évaluer la cave en sus de l'appartement, la valeur de celle-ci étant intégrée à celle de l'appartement. Le jugement sera donc confirmé en ce sens. D sur la fixation de l'indemnité principale 1° sur la valeur de l'appartement et de la cave Le premier juge après examen des références des parties et en tenant compte de l'état moyen du bien a retenu une valeur de 800 euros/m². 2° sur la valeur de l'emplacement de stationnement Le premier juge a alloué à l'exproprié une indemnité complémentaire de 2310 euros pour la dépossession de la place de stationnement 3° sur les appels de l'EPFIF et du commissaire du gouvernement sur le principe de la majoration de 10% appliquée en raison de l'entrée en exploitation de la ligne de tramway T4 et sur la valeur unitaire L'article L322-2 du code de l'expropriation alinéa 4 dispose que quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu'ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s'ils ont été provoqués par l'annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d'utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d'utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l'enquête publique de travaux publics dans l'agglomération où est situé l'immeuble. En outre, le Conseil Constitutionnel a été saisi de deux QPC relatives à la conformité aux droits et libertés que la Constitution garantit, pour la première, des deuxième et quatrième alinéas de l'article L322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique et, pour la seconde, de ce même article. Par décision n°2021-915/916 du 11 juin 2021, il a notamment indiqué : " sur le fond : Aux termes de l'article 17 de la Déclaration de 1789 : " la propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la condition d'une juste et préalable indemnité ; Afin de se conformer à ces exigences constitutionnelles, la loi ne peut autoriser l'expropriation d'immeubles ou de droits réels immobiliers que pour la réalisation d'une opération dont l'utilité publique a été légalement constatée. La prise de possession par l'expropriant doit être subordonnée au versement préalable d'une indemnité. Pour être juste, l'indemnisation doit couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain, causé par l'expropriation. En cas de désaccord sur la fixation du montant de l'indemnité, l'exproprié doit disposer d'une voie de recours appropriée. En application des articles L311-5 et L311-6 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, lorsqu'ils ne parviennent pas à un accord amiable sur le montant de l'indemnité, l'expropriant et l'exproprié peuvent saisir le juge de l'expropriation. Il lui appartient alors de fixer le montant de cette indemnité selon les modalités prévues aux articles L322-1 à L 322-13. Le premier alinéa de l'article L322-2 prévoit à cet égard qu'il apprécie la valeur des biens expropriés à la date de la décision de première instance. Le deuxième alinéa de ce même article impose néanmoins au juge de prendre en considération, sous réserve de certains cas, l'usage effectif du bien à une date de référence antérieure à cette date. Son dernier alinéa exclut par ailleurs la prise en compte par le juge de l'expropriation des changements de valeur subis par le bien depuis la date de référence, lorsqu'ils résultent de certaines circonstances. Parmi ces circonstances, les dispositions contestées interdisent au juge de tenir compte de changements de valeur du bien exproprié lorsqu'ils sont provoqués par l'annonce des travaux ou des opérations dont la déclaration d'utilité publique est demandée par l'expropriant. Il en résulte que la hausse de la valeur vénale du bien exproprié résultant le cas échéant, d'une telle circonstance n'a pas vocation à être prise en compte dans le calcul de l'indemnité due à l'exproprié, alors même que l'expropriant entend céder le bien à un prix déjà déterminé et incluant cette hausse. En premier lieu, d'une part, l'expropriation ne peut être prononcée qu'à la condition qu'elle réponde à une utilité publique préalablement et formellement constatée sous le contrôle du juge administratif. D'autre part, en interdisant au juge de l'expropriation, lorsqu'il fixe le montant de l'indemnité due à l'exproprié, de tenir compte des changements de valeur subis par le bien exproprié depuis la date de référence lorsqu'ils sont provoqués par l'annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d'utilité publique est demandée par l'expropriant, les dispositions contestées visent à protéger ce dernier contre la hausse de la valeur vénale du bien résultant des perspectives ouvertes par ces travaux ou opérations. Le législateur a ainsi entendu éviter que la réalisation d'un projet d'utilité publique soit compromise par une telle hausse de la valeur vénale du bien exproprié, au détriment du bon usage des deniers publics. Ce faisant, il a poursuivi un but d'intérêt général. En second lieu, pour assurer la réparation intégrale du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation, le juge peut tenir compte des changements de valeur subis par le bien exproprié depuis la date de référence à la suite de circonstances autres que celles prévues au dernier alinéa de l'article L322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique. A ce titre, il peut notamment prendre en compte l'évolution du marché de l'immobilier pour estimer la valeur du bien exproprié à la date de sa décision. Il résulte de tout ce qui précède que les dispositions contestées ne portant pas atteinte à l'exigence selon laquelle nul ne peut être privé de sa propriété que sous la condition d'une juste et préalable indemnité. Le grief tiré de la méconnaissance de l'article 17 de la Déclaration de 1789 doit être écarté". Le premier juge a retenu la date de référence du 11 mars 2018, qui a été infirmée par la cour. À l'appui de son appel, l'EPFIF indique que s'il ne conteste pas qu'il a revu les valeurs unitaires retenues à la hausse, il a expressément précisé dans ses écritures de première instance que cette hausse ne saurait être justifiée par l'entrée en exploitation de la ligne de tramway T4 et que le tribunal a méconnu les dispositions de l'article L 322-2 du code de l'expropriation. La date de référence retenue par la cour est celle du 8 avril 2016. L'enquête préalable à la DUP la [Adresse 20] s'est tenue du 11 mars 2019 au 12 avril 2019 inclus et la mise en service de la ligne de tramway T4 est intervenue fin 2019 après 3 ans de travaux (pièce numéro 5). En conséquence, ces travaux étant de par leur nature des travaux publics, leur réalisation dans les trois années ayant précédé l'enquête publique préalable à la DUP de la [Adresse 20] et leur impact éventuel ne peuvent être pris en compte comme facteur de plus-value ; en tout état de cause, les termes de l'autorité expropriante de septembre 2016 à juillet 2021 ne démontrent pas une évolution du marché, ce qui démontre que la mise en service de la ligne du tramway T4 est sans incidence sur la valeur vénale du bien exproprié. Le jugement sera infirmé sur la majoration allouée de 10% allouée à l'exproprié en raison de la mise en service du tramway T4. Sur la valeur unitaire, l'EPFIF et le commissaire du gouvernement demandent l'infirmation sur la valeur de 800 euros/m² fixée par le premier juge qui a retenu un état moyen et demandent l'application de l'article R 311-22 du code de l'expropriation. Ils indiquent qu'en dépit de l'absence de réponse de l'exproprié à l'offre de l'autorité expropriante et alors que l'évaluation du commissaire du gouvernement était supérieure à ladite offre, le premier juge a refusé de l'entériner en application de l'article R311-22 susvisé. L'article R311-22 du code de l'expropriation dispose que le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telle qu'elle résulte de leur mémoire et des conclusions du commissaire du gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l'exproprié. Si le défendeur n'a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l'article R311-11, il est réputé sans tenir assez offre, s'il s'agit expropriant, et à sa réponse aux offres, s'il s'agit de l'exproprié. Si l'exproprié s'est abstenu de répondre aux offres de l'administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l'indemnité d'après les éléments dont il dispose. Selon cet article tel qu'interprété par la Cour de cassation (civile, 3ème , 23 septembre 2020, numéro 19-20 633), lorsque le commissaire du gouvernement propose une évaluation supérieure, elle ne peut être prise en compte par le juge. En conséquence, le commissaire du gouvernement ayant proposé une valeur unitaire de 725 euros/m² et l'expropriant une valeur unitaire de 561 euros/m² en valeur occupée, il convient en application de l'article R311-22 susvisé de retenir l'offre de l' expropriant soit une valeur unitaire de 561 euros/m² en valeur occupée. L'indemnité principale est donc de : 561euros X 56 m²= 31 416 euros. Le jugement sera infirmé en ce sens : 4° sur l'indemnité accessoire de remploi : Elle est fixée comme suit : 20 % sur 5 000 euros : 1 000 euros 15 % sur 10 000 euros : 1 500 euros 10 % sur 16 416 euros : 1 641,60 euros Total : 4 141,60 euros. Le jugement sera infirmé sur ce point. En conséquence, l'indemnité totale de dépossession due par l'EPFIF à M.[F] est de : 31 416 euros (indemnité principale)+ 4 141, 60 euros (indemnité de remploi)= 35 557,60 euros en valeur occupée. Le jugement sera infirmé en ce sens. - sur les dépens Il convient de confirmer le jugement pour les dépens de première instance, qui sont à la charge de l'expropriant conformément à l'article L312-1 du code de l'expropriation. Au regard de la solution du litige, chaque partie supportera la charge de ses dépens. PAR CES MOTIFS, La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt réputé contradictoire et en dernier ressort, Déclare recevables les conclusions des parties ; Statuant dans les limites des appels, Infirme partiellement le jugement entrepris ; Statuant à nouveau, Fixe la date de référence au 8 avril 2016 ; Fixe l'indemnité due par l'établissement public foncier d'Île-de-France à Monsieur [D] [I] [K] [F] au titre de la dépossession des lots numéro 119 (appartement), 278 (cave) et 1472 (emplacements de stationnement) du bâtiment 10 de la copropriété de l'[17] situé [Adresse 12] à [Localité 14] à la somme de 35 557,60 euros en valeur occupée se décomposant comme suit : - indemnité principale : 31 416 euros - indemnité de remploi : 4 141,60 euros ; Confirme le jugement en ses autres dispositions ; Dit que chaque partie supportera la charge de ses dépens. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT