Cour de cassation, 06 janvier 2009. 07-21.239

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le premier moyen : Vu l'article 1134 du code civil ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 6 septembre 2007), que la SCI Winner, propriétaire de locaux à usage commercial, les a, par acte du 17 février 2000, donnés à bail à Mme X... pour une période de vingt-trois mois ; qu'au terme de ce bail, Mme X... a été laissée dans les lieux ; qu'en mars 2002, un nouveau bail dérogatoire a été établi mais non signé, stipulant un nouveau loyer ; que la bailleresse a notifié le 10 août 2003 à la locataire un commandement de payer les loyers tels que spécifiés à l'acte de mars 2002 ; que Mme X... a assigné la SCI Winner aux fins de voir dire qu'elle bénéficie de la propriété commerciale et prononcer la nullité du commandement de payer ; Attendu que pour accueillir la demande et déclarer de nul effet le commandement de payer délivré par la SCI Winner le 10 août 2003, l'arrêt retient, que si les parties étaient liées par un bail verbal à compter du 1er mars 2002, les clauses et conditions, en particulier de loyer, de ce nouveau bail, soumis au statut des baux commerciaux, demeuraient celles de l'ancien bail dérogatoire du 17 février 2000 ; Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que les parties étaient convenues, selon bail verbal de mars 2000, d'un nouveau loyer, et que cet acte avait reçu exécution, la locataire s'acquittant pendant plusieurs mois de ce nouveau loyer, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen : CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 6 septembre 2007, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ; Condamne Mme Florence X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme Florence X... à payer à la société Winner la somme 2 500 euros ; rejette la demande de Mme Florence X... ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six janvier deux mille neuf. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils pour la SCI Winner. PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR dit que les clauses et conditions du bail commercial liant les parties à compter du 16 janvier 2002 étaient celles de l'ancien bail dérogatoire conclu le 17 février 2000, d'AVOIR, en conséquence, déclaré de nul effet le commandement de payer délivré le 10 août 2003, d'AVOIR limité le montant des loyers dus par Madame X... de 2002 à juin 2007 inclus à la somme de 41 186,54 euros et d'AVOIR débouté la SCI WINNER de ses demandes de résiliation de plein droit du bail, d'expulsion de Madame X... et de paiement d'une indemnité d'occupation ; AUX MOTIFS QUE dans le second bail dérogatoire du 17.02.2000, prenant effet le 16.02.2000, et arrivant à terme le 15.01.2002, Florence X... née Y... a expressément et valablement renoncé à la propriété commerciale, la renonciation étant postérieure à l'expiration du premier bail dérogatoire de sorte de Florence X... née Y... avait acquis le droit au bénéfice du décret du 30.09.1953 à compter du 15.02.2000 ; qu'un nouveau bail a été rédigé entre les parties pour la période du 1.03.2002 au 31.01.2004, soit un mois et quinze jours après l'expiration du second bail dérogatoire ; que ce contrat n'est pas signé mais a reçu un commencement d'exécution, dès lors que les locaux loués sont restés à la disposition de Florence X... née Y... et que cette dernière s'est acquittée, au moins à titre conservatoire des loyers spécifiés de façon particulière dans cet acte ; que le loyer y était fixé à 41 925 euros pour 23 mois s'appliquant à hauteur de 20 580 euros pour la première année et à hauteur de 21 345 euros pour le reste de la période, payable de la manière suivantes : le 15.03.2002 : 2 287 euros, les 5.05.2002 et 2003 : 6 098 euros, les 5.06.2002 et 2003 : 6 098 euros, les 5.07.2002 et 2003 : 6 098 euros, le 1.12.2002 : 3049 euros ; qu'il s'est avéré que Florence X... née Y... a acquitté l'échéance du 15.03.2002 ainsi que les échéances des 5.05, 5.06 et 5.07.2002, outre celle du 5.05.2003, exécutant ainsi le bail non signé, puisque le précédent bail dérogatoire prévoyait un loyer de 38 112, 25 euros pour 23 mois, payable, les 5.05.2000 et 2001 à hauteur de 6 097,96 euros, les 5.06.2000 et 2001 à hauteur de 6 097,96 euros, les 5.07.2000 et 2001 à concurrence de 6097,96 euros et pour un montant de 1 524,49 euros ; que les parties étaient ainsi liées par un bail verbal à compter du 1.03.2002, sans que cette qualification ait une incidence sur la soumission de ce bail au statut des baux commerciaux ; que le Tribunal a estimé, en effet, à bon droit, que Florence X... née Y... ne pouvait avoir renoncé, de façon non équivoque, au bénéfice de la propriété commerciale, la clause de renonciation insérée dans ce bail verbal n'ayant pas été signée par les parties (…) ; que le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu'il a constaté que Florence X... née Y..., maintenue dans les lieux postérieurement au 15.01.2002, bénéficie du statut des baux commerciaux pour le local loué Passage de la GARONNE à SAINT TROPEZ (83) et qu'il existe un nouveau bail commercial entre les parties ayant commencé à courir le 16.01.2002 pour 9 ans ; que c'est à tort que le Tribunal a dit que les clauses et conditions de ce nouveau bail seraient celles du bail verbal, postérieur au point de départ du bail commercial ; que ce bail verbal ne peut plus produire ses effets, dès lors que les parties sont régies par un bail soumis au statut des baux commerciaux à compter du 16.01.2002 ; qu'ainsi, les clauses et conditions du nouveau bail commercial sont celles de l'ancien bail dérogatoire du 17.02.2000 ; que le commandement de payer délivré le 10.08.2003 par la SCI WINNER vise la clause résolutoire insérée dans le bail verbal de mars 2002 ainsi que le paiement de loyers, de charges locatives et du dépôt de garantie dus au titre de ce bail ; que cependant, ce bail verbal ne pouvant plus produire d'effets dès lors que les parties sont régies par un bail commercial depuis le 16.01.2002 aux clauses et conditions du bail du 17.02.2000, il suit que ce commandement, qui vise des obligations qui ne sont plus contractuelles, est de nul effet et ne peut, en conséquence, entraîner l'acquisition de la clause résolutoire ; 1°) ALORS QUE les parties déterminent librement le loyer du nouveau bail commercial prenant effet au terme d'un bail dérogatoire ; qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt que postérieurement à l'expiration du bail dérogatoire, le 15 janvier 2002, la preneuse ayant été laissée en possession des lieux, les parties ont conclu, au mois de mars 2002, un bail verbal fixant un nouveau loyer ; qu'en affirmant que ce bail verbal ne pouvait plus produire ses effets dès lors que les parties étaient liées par un bail soumis au statut des baux commerciaux à compter du 16 janvier 2002, la Cour d'appel, qui a refusé de tirer les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1134 du Code civil et les articles L. 145-5 et L. 145-33 du Code de commerce ; 2°) ALORS QUE les parties peuvent convenir d'une clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail commercial un mois après un commandement demeuré infructueux ; qu'en affirmant que la clause résolutoire de plein droit insérée dans le bail conclu au mois de mars 2002 ne pouvait produire ses effets dès lors que les parties étaient régies par un bail commercial depuis le 16 janvier 2002, la Cour d'appel a violé les articles 1134 du Code civil et L. 145-41 du Code de commerce ; 3°) ALORS QU'en toute hypothèse, le loyer du nouveau bail commercial prenant effet au terme d'un bail dérogatoire doit correspondre, à défaut d'accord entre les parties, à la valeur locative ; qu'en affirmant que les clauses et conditions du nouveau bail ayant pris effet à l'expiration du bail dérogatoire du 17 février 2000 étaient celles de ce précédent bail, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé les articles L. 145-5 et L. 145-33 du Code de commerce. SECOND MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR débouté la SCI WINNER de ses demandes tendant à la résiliation du bail, à l'expulsion de Mme X... et au paiement d'une indemnité d'occupation ; AUX MOTIFS QUE le commandement de payer, qui vise des obligations qui ne sont plus contractuelles, est de nul effet et ne peut, en conséquence, entraîner l'acquisition de la clause résolutoire (…) ; qu'aux termes du bail du 17.02.2000, le loyer était payable à raison de 6 097,96 euros en mai, juin et juillet, de 1524,49 euros en décembre, soit 19 818,37 euros par ans ; que Florence X... née Y... ne conteste pas n'avoir pas réglé décembre 2002 ; qu'elle est ainsi redevable de 2002 à juin 2007 de la somme globale de 111 287,79 euros, ses loyers de mai et juin 2007 s'élevant à 12 195,92 euros ; qu'au vu des justificatifs versés aux débats par Florence X... née Y..., il est établi que cette dernière a effectué les règlement suivants au titre des loyers : 2002, 20 557 euros, 2003, 11 432,25 euros, 2004, 19 056 euros, 2005, 19 056 euros, soit la somme globale de 70 101,25 euros, confirmée par le tableau annexé à l'attestation des on expert-comptable (…) ; qu'il convient ainsi de condamner Florence X... née Y..., en deniers ou quittance, pour le cas où d'autres règlement auraient été opérés après juillet 2005, à payer à la SCI WINNER la somme de 41 186,54 euros au titre des loyers, comptes arrêtés à juin 2007 inclus ; ALORS QUE la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement ; qu'en déboutant la SCI WINNER de ses demandes tendant à la résiliation judiciaire du bail, à l'expulsion de Mme X... et au paiement d'une indemnité d'occupation, au motif inopérant que le commandement de payer ne pouvait entraîner l'acquisition de la clause résolutoire, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si l'inexécution par Mme X... de son obligation de payer les loyers ne justifiait pas en toute hypothèse la résiliation du bail, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1184 du Code civil.