Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE
Pôle de Proximité
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
ORDONNANCE DU : 27 Mars 2025
Président : Madame ZARB, Vice-Présidente
Greffier : Madame DEGANI, Greffier
Débats en audience publique le : 30 Janvier 2025
GROSSE :
Le 28 mars 2025
à Me SANGUINETTI Eliette
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EXPEDITION :
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N° RG 24/07131 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5WPM
PARTIES :
DEMANDERESSE
S.A. IN’LI PACA, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Eliette SANGUINETTI, avocat au barreau de MARSEILLE
DEFENDERESSE
Madame [U] [P]
née le 14 Avril 1993 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]
non comparante
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte sous seing privé établi le 30 juillet 2021 ayant pris effet le 6 août 2021, la Société IN'LI PACA a consenti à Madame [U] [P] un bail d'habitation portant sur un appartement situé [Adresse 3], avec un emplacement de stationnement n°010378 accessoire au logement, moyennant le paiement d'un loyer mensuel initialement fixé à 529,86 euros, outre 70 euros au titre de provisions sur charges pour l’appartement et d'un loyer mensuel de15 euros pour l’emplacement de stationnement.
Les loyers n'ont pas été scrupuleusement réglés.
Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence à Madame [U] [P], le 15 février 2024, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 2 285,32 euros en principal.
La situation d'impayés a été signalée à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 20 février 2024.
Par acte de commissaire de justice du 8 novembre 2024, dénoncé le 12 novembre 2024, par voie électronique au Préfet des Bouches-du-Rhône, la S.A IN’LI PACA a fait assigner en référé Madame [U] [P], devant le juge des contentieux de la protection et demande au juge des référés de :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire ;
- ordonner la résiliation du bail, en date du 30/07/2021 ;
- ordonner l’expulsion de Madame [U] [P], le cas échéant avec l’appui de la force publique, ainsi que celle de tous occupants de son chef, de l’appartement qu’elle occupe à [Localité 4] sis [Adresse 3] ;
- condamner Madame [U] [P] à verser à la SA IN’LI PACA la somme provisionnelle de 2080,40 euros charges comprises, comptes arrêtés au 29/10/2024 avec intérêts ai taux légal à compter de la date de signification du commandement, soit 15/02/2024 ;
- condamner Madame [U] [P] à verser à la SA IN’LI PACA une indemnité d’occupation mensuelle du logement due jusqu’à parfaite libération des lieux, soit la somme provisionnelle de 656,12 charges comprises, selon relevé de compte du 29/10/2024 ;
- condamner Madame [U] [P] à verser cette somme jusqu’à parfaite libération des lieux,
- condamner Madame [U] [P] à verser à la SA IN’LI PACA la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC ;
- condamner Madame [U] [P] aux entiers dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement signifié par acte du 15/02/2024.
L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 30 janvier 2025.
A l'audience, la S.A IN’LI PACA, représentée par son avocat, réitère les termes de son assignation en actualisant sa créance à la somme de 1 321,74 euros au 5 janvier 2025.
Madame [U] [P] citée par acte remis à étude, n’a comparu et n’a pas été représentée ;
La décision a été mise en délibéré au 27 mars 2025 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
L'article 472 du Code de procédure civile dispose qu'il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime recevable, régulière et bien fondée.
En vertu des dispositions de l'article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».
Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».
Sur la recevabilité En application de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.
En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 8 novembre 2024 a été dénoncée le 12 novembre 2024 la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience initiale du 30 janvier 2025 ;
Aux termes de l'article II de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable en l’espèce, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.
En l’espèce, il est établi que la situation d'impayés a été signalée à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 20 février 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation du 08 novembre 2024.
Enfin, la S.A IN’LI PACA justifie de son existence par l’extrait Pappers du registre national des entreprises et par l’acte de vente en l’état futur d’achèvement reçu le 1er juin 2021 par Maître [H] [W] notaire à Marseille, être propriétaire des biens immobiliers objets de la présente procédure et partant de sa qualité à agir ;
Par conséquent la S.A IN’LI PACA est recevable en ses demandes.
II – Sur le fond :
Sur la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire
L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.
L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.
Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire laquelle prévoit qu'elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
Un commandement visant cette clause a été signifié le 15 février 2024 pour la somme en principal de 2 285,32 euros en principal ;
Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 15 avril 2024 et que le bail à usage d’habitation liant les parties est résilié de plein droit à cette date les dispositions de la loi susvisée étant d’ordre public ;
Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif
Madame [U] [P] est redevable des loyers impayés et charges jusqu'à la date de résiliation du bail.
Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit 675,22 euros au total ;
La S.A IN’LI PACA fait la preuve de l'obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, une proposition de règlement amiable du litige, l’assignation délivrée en vue de l’audience et un décompte actualisé à la somme de 1 321,74 euros au 5 janvier 2025, échéances du mois de janvier 2025 incluses.
La créance n'étant pas sérieusement contestable à hauteur de 1 321,74 euros au 5 janvier 2025, Madame [U] [P] sera condamnée à payer à la S.A IN’LI PACA, à titre provisionnel la somme de 1 321,74 euros à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au 5 janvier 2025, échéance du mois de janvier 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
Sur l'octroi de délais de paiement au titre de l'arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire
L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si la locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l’espèce, Madame [U] [P] n’a pas comparu et n’a pas sollicité des délais de paiement ni de suspension de la clause résolutoire ; la bailleresse a maintenu ses demandes ;
En conséquence, il y a lieu d’ordonner l'expulsion de Madame [U] [P] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.
Aucune circonstance particulière de l'espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévus par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion au besoin avec le concours de la force publique.
Sur les demandes accessoires
Madame [U] [P] qui succombe supportera la charge des dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l'assignation.
L'équité eu égard à la position économique respective des parties ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de la S.A IN’LI PACA qui sera déboutée de sa demande de ce chef.
Il est rappelé qu'en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile, l'ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS :
Nous, Juge des contentieux de la protection, assistée du Greffier, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe,
Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent:
DECLARONS la S.A IN’LI PACA recevable en ses demandes ;
CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 15 avril 2024 ;
ORDONNONS en conséquence à Madame [U] [P] de libérer les lieux, appartement sis [Adresse 3] et emplacement de stationnement accessoire n°010378, dès la signification de la présente ordonnance ;
DISONS que faute par Madame [U] [P] de ce faire, et dans les DEUX mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, prévus par l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’exécution, la bailleresse pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, des lieux, appartement sis [Adresse 3], et emplacement de stationnement accessoire n°010378, si besoin est avec le concours de la force publique;
DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ;
RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille ;
RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille ;
FIXONS au montant du loyer et des charges soit à la somme de 675,22 euros, l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle due par Madame [U] [P] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;
CONDAMNONS Madame [U] [P] à payer à la S.A IN’LI PACA, à titre provisionnel la somme de 1 321,74 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 5 janvier 2025, échéance du mois de janvier 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
CONDAMNONS Madame [U] [P] à verser à la S.A IN’LI PACA l’indemnité mensuelle d'occupation fixée à la somme de 675,22 euros à compter du 6 janvier 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux ;
DEBOUTONS la société IN'LI PACA de sa demande au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNONS Madame [U] [P] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l'assignation ;
REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.
Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.
LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE
