Tribunal judiciaire, 30 août 2024. 24/03199

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Madame [X] [G] Le Procureur de la République de PARIS (parquet civil) La Préfecture de PARIS Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Marion LACOME D’ESTALENX Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 24/03199 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4MG6 N° MINUTE : 8/2024 JUGEMENT rendu le 30 août 2024 DEMANDEURS Monsieur [I] [N] demeurant [Adresse 1] La société SEYNA Société Anonyme dont le siège social est situé [Adresse 2] représentés par Maître Marion LACOME D’ESTALENX de AARPI LACOME D’ESTALENX MARQUIS, avocat au barreau de PARIS,vestiaire C0922 DÉFENDERESSE Madame [X] [G] demeurant [Adresse 3] non comparante, ni représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Yanaël KARSENTY, Magistrat à titre temporaire, juge des contentieux de la protection assisté de Christopher LEPAGE, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 22 mai 2024 JUGEMENT réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 30 août 2024 par Yanaël KARSENTY, juge des contentieux de la protection assisté de Christopher LEPAGE, Greffier Décision du 30 août 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/03199 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4MG6 EXPOSE DU LITIGE Par acte du 28 avril 2022 à effet au 1er mai 2022, Monsieur [I] [N] a donné à bail à Madame [X] [G] pour une durée d’un an reconductible un appartement meublé à usage d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 5] moyennant un loyer initial mensuel de 595 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 50 euros. Madame [X] [G] a souscrit un contrat de cautionnement auprès de la société SEYNA couvrant le risque d'impayés par l'intermédiaire de la société GARANTME. Un commandement de payer la somme de 2 034,58 euros en principal a été délivré à Madame [X] [G] le 2 novembre 2023. Par acte du 28 février 2024 pour tentative puis du 7 mars 2024, Monsieur [I] [N] et la société SEYNA ont fait assigner Madame [X] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de : à titre principal constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail, En tout état de cause : Condamner Madame [X] [G] à laisser libre de tous occupants de son chef le logement qu'il occupe et remettre à Monsieur [I] [N] les clefs du logement à compter de la date du jugement à intervenir,A défaut, ordonner l’expulsion de Madame [X] [G] ainsi que de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique si nécessaire,Dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution,Condamner Madame [X] [G] au paiement de la somme de 3 474,27 euros au titre de l'arriéré locatif terme de février 2024 inclus, à parfaire, avec intérêt au taux légal à compter de l'assignation selon la répartition suivante : 0 euro à Monsieur [I] [N] et 3 474,27 euros à la société SEYNA subrogée dans les droits de Monsieur [I] [N] à hauteur de ce montant, Condamner Madame [X] [G] au paiement à Monsieur [I] [N] d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieux et restitution des clefs,Condamner Madame [X] [G] au paiement à la société SEYNA d’une somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant les frais du commandement de payer. A l'audience du 22 mai 2024, Monsieur [I] [N] et la société SEYNA, représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance, et ont maintenu l’ensemble de leurs demandes, en actualisant toutefois à la baisse la dette à la somme de 3 371,59 euros (échéance de mai 2024 incluse) se répartissant en la somme de 0 euros pour Monsieur [I] [N] et 3 371,59 euros pour la société SEYNA. Il a été précisé qu’il s’opposait à tout délai de paiement ainsi à la suspension des effets de la clause résolutoire. Madame [X] [G], régulièrement citée par remise de l’acte d’huissier de justice conformément à l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas comparu, ni personne pour elle. Aucun diagnostic social n’a été remise au Greffe avant l’audience. L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 30 août 2024. MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la recevabilité de la demande en résiliation de bail et expulsion Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 4] le 8 mars 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 7 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L'action en résiliation de bail et expulsion est donc recevable. Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu'à l'expiration d'un certain délai après un commandement de payer demeuré infructueux, de deux mois avant la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et désormais de six semaines, étant observé que les dispositions de la loi nouvelle ne s'appliquent pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (Cass, 3ème civ., 13 juin 2024, n°24-70.002). L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. En l'espèce, le bail conclu le 28 avril 2022 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 2 novembre 2023 pour la somme en principal de 2034,58 euros. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable. Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant le délai de deux mois applicables puisque la somme sollicitée n’a pas été réglée dans le délai de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 2 janvier 2024 à minuit, et que le bail est ainsi résilié à compter du 3 janvier 2024. Le bailleur est donc fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire dont les conditions sont réunies depuis le 2 janvier 2024 à minuit. Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. En l'espèce, s’il ressort de l'historique des paiements que le versement intégral du loyer courant hors charges a repris avant l'audience (1 versement de 1000 euros en février 2024, et 1 versement de 640 euros en avril 2024), le bailleur, qui seul comparaît, s’oppose à l’octroi de délai de paiement et ne sollicite pas la suspension des effets la clause résolutoire. Dès lors, Madame [X] [G] étant sans droit ni titre depuis le 3 janvier 2024, et rien ne permettant d’établir qu’elle soit en mesure de régler sa dette alors que le bénéfice de la suspension de la clause résolutoire n’est pas demandé, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. Le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de Madame [X] [G] à défaut de local désigné, le sort des meubles étant régi par les articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution. Sur l'indemnité d'occupation En cas de résiliation du bail, afin de préserver les intérêts du bailleur, le locataire est redevable à leur égard d'une indemnité d'occupation mensuelle qui se substitue au loyer, et ce, jusqu'à libération effective des lieux matérialisée par remise des clés ou procès-verbal d'expulsion. Décision du 30 août 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/03199 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4MG6 Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation due de la date de résiliation jusqu’au départ effectif de Madame [X] [G] par remise des clés ou procès–verbal d’expulsion au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. Sur la demande en paiement de l'arriéré Les demandeurs actualisent la dette et sollicitent le paiement de la somme 3 371,59 euros (échéance de mai 2024 incluse) se répartissant en la somme de 0 euros pour Monsieur [I] [N] et 3 371,59 euros pour la société SEYNA. Il ressort de l'acte de cautionnement et des quittances subrogatives produites que la société SEYNA via GARANTME a payé à Monsieur [I] [N] la totalité de cette somme. Non comparante à l'audience de renvoi, Madame [X] [G] n'apporte par définition aucun élément pour contester cette somme tant dans son principe que son montant. Il convient en conséquence de condamner Madame [X] [G] au paiement de la somme de 3 371,59 euros (échéance de mai 2024 incluse) avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, dont 0 euros à Monsieur [I] [N] et 3 371,59 euros à la société SEYNA. Sur les mesures accessoires Il y a lieu de condamner Madame [X] [G], qui succombe, aux dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer et au paiement d'une somme de 750 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, la société SEYNA ayant dû exposer des frais pour obtenir un titre exécutoire. Il convient de rappeler qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. PAR CES MOTIFS Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe ; CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties par acquisition de la clause résolutoire à compter du 3 janvier 2024 portant sur les lieux situés [Adresse 3] à [Localité 5], ORDONNE en conséquence à Madame [X] [G] de quitter les lieux dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ; Décision du 30 août 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/03199 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4MG6 DIT qu'à défaut de départ volontaire des lieux dans le délai précité, les demandeurs pourront faire procéder à l'expulsion de Madame [X] [G], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; AUTORISE les demandeurs à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de Madame [X] [G] à défaut de local désigné ; DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE Madame [X] [G] au paiement à Monsieur [I] [N] d’une indemnité d'occupation de la date de la résiliation jusqu'au départ effectif des lieux par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail avait continué ; CONDAMNE Madame [X] [G] à payer au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges dus au 6 mai 2024 la somme de 3 371,59 euros (échéance de mai 2024 incluse) avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, dont 0 euros à Monsieur [I] [N] et 3 371,59 euros à la société SEYNA ; RAPPELE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit ; ORDONNE la communication à M. LE PREFET DE [Localité 4] de la présente décision ; ORDONNE la communication à M. LE PROCUREUR DE LA REPUBLIQUE DE PARIS (Parquet civil) de la présente décision ; DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ; CONDAMNE Madame [X] [G] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 2 novembre 2023 ; CONDAMNE Madame [X] [G] à payer à la société SEYNA la somme de 750 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRESIDENT