Tribunal judiciaire, 29 janvier 2025. 25/00002

N°Minute:25/00193 DOSSIER : N° RG 25/00002 - N° Portalis DBYB-W-B7J-PMGO Copie exécutoire à Me Nathalie PINHEIRO expédition à le 30 janvier 2025 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER [Adresse 4] AUDIENCE DES REFERES ORDONNANCE RENDUE LE 29 Janvier 2025 PAR Sabine CORVAISIER, première vice-présidente, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de referé, assistée de Marie-Agnès GAL, Greffier, ENTRE : DEMANDERESSE Madame [E] [M] [F] veuve [T], demeurant [Adresse 2] représentée par Me Nathalie PINHEIRO, avocat au barreau de MONTPELLIER ET DEFENDERESSE Madame [Z] [I] épouse [W], demeurant [Adresse 3] non comparante, ni représentée Les débats ont été déclarés clos le 07 Janvier 2025 , Madame le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue le 29 Janvier 2025. SUR QUOI, L'ORDONNANCE SUIVANTE A ETE RENDUE : EXPOSE DU LITIGE Par acte en date du 18 mars 2019, les époux [T] ont donné à bail à Madame [Z] [I] un immeuble à usage d'habitation meublé situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel initial de 750 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 50 euros. Madame [E] [F] veuve [T] a fait signifier à Madame [Z] [I], par acte d’huissier de justice en date du 11 décembre 2023, un congé avec offre de vente prenant effet au 17 mars 2024. *** Par acte d’huissier de justice délivré à l'étude le 10 septembre 2024, Madame [E] [F] veuve [T] a fait assigner Madame [Z] [I] pour l'audience du 07 janvier 2025 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant en référé, et demande, notamment sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989 : - la constatation de la résiliation du bail à la date du 17 mars 2024, - la déclaration de Madame [Z] [I] occupante sans droit ni titre, - l'expulsion de Madame [Z] [I] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, - la fixation de l'indemnité mensuelle d'occupation au montant des loyers, charges comprises et ce jusqu'au départ effectif des lieux, et la condamnation de Madame [Z] [I] au paiement de celle-ci, - la condamnation de Madame [Z] [I] à payer la somme de 1.241,06 euros à titre de provision correspondant aux loyers et charges impayés dus, somme à parfaire au jour de l’audience, - la condamnation de Madame [Z] [I] aux entiers dépens et à payer la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. *** À l'audience du 07 janvier 2025, Madame [E] [F] veuve [T] était représentée par son conseil. Madame [Z] [I], bien que régulièrement assignée à comparaître à l'audience, n’était ni présente, ni représentée. Madame [E] [F] veuve [T] a maintenu ses demandes telles que portées dans l’assignation, à laquelle il convient de se référer, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé de ses moyens. La décision a été mise en délibéré au 29 janvier 2025. Motifs En vertu de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la recevabilité de la saisine en référé L’article 834 du Code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter de la délivrance d’un congé, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée. L’action en référé est donc recevable. Sur la demande de constat de l’échéance du bail L’article 15 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tendant à améliorer les rapports locatifs, dispose que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise, lien qui ne peut être qu’un de ceux prévus par l’article. Il doit également être joint au congé une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire. Le délai de préavis applicable est de six mois. Le II du même article précise quant à lui que lorsque le congé est fondé sur la décision de vendre le logement, il doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Ce congé vaut alors offre de vente au profit du locataire, offre valable pendant les deux premiers mois du préavis. À l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local. Lorsque le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Ces dispositions doivent être reproduites à peine de nullité dans chaque notification. En l’espèce, le congé pour vente a été délivré par acte d’huissier de justice en date du 11 décembre 2023, avec une prise d’effet au 17 mars 2024. Il comporte l’ensemble des mentions rendues obligatoires par l’article précité. Dès lors, la locataire n’ayant pas accepté l’offre de vente, elle est déchue de plein droit de tout titre d’occupation sur le local, à compter du 17 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 5 de l’ordonnance modifiée n°2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant cette même période. À compter de l’échéance du bail, devenue occupante sans droit ni titre, Madame [Z] [I] sera tenue de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n'était pas arrivé à échéance, et ce jusqu'à l'entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail. Conformément à l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu'elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution après sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai imparti. Sur la demande de provision Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. En l’espèce, il résulte des documents et décomptes versés aux débats que Madame [Z] [I] se trouve redevable de la somme de 1.241,06 euros en arriéré de loyers, de charges et d'indemnités d'occupation échus, arrêté au 1er août 2024, mensualité du mois d’août comprise, selon décompte établi par la bailleresse, après le cas échéant, enlèvement des différents frais ne pouvant être considérés comme des loyers ou des charges récupérables. Madame [Z] [I] sera donc condamnée à payer la somme provisionnelle de 1.241,06 euros à Madame [E] [F] veuve [T]. Sur les dépens L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Madame [Z] [I], partie perdante, sera donc condamnée aux dépens de l’instance. Sur les frais irrépétibles Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. En l’espèce, l’équité commande de condamner, à ce titre, Madame [Z] [I] à payer à Madame [E] [F] veuve [T] la somme de 200 euros. Sur l’exécution provisoire Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement en qualité de juge des référés, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort, DÉCLARONS RECEVABLE l’action en référé, CONSTATONS l’échéance du bail conclu le 18 mars 2019 entre les époux [T] et Madame [Z] [I] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 1] à la date du 17 mars 2024, à la suite de la délivrance d’un congé pour vente, DÉCLARONS en conséquence Madame [Z] [I] occupante sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 17 mars 2024, DISONS qu’à défaut pour Madame [Z] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de son chef, dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il sera procédé, conformément à l'article L. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, à ses frais, dans tel garde-meuble désigné par la personne expulsée ou à défaut par la bailleresse, FIXONS au montant du loyer et des charges qui aurait été exigible si le bail n’était pas arrivé à échéance, l’indemnité mensuelle d’occupation que Madame [Z] [I] devra payer à compter de la date d’échéance du bail le 17 mars 2024, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés à la bailleresse ou à son mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles, CONDAMNONS Madame [Z] [I] à payer à Madame [E] [F] veuve [T] la somme provisionnelle de 1.241,06 euros représentant l’arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation arrêté à la date du 1er août 2024, mensualité du mois d’août comprise, DÉBOUTONS Madame [E] [F] veuve [T] de ses autres demandes, CONDAMNONS Madame [Z] [I] aux dépens de l’instance, DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Madame [Z] [I], CONDAMNONS Madame [Z] [I] à payer à Madame [E] [F] veuve [T] la somme de 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, CONSTATONS l'exécution provisoire, DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’État dans le département. Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et signé par le Juge et le Greffier. LA GREFFIÈRE LA JUGE DES RÉFÉRÉS