Tribunal judiciaire, 16 décembre 2024. 24/00557

RE F E R E N° Du 16 Décembre 2024 N° RG 24/00557 N° Portalis DBYC-W-B7I-LCK4 30B c par le RPVA le à Me Jean-maurice CHAUVIN - copie dossier Expédition et copie executoire délivrée le: à Me Jean-maurice CHAUVIN Cour d'appel de Rennes TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES OR D O N N A N C E DEMANDEURS AU REFERE : Monsieur [J] [M], [T] [P], demeurant [Adresse 3] représenté par Me Jean-maurice CHAUVIN, avocat au barreau de RENNES, substitué par Me Hugo TUAL, avocat au barreau de RENNS, Madame [D] [U], [B] [P], demeurant [Adresse 3] représentée par Me Jean-maurice CHAUVIN, avocat au barreau de RENNES, substitué par Me Hugo TUAL, avocat au barreau de RENNES, DEFENDERESSE AU REFERE : S.A.R.L. RENAISSANCE, dont le siège social est sis [Adresse 1] non comparante, ni représentée LE PRESIDENT: Philippe BOYMOND, Vice-Président LE GREFFIER : Graciane GILET, greffier, lors des débats et Claire LAMENDOUR, greffier, lors du prononcé par mise à disposition au greffe, qui a signé la présente ordonnance. DEBATS: à l’audience publique du 23 Octobre 2024, ORDONNANCE : réputée contradictoire, au terme des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 6 décembre 2024 prorogé au 16 décembre 2024 les conseils des parties ayant été avisées par le RPVA le 6 décembre 2024 VOIE DE RECOURS : Cette ordonnance peut être frappée d’appel devant le greffe de la Cour d’Appel de RENNES dans les 15 jours de sa signification en application des dispositions de l’article 490 du code de procédure civile. L’appel de cette décision n’est cependant pas suspensif de son exécution. EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous signature privée en date du 21 juillet 2022, M. [J] [P] et son épouse, Mme [D] [X], ont donné à bail commercial à la société à responsabilité limitée (SARL) Renaissance un local à usage de débit de boissons situé [Adresse 2] à [Localité 4] (35), pour un loyer annuel de 20 400 € HT/HC, payable mensuellement et d'avance, outre le remboursement par le locataire à ses bailleurs de la taxe foncière. Par acte de commissaire de justice en date du 03 juin 2024, les bailleurs ont fait délivrer à leur locataire un commandement de payer la somme en principal de 15 493,10 €, correspondant à des loyers restés impayés entre février 2023 et mai 2024 ainsi qu'au remboursement des taxes foncières 2022 et 2023. Ce commandement, visant la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, reproduisait les dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce. Par un nouvel acte de commissaire de justice du 19 juillet 2024, les bailleurs ont ensuite fait assigner la SARL Renaissance devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Rennes, en constatation de la résiliation du bail les liant et expulsion sous astreinte des lieux précités pour défaut de paiement des loyers. Les bailleurs sollicitent également, notamment, sa condamnation à leur payer : • la somme provisionnelle de 17 042,41 € TTC, au titre de la dette locative arrêtée à la date du 01er juillet 2024 ; • une indemnité d’occupation provisionnelle équivalant au double du montant du loyer jusqu'à la libération effective des lieux ; • la somme de 1 500 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; • les dépens. A l'audience utile du 23 octobre 2024, les bailleurs, représentés par avocat, ont sollicité le bénéfice de leur assignation. La SARL Renaissance n’a pas comparu, ni ne s'est fait représenter bien que régulièrement assignée à personne. MOTIFS DE LA DÉCISION Il résulte des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile que lorsque un ou plusieurs défendeurs ne comparaissent pas, comme en l'espèce, le juge des référés ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la résiliation du bail commercial et l'expulsion du locataire L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que : « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article L 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ». L’article L. 143-2 du même code prévoit lui que : « Le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l'immeuble dans lequel s'exploite un fonds de commerce grevé d'inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile élu par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu'après un mois écoulé depuis la notification. La résiliation amiable du bail ne devient définitive qu'un mois après la notification qui en a été faite aux créanciers inscrits, aux domiciles élus ». La présente demande en constat de la résiliation du bail litigieux peut être examinée par la juridiction dans la mesure où il résulte d'un état d'endettement, daté du 9 juillet 2024 (pièce bailleurs non numérotée), que le fonds de commerce de la société locataire n'est grevé d'aucune inscription. Il ressort des pièces remises que les parties sont liées par un bail écrit (pièce bailleurs n°1), lequel comporte une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers. Suite à la délivrance du commandement de payer du 03 juin 2024 (pièce bailleurs n°2), il n'est pas contesté, en l'absence du preneur, que celui n' a pas procédé au règlement intégral de sa dette dans le délai d'un mois. Par conséquent, le bail est, sans conteste, résilié à la date du 03 juillet 2024 et la SARL Renaissance, devenue dès lors occupante sans droit, ni titre sera expulsée selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision. Sur la demande d'assistance de la force publique L'article 13 de la loi des 16-24 août 1790 sur l'organisation judiciaire dispose que : « Les fonctions judiciaires sont distinctes et demeureront toujours séparées des fonctions administratives. Les juges ne pourront, à peine de forfaiture, troubler, de quelque manière que ce soit, les opérations des corps administratifs, ni citer devant eux les administrateurs pour raison de leurs fonctions ». Il n'entre pas, en application de ces dispositions, de valeur constitutionnelle, dans les pouvoirs du juge judiciaire de disposer de la force publique, ni de toute autre administration. La demande des bailleurs, sur ce point, ne pourra dès lors qu'être rejetée. Sur les indemnités provisionnelles En application des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut octroyer au créancier une provision dès lors que l’obligation du débiteur n’est pas sérieusement contestable, dans son existence comme dans son quantum. L’article 1104 du code civil énonce que les conventions légalement formées doivent être exécutées de bonne foi. Sur l'indemnité provisionnelle d'occupation Le maintien dans les lieux de la société locataire causant un préjudice à ses bailleurs, ceux-ci sont en conséquence fondés à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation. En raison de sa nature mixte, compensatoire et indemnitaire, cette indemnité d'occupation, qui constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux, assure en outre la réparation du préjudice pouvant résulter, pour le bailleur, du fait qu'il est privé de la libre disposition de son bien. Les juges du fond disposent d'un pouvoir souverain pour évaluer le montant de cette indemnité et peuvent donc, conformément au principe de la réparation intégrale, l'assortir des modalités qu'ils estiment nécessaires (Civ. 3ème avis 04 juillet 2017 n°17-70.008). Au cas présent, les bailleurs, en application de la clause résolutoire stipulée au bail, sollicitent la condamnation provisionnelle de la société locataire à leur payer une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal au double de celui du loyer courant, soit la somme de 3 519 € HT. Compte-tenu de cette très importante différence entre le loyer mensuel et l'indemnité d'occupation ainsi réclamée et de ce que la juridiction est tenue de restituer aux faits et aux actes leur exacte qualification, il doit être considéré que, draconienne, cette indemnité pourrait être regardée par le juge du fond comme constituant, en réalité, une pénalité excessive soumise à son pouvoir de modération (Civ. 3ème 18 janvier 1989 n° 87-16.847). En conséquence, le quantum réclamé souffre d'une contestation sérieuse que la juridiction se doit de soulever en application de l'article 472 du code de procédure civile. Au vu des éléments d'appréciation versés aux débats et en l'absence de preuve d'un préjudice autre que celui constitué par l'absence de règlement du loyer, lequel n'est tout simplement pas allégué, il y a dès lors lieu en l'espèce de fixer l'indemnité d'occupation mensuelle à la somme de 2 111,40 € TTC, correspondant à la valeur équitable des lieux sur laquelle, d'ailleurs, les parties se sont accordées lors de la signature du bail (pièce bailleurs n°1), de sorte qu'elle n'est pas sérieusement contestable, somme que la société locataire sera condamnée à verser à titre provisionnel, en deniers ou quittances, à compter du 03 juillet 2024 et jusqu'à libération effective des lieux. Sur la demande de provision au titre des impayés de loyers et taxes Le principe de l’obligation de la société locataire au titre des loyers et taxes est suffisamment établi par les pièces versées aux débats, notamment, par le bail qui liait les parties (pièce bailleurs n°1) et, en l’absence de cette dernière, n’est d’ailleurs pas contesté. Le quantum de l'obligation s'élève à la somme non sérieusement contestable de 14 844,62 € au titre des loyers restant dus pour la période du 01er février 2023 au 02 juillet 2024 inclus, somme au paiement de laquelle la SARL Renaissance sera condamnée par provision, en deniers ou quittances. Le montant réclamé au titre de la taxe foncière, en ce qu'il n'est justifié par aucune des pièces versées aux débats, souffre dès lors d'une contestation sérieuse. Il n'y pas lieu à référé à son sujet. Il en va de même de la prétention formée au titre de la clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application ; en ce qu'elle est en effet manifestement excessive, elle est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Sur les demandes accessoires Partie succombante, la SARL Renaissance supportera, en application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, la charge des dépens d'instance dont la liste est limitativement fixée par l'article 695 du même code et à laquelle les parties voudront bien se reporter. Aux termes de l'article 700 dudit code, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Compte tenu des caractéristiques de l'espèce et de la situation respective des parties, la SARL Renaissance versera de ce chef la somme de 800 € à ses bailleurs. DISPOSITIF La juridiction des référés, statuant au nom du peuple français, par décision mise à disposition au greffe : ORDONNE en conséquence du constat de la résiliation du bail liant les parties intervenue le 03 juillet 2024, l’expulsion de la SARL Renaissance ainsi que de tous occupants de son chef du local commercial situé [Adresse 2] à [Localité 4] (35) ; la CONDAMNE à payer, en deniers ou en quittances, à M. [J] et Mme [D] [P] une indemnité provisionnelle d'occupation égale à 2 111,40 € (deux mille cent onze euros et quarante centimes) TTC par mois à compter du 03 juillet 2024 et jusqu'à la libération complète des lieux ; la CONDAMNE à payer aux mêmes et dans les mêmes formes, la somme provisionnelle de 14 844,62 € (quatorze mille huit cent quarante-quatre euros et soixante-deux centimes) au titre des loyers restés impayés entre le 01er février 2023 et le 02 juillet 2024 inclus ; la CONDAMNE aux dépens de la présente instance, dont la liste est limitativement fixée par l'article 695 du code de procédure civile ; la CONDAMNE à payer à M. [J] et Mme [D] [P] la somme de 800 € (huit cents euros) au titre des frais irrépétibles ; REJETTE toute autre demande, plus ample ou contraire. La greffière Le juge des référés