Cour d'appel, 21 décembre 2023. 19/03402

Grosse + copie délivrées le à COUR D'APPEL DE MONTPELLIER 3e chambre civile ARRET DU 21 DECEMBRE 2023 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/03402 - N° Portalis DBVK-V-B7D-OFAC Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 MARS 2019 TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE NARBONNE N° RG 17/00507 APPELANTS : Monsieur [I] [Y] [Adresse 4] [Localité 1] Représenté par Me David BERTRAND, avocat au barreau de BEZIERS substitué par Me Yasmina LAMRINI, avocat au barreau de MONTPELLIER Madame [H] [T] épouse [Y] [Adresse 4] [Localité 1] Représentée par Me David BERTRAND, avocat au barreau de BEZIERS substitué par Me Yasmina LAMRINI, avocat au barreau de MONTPELLIER INTIMES : Monsieur [Z] [E] né le 01 Octobre 1967 à [Localité 6] de nationalité Française [Adresse 2] [Localité 3] Représenté par la SCP BLANQUER/CROIZIER/CHARPY, avocat au barreau de NARBONNE Madame [U] [B] épouse [E] née le 29 Janvier 1972 à [Localité 5] de nationalité Française [Adresse 2] [Localité 3] Représentée par la SCP BLANQUER/CROIZIER/CHARPY, avocat au barreau de NARBONNE Ordonnance de clôture du 04 Octobre 2023 COMPOSITION DE LA COUR : En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 25 octobre 2023, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de : M. Gilles SAINATI, président de chambre M. Thierry CARLIER, conseiller Mme Emmanuelle WATTRAINT, conseillère qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Hélène ALBESA ARRET : - contradictoire - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; - signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par Mme Hélène ALBESA, greffier. * * * * EXPOSE DU LITIGE : Par acte authentique du 24 novembre 2011, Monsieur [I] [Y] et Madame [H] [T] épouse [Y] ont acquis de Monsieur [Z] [E] et Madame [U] [B] épouse [E] une maison d'habitation sise [Adresse 4] à [Localité 1] (Aude) pour le prix de 280 000 euros. Cette maison avait été édifiée par les époux [E] en 2002-2003, dans le cadre d'un contrat conclu avec la SARL Zigliani. La réception des travaux du 9 juillet 2003 avait donné lieu à un contentieux en référé au sujet de la couverture, laquelle présentait des infiltrations constatées par Monsieur [W], expert judiciairement désigné par ordonnance du 18 avril 2006. Ayant constaté des traces d'infiltration en toiture, les époux [Y] ont saisi, après expertise amiable, le juge des référés, lequel, par ordonnance du 24 septembre 2013, a ordonné une mesure d'expertise judiciaire confiée à Monsieur [S]. L'expert a déposé son rapport le 20 mai 2015. Par acte du 12 avril 2017, les époux [Y] ont fait assigner les époux [E] devant le tribunal de grande instance de Narbonne afin de voir prononcer la résolution de la vente de l'immeuble pour vices cachés. Par jugement contradictoire rendu le 21 mars 2019, le tribunal de grande instance de Narbonne a notamment : - dit que le rapport d'expertise judiciaire a mis en évidence deux vices cachés ne compromettant pas la solidité de l'ouvrage et qui existaient antérieurement à la vente d'immeuble consentie le 24 novembre 2011 par les époux [E] aux époux [Y] ; - dit toutefois qu'il n'est pas établi que les vendeurs connaissaient l'existence de ces vices alors que l'immeuble bénéficiait de la garantie décennale ; - dit en conséquence que les époux [E] peuvent se prévaloir de la clause insérée dans l'acte et les exonérant de toute garantie des vices cachés ; - débouté les époux [Y] de leur demande tendant à voir annuler la vente pour vices cachés ; - débouté les époux [Y] de leur demande fondée sur le dol ; - condamné les époux [Y] à payer aux époux [E] la somme de 2 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civil ; - condamné les époux [Y] aux dépens comprenant les frais de référé et d'expertise. Par déclaration au greffe du 16 mai 2019, les époux [Y] ont régulièrement relevé appel de ce jugement, l'acte d'appel précisant les chefs de jugement critiqués. Par leurs conclusions enregistrées au greffe le 7 décembre 2021, les époux [Y] sollicitent l'infirmation du jugement rendu le 21 mars 2019 par le tribunal de grande instance de Narbonne, sauf en ce qu'il a dit que l'immeuble était affecté de vices cachés de nature à le rendre impropre à sa destination. Ils demandent à la cour, statuant à nouveau : - d'ordonner la résolution de la vente sur le fondement de l'article 1644 du code civil (vices cachés), avec restitutions réciproques de la chose et du prix, - de condamner les époux [E] au paiement de la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 1645 du code civil. Subsidiairement, ils sollicitent la nullité de la vente sur le fondement de l'article 1116 du code civil, avec restitutions réciproques de la chose et du prix. Ils demandent en outre à la cour de condamner les époux [E] aux entiers dépens comprenant les frais d'expertise, et à leur payer la somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Par leurs conclusions enregistrées au greffe le 28 octobre 2019, les époux [E] demandent à la cour de débouter les époux [Y] de leurs demandes. Ils demandent en outre de condamner solidairement les époux [Y] aux entiers dépens de première instance et d'appel en ce compris les dépens liés à la procédure de référé et les frais d'expertise, et à leur payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 4 octobre 2023. Pour un plus ample exposé des faits et des prétentions des parties, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties et au jugement déféré. MOTIFS Sur les vices cachés Le tribunal a retenu que l'expert judiciaire relevait l'existence de désordres dont deux désordres compromettent la solidité de l'ouvrage, à savoir le défaut de fixation du faîtage et des arêtiers (les tuiles bougent et se décollent) et l'infiltration par la noue (les tuiles sont mal fixées, bougent et se décalent sous l'effet du vent), mais a a dit que la clause exonératoire des vices cachés insérée à l'acte de vente devait trouver application à défaut de preuve de la connaissance par les vendeurs des vices. Les époux [Y] contestent cette analyse. Ils affirment que les époux [E] ont volontairement dissimulé l'existence des désordres dont ils avaient inévitablement connaissance au vu du rapport d'expertise amiable de Monsieur [W] qui indiquait à l'époque que « la fixation de chaque élément de closoir par cloutage qui s'effectue normalement à chaque extrémité devra être augmentée en nombre et les tuiles canal devront être entièrement collées sans laisser de prise au vent ; (') les photos ci-jointes font apparaître l'arrachement d'une partie du closoir à la suite du décollement de certaines tuiles qui n'ont pas résisté à l'action du vent », et qui décrivait par conséquent les mêmes désordres que ceux constatés dans le cadre de la présente procédure, désordres qui n'avaient pas été solutionnés. Ils ajoutent que le défaut de fixation du faîtage et des arêtiers compromettent, selon l'expert, la solidité de l'ouvrage et le rendent impropre à sa destination, ce dont eux-mêmes, simples particuliers, n'ont pu se convaincre qu'à la suite de l'expertise judiciaire. Pour les époux [E], en revanche, les désordres constatés par l'expert ne présentent pas un degré de gravité tel qu'ils puissent être qualifiés de vices cachés et justifier la résolution de la vente. Ils avancent que le désordre constaté par l'expert [W] en 2006 et celui constaté par l'expert judiciaire ne sont pas de même nature. Ils ajoutent que des travaux de réparation ont été effectués à la suite du rapport [W] de 2006. Si l'expert a pu conclure, d'un point de vue technique, que les désordres affectant les ouvrages en toiture (faîtage-arêtiers) rendaient l'ouvrage impropre à sa destination, pour autant il a estimé que les travaux de reprise nécessaires ne s'élevaient qu'à un montant de 4 650 euros (pièce 11 des appelants). Il ne résulte par ailleurs pas des pièces du dossier, et il n'est par ailleurs pas soutenu par les époux [Y], que l'immeuble ne serait plus habité eu égard à l'importance des infiltrations. Dans ces conditions, les vices affectant les ouvrages en toiture ne présentent manifestement pas le caractère de gravité exigé par l'article 1641 du code civil. Au surplus et à titre surabondant, le rapport d'expertise amiable de Monsieur [W] établi en 2006 laisse clairement apparaître que l'entreprise Zigliani a procédé à la réfection de la chaîne faîtière et à la reprise du scellement de la pigne de pin, de sorte qu'aucun désordre en toiture ne subsistait lors du dépôt du rapport de Monsieur [W] le 28 septembre 2006 (pièce 1 des appelants). Ainsi, la connaissance par les époux [E] des vices affectant la toiture au moment de la vente aux époux [Y] est manifestement contredite par les éléments techniques du dossier. Le jugement sera dès lors confirmé, par substitution de motifs. Sur le dol Le tribunal a retenu que les désordres invoqués ne sont pas d'une importance telle qu'ils peuvent être considérés comme ayant eu une influence sur le consentement lors de la vente. Il a relevé par ailleurs qu'il ne pouvait être utilement reproché aux vendeurs d'avoir tu l'existence de la procédure de référé de 2006 alors qu'il s'agissait d'une mesure purement probatoire suivie de travaux de remise en état de la part du constructeur. Les époux [Y] persistent à soutenir que les vendeurs étaient parfaitement informés des désordres affectant l'immeuble, et qu'il les ont volontairement dissimulés. Ils affirment qu'ils n'auraient pas fait cette acquisition s'ils en avaient eu connaissance. Les époux [E] font quant à eux valoir que le fait de ne pas informer l'acquéreur de l'apparition de désordres lorsque ceux-ci ont été réparés ne peut constituer un dol par réticence. La preuve de la connaissance par les époux [E] des désordres au moment de la vente n'étant pas rapportée, ces derniers n'ont pu, volontairement, taire leur existence. De plus, leur réticence dolosive ne saurait se déduire de l'absence de communication lors de la vente du rapport d'expertise de Monsieur [W], dès lors que les désordres évoqués dans ce rapport concernant la toiture ont été solutionnés en cours d'expertise par l'entreprise ayant effectué les travaux. Le jugement sera confirmé, par substitution de motifs. Sur la demande de dommages et intérêts présentée par les époux [Y] Les époux [Y], succombants en leurs demandes tendant à voir annuler la vente, seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts, laquelle repose sur la dissimulation des vices affectant l'immeuble par les époux [E] alors que ces derniers n'ont pu dissimuler une information dont il n'est pas établi qu'ils avaient connaissance. Sur les demandes accessoires Eu égard à l'issue du litige, le jugement sera confirmé. Les époux [Y], succombants seront solidairement condamnés aux dépens d'appel et à verser aux époux [E] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. PAR CES MOTIFS La cour, par arrêt contradictoire, Confirme, par substitution de motifs, le jugement rendu le 21 mars 2019 par le tribunal de grande instance de Narbonne en toutes ses dispositions ; Y ajoutant, Déboute Monsieur [I] [Y] et Madame [H] [T] épouse [Y] de leur demande de dommages et intérêts ; Condamne solidairement Monsieur [I] [Y] et Madame [H] [T] épouse [Y] à payer à monsieur [Z] [E] et madame [U] [B] épouse [E] la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; Condamne solidairement Monsieur [I] [Y] et Madame [H] [T] épouse [Y] aux dépens d'appel. le greffier, le président,