Cour de cassation, 14 novembre 1990. 89-10.056

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le pourvoi formé par : 1°/ la société à responsabilité limitée Cofibail, venant aux droits de la société Sicom, dont le siège social est sis à Paris (8e), ..., 2°/ la société Sicom, dont le siège social est sis à Laval (Mayenne), ..., en cassation d'un arrêt rendu le 3 novembre 1988 par la cour d'appel de Paris (2e chambre B), au profit de la société civile immobilière Sodetim, dont le siège social est sis à Paris (11e), 4, passage Louis X..., défenderesse à la cassation ; Les demanderesses invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 17 octobre 1990, où étaient présents : M. Senselme, président, Mme Giannotti, rapporteur, MM. Chevreau, Didier, Cathala, Douvreleur, Capoulade, Beauvois, Deville, Darbon, Aydalot, Mlle Fossereau, M. Chemin, conseillers, Mme Cobert, M. Chapron, conseillers référendaires, M. Marcelli, avocat général, Mme Prax, greffier de chambre ; Sur le rapport de Mme le conseiller Giannotti, les observations de Me Choucroy, avocat de la société à responsabilité limitée Cofibail et de la société Sicom, de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de la société civile immobilière Sodetim, les conclusions de M. Marcelli, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur les deux moyens réunis : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 3 novembre 1988), que par acte authentique du 14 juin 1985, la société Sodetim a consenti à la société Sicom une promesse unilatérale de vente de plusieurs étages d'un immeuble, la levée d'option, qui devait intervenir au plus tard le 31 juillet 1988, devant être accompagnée de la consignation de ce qui serait exigible sur le prix lors de la signature de l'acte authentique de vente ou d'une lettre d'un organisme prêteur confirmant l'octroi d'un crédit ; que la société Sicom et la société Cofibail, venant aux droits de la société Sicom, ont levé l'option le 22 mai 1987 ; Attendu que ces deux sociétés font grief à l'arrêt d'avoir déclaré nulle cette levée d'option et d'en avoir déduit la caducité de la promesse de vente du 14 juin 1985, alors, selon le moyen, "premièrement, que l'arrêt n'a pas répondu au moyen d'irrecevabilité, expressément invoqué aux conclusions et tiré de ce que le comportement de la Sodetim, dans l'instance ayant opposé les parties au sujet de l'inopposabilité des locations consenties par la SCI Sodetim en contravention des termes de la promesse, impliquait à tout le moins qu'elle avait implicitement mais nécessairement accepté l'imputation aujourd'hui critiquée telle que figurant dans la levée de l'option du 22 mai 1987 ; que l'arrêt a donc violé les articles 455 et 458 du nouveau Code de procédure civile ; deuxièmement, que comme le rappelaient les conclusions, la promesse de vente ne faisait pas obligation au bénéficiaire de consigner la totalité du prix ou de justifier de ses moyens de financement, concomitamment à la levée de l'option, mais seulement "du montant qui en sera exigible "lors de la signature de l'acte authentique" ; qu'une telle notion d'exigibilité, expressément visée à la convention, s'appliquait donc aux compensations susceptibles de se faire au moment de la signature de l'acte dont celle entre partie du prix de vente et les obligations correspondant à la remise des dépôts de garantie détenus par la Sodetim ; qu'en effet la promesse prévoyait également expressément le transfert au profit du bénéficiaire des droits résultant des baux existants par la perception des loyers si les biens sont alors l'objet d'une location ; que l'arrêt a donc méconnu la loi de cette convention et partant a violé l'article 1134 du Code civil ; troisièmement, que l'arrêt a nié le caractère "non certain dans son montant" de la créance des dépôts de garantie par la considération hypothétique que, faute de vérification, les dépôts pouvaient être affectés par l'inexécution d'obligations locatives, sans s'expliquer concrètement sur la situation réelle, rappelée aux conclusions, d'après laquelle les deux locataires avaient été toujours considérés par la Sodetim, même postérieurement à la levée de l'option, comme excellents, parfaitement solvables et à jour de leurs obligations ; que l'arrêt est donc entâché d'un défaut de base légale par violation de l'article 1291 du Code civil ; quatrièmement, qu'encore l'arrêt a refusé à tort la compensation entre le prêt de 320 000 francs et partie du prix exigible lors de la signature de l'acte authentique qui, à cette époque, devaient nécessairement constituer des dettes réciproques également certaines, liquides et exigibles tant en raison de la communauté d'intérêts entre Sicom et Cofibail qui en était l'ayant droit que du mécanisme de la délégation permettant une exigibilité immmédiate du prêt de la part de la Sodetim ; que l'arrêt a donc violé les articles 1134, 1275 et suivants et 1289 et suivants du Code civil" ; Mais attendu qu'après avoir, par une appréciation souveraine du sens et de la portée des termes imprécis des conventions des parties, rappelé que la promesse de vente prévoyait que la levée d'option, pour être valable, devait être accompagnée de la consignation par le bénéficiaire du prix exigible en sa totalité lors de la vente, sans faire référence à une imputation des dépôts de garantie des loyers sur le prix de vente, la cour d'appel, devant qui n'avait pas été soulevée d'autre irrecevabilité que celle tirée de l'autorité de la chose jugée à laquelle il a été répondu, a légalement justifié sa décision en retenant, d'une part, que la créance de restitution des dépôts de garantie des loyers, incertaine dans son montant, ne pouvait être compensée avec le prix de vente et, d'autre part, que le prêt ne pouvait pas davantage être compensé avec le prix exigible, l'acquéreur Cofibail n'étant pas le créancier de la société Sodetim qui se trouvait seulement débitrice de la société Sicom, laquelle n'avait pas transféré le bénéfice du prêt à la société Cofibail ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; ! Condamne la société Cofibail et la société Sicom, envers la société civile immobilière Sodetim, aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du quatorze novembre mil neuf cent quatre vingt dix.