Tribunal judiciaire, 18 décembre 2024. 21/14275

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] C.C.C.F.E. + C.C.C. délivrées le : à Me LECOMTE (R110) C.C.C. délivrée le : à Me AIDAN (D0021) ■ 18° chambre 3ème section N° RG 21/14275 N° Portalis 352J-W-B7F-CVSBN N° MINUTE : 1 Assignation du : 27 Septembre 2021 JUGEMENT rendu le 18 Décembre 2024 DEMANDERESSE S.A.S. OROXCELL (RCS de Bobigny 478 007 503) [Adresse 1] [Localité 9] représentée par Me Carol AIDAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0021 DÉFENDERESSES S.A.S. BIOCITECH IMMOBILIER (RCS de Paris 799 850 409) [Adresse 8] [Localité 6] S.C.I. SCI ROUSSEL VIE (RCS de Paris 879 434 389) [Adresse 3] [Localité 7] représentées par Maître Martin LECOMTE de l’ASSOCIATION de CHAUVERON VALLERY-RADOT LECOMTE-FOUQUIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R110 Décision du 18 Décembre 2024 18° chambre 3ème section N° RG 21/14275 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVSBN S.C.I. PILLS ACQUISITIONCO SCI (RCS de Paris 914 267 604) [Adresse 4] [Localité 5] défaillante COMPOSITION DU TRIBUNAL Sandra PERALTA, Vice-Présidente, Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge, Cassandre AHSSAINI, Juge, assistés de Henriette DURO, Greffier. DEBATS A l’audience du 11 Septembre 2024 tenue en audience publique. Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats, que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 18 Décembre 2024. JUGEMENT Rendu publiquement Réputé contradictoire En premier ressort Sous la rédaction de Cassandre AHSSAINI EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte notarié du 11 avril 2005, complété par avenant du 22 septembre 2008, la S.A. Aventis Pharma, aux droits de laquelle est venue la S.A.S. Biocitech (devenue Biocitech Immobilier), a donné à bail commercial à la S.A.S. Oroxcell divers locaux à usage de bureaux, ateliers, laboratoires et annexes dépendant d'un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 9], pour une durée de neuf ans à compter du 7 mars 2005. Par acte d'huissier du 3 septembre 2013, la S.A.S. Oroxcell a fait signifier à la S.A.S. Biocitech Immobilier un congé du bail commercial avec effet au 6 mars 2014. Ce congé a été accepté par la bailleresse aux termes d'une lettre recommandée avec accusé de réception datée du 18 octobre 2013. Par acte sous signature privée du 24 mars 2014, les sociétés Biotech Immobilier, Aventis Pharma et Oroxcell ont conclu un protocole transactionnel constatant la résiliation du bail commercial à la suite du congé délivré par la locataire, aménageant leurs relations ensuite de ce congé et prévoyant notamment le montant de l'indemnité d'occupation due par la S.A.S. Oroxcell tant que son occupation même partielle des locaux perdurerait. À compter du mois de mars 2018, plusieurs échanges sont intervenus entre la S.A.S. Oroxcell, demeurée dans les lieux, et la SA Yxime, mandataire de la S.A.S. Biocitech Immobilier. La S.A.S. Oroxcell a ainsi globalement déploré une dégradation de ses conditions locatives outre des problèmes de santé relatifs à la sphère ORL affectant la moitié de ses salariés, qui l'ont conduite à interroger la gestionnaire sur les systèmes de climatisation et de traitement de l'air ambiant. La S.A.S. Oroxcell a ensuite fait assigner la S.A.S. Biocitech Immobilier, la SA Yxime – assurant la gestion locative – et la SA Dalkia – assurant la maintenance des équipements techniques – devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Bobigny par actes d'huissier des 2 et 5 août 2019, aux fins notamment d'obtenir la communication de divers documents portant sur le système de climatisation et la réalisation de mesures et vérifications quant à la ventilation et l'air circulant dans les locaux. Par ordonnance du 25 octobre 2019, le président du tribunal de grande instance de Bobigny, saisi par la S.A.S. Oroxcell, s'est notamment déclaré incompétent au profit du tribunal de commerce de Nanterre. Par arrêt rendu le 13 février 2020, la cour d'appel de Paris a confirmé l'ordonnance susvisée et renvoyé en conséquence l'affaire et les parties devant le juge des référés du tribunal de commerce de Nanterre compétent. Par acte authentique du 30 juin 2020, la S.A.S. Biocitech Immobilier a cédé l'ensemble immobilier en cause, situé [Adresse 1] à la suite d'un changement de dénomination de la voie, à la S.C.I. SCI Roussel Vie (ci-après la S.C.I. Roussel Vie). Par actes d'huissier signifiés les 16 et 29 juillet 2020, la S.A.S. Oroxcell a fait assigner la S.C.I. Roussel Vie et la S.A.S. Biocitech Immobilier devant le tribunal de commerce de Paris, aux fins notamment de : - voir reconnaître l'existence d'un bail verbal liant les parties, - être jugée bien fondée à invoquer l'exception d'inexécution relativement à son obligation de paiement de loyers au regard de la violation de l'obligation de jouissance paisible et du défaut d'entretien imputables au bailleur, - subsidiairement d'être autorisée à consigner le montant de l'indemnité d'occupation et/ou du loyer et de voir condamner les défenderesses sous astreinte à lui communiquer divers documents et à procéder à diverses vérifications et mesures en lien avec les systèmes de climatisation et de traitement de l'air ambiant. Par acte d'huissier du 5 mai 2021, la S.C.I. Roussel Vie a fait signifier à la S.A.S. Oroxcell une sommation de déguerpir des lieux pour le 31 mai 2021, au motif qu'elle en était occupante sans droit ni titre, outre sommation de lui payer 104 160,58 euros au titre des indemnités d'occupation dues au 30 avril 2021. Par acte d'huissier du 12 mai 2021, la S.A.S. Oroxcell a répondu à la S.C.I. Roussel Vie en soutenant notamment être titulaire d'un bail verbal et par suite refuser de déférer à la sommation de déguerpir. Elle a indiqué séquestrer les loyers exigibles dans l'attente d'une décision judiciaire à intervenir, se prévalant de défaillances graves du bailleur faisant peser sur les personnes et l'environnement des risques pour leur sécurité et leur santé. Par jugement du 27 septembre 2021, le tribunal de commerce de Paris s'est déclaré incompétent au profit du présent tribunal judiciaire de Paris, auquel le dossier a ensuite été transmis. Décision du 18 Décembre 2024 18° chambre 3ème section N° RG 21/14275 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVSBN Par acte notarié du 1er juillet 2022, la S.C.I. Roussel Vie a vendu l'ensemble immobilier comprenant les locaux en cause à la S.C.I. Pills Acquisitionco SCI. Par acte d'huissier du 11 mai 2023, la société Oroxcell a assigné la S.C.I. Pills Acquisitionco SCI en intervention forcée devant le tribunal judiciaire de Paris. Cette seconde affaire a fait l'objet d'une jonction à la présente instance le 8 juin 2023. La S.C.I. Pills Acquisitionco SCI, assignée à personne morale, n'a pas constitué avocat. Par ordonnance du 21 novembre 2023, la juge de la mise en état, saisie d'un incident par la S.A.S. Oroxcell, a principalement : - déclaré sans objet l'incident soulevé par la société Oroxcell visant à voir dire juger irrecevables les demandes reconventionnelles de la société Biocitech Immobilier et de la S.C.I. Roussel Vie pour défaut de qualité et d'intérêt à agir, - rejeté la demande de provision de la société Biocitech Immobilier et de la S.C.I. Roussel Vie, - dit n'y a avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - réservé les dépens, - renvoyé l'affaire à la mise en état avec fixation d'un calendrier. Par acte sous signature privée du 1er février 2024, la S.C.I. Pills Acquisitionco SCI a consenti un bail commercial à la S.A.S. Oroxcell portant sur les locaux occupés par elle, à effet au 1er janvier 2024. À l'issue de la mise en état de la présente affaire, la clôture a été prononcée le 21 mars 2024. L'affaire a été appelée à l'audience collégiale de plaidoirie du 11 septembre 2024 et mise en délibéré au 18 décembre 2024. EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS Par dernières conclusions notifiées le 20 mars 2024, la S.A.S. Oroxcell demande au tribunal : À titre principal : - de reconnaître l'existence d'un bail verbal la liant à la S.A.S. Oroxcell et la S.C.I. Roussel Vie venue aux droits de la S.A.S. Biocitech Immobilier, - de condamner la S.A.S. Biocitech Immobilier et/ou la S.C.I. Roussel Vie à lui payer 20 000 euros de dommages et intérêts, - de débouter la S.A.S. Biocitech Immobilier et la S.C.I. Roussel Vie de l'ensemble de leurs demandes, - de condamner la S.A.S. Biocitech Immobilier et la S.C.I. Roussel Vie à lui payer 5 000 euros au titre des frais irrépétibles, - de condamner la S.A.S. Biocitech Immobilier et la S.C.I. Roussel Vie aux dépens, À titre subsidiaire : - d'écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir, À titre très subsidiaire : - de lui accorder les plus larges délais pour apurer sa dette en cas de condamnation prononcée à son encontre. La S.A.S. Oroxcell soutient, au visa de l'article 1714 du code civil, qu'elle est titulaire d'un bail verbal depuis le 1er janvier 2015. Elle fait principalement valoir à ce titre que : - à compter du 1er janvier 2015 et jusqu'à régularisation d'un nouveau bail commercial écrit à effet du 1er janvier 2024, elle a poursuivi son occupation des locaux ininterrompue depuis 2005, moyennant le versement d'une indemnité forfaitaire mensuelle sur appel du bailleur, ce sans que ce dernier ne lui ait fait sommation de quitter les lieux ni n'ait engagé de procédure d'expulsion, - le bailleur lui a proposé plusieurs projets de bail en 2014 et 2015, qui n'ont pas pu être signés du seul fait de la résistance du bailleur à lui communiquer le détail de la répartition des charges, - qu'elle reçoit et paie en sa qualité de locataire les avis de contribution foncière des entreprises sur les surfaces occupées, ce sur déclaration de son bailleur, - que le bailleur a exécuté ses obligations à son égard via les prestations d'ingénierie et de maintenance des locaux, en contrepartie des charges facturées. Se prévalant de cette qualité de locataire, la S.A.S. Oroxcell demande que les sociétés Biocitech Immobilier et Roussel Vie soient condamnées à lui payer 20 000 euros de dommages et intérêts du fait de la résistance abusive dont elles ont fait preuve. La S.A.S. Oroxcell explique qu'elle a sollicité amiablement à compter de 2018, puis judiciairement dès 2019, la communication des informations utiles sur les systèmes de climatisation et de traitement de l'air ambiant, outre la réalisation d'analyses et de vérifications de conformité. Elle souligne, au visa de l'article 1719 du code civil, la perturbation de sa jouissance paisible du fait de dysfonctionnements du site entre 2018 et 2021. Elle indique que ces problématiques ont seulement été prises en charge depuis que la société Pills Acquisitionco SCI est devenue propriétaire, celle-ci ayant entrepris d'importants travaux. La S.A.S. Oroxcell oppose aux demandes reconventionnelles en paiement des défenderesses l'exception d'inexécution. Au visa de l'article 1219 du code civil, elle fait valoir que les bailleresses ont manqué à leur obligation d'entretien des locaux, de jouissance paisible et de sécurité, ce malgré ses alertes répétées. La S.A.S. Oroxcell demande enfin, dans l'hypothèse où elle serait condamnée, que l'exécution provisoire du jugement soit écartée et subsidiairement que des délais de paiement lui soient accordés, arguant rencontrer des difficultés de trésorerie. Par dernières conclusions notifiées le 20 mars 2024, les sociétés Biocitech Immobilier et Roussel Vie demandent au tribunal : À titre principal : - de déclarer la S.A.S. Oroxcell irrecevable en toutes ses demandes, À titre subsidiaire : - de débouter la S.A.S. Oroxcell de toutes ses demandes, À titre reconventionnel : - de condamner la S.A.S. Oroxcell à payer à la S.A.S. Biocitech Immobilier la somme de 75 903,80 euros au titre des arriérés de loyer et/ou d'indemnités d'occupation dus au 30 juin 2020, avec intérêts au taux légal à compter de la date d'exigibilité de chacune des échéances impayées, - de condamner la S.A.S. Oroxcell à payer à la S.C.I. Roussel Vie la somme de 113 905,20 euros au titre des arriérés de loyer et/ou d'indemnités d'occupation dus entre le 1er juillet 2020 et le 30 juin 2022, avec intérêts au taux légal à compter de la date d'exigibilité de chacune des échéances impayées, - d'ordonner la capitalisation des intérêts, - de débouter la S.A.S. Oroxcell de sa demande de délais de paiement, - subsidiairement, s'il était fait droit à cette demande, d'ordonner que l'intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible en cas de non-paiement à bonne date de la moindre échéance, - de condamner la S.A.S. Oroxcell à leur payer à chacune la somme de 10 000 euros au titre des frais irrépétibles, - de condamner la S.A.S. Oroxcell aux dépens, avec distraction au profit de Me Martin Lecomte, Décision du 18 Décembre 2024 18° chambre 3ème section N° RG 21/14275 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVSBN - d'écarter l'exécution provisoire du jugement sauf en ce qui concerne leurs demandes reconventionnelles. Les sociétés Biocitech Immobilier et Roussel Vie soutiennent d'abord, au visa des articles 31, 32 et 122 du code de procédure civile, que la S.A.S. Oroxcell est irrecevable en ses demandes dès lors qu'elle était occupante sans droit ni titre des locaux en cause jusqu'à la signature d'un nouveau bail avec la S.C.I. Pills Acquisitionco SCI. Elles font ainsi valoir : - qu'aux termes du protocole transactionnel du 24 mars 2014, les parties ont constaté que le bail commercial du 11 avril 2005 avait été résilié et que la S.A.S. Oroxcell était occupante sans droit ni titre des locaux auparavant loués, - qu'aucun accord n'est intervenu par la suite entre les parties afin d'autoriser la S.A.S. Oroxcell à occuper les locaux en contrepartie du paiement d'un loyer pendant une période donnée, ce en dépit de discussions durant plusieurs années sur les conditions d'un nouveau bail, - que la S.A.S. Oroxcell avait toute connaissance de son statut de simple occupante des lieux, que la S.A.S. Biocitech Immobilier a en effet émis des avis d'échéance d'indemnités d'occupation, que la propriétaire a encore sollicité son expulsion dans le cadre de l'instance devant le juge des référés du tribunal de Bobigny, qu'elle lui a ensuite fait signifier une sommation de déguerpir. Les sociétés Biocitech Immobilier et Roussel Vie allèguent par ailleurs que la S.A.S. Oroxcell est prescrite en sa demande de reconnaissance de l'existence d'un bail commercial verbal dès lors que cette action se prescrit par deux ans à compter de la conclusion du contrat. Sur le fond et relativement à la demande de dommages et intérêts formée par la S.A.S. Oroxcell, les sociétés Biocitech Immobilier et Roussel Vie soutiennent, outre ce qui précède, que celle-ci ne rapporte pas la preuve de l'existence de son préjudice. Elles indiquent en substance que : - les moyens développés par la demanderesse reprennent les termes de la lettre de la médecine du travail ne tenant pas compte de la transmission de documents et des essais réalisés à la suite de la visite des locaux le 11 juin 2019, - les désordres allégués sont insuffisamment caractérisés, - la S.A.S. Oroxcell ne démontre pas que ses salariés ont été soumis à un risque avéré pour leur santé ou leur sécurité. S'agissant enfin de leurs demandes reconventionnelles en paiement, les sociétés Biocitech Immobilier et Roussel Vie expliquent que : - la S.A.S. Oroxcell est redevable d'une indemnité d'occupation à compter du 1er janvier 2022 et jusqu'au 30 juin 2022 aux termes du protocole du 24 mars 2014, qu'elle est débitrice à ce titre de la somme de 75 903,80 euros à l'égard de la S.A.S. Biocitech Immobilier et de la somme de 113 905,20 euros à l'égard de la S.C.I. Roussel Vie, - la S.A.S. Oroxcell est infondée à leur opposer une exception d'inexécution puisqu'elle n'était pas titulaire d'un contrat et que d'autre part cette exception ne pourrait être opposée qu'à sa bailleresse actuelle, la société Pills Acquisitionco SCI, - qu'elles sont opposées à la demande de délais de paiement car la S.A.S. Oroxcell s'est déjà octroyée de larges délais au vu de la date d'exigibilité des sommes et qu'en outre elle ne démontre pas sa capacité financière à respecter de tels délais. MOTIVATION À titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant à voir « juger que » ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile dès lors qu'elles ne visent pas à conférer des droits à la partie qui les requiert. Ces demandes n'étant que le rappel des moyens invoqués par les parties, elles ne donneront pas lieu à mention au dispositif du présent jugement. Sur la recevabilité des fins de non-recevoir soulevées par les sociétés Biocitech Immobilier et Roussel Vie Aux termes de l'article 789 du code de procédure civile dans ses dispositions applicables aux instances introduites entre le 1er janvier 2020 et le 1er septembre 2024, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation. Les parties ne sont plus recevables à soulever ces fins de non-recevoir au cours de la même instance à moins qu'elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état. En l'espèce, l'instance a été introduite par actes d'huissier des 16 et 29 juillet 2020 devant le tribunal de commerce de Paris, avant que cette juridiction ne se dessaisisse au bénéfice du présent tribunal par jugement du 27 septembre 2021. En application de l'article susvisé, il revenait donc aux sociétés Biocitech Immobilier et Roussel Vie, qui soulèvent une fin de non-recevoir tirée de l'absence de qualité à agir de la demanderesse et une seconde tirée de la prescription, de saisir le juge de la mise en état par la voie de conclusions d'incident afin qu'il soit statué sur la recevabilité de l'action de la S.A.S. Oroxcell. À défaut, les sociétés Biocitech Immobilier et Roussel Vie ne sont plus recevables à soulever ces fins de non-recevoir devant le tribunal statuant au fond. Sur l'existence d'un bail commercial verbal L'article 1714 du code civil dispose qu'on peut louer ou par écrit ou verbalement, sauf, en ce qui concerne les biens ruraux, application des règles particulières aux baux à ferme et à métayage. Par ailleurs, selon l'article 1315 du même code dans ses dispositions applicables, antérieures au 1er octobre 2016, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Plus généralement, il résulte de l'article 9 du code de procédure civile qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. En l'espèce, il résulte de l'arrêt rendu par la cour d'appel de Paris le 13 février 2020 que le bail commercial initial portant sur les locaux en cause a été conclu entre la S.A. Aventis Pharma et la S.A.S. Oroxcell pour une durée de neuf ans à effet du 7 mars 2005 au 6 mars 2014. Il est ensuite constant que par acte d'huissier du 3 septembre 2013, la S.A.S. Oroxcell a fait signifier à la S.A.S. Biocitech Immobilier venue aux droits de la bailleresse initiale un congé du bail commercial susvisé à effet au 6 mars 2014. Ce congé a été accepté par la S.A.S. Biocitech Immobilier par lettre recommandée avec avis de réception datée du 18 octobre 2013. Le 24 mars 2014, la S.A.S. Biocitech Immobilier (alors dénommée Biocitech), la S.A. Aventis Pharma et la S.A.S. Oroxcell ont conclu un protocole valant transaction. Aux termes de cet acte, qui les engagent en vertu de l'ancien article 1134 du code civil, les parties ont convenu ce qui suit : « 1. Les parties constatent que le bail commercial litigieux a été résilié par l'effet du congé délivré par voie d'huissier à la requête de la société Oroxcell et accepté par la société Biocitech dans les conditions exposées ci-dessus, et qu'en conséquence la société Oroxcell se trouve actuellement sans droit ni titre pour occuper les locaux qu'elle louait précédemment dans le parc Biocitech à [Localité 9]. 2. Sur demande de la société Oroxcell, et pour éviter toute voie d'exécution forcée, la société Biocitech accorde à la société Oroxcell un délai expirant le 31 décembre 2014 à 24 heures, pour libérer dans leur totalité les lieux précédemment loués. (…) 4. Tant qu'elle occupera, même partiellement, des locaux dans le site Biocitech de [Localité 9], la société Oroxcell versera une simple indemnité d'occupation (…). 5. (…) si la société Oroxcell le souhaite, les parties pourront discuter ensemble du principe comme des modalités d'un éventuel nouveau bail commercial ; il est cependant clairement admis par les parties que cette simple faculté ne saurait être considérée comme une quelconque promesse de bail, la société Biocitech (et a fortiori la société Aventis Pharma, non propriétaire des lieux), n'étant clairement tenue sur ce plan par aucune obligation vis-à-vis d'Oroxcell (...) ». En signant ce protocole, la S.A.S. Oroxcell a reconnu sans ambiguïté que le bail commercial constituant son titre de locataire avait pris fin le 6 mars 2014. Les parties en ont tiré toutes conséquences en fixant en lieu et place du loyer le montant de l'indemnité d'occupation due par la S.A.S. Oroxcell, qualifiée d'occupante sans droit ni titre, ce « tant qu'elle occupera, même partiellement, des locaux » sur le site Biocitech de [Localité 9]. Ce protocole démontre donc le contraire de ce qu'allègue la S.A.S. Oroxcell. Le seul accord conclu entre la propriétaire des lieux et l'occupante n'a ainsi porté que sur le constat de la fin du bail et sur l'organisation des modalités d'occupation et de libération des locaux. Quant à l'hypothèse de la conclusion d'un nouveau bail, elle a été évoquée là encore clairement, à savoir en termes de possibilité à discuter entre les parties, sans engagement ferme. Il n'est pas contesté que les parties ont échangé en 2014 et 2015 sur les conditions d'un éventuel nouveau bail, ce sans trouver d'accord leur ayant permis d'effectivement conclure ce nouveau contrat. Les motifs qui ont conduit les parties à refuser les projets de baux discutés entre elles sont ici indifférents. Les sociétés Biocitech Immobilier et Roussel Vie démontrent de manière surabondante que les sommes facturées à la S.A.S. Oroxcell en contrepartie de son occupation des locaux ont explicitement été qualifiées d'indemnités d'occupation. En application du protocole susvisé, l'indemnité fixée incluait les charges, ce qui justifie que les mandataires des propriétaires aient continué de réaliser des prestations d'ingénierie et de maintenance des lieux. Quant aux moyens et arguments développés par la S.A.S. Oroxcell au soutien de sa prétention, ils apparaissent tous inopérants au regard de ce qui précède. Il est ainsi indifférent que les propriétaires n'aient pas engagé de procédure d'expulsion à son encontre – étant au demeurant souligné que la S.A.S. Biocitech Immobilier avait bien sollicité devant le juge des référés en septembre 2019 l'expulsion de la S.A.S. Oroxcell et que par acte extrajudiciaire du 5 mai 2021 la S.C.I. Roussel Vie lui a fait signifier une sommation de déguerpir. S'agissant du fait que la S.A.S. Oroxcell a payé la cotisation foncière des entreprises, il s'agit là encore d'un fait indifférent : cet impôt local est dû par une entreprise dès lors qu'elle exerce une activité habituelle en France à titre professionnel, sans que sa qualité de locataire ne soit à cet égard déterminante – la simple occupation d'un lieu suffit. En tout état de cause, quand bien même les services administratifs des finances publiques considéraient la S.A.S. Oroxcell comme locataire en titre des lieux, cela ne constituerait pas la preuve de la conclusion d'un contrat de bail entre la propriétaire et l'occupante. Les autres arguments développés, soit le fait que la S.A.S. Oroxcell a poursuivi l'exploitation de son fonds de commerce sans interruption, le fait que le site internet de Biocitech mentionne la S.A.S. Oroxcell comme « entreprise présente sur le site » ou encore le fait que la S.C.I. Pills Acquisitionco SCI, devenue propriétaire des locaux le 1er juillet 2022, estime qu'antérieurement à cette acquisition la S.A.S. Oroxcell était titulaire d'un bail verbal, ne sont pas plus probants à cet égard. Il résulte de l'ensemble de ces éléments que la S.A.S. Oroxcell ne rapporte pas la preuve, qui lui incombe, de l'existence du bail verbal dont elle se prévaut. Il est au contraire démontré que la S.A.S. Oroxcell a reconnu explicitement être devenue occupante sans droit ni titre des locaux à compter du 6 mars 2014 et que cette occupation a régulièrement justifié la facturation d'indemnités d'occupation par les propriétaires successives. Aucun accord verbal n'ayant été conclu ni avec la S.A.S. Biocitech Immobilier ni avec la S.C.I. Roussel Vie sur le principe et les conditions d'un nouveau bail, la S.A.S. Oroxcell sera déboutée de sa demande. Sur la demande de dommages et intérêts formée par la S.A.S. Oroxcell Selon l'article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part. Par ailleurs, l'article 1719 du même code dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations. En l'espèce, il a été précédemment établi que la S.A.S. Oroxcell a occupé sans droit ni titre les locaux dont les sociétés Biocitech Immobilier et Roussel Vie ont été successivement propriétaires, ce entre le 6 mars 2014 et le 30 juin 2022 – date à laquelle la S.C.I. Roussel Vie a cédé les locaux à la S.C.I. Pills Acquisitionco SCI. En conséquence, la S.A.S. Oroxcell est mal fondée à se prévaloir de l'inexécution par les sociétés Biocitech Immobilier et Roussel Vie des obligations que l'article 1719 susvisé impose au bailleur. Les sociétés Biocitech Immobilier et Roussel Vie, en effet, n'étaient pas bailleresses de la S.A.S. Oroxcell qui n'était pas locataire des locaux. Aucune résistance abusive ne peut par suite être caractérisée de la part des défenderesses, la S.A.S. Oroxcell ne rapportant pas la preuve de l'existence des obligations qu'elles auraient inexécutées de manière fautive. La demande de dommages et intérêts formée par la S.A.S. Oroxcell sera par conséquent rejetée. Sur les demandes reconventionnelles en paiement L'article 1134 ancien du code civil dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Décision du 18 Décembre 2024 18° chambre 3ème section N° RG 21/14275 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVSBN En l'espèce, les parties ont convenu selon le protocole du 24 mars 2014 que la S.A.S. Oroxcell serait redevable tant que son occupation des locaux perdurerait d'une indemnité d'occupation « ferme, forfaitaire et transactionnelle, toutes charges comprises, mais TVA en sus, de 94 882 euros HT par an, payable à hauteur de 7 906,83 euros HT d'avance, le 1er de chaque mois ». Il n'est pas contesté que la S.A.S. Oroxcell a cessé de régler les sommes dues à ce titre à compter du mois de novembre 2019 et jusqu'au mois de juin 2022 compris – soit jusqu'à la cession. Les sociétés Biocitech Immobilier et Roussel Vie versent aux débats deux décomptes précis qui permettent de justifier du quantum de leurs créances au regard des termes du protocole susvisé. La S.A.S. Oroxcell souligne l'absence de production des avis d'échéance afférents sans en tirer de conséquence juridique, de sorte que cet argument, insuffisant sur un plan probatoire, ne pourra prospérer. Pour s'opposer aux demandes en paiement, la S.A.S. Oroxcell développe surtout un moyen tiré de l'exception d'inexécution, arguant que les bailleresses ont violé leurs obligations contractuelles de sorte qu'elle doit être exonérée de l'obligation de paiement d'un loyer. Cependant, dès lors qu'elle a perdu la qualité de locataire à compter du 6 mars 2014, elle ne peut valablement se fonder sur les obligations que l'article 1719 du code civil impose au bailleur. Ce moyen sera donc écarté. En conséquence, les demandes en paiement étant fondées, la S.A.S. Oroxcell sera condamnée à payer à la S.A.S. Biocitech Immobilier la somme de 75 903,80 euros et à la S.C.I. Roussel Vie la somme de 113 905,20 euros. S'agissant de l'intérêt au taux légal, il sera rappelé que selon l'article 1153 ancien du code civil, il court à compter de la mise en demeure. La S.C.I. Roussel Vie ayant fait sommation à la S.A.S. Oroxcell d'apurer son arriéré d'indemnités d'occupation par acte extrajudiciaire du 5 mai 2021, cette date constituera le point de départ de ces intérêts. S'agissant de la créance de la S.A.S. Biocitech Immobilier, elle portera intérêts au taux légal à compter de la notification de ses premières conclusions formant demande en paiement, soit à compter du 5 septembre 2023. La capitalisation des intérêts, de droit lorsqu'elle sera demandée, sera également ordonnée dans les conditions de l'article 1154 ancien du code civil. Sur la demande de délais de paiement L'article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. En l'espèce, la S.A.S. Oroxcell demande subsidiairement que des délais de paiement lui soient accordés au motif qu'elle rencontre des difficultés financières. Force est de constater que la S.A.S. Oroxcell ne rapporte aucunement la preuve de ces difficultés, ni ne produit de pièces permettant au tribunal d'établir la réalité de sa situation économique, financière et comptable. Au surplus, la S.A.S. Oroxcell affirme dans ses dernières écritures qu'elle a consigné entre les mains de son conseil la somme de 142 321,50 euros dans l'attente de l'issue de la présente instance. Cette somme, qui représente une part conséquente de sa dette, est donc immédiatement disponible. Au vu de ces éléments, la S.A.S. Oroxcell ne justifie pas sa demande de délais de paiement qui sera en conséquence rejetée. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire En application de l'article 696 du code de procédure civile, la S.A.S. Oroxcell, partie perdante, sera condamnée au paiement des dépens, avec distraction au profit de Me Lecomte conformément à l'article 699 du même code. La S.A.S. Oroxcell, condamnée aux dépens, devra payer à la S.A.S. Biocitech Immobilier et à la S.C.I. Roussel Vie une somme globale au titre de l'article 700 du code de procédure civile que l'équité commande de fixer à 5 000 euros, ces deux parties étant représentées par le même conseil. En application de l'article 514 du code de procédure civile, cette décision est en principe exécutoire de droit à titre provisoire. L'article 514-1 du même code dispose néanmoins que le juge peut écarter l'exécution provisoire si elle est incompatible avec la nature de l'affaire. En l'espèce, la S.A.S. Oroxcell fait valoir les difficultés de trésorerie déjà évoquées pour motiver sa demande subsidiaire visant à écarter l'exécution provisoire en cas de condamnation prononcée à son encontre. Conformément à ce qui a déjà été décidé, dès lors que la S.A.S. Oroxcell ne rapporte aucune preuve desdites difficultés et qu'elle soutient au surplus avoir consigné plus de 140 000 euros, et eu égard au fait que les sommes sont dues depuis 2019, il n'est pas justifié d'écarter l'exécution provisoire de droit, qui n'est pas incompatible avec la nature de l'affaire. Cette demande sera rejetée. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, DÉCLARE la S.A.S. BIOCITECH IMMOBILIER et la S.C.I. SCI ROUSSEL VIE irrecevables en leurs fins de non-recevoir tirées du défaut de qualité à agir et de la prescription soulevées devant le tribunal statuant au fond, DÉBOUTE la S.A.S. OROXCELL de sa demande de reconnaissance de l'existence d'un bail verbal l'ayant liée à la S.A.S. BIOCITECH IMMOBILIER puis à la S.C.I. SCI ROUSSEL VIE, DÉBOUTE la S.A.S. OROXCELL de sa demande de dommages et intérêts, CONDAMNE la S.A.S. OROXCELL à payer à la S.A.S. BIOCITECH IMMOBILIER la somme de 75 903,80 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 5 septembre 2023, CONDAMNE la S.A.S. OROXCELL à payer à la S.C.I. SCI ROUSSEL VIE la somme de 113 905,20 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 5 mai 2021, ORDONNE que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt, DÉBOUTE la S.A.S. OROXCELL de sa demande de délais de paiement, CONDAMNE la S.A.S. OROXCELL au paiement des dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Martin LECOMTE pour ceux dont il a fait l'avance sans avoir reçu provision, CONDAMNE la S.A.S. OROXCELL à payer à la S.A.S. BIOCITECH IMMOBILIER et à la S.C.I. SCI ROUSSEL VIE la somme globale de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, DÉBOUTE la S.A.S. OROXCELL de sa demande visant à écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision. Fait et jugé à Paris le 18 Décembre 2024 Le Greffier Le Président Henriette DURO Sandra PERALTA