Tribunal judiciaire, 30 juillet 2024. 24/02021

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE MINUTE (Décision Civile) Service de proximité Syndic. de copro. [Adresse 2] c/ [T] MINUTE N° DU 30 Juillet 2024 N° RG 24/02021 - N° Portalis DBWR-W-B7I-PVTG Grosse délivrée à Me BENHAMOU Expédition délivrée à Mme [T] le DEMANDEUR: Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] sis [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la SAS Cabinet TABONI, dont le siège social est [Adresse 3] représenté par Me Marcel BENHAMOU substitué par Me Stéphanie MARQ-DEMARCHI, avocats au barreau de NICE DEFENDERESSE: Madame [F] [T] née le 09 Juillet 1967 à [Localité 4] (44) [Adresse 1] [Localité 5] non comparante, ni représentée COMPOSITION DE LA JURIDICTION: Lors des débats et qui a délibéré : Présidente : Madame Caroline ATTAL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Nice, assistée lors des débats et lors du prononcé par Mme Magali MARTINEZ, Greffier, qui a signé la minute avec le président DEBATS : A l’audience publique du 20 Juin 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 30 Juillet 2024, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe PRONONCE : par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe le 30 Juillet 2024 EXPOSÉ DU LITIGE Madame [F] [T] est propriétaire de lots au sein de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 2] » situé [Adresse 2] à [Localité 5]. Par acte de commissaire de justice en date du 18 avril 2024, auquel il convient de se référer pour l’exposé de l’intégralité de ses demandes et moyens, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 2] » a fait assigner Madame [F] [T] devant le tribunal judiciaire de NICE à l’audience du 20 juin 2024 aux fins de la voir condamner au paiement de la somme de 3 313,80 euros représentant l’arriéré de charges dû et les provisions exigibles, avec intérêts à compter de la mise en demeure du 17 août 2023, celle de 2 000 euros au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée et celle 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux dépens et ordonner l’exécution provisoire. À l’audience, Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 2] », représenté par son conseil, a indiqué maintenir les demandes et moyens contenus dans son assignation à laquelle il se réfère expressément. Il indique par ailleurs que des versements ont été effectués et actualise sa demande en paiement à la somme de 903,06 euros arrêtée au 22 mai 2024. Madame [F] [T] n’a pas comparu bien que régulièrement assignée selon procès-verbal de recherches infructueuses de l’article 659 du code de procédure civile. La lettre recommandée avec avis de réception a bien été adressée à celle-ci et ce dans les conditions du texte susvisé. Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, Le délibéré de l’affaire a été fixé au 30 juillet 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Conformément aux dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la demande en paiement des charges de copropriété Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. Selon l'article 10-1 a) de la même loi, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. En application de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre. Il convient de relever que les tarifications de frais résultant d'un contrat de syndic, lequel ne lie entre eux que le syndicat des copropriétaires et le syndic, n'est pas opposable au copropriétaire pris individuellement, ne peuvent être inscrits au passif du compte individuel du copropriétaire de manière unilatérale et aléatoire sans que le juge puisse en apprécier le bien-fondé. En outre, il convient de rappeler que l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. Il en résulte que les frais de mise en procédure ne sauraient être considérés comme des diligences réelles et ne sont donc pas des frais nécessaires au sens de l'article 10-1 susvisé, sauf diligences exceptionnelles. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 2] » verse aux débats : La notification du transfert de propriété prévue par l’article 6 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 attestant de la qualité de copropriétaire de Madame [F] [T] ;Un relevé de compte individuel de charges arrêté au 17 juin 2024 présentant un solde débiteur de 903,06 euros, compte tenu d’un virement de 3 193,80 euros effectué le 22 mai 2024 ;Le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 21 novembre 2023 portant approbation des comptes de l’exercice allant du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 et votant le budget prévisionnel des exercices allant du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 et du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 ;Les appels de fonds du 1er avril 2023 au 31 mars 2024 ;Une facture n°23 1965 11 du 13 novembre 2023 de l’entreprise GASPICH d’un montant de 12 euros TTC concernant la fourniture d’un badge Vigik ;Une mise en demeure d’avoir à régler la somme de 1 300,61 euros au titre des charges de copropriété impayées au 17 août 2023, envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 17 aout 2023 ;L’état des dépenses et le décompte des charges du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 ;Le contrat de syndic du 21 novembre 2023 conclu pour une durée de 18 mois. Le relevé de compte arrêté au 17 juin 2024 démarre avec un solde antérieur de 75,72 euros qui n’est pas vérifiable au vu des pièces produites par le syndicat des copropriétaires et qu’il convient en conséquence de déduire de sa créance. Il convient également d’expurger du relevé de compte les frais de mise en demeure de 21,60 euros qui ne sont pas justifiés dans leur quantum par la production du contrat de syndic en cours lorsque ces frais ont été exposés, les frais de mise en contentieux de 120 euros, non justifiés par des diligences exceptionnelles du syndic et les frais de 152,75 euros intitulé « CI/[T] » inscrit au débit du compte le 19 avril 2024 qui ne sont pas non justifiés. Il en résulte que la créance du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 2] » est fondée à hauteur de 532,99 euros. Madame [F] [T], qui ne démontre pas s’être acquittée de cette somme alors que la charge de la preuve lui incombe conformément à l’article 1353 alinéa 2 du code civil, sera condamnée au paiement de la somme de 532,99 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 17 août 2023. Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 2] » ne justifie pas de l'existence d'un préjudice distinct de celui généré par le simple retard de paiement des charges de copropriété ni ne démontre la mauvaise foi de la débitrice qui a au demeurant effectué un important virement au mois de mai 2024. Il sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive. Sur les demandes accessoires Madame [F] [T] qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile supportera les dépens et sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 2] » la somme que l’équité commande de fixer à 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit, compatible avec la nature de la présente affaire conformément à l’article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le Tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement rendu par défaut en dernier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe, CONDAMNE Madame [F] [T] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 2] » la somme de 532,99 euros au titre des charges de copropriétés impayées arrêtées au 17 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 17 août 2023 ; DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 2] » de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ; CONDAMNE Madame [F] [T] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 2] » la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Madame [F] [T] aux dépens ; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit. LE GREFFIER LE JUGE