Tribunal judiciaire, 05 septembre 2024. 24/00327

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS N° RG 24/00327 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GVYB MINUTE N° : Notification Copie certifiée conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS -------------------- JUGEMENT DU 05 SEPTEMBRE 2024 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION PARTIES DEMANDEUR(S) : S.A. SHLMR [Adresse 1] [Adresse 1] représenté par Mme [Z] [E] (Chargée de contentieux) DÉFENDEUR(S) : Madame [J] [U] [Adresse 2] [Adresse 2] [Adresse 2] (RÉUNION) non comparante, ni représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Fahranaz JETHA, Assistée de : Marie-Anne BERTILLE, adjointe administrative assermentée, faisant fonction de greffier, DÉBATS : À l’audience publique du 06 Juin 2024 DÉCISION : Réputée contradictoire EXPOSÉ DU LITIGE La SHLMR a donné à bail à Madame [U] [J] un appartement à usage d’habitation situé au : [Adresse 2], selon contrat du 26 octobre 2012, moyennant un loyer mensuel actualisé de 527,17 euros, charges comprises. La bailleresse a adressé à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 29 novembre 2022, pour la somme en principal de 3.519,85 euros correspondant aux loyers et charges impayés. Par un acte de commissaire de justice du 04 avril 2024, remis à l'étude, la SHLMR a fait assigner Madame [U] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - la constatation de la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire ; - l'autorisation de faire procéder à l’expulsion de Madame [U] [J] ; - la condamnation de Madame [U] [J] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 6.079,06 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ; - sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 527,17 euros, révisable jusqu'à libération effective des lieux ; - sa condamnation au paiement de la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. A l’audience du 06 juin 2024, date à laquelle l'affaire a été évoquée, la SHLMR, dûment représentée, a maintenu l’intégralité de ses demandes, en actualisant sa créance à la somme de 648,08 euros. Madame [U] [J] est non comparante. Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience. A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 05 septembre 2024 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile. MOTIFS DE LA DÉCISION En vertu de l'article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Toutefois, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. En outre, le jugement est réputé contradictoire en application de l'article 473 du même code, du seul fait qu'il est susceptible d'appel. Madame [U] [J] étant non comparante lors de l'audience du 06 juin 2024, la décision est réputée contradictoire en application des dispositions précitées. I. SUR LA RECEVABILITÉ : Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de [Localité 3] de la Réunion par voie dématérialisée (logiciel Exploc) avec accusé de réception électronique du 05 avril 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur. En outre, la SHLMR justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par une lettre du 29 novembre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 04 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE : L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat et applicable au présent litige prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux". Le contrat de bail, conclu le 26 octobre 2012, contient une clause résolutoire dans son article IX, stipulant un délai de deux mois, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Madame [U] [J] le 29 novembre 2022, pour la somme en principal de 3.519,85 euros. Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 29 janvier 2023. III. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION : La SHLMR est fondée à réclamer, à titre de préjudice causé par le maintien de Madame [U] [J] dans les lieux et l'impossibilité de relouer le bien, une indemnité d'occupation à compter du 29 janvier 2023, jour de la résiliation du bail, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF : La SHLMR produit un décompte démontrant que Madame [U] [J] était débitrice, après soustraction des frais de poursuite et des frais non justifiés, de la somme de 310,19 euros à la date du 05 juin 2024. Madame [U] [J] non comparante à l'audience, n’a transmis aucun élément de nature à contester le principe, ni le montant de la dette. En conséquence, il convient de la condamner à verser à la SHLMR la somme de 310,19 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 05 juin 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du 29 novembre 2022, date du commandement de payer, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil. V. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT : L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (...)." Le VII de cet article précise que "lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (...). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet". En l'espèce, il ressort du décompte produit que la locataire a réglé une très grande partie de sa dette locative. Dans ces circonstances et eu égard le faible montant de la dette locative actuelle, il y a lieu d'accorder à Madame [U] [J] des délais de paiement selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision et de suspendre les effets de la clause résolutoire en application des dispositions précitées des V et VII de l'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais de paiement accordés, les demandes relatives à l’expulsion sont sans objet. Toutefois, tout défaut de paiement des loyers et charges courants ou de l'arriéré locatif échelonné, entraînera la reprise de plein droit des effets de la clause résolutoire et l'exigibilité immédiate du solde de la dette. Dans cette hypothèse, la SHLMR sera autorisée à faire procéder à l'expulsion de Madame [U] [J] et celle-ci sera condamnée à verser à la SHLMR une indemnité d’occupation mensuelle de 527,17 euros révisable, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d'exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES : Madame [U] [J], partie perdante, supportera la charge de l'intégralité des dépens de l'instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture. Au regard de l'équité et des situations financières respectives des parties, il n'y a pas lieu de condamner Madame [U] [J] au paiement d'une indemnité au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. La SHLMR sera donc déboutée de ce chef de demande. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 octobre 2012 entre la SHLMR et Madame [U] [J] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] sont réunies au 29 janvier 2023. CONDAMNE Madame [U] [J] à verser à la SHLMR la somme de 310,19 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 05 juin 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du 29 novembre 2022, date du commandement de payer. AUTORISE Madame [U] [J] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 10 mensualités de 30 euros chacune et une 11ème mensualité de 10,19 euros qui soldera la dette en principal, et intérêts. PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 05 de chaque mois et pour la première fois le 05 du mois suivant la signification du présent jugement. SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés. DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise. DIT que toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré locatif, restée impayée dix jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception entraînera la reprise de plein droit des effets et de la clause résolutoire ainsi que l'exigibilité immédiate du solde de la dette. DANS CE CAS et EN CONSÉQUENCE : AUTORISE la SHLMR à faire procéder à l'expulsion de Madame [U] [J] ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Madame [U] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la signification d’un commandement d'avoir à quitter les lieux. CONDAMNE Madame [U] [J] à verser à la SHLMR une indemnité d’occupation mensuelle de 527,17 euros révisable, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d'exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. REJETTE toute autre demande. CONDAMNE Madame [U] [J] au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture. CONSTATE l'exécution provisoire de plein droit de la présente décision. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 05 septembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Fahranaz JETHA, juge des contentieux de la protection, et par Madame Marie-Anne BERTILLE, adjointe administrative assermentée faisant fonction de Greffière. LA GREFFIÈRE LE JUGE