Cour d'appel, 12 mars 2012. 11/01254

CB/AM Numéro 12/1127 COUR D'APPEL DE PAU 1ère Chambre ARRET DU 12/03/2012 Dossier : 11/01254 Nature affaire : Demande en nullité de la vente ou d'une clause de la vente Affaire : [P] [W] C/ [T] [B] SCI PERBUS Grosse délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS A R R E T prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 12 mars 2012, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. * * * * * APRES DÉBATS à l'audience publique tenue le 29 Novembre 2011, devant : Madame PONS, Président Monsieur AUGEY, Conseiller Madame BENEIX, Conseiller, magistrat chargé du rapport conformément à l'article 785 du code de procédure civile assistés de Madame PEYRON, Greffier, présente à l'appel des causes. Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi. Le Ministère Public a eu connaissance de la procédure le 15 avril 2011. dans l'affaire opposant : APPELANT : Monsieur [P] [W] né le [Date naissance 1] 1956 à [Localité 12] de nationalité française [Adresse 3] [Adresse 3] représenté par la SCP DE GINESTET / DUALE / LIGNEY, avoués à la Cour assisté de Maître CORNILLE, avocat au barreau de BORDEAUX INTIMES : Maître [T] [B], notaire associée, membre de la SCP FROUGIER - SELLES [Adresse 4] [Adresse 4] [Adresse 4] représentée par la SCP PIAULT - LACRAMPE-CARRAZE, avoués à la Cour assistée de la SCP KUHN, avocats au barreau de PARIS SCI PERBUS [Adresse 7] [Adresse 7] [Adresse 7] prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège représentée par la SCP RODON, avoués à la Cour assistée de Maître CASADEBAIG, avocat au barreau de PAU sur appel de la décision en date du 16 MARS 2011 rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PAU FAITS Suivant acte authentique du 19 décembre 2007, précédé d'un acte sous seing privé du 27 octobre 2006, M. [W] a vendu à la SCI Perbus, deux terrains « en nature de pré », d'une superficie de 8 762m², destinés à être lotis, cadastrés BI [Cadastre 2] et BK [Cadastre 5], sur la commune de Lons au prix de 267 000 € (30,50 € le m²). L'acte mentionnait que l'immeuble était desservi et raccordé au réseau public d'assainissement et que l'acquéreur s'engageait à rembourser au vendeur, avant le 1er juillet 2008 la somme de 39 361 € au titre de l'impôt sur la plus-value. M. [W] a saisi le juge des référés par acte du 15 juillet 2009 en paiement de cette somme. Par acte du 31 août 2009, la SCI Perbus a assigné M. [W] devant le tribunal de grande instance de Pau, en résolution de la vente en raison d'un vice caché constitué par l'absence de raccordement au réseau collectif d'assainissement. Suivant ordonnance en date du 16 novembre 2009, le juge de la mise en état a ordonné la consignation de la somme de 39 361 € entre les mains de M. le bâtonnier de l'ordre des avocats du barreau de Pau. Par acte du 13 janvier 2010, M. [W] a assigné le notaire rédacteur, Me [B], en responsabilité et relever indemne des condamnations éventuellement prononcées à son encontre. Suivant jugement du 16 mars 2011, le tribunal a : - déclaré recevable l'action de la SCI Perbus, - prononcé la résolution de la vente du 19 décembre 2007 sur le fondement de l'article 1648 du code civil, - condamné M. [W] à rembourser à la SCI Perbus le prix de vente de 267 000 € avec intérêt depuis le 19 décembre 2007, - dit que les sommes séquestrées en exécution de l'ordonnance du juge de la mise en état seront restituées à la SCI Perbus, - débouté la SCI Perbus de sa demande de dommages et intérêts et M. [W] de sa demande reconventionnelle, - condamné M. [W] à verser à la SCI Perbus la somme de 1 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, - débouté M. [W] de son appel en garantie et l'a condamné à verser à Me [B] la somme de 1 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, - ordonné l'exécution provisoire de la décision. M. [W] a interjeté appel suivant déclaration du 28 mars 2011. Par décision du 28 juin 2011, M. le premier président de la cour d'appel a rejeté sa demande d'arrêt de l'exécution provisoire. Par mention au dossier en date du 15 avril 2011, le ministère public a indiqué s'en rapporter à la décision de la Cour. MOYENS et PRETENTIONS des PARTIES M. [W] dans ses dernières écritures en date du 28 octobre 2011, conclut à la réformation de la décision déférée, à la restitution de la somme de 292 333 € versée en exécution du jugement, à la condamnation de la SCI Perbus à lui verser la somme de 39 361 € avec intérêts depuis le 1er juillet 2007, outre une somme de 25 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive. Subsidiairement, il sollicite la condamnation du notaire, Me [B], à lui verser la somme de 331 694 € à titre de dommages-intérêts et 15 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral ainsi que la condamnation in solidum de Me [B] et la SCI Perbus à lui verser la somme de 5 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile. Il soutient l'irrecevabilité de l'action en garantie des vices cachés intentée plus de deux ans après la découverte du vice supposé, dès le sous seing privé du 27 octobre 2006, en ce qu'il mentionne déjà l'existence de frais de raccordement. Il soutient également le caractère infondé de l'action en garantie des vices cachés en l'absence de preuve de vices en ce que l'acte ne vise que l'absence de raccordement et non l'absence de réseau qui se situe en périphérie des zones. La preuve n'est pas non plus rapportée de l'impropriété à la destination convenue. Et en tout état de cause, la clause de non garantie pour vice caché s'applique, le vendeur n'étant pas professionnel au contraire de l'acheteur. Il conclut au rejet de l'action fondée sur la nullité de l'acte pour erreur sur les qualités substantielles, au regard de la qualité de l'acheteur, professionnel de l'immobilier. Subsidiairement, le notaire engage sa responsabilité au vu des nombreuses fautes commises dans la rédaction de l'acte : - il s'est contenté d'une note de renseignements d'urbanisme et non d'un certificat d'urbanisme, - il a accepté que l'acheteur renonce à la condition suspensive de l'obtention de l'arrêté de lotir alors que seuls cet acte conférait la certitude au promoteur de pouvoir construire sur un terrain en zone d'urbanisation future, - l'acte comprend des clauses contradictoires par rapport aux annexes comprenant elle-même des attestations notoirement contradictoires quant au raccordement de l'un des terrains, - l'attestation du 26 décembre 2007 a été annexée postérieurement à la vente du 19 décembre 2007, - il a manqué à son obligation de conseil à l'égard du vendeur quant à la différence entre raccordement au réseau public et desserte au réseau public. La SCI Perbus dans ses dernières écritures en date du 30 juin 2011, conclut à la confirmation du jugement et sollicite l'allocation de la somme de 2 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile. Elle soutient la recevabilité de l'action en garantie des vices cachés engagée moins de deux ans après la découverte du vice, forcément postérieure à la vente du 19 décembre 2007. L'action est bien fondée en ce que : - le vice est inhérent à la chose vendue en ce qu'il est constitué, non pas par l'absence de raccordement mais par l'absence de réseau contrairement aux mentions de l'acte, - il était caché au jour de la vente, au regard de l'attestation de M. [Z] du 6 décembre 2007 et au regard du prix consenti, sans commune mesure avec la valeur des terrains agricoles, - il rend l'immeuble impropre à la destination visée précisément à l'acte, soit une opération de construction dès lors que la commune, seule habilitée, n'a pas l'intention de mettre en place un réseau d'assainissement dans la zone litigieuse, - la renonciation à la condition suspensive d'obtention d'un permis de lotir, par l'acquéreur, est sans incidence dès lors qu'elle n'implique pas une modification de la destination contractuelle des terrains vendus. Subsidiairement, elle soutient la nullité de l'acte pour erreur sur les qualités déterminantes de la chose c'est-à-dire sa constructibilité connue du vendeur ainsi qu'il est rappelé dans l'acte lui-même. Le préjudice est distinct de celui réparé par le paiement des intérêts en ce que l'immobilisation de la somme de 267 000 € a interdit à la société civile immobilière d'exercer l'activité liée à son objet social pendant presque quatre ans. Me [B] dans ses dernières écritures en date du 27 juin 2011, conclut à la confirmation du jugement, au débouté des demandes de M. [W] et sa condamnation à lui verser en cause l'appel la somme de 3 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile. Elle soutient que la preuve d'une faute dans son devoir de vérification ou de conseil lors de la rédaction de l'acte du 19 décembre 2007, n'est pas rapportée en ce qu'elle s'est fiée aux déclarations du vendeur et aux termes de l'attestation du 6 décembre 2007 émanant de la communauté d'agglomération Pau Pyrénées. C'est par erreur purement matérielle que le cachet d'annexe a été apposé sur l'attestation du 26 décembre 2007 mais elle n'a pas été jointe à l'acte reçu antérieurement le 19 décembre 2007, qui, par ailleurs, n'en porte pas mention. Dès lors, cette erreur n'a pas pu vicier le consentement des parties. Bien que l'acquéreur ait souhaité régulariser son acquisition dans l'urgence, le notaire a pris soin de faire délivrer une note de renseignements d'urbanisme dont le texte est intégralement reproduit dans l'acte qui renseignait de manière complète l'acquéreur en précisant la situation du terrain dépendant d'un PLU ainsi que les servitudes d'urbanisme et l'emplacement réservé « pour ouvrage public ». Elle n'avait aucune obligation d'inviter l'acquéreur à ne pas renoncer à la condition suspensive de l'obtention d'un arrêté de lotir. Elle n'est pas responsable du caractère erroné du certificat administratif ayant fondé le consentement de l'acquéreur et ne pouvait imaginer qu'il était contraire au PLU. Elle n'a pas à conseiller le vendeur relativement au prix qu'il impose pour la vente de son bien. En outre, le notaire ne peut être condamné à la restitution du prix de vente qui ne présente aucun caractère indemnitaire. L'ordonnance de clôture a été rendue le 8 novembre 2011. MOTIVATION Sur la recevabilité de l'action L'action en garantie des vices cachés doit être intentée dans les deux ans de la découverte du vice en application de l'article 1648 du code civil. En l'espèce, s'agissant de l'action en résolution de l'acte de vente du 19 décembre 2007 et non du sous seing privé du 27 octobre 2006, le délai de deux ans n'était pas expiré à la date de l'assignation du 31 août 2009. La date du sous seing privé ne peut donc constituer le point de départ du délai de prescription de l'action en résolution de l'acte authentique postérieur. La circonstance de la connaissance du vice, antérieure à la vente, au jour du sous seing privé, ne constitue pas une condition de recevabilité de l'action en garantie des vices cachés mais seulement une condition de son bien fondé, au titre du caractère apparent ou non du vice, lors de la signature de l'acte authentique. Sur l'action en garantie des vices cachés L'acte authentique du 19 décembre 2007 stipule : page 4 : « En ce qui concerne la viabilité, les parties déclarent que la parcelle de terrain objet des présentes est à ce jour desservie par le réseau d'assainissement, ainsi qu'il sera précisé ci-après. Les travaux de viabilité restant à effectuer sur ladite parcelle (raccordement à l'égout, branchement au réseau d'eau potable, d'électricité et de téléphone), devront être intégralement pris en charge par l'acquéreur qui s'y oblige ». page 14 : « Assainissement : Le vendeur déclare qu'il existe un réseau collectif d'assainissement public et que l'immeuble vendu y est raccordé, ainsi que cela est confirmé par un courrier du service d'assainissement de la communauté d'agglomération Pau-Pyrénées en date du 6 décembre 2007, ci-annexé ». en annexe : l'attestation de M. [Z] (directeur du service assainissement de la communauté d'agglomération de Pau-Pyrénées) du 6 décembre 2007 certifiant que « l'immeuble cadastré n° BI [Cadastre 2], situé [Adresse 10] et [Adresse 6] est raccordé au réseau public d'assainissement de la ville de [Localité 11] ». en page 5 : « que le terrain acquis est destiné à la réalisation d'une opération d'ensemble affectée à usage d'habitation et qui occupera tant par elle-même que par ses dépendances, la totalité du terrain acquis sous un délai maximum de quatre années à compter de ce jour, sauf prorogation valablement consentie ». L'acte mentionne également que les parcelles vendues cadastrées BI n°[Cadastre 2] [Adresse 8] et BK n° [Cadastre 5] [Adresse 9], sont situées en zone 3AU et 2AUF4 aux termes du Plan Local d'Urbanisme de la commune annexé à l'acte. Au titre des dispositions relatives aux zones 3AU, le PLU dispose : « Les zones 3AU sont des zones non équipées et à caractère naturel, constituant des espaces de développement à long terme de la ville, au-delà de ses besoins à court et moyen terme. Elles sont caractérisées par la présence en leur périphérie immédiate, de réseaux en capacité insuffisante pour desservir l'ensemble des constructions que peut potentiellement accueillir chacune d'elle. Leur urbanisation et les constructions y sont strictement subordonnées à une modification du Plan Local d'Urbanisation. En l'absence de telles procédures, seules les occupations et utilisations relatives aux installations et constructions nécessaires au fonctionnement des ouvrages et réseaux publics sont admises (voies et réseaux divers, ouvrages afférents tels que pylônes, stations de pompage, réservoirs, transformateurs...) ». Et il est également précisé que les constructions à usage d'habitation sont interdites. Au titre des dispositions relatives aux zones 2AUF4, le PLU dispose : « Les zones 1AUF, 2AUF3 et 2AUF4, non équipées et à caractère naturel, sont destinées à accueillir à court ou moyen terme et dans l'objectif de favoriser la diversité et l'animation urbaines, des catégories variées de constructions en assurant néanmoins la compatibilité avec une vocation résidentielle prédominante (...). Les zones 2AUF4 d'intensité urbaine haute « permettent l'édification de bâtiments, notamment d'habitation, sur 4 niveaux (F4 pour 4 niveaux autorisés -R+3). La capacité des équipements présents en périphérie immédiate de ces zones permet de desservir l'ensemble des constructions que chacune d'elle peut potentiellement accueillir. En cas contraire, la commune fait choix d'équiper les périphéries immédiates de la zone de manière à permettre son urbanisation ». Suivant courrier du 1er septembre 2009, le maire de la ville de [Localité 11] rappelle que « la parcelle BI n° [Cadastre 2] est située en zone 2AUF4 et la parcelle BK n° [Cadastre 5] en zone 3AU du Plan Local d'Urbanisme. La Zone 2AUF4 est une zone non équipée et à caractère naturel destinée à accueillir, à court ou moyen terme des catégories variées de constructions. La zone 3AU est une zone non équipée et à caractère naturel constituant un espace de développement à long terme de la ville, au-delà de ses besoins à court et moyen terme. Les différents réseaux ne sont présents qu'en périphérie de ces zones qui, si elles sont urbanisées, ne pourront l'être qu'au moyen d'une opération d'aménagement d'ensemble. Toutefois, l'ouverture de ces zones n'est pas programmée à ce jour ». Dans ces conditions, il apparaît clairement que contrairement aux stipulations de l'acte, les terrains vendus n'étaient pas desservis par les réseaux d'assainissement public et ne pouvaient donc pas être raccordés sans accord de la commune qui au mois de septembre 2009, n'avait pas l'intention de le donner. Il s'agit donc bien d'un vice inhérent à la chose vendue, la rendant impropre à sa destination contractuelle, consistant dans une opération de construction d'habitations sur la totalité des terrains acquis. Peu importe en conséquence, que la parcelle BI n° [Cadastre 2] soit en zone 2AUF4, c'est à dire une zone « équipée en périphérie immédiate » dès lors que, selon le maire, elle est située ainsi que la parcelle BK n° [Cadastre 5], sur une zone non encore équipée et qu'il n'a pas l'intention d'équiper dans l'immédiat. Mais, avant que de s'interroger sur l'application ou non de la clause de non garantie des vices cachés insérée à l'acte, il convient de vérifier tout d'abord le caractère apparent ou caché du vice affectant les terrains vendus. Or, au regard de : - la classification des terrains en zone AU (à urbaniser) connue de l'acquéreur le jour de la vente ainsi qu'il est mentionné dans le corps de l'acte authentique qui rappelle la note de renseignement d'urbanisme et ainsi qu'il ressort du PLU qui lui est annexé, - de la condition suspensive figurant au sous seing privé du 27 octobre 2006, par laquelle la SCI Perbus n'entendait s'engager que si le certificat ou la note d'urbanisme ne révélait « par rapport aux déclarations du vendeur », aucune servitude susceptible de rendre impropre les lieux à la destination qu'il envisage de lui donner et que si ce certificat d'urbanisme autorisait l'opération immobilière visée, - de la renonciation de l'acquéreur à la condition suspensive de l'autorisation de lotir qui aurait immanquablement révélé le refus de la ville d'envisager « l'ouverture des zones concernées », - du délai de plus d'un an entre le sous seing privé du 27 octobre 2006 et de l'acte authentique du 19 décembre 2007 excluant toute précipitation et permettant au contraire à l'acquéreur d'effectuer toutes les vérifications utiles, - de la qualité des parties dont le vendeur est exploitant agricole et l'acquéreur une SCI dont l'objet social est « acquisition, construction, vente de tous biens immobiliers, marchand de biens ... » et qui est donc assimilé à un professionnel, Il apparaît que le vice de la chose n'était pas indécelable pour un acquéreur professionnel normalement diligent, vigilant et attentif, nonobstant les mentions contradictoires de l'acte et l'attestation notoirement erronée du 6 décembre 2006, au regard de ses connaissances spécifiques en matière immobilière et d'urbanisme qui auraient dû l'alerter et ce d'autant, d'une part, que l'acte lui-même rappelait les dispositions du PLU et la classification des terrains en zone AU et que d'autre part, il avait fait des autorisations d'urbanisme, une condition substantielle de la vente (cf le sous seing privé). Dans ces conditions, le vice de la chose étant apparent aux yeux de l'acquéreur, l'action en garantie des vices cachés n'est pas fondée. Le jugement sera donc infirmé. L'action en nullité pour erreur La SCI Perbus invoque à titre subsidiaire, l'erreur sur les qualités substantielles de l'acte. L'erreur ne peut, en principe, fonder l'annulation qu'à la condition d'être jugée excusable ou d'avoir été provoquée par une réticence dolosive. Or, en l'espèce, considérant la contradiction flagrante entre d'une part, les mentions de l'acte visant la desserte aux réseaux d'assainissement et la possibilité de s'y raccorder et d'autre part, la classification des terrains en zones AU (3AU et 2AUF4) l'interdisant, faute de projets de la commune, l'erreur invoquée par la SCI Perbus, en sa qualité de qualité de professionnelle des opérations immobilières, apparaît comme une erreur fautive pour avoir été provoquée par son imprudence et donc inexcusable, insusceptible de fonder l'action en nullité de l'acte pour vice du consentement à défaut de preuve de la mauvaise foi du vendeur et de son intention de tromper son cocontractant, profane en la matière, lui même abusé par les mentions contradictoires de l'acte rédigé devant notaire. Dans ces conditions, il convient de débouter la SCI Perbus de l'ensemble de ses demandes à l'encontre de M. [W]. L'acte du 19 décembre 2007 étant validé, il convient de faire application de la clause particulière figurant en page 17 suivant laquelle « l'acquéreur s'engage à rembourser au vendeur qui l'accepte, le montant de l'impôt sur la plus-value dû par le vendeur au titre de la présente vente, soit la somme de 39 361 € et ce au plus tard le 1er juillet 2008 ». La SCI Perbus sera en conséquence condamnée à payer à M. [W] ladite somme avec intérêts à compter du 15 juillet 2009 date de l'assignation devant le juge des référés, valant mise en demeure. La présente décision vaut restitution des sommes versées en exécution du jugement de première instance assorti de l'exécution provisoire. Les demandes annexes L'exercice d'une action en justice même que la défense à une telle action constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à réparation que s'il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi, ou une erreur grossière équipollente au dol, insuffisamment caractérisé en l'espèce. M. [W] sera en conséquence débouté de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive. Eu égard aux circonstances de la cause et à la position des parties, il est inéquitable de laisser à la charge de M. [W], la totalité des frais exposés en première instance et en cause d'appel et non compris dans les dépens, ce qui commande l'octroi de la somme de 4 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La SCI Perbus ne formulant aucune demande contre le notaire qui avait été appelé en garantie par M. [W] exclusivement, il convient de le mettre hors de cause. En revanche il sera débouté de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, - Réforme le jugement du tribunal de grande instance de Pau du 16 mars 2011 en toutes ses dispositions ; Statuant à nouveau : - Déboute la SCI Perbus de son action en résolution de la vente du 19 décembre 2007 et de son action en nullité de ladite vente ; - Condamne la SCI Perbus à payer à M. [W] la somme de 39 361 € (trente neuf mille trois cent soixante et un euros) avec intérêts depuis le 15 juillet 2009 ainsi qu'une indemnité de 4 000 € (quatre mille euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - Déboute M. [W] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ; - Déclare Me [B] hors de cause ; - Déboute Me [B] de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamne la SCI Perbus aux dépens de première instance et d'appel ; - Autorise, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, les SCP Piault - Lacrampe-Carrazé et de Ginestet - Dualé - Ligney, avoués, à recouvrer directement contre la partie condamnée, ceux des dépens dont elles ont fait l'avance sans avoir reçu provision. Le présent arrêt a été signé par Mme Pons, Président, et par Mme Peyron, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER,LE PRESIDENT, Mireille PEYRONFrançoise PONS