Tribunal judiciaire, 27 août 2024. 24/51413

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ N° RG 24/51413 - N° Portalis 352J-W-B7I-C376O N° : 3 Assignation du : 14 Février 2024 [1] [1] 2 Copies exécutoires délivrées le: ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 27 août 2024 par Violette BATY, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier. DEMANDEURS Madame [X] [C] [Adresse 3] [Localité 7] Monsieur [M] [C] [Adresse 1] [Localité 5] représentés par Maître Vincent VILCHIEN de l’AARPI MERIDIAN, avocats au barreau de PARIS - #R0120 DEFENDERESSE La S.A.R.L. STUDIO OCEAN D’ART [Adresse 4] [Localité 6] représentée par Me Roland PIROLLI, avocat au barreau de PARIS - #D0161 DÉBATS A l’audience du 17 Juin 2024, tenue publiquement, présidée par Violette BATY, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier, Nous, Président, Après avoir entendu les conseils des parties, Par acte du 8 janvier 2001, M. [I] [C], aux droits duquel viennent Mme [X] [C] et M. [M] [C], a donné à bail commercial à la société STUDIO OCEAN D’ART, des locaux situés [Adresse 2], [Adresse 4] à [Localité 6], pour une durée de neuf ans à compter du 8 janvier 2001, moyennant un loyer en principal de 10.976,33 euros, payable à terme échu, à une fréquence trimestrielle, pour l’activité développement des photos et vidéos, import et export des matériels photographiques, traduction de tous documents en langue chinoise. Le bail a été renouvelé par acte en date du12 juillet 2011, pendant une période de neuf ans à compter de 1er juillet 2011, moyennant un loyer annuel en principal de 19.000 euros. Par courrier recommandé en date du 20 septembre 2023, le conseil des bailleurs a notifié la résiliation du bail commercial pour manquements aux conditions d’exploitation du bail, en mettant en exergue un arriéré de loyer d’un montant de 9.679,19 euros, l’absence de conservation du local en état permanent d’exploitation et la nécessaire organisation sur site d’une réunion contradictoire au motif d’un dégât des eaux intervenu au sein du local. Les bailleurs ont fait délivrer un commandement visant la clause résolutoire, par acte extrajudiciaire en date du 20 novembre 2023, à la société STUDIO OCEAN D’ART, d’avoir à se conformer, dans le délai d’un mois, aux dispositions du bail et en particulier à l’article 2.2 paragraphe intitulé “Jouissance”, en mentionnant que le preneur à bail est en infraction avec les conditions du bail et la réglementation en vigueur au motif de l’inexploitation des lieux loués et du mauvais entretien de la boutique. Il est précisé que le local n’est pas conservé en état permanent d’exploitation et que bien au contraire, celui-ci est constamment fermé, comme cela a pu être constaté, à plusieurs reprises, par commissaire de justice ; qu’il a été constaté que la boutique est en mauvais état d’entretien général et que sa façade est dégradée ; que malgré le fait que les bailleurs aient porté à sa connaissance ces faits, le preneur à bail n’a pas réagi. Par acte délivré le 14 février 2024, Mme [X] [C] et M. [M] [C] ont fait assigner la société STUDIO OCEAN D’ART devant la juridiction des référés de céans aux fins de voir: - “Recevoir Mme [X] [C] et M. [M] [C], en qualité d’indivisaires bailleurs, en leurs dernandes et les dire bien fondées ; - Constater la résiliation de plein droit du Bail etl’Facquisition de la clause résolutoire stipulée au Bail au profit de Mme [X] [C] et de M. [M] [C], à effet du 21 décembre 2023 ; - Juger que la société STUDIO OCEAN D’ART occupe sans droit ni titre les locaux objet dudit bail depuis le 21 décembre 2023 ; - Ordonner l’expulsion de la société STUDIO OCEAN D’ART, ainsi que tout occupant de son chef, et ce au besoin avec l’appui de la Force Publique et l’assistance d’un serrurier, sous astreinte journalière d’un montant de 500 € A compter du 8ème jour qui suivra la signification de l’ordonnance à intervenir ; - Juger que le sort des meubles se trouvant sur les lieux sera réglé conformérnent aux dispositions de l’article L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ; - Fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par la société STUDIO OCEAN D’ART, à compter du 21 décembre 2023, à trois fois le rnontant du loyer et des charges qu’elle aurait payé en qualité de preneur, soit 23.828,79 € par trirnestre jusqu’à libération effective des lieux ; - Juger que le dépôt de garantie est définitivement acquis à Mme [X] [C] et M. [M] [C] sans préjudice de tous dommages et intérêts ; - Condamner la société STUDIO OCEAN D’ART au paiement entre les mains de Mme [X] [C] et de M. [M] [C] de la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; - Condarnner la société STUDIO OCEAN D’ART au paiernent de la somrne de 904,72 (840 € + 64,72 €) au titre des frais exposés par Mme [X] [C] et M. [M] [C] antérieurement à la saisine de la juridiction de céans ; - Condamner la société STUDIO OCEAN D’ART aux entiers dépens ; - Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de l’ordonnance à intervenir”. A l’audience du 17 juin 2024, Mme [X] [C] et M. [M] [C] ont, par l’intermédiaire de leur conseil, soutenu oralement les prétentions incluses aux conclusions déposées et tendant à voir : * “Recevoir Mme [X] [C] et M. [M] [C], en qualité d’indivisaires bailleurs, en leurs demandes et les dire bien fondées ; * Débouter la société STUDIO OCEAN D’ART de l’intégralité de ses demandes ; * Constater la résiliation de plein droit du Bail et l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au Bail au profit de Mme [X] [C] et de M. [M] [C], à effet du 21 décembre 2023 ; * Juger que la société STUDIO OCEAN D’ART occupe sans droit ni titre les locaux objet dudit bail depuis le 21 décembre 2023 ; * Ordonner l’expulsion de la société STUDIO OCEAN D’ART, ainsi que tout occupant de son chef, et ce au besoin avec l’appui de la Force Publique et l’assistance d’un serrurier, sous astreinte journalière d’un montant de 500 € à compter du 8 ème jour qui suivra la signification de l’ordonnance à intervenir ; * Juger que le sort des meubles se trouvant sur les lieux sera réglé conformément aux dispositions de l’article L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ; * Fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par la société STUDIO OCEAN D’ART, à compter du 21 décembre 2023, à trois fois le montant du loyer et des charges qu’elle aurait payé en qualité de preneur, soit 23.828,79 € par trimestre jusqu’à libération effective des lieux ; * Juger que le dépôt de garantie est définitivement acquis à Mme [X] [C] et M. [M] [C] sans préjudice de tous dommages et intérêts ; * Condamner la société STUDIO OCEAN D’ART au paiement entre les mains de Mme [X] [C] et de M. [M] [C] de la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; * Condamner la société STUDIO OCEAN D’ART au paiement de la somme de 904,72 € (840 € + 64,72 €) au titre des frais exposés par Mme [X] [C] et M. [M] [C] antérieurement à la saisine de la juridiction de céans ; * Condamner la société STUDIO OCEAN D’ART aux entiers dépens ; * Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de l’ordonnance à intervenir”. La société STUDIO OCEAN D’ART, représentée par son conseil, a repris oralement les conclusions déposées sollicitant du juge des référés de : “Dire Mme [X] [C] et M. [M] [C] mal fondés en leurs demandes tendant à voir constater ou prononcer en vertu de la clause résolutoire contractuelle, la résiliation de plein droit du bail commercial liant les parties. Les en débouter purement et simplement, ainsi que de toutes autres demandes accessoires et quelconques, à quelques fins qu’elles comportent. Subsidiairement, dire n’y avoir lieu à référé sur la demande en tant que fondée sur l’inexécution alléguée de la clause prescrivant au preneur de conserver les lieux loués en état permanent d'exploitation. Débouter encore les bailleurs de ce chef, et de toutes autres demandes accessoires. Renvoyer les bailleurs à se mieux pourvoir à ce propos devant le Juge du fond. Vu l'article L 145-41, alinéa 2, du Code de commerce, accorder à la société STUDIO OCEAN D’ART un délai rétroactif jusqu’au 31 mai 2024 pour procéder au nettoyage de sa devanture, délai durant lequel l'effet de la clause résolutoire est suspendu. et vu que la société STUDIO OCEAN D’ART a fait procéder à la peinture et au nettoyage de sa devanture dans le délai imparti, dire que la clause résolutoire n’a pas produit effet. Statuant sur les demandes reconventionnelles du preneur : Faire injonction à Mme [X] [C] et M. [M] [C] de doter le local loué d’un robinet d’arrêt de l’eau purement privatif, et de déplacer ou installer à l’extérieur des locaux loués un autre robinet d’arrêt de l’eau régissant tous autres locaux et précisément la boutique et le logement susvisés. Prononcé d’une astreinte : condamner solidairement Mme [X] [C] et M. [M] [C] à défaut de cette réalisation, à payer à la société STUDIO OCEAN D’ART une astreinte de 100 € par jour de retard, laquelle astreinte commencera à courir un mois après signification de l’ordonnance de référé à intervenir et pendant trois mois, après quoi il sera à nouveau fait droit. Faire injonction à Mme [X] [C] et M. [M] [C] de remettre au preneur une clé de la porte d’accès au sous-sol. Prononcé d’une astreinte : condamner solidairement Mme [X] [C] et M. [M] [C], à défaut de cette remise, à payer à la société STUDIO OCEAN D’ART une astreinte de 100 € par jour de retard, laquelle astreinte commencera à courir quinze jours après signification de l’ordonnance de référé à intervenir et pendant trois mois, après quoi il sera à nouveau fait droit. Faire injonction à Mme [X] [C] et M. [M] [C] de retirer entièrement tous les matériaux formant obstruction à l’accès des lieux loués au rez-de-chaussée par le [Adresse 2] à [Localité 6], Prononcé d’une astreinte : condamner solidairement Mme [X] [C] et M. [M] [C], à défaut de ce faire, à payer à la société STUDIO OCEAN D’ART une astreinte de 100 € par jour de retard, laquelle astreinte commencera à courir quinze jours après signification de l’ordonnance de référé à intervenir et pendant trois mois, après quoi il sera à nouveau fait droit. Voir cette juridiction se réserver la liquidation de la ou des astreintes ainsi prononcées. Condamner solidairement Mme [X] [C] et M. [M] [C] aux entiers dépens légaux de la présente instance en référé. Condamner solidairement Mme [X] [C] et M. [M] [C] à payer à la société STUDIO OCEAN D’ART la somme de 5.500 € conformément à l'article 700 du Code de procédure civile”. Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience. MOTIFS - Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes L’article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du Code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail. L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance. Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : - le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif, - le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause, - la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du Code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. L'octroi des délais de paiement autorisés par l'article 1343-5 du Code civil n'est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d'une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge. En l'espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Le bail renouvelé stipule en son article 2.13, une clause résolutoire qui prévoit la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou fraction de terme de loyer et/ou accessoires à son échéance, ainsi qu’en cas de non réglement dans les délais de l’augmentation de loyer ou des sommes dues au titre de la clause pénale, ainsi qu’en cas d’inexécution d’une seule des conditions du bail, un mois après un commandement de payer ou une injonction de faire resté infructueux. Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité formelle du commandement. En revanche, la société STUDIO OCEAN D’ART conteste l’effet de la clause résolutoire, en faisant valoir qu’il n’est pas justifié des manquements contenus au commandement délivré. Elle affirme exploiter de manière permanente, conformément aux exigences du bail, le local pour son activité de photographe, en indiquant que l’activité de photographe a évolué vers des déplacements en France et à l’étranger après la chute de la vente des matériels photographiques et que le local sert essentiellement à l’usage de développement des photographies et vidéos défini au bail. Elle conteste l’interprétation adverse de la clause relative à la jouissance selon laquelle elle imposerait de maintenir les locaux “ouverts” au sens de l’ouverture matérielle. Elle conteste par ailleurs le défaut d’entretien du local, étant intervenue auprès de la Mairie de [Localité 8] pour faire nettoyer les tags et graffitis affectant les devantures de plusieurs des locaux commerciaux voisins, ayant fait nettoyer ladite façade et ne pouvant se voir reprocher une nuisance à l’aspect général de l’immeuble alors même que le commerce voisin est affecté aussi de tags. Elle sollicite à titre subsidiaire, le bénéfice d’un délai rétroactif, suspensif de l’effet de la clause résolutoire au 31 mai 2024, au vu du constat par ministère de commissaire de justice du nettoyage du rideau de fer et des bandeaux adjacents. Elle conteste enfin l’effet de la clause résolutoire sur tout autre manquement imputé aux conclusions adverses et non visé expressément au commandement litigieux. Les consorts [C] répliquent que la contestation de l’effet de la clause résolutoire n’est pas sérieuse et que les manquements sont avérés. Ils affirment que le bail prévoit l’obligation pour le preneur de conserver les lieux loués en état permanent d’exploitation et d’assurer le bon état d’entretien et de réparation du local ; qu’ils ont pu et fait constater la fermeture permanente du local, sans la moindre exploitation sur plusieurs années et à plusieurs dates de passage du commissaire de justice mandaté en 2023, laquelle est confirmé par le voisinage et par attestations. Ils reprochent par ailleurs le très mauvais état d’entretien général de la boutique et la dégradation de sa façade tant au niveau du bandeau, des pilastres que du rideau et qui ne se limiten pas à l’apposition de tags, ce qui nuit à l’aspect général de l’immeuble, en contravention avec les stipulations du bail. Ils ajoutent qu’un dégât des eaux est intervenu en 2023, nécessitant une intervention conservatoire du bailleur après avoir vainement tenté de contacter le preneur, à la suite d’une fuite affectant l’immeuble et le local commercial voisin ; qu’ils sont empêchés de procéder aux réparations nécesssaires dans le local, malgré leurs demandes, et qu’en guise de réponse, le preneur a coupé, dans son local, le robinet d’eau desservant d’autres locaux de l’immeuble ; qu’ils ne peuvent ainsi étudier les modification nécessaires sur les canalisations malgré la prétention adverse à faire déplacer ou installer un autre robinet à l’extérieur des locaux. Il résulte du commandement visant la clause résolutoire, délivré le 20 novembre 2023, à la société STUDIO OCEAN D’ART, que les bailleurs l’ont sommée d’avoir à se conformer, dans le délai d’un mois, aux dispositions du bail et en particulier à l’article 2.2 paragraphe intitulé “Jouissance”, pour être en infraction avec les conditions du bail et la réglementation en vigueur pour inexploitation des lieux loués et mauvais entretien de la boutique. Il est précisé que le local n’est pas conservé en état permanent d’exploitation et que bien au contraire, celui-ci est constamment fermé, comme cela a pu être constaté, à plusieurs reprises, par commissaire de justice ; qu’il a été constaté que la boutique est en mauvais état d’entretien général et que sa façade est dégradée. Il sera rappelé que dans sa mise en oeuvre, la clause résolutoire est d’interprétation stricte. Le bailleur, dès lors qu’il met en oeuvre cette clause au titre du défaut d’exécution de l’une ou l’autre des conditions du bail, doit apporter la preuve évidente d’une infraction au bail et de sa persistance à l’issue du mois suivant la délivrance de la sommation d’y mettre fin. Selon l’article 2.2 du bail renouvelé, “- Occupation ; Le PRENEUR ne pourra utiliser les lieux loués que pour l'utilisation défnie ci-dessous (§5 DESTINATION]. Il exercera ses activités à l’exclusion de toutes autres même connexes ou complémentaires, les parties ayant voulu d'un commun accord déroger aux dispositions de l’article L.145-47 du Code de Commerce. Il ne peut en changer par substitution ou addition d’autres activités sans le consentement express et écrit du BAILLEUR. - Jouissance : Dans l’exercice de ses activités, le PRENEUR doit jouir des locaux loués en bon père de famille et sans porter atteinte au standing de l'immeuble, ni sans rien faire qui puisse apporter un trouble de jouissance au voisinage. Il respectera le règlement de copropriété et/ou - le réglement intérieur de l’immeuble. Le PRENEUR s'oblige à tenir les lieux loués garnis de meubles et matériel pour répondre à tout moment du paiement des loyers et accessoires ainsi que de l'exécution des conditions du présent bail. Les lieux loués doivent être conservés en état permanent d'exploitation. Le PRENEUR devra exercer ses activités personnellement. Pendant toute la durée du bail. Il s'interdit de prêter, d'échanger, mettre en gérance libre, de faire occuper, en totalité ou en partie, les lieux loués par des tiers, même à titre gratuit, à peine de résiliation du bail et de tous dommages et intérêts, si bon semble au BAILLEUR”. Pour justifier des manquements, il est communiqué en demande un procès-verbal de constat remontant au 14 avril 2023, mentionnant la fermeture du rideau métallique de la boutique à différentes dates en mars 2023 et avril 2023, outre des impressions du site internet Google Maps sur diverses années entre août 2017 et juin 2022, présentant le même rideau baissé, outre des attestations et courriers rédigés en mai 2024 mentionnant la fermeture permanente du magasin Studio Océan d’Art depuis sept ans voire dix ans, l’absence de personne y entrant ou d’ouverture du rideau et l’absence de personne joignable dans le local ou le logement du 1er étage, à l’occasion d’une fuite et de dégâts dans le local exploité sous le logement du 1er étage. Pour contester tout manquement et notamment un défaut d’exploitation permanente des lieux loués, la société défenderesse communique des extraits de liasses fiscales et comptes sociaux pour l’exercice 2022 et l’exercice 2023, des photographies de la devanture de boutique ouverte et des prises de vue des boutiques voisines, des procès-verbaux de constat établis à sa demande les 15, 24 et 31 mai 2024 aux fins de constater l’état et le garnissement intérieur du local au rez de chaussée, l’encombrement à la sortie de secours du local, l’état de la serrure d’accès, du point d’eau et des barreaux de fenêtres au 1er étage et l’état de la devanture après la facturation jointe de la peinture du rideau, des pilastres et bandeau, ainsi qu’une facture de plomberie au 24 mai 2024. Il se déduit des positions contraires des parties, un litige sur l’interprétation de la clause de jouissance des locaux loués, s’agissant de la notion de conservation des lieux loués “en état permanent d'exploitation”, lesquels selon l’article 1.1 du bail renouvelé, portent au rez-de-chaussée, sur une boutique donnant sur la [Adresse 9] avec arrière-boutique et cuisine ayant une porte d’accès à la cour de l’immeuble, au premier étage, sur un logement composé de deux pièces et une cuisine et au sous-sol, une cave. Il est en effet nécessaire d’apprécier si cette clause impose une ouverture de la boutique au public ou si l’exploitation dans les lieux d’une activité commerciale de photographe pour le développement allégué de photographie ou vidéo, visé à la clause de destination du bail (article 1.2), dans le cadre d’une activité impliquant des déplacements en France ou à l’étranger répond aux exigences posées à l’article 2.2 dudit bail renouvelé. Dans ces conditions, l’appréciation de l’infraction justifiant la mise en oeuvre de la clause résolutoire implique une interprétation. Or, l’interprétation d’une clause du bail et partant d’une infraction aux conditions du bail échappent à l’office du juge des référés qui ne peut que constater l’évidence de la réunion des conditions d’effet de la clause résolutoire. L’appréciation de l’existence d’une infraction au bail sanctionnée par la clause résolutoire relève ainsi d’un examen au fond et échappe à l’évidence du constat en référé. S’agissant du manquement à l’entretien général de la boutique et la dégradation de la façade, il sera relevé que le commandement doit présenter un caractère suffisamment précis permettant au locataire de s’exécuter dans le délai d’un mois. S’agissant de l’exigence d’une information précise contenue à la sommation, permettant au preneur de prendre connaissance de l’infraction reprochée et d’y remédier, il sera relevé d’une part que le commandement de se conformer aux conditions du bail et à la réglementation en vigueur n’en donne pas le détail, la teneur ni la reproduction au delà de l’article 2.2 ne visant que l’occupation et la jouissance et non pas l’entretien et les réparations imputables au preneur. Les débats à l’audience témoigne de contestations des parties sur les manquements à l’entretien et réparation effectivement visés à ce titre et notamment concernant le dégât des eaux abordé aux conclusions des demandeurs ou la responsabilité des dégradations subies sur le rideau et les pilastres de la façade de boutique, ayant fait par ailleurs l’objet d’un signalement du preneur à la Mairie de [Localité 8] avant son nettoyage constaté en mai 2024. Il est dès lors nécessaire d’apprécier au fond si la sommation concernée est susceptible de constituer une mise en demeure claire, nette et précise, permettant à la clause résolutoire de jouer de plein droit. Dans ces conditions, il n’est pas démontré que les manquements allégués au commandement sont manifestement fautifs ou induisent de manière évidente l’effet de la clause résolutoire. Il n’y a donc pas lieu à référé sur la demande de constatation de la résiliation du bail au 20 décembre 2023 à minuit par l’effet du commandement délivré le 20 novembre 2023, visant la clause résolutoire inscrite au bail mais aussi sur les demandes subséquentes tendant au prononcé de l’expulsion, sous astreinte, sur le sort des meubles, la fixation de l’indemnité d’occupation et la conservation du dépôt de garantie. Il n’y a pas davantage lieu à référé sur la demande de la société défenderesse de lui octroyer un délai rétroactif suspensif de l’effet de la clause résolutoire. Les parties sera renvoyée à mieux se pourvoir au principal sur ces chefs de demandes. - Sur les demandes reconventionnelles d’injonctions sous astreinte Le preneur à bail sollicite au visa du seul article 834 du code de procédure civile qu’il soit fait injonction aux bailleurs sous astreinte d’avoir à : - doter le local loué d’un robinet d’arrêt purement privatif et de déplacer ou installer à l’extérieur des lieux loués un autre robinet d’arrêt régissant les autre locaux, au motif que le dégât des eaux dont les bailleurs se prévalent en 2023, nécessitait la fermeture du robinet de l’alimentation en eau situé dans le local loué et desservant également le logement voisin et un autre local commercial ; qu’alerté, le preneur a fermé ledit robinet mais que l’entrepreneur voisin a pénétré dans le local commercial, en son absence pour le rouvrir, causant des dégradations aux barreaux de fenêtre et serrure ; que le robinet général se trouve en sous-sol mais qu’il n’y a pas accès à la suite du refus du bailleur et de son mandataire de lui laisser un clé d’accès au sous-sol ; - lui remettre une clé de la porte d’accès au sous-sol, au motif que les consorts [C] refusent de lui délivrer une clé ; - retirer entièrement tous les matériaux formant obstruction à l’accès des lieux loués au rez-de-chaussée par le [Adresse 2] à [Localité 6], au motif que le commissaire de justice mandaté par ses soins a constaté le 24 mai 2024 que la porte de sortie des parties communes est obstrué par du matériel entreposé. Les demandeurs s’opposent aux demandes présentées en référé en faisant valoir l’absence de demande préalable à l’audience présentée par le preneur à ce titre. Ils répliquent en outre ne pas avoir accès aux lieux loués de sorte que les travaux sollicités ne peuvent être exécutés et n’avoir aucune objection à remettre une clé qui ne leur a jamais été demandée. Ils ajoutent s’agissant de la dernière demande reconventionnelle, qu’il n’est pas démontré que l’encombrement de matériel dans l’immeuble à l’extérieur du local commercial est de leur fait. Aux termes de l'article 1353 du Code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver. Il sera relevé au regard des pouvoirs du juge des référés définis à l’article 834 du code de procédure civile précité que la partie demanderesse ne se prévaut d’aucune urgence au jour de l’audience à obtenir l’équipement du local d’un robinet d’alimentation en eau privatif et l’installation d’un robinet extérieur pour les autres locaux ni à se faire délivrer une clé d’accès au sous-sol de l’immeuble, demandes dont il n’est pas justifié qu’elles ont été présentées aux bailleurs successifs depuis l’entrée dans les lieux en 2001. Il sera au surplus observé qu’il n’est pas démontré avec l’évidence requise en référé que ces demandes résultent d’un manquement explicite des bailleurs aux obligations résultant du bail ni d’un différend alors que les bailleurs n’ont pas opposé à l’audience de refus de principe, excipant uniquement de la nécessité pour le preneur d’organiser l’ accès aux lieux loués pour faire étudier les canalisation et procéder à l’installation de nouveaux robinets. Dans ces conditions, il ne peut être fait droit à de telles demandes sur le fondement de l’article 834 du code de procédure civile. S’agissant enfin de l’entrepôt de marchandises et matériels dans l’immeuble à proximité de l’issue du local au rez de chaussée vers la cour de l’immeuble, s’il en est justifié par le procès-verbal de constat établi au 24 mai 2024, il sera relevé qu’il n’est pas établi de manière évidente la responsabilité des bailleurs dans ce dépôt, sa persistance au jour de l’audience ni davantage le refus d’intervention des bailleurs à défaut de toute mise en demeure délivrée au préalable par le preneur aux bailleurs. Dans ces conditions, il n’y a pas lieu à référé sur ces chefs de demandes reconventionnelles. La société STUDIO OCEAN D’ART sera renvoyée à mieux se pourvoir au principal sur ces demandes. - Sur les autres demandes Les parties demanderesses, échouant dans leurs prétentions en référé, conserveront la charge des dépens de la présente instance. Les parties seront par ailleurs déboutées de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et au titre des frais exposés avant l’audience. PAR CES MOTIFS  Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort, Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes présentées par M. [M] [C] et Mme [X] [C] ; Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes présentées à titre reconventionnel par la société STUDIO OCEAN D’ART ; Renvoyons les parties à mieux se pourvoir au principal ; Déboutons les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des frais exposés avant l’audience; Laissons la charge des dépens aux parties demanderesses ; Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ; Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire. Fait à Paris le 27 août 2024 Le Greffier, Le Président, Pascale GARAVEL Violette BATY