Texte intégral
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ARRÊT N°
N° RG 22/02652 - N°Portalis DBVH-V-B7G-IQZO
MPF
TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP D'ALES
05 juillet 2022
RG:19/01114
S.C.I. [Adresse 12]
C/
[L]
S.C.I. SCI [Adresse 14]
S.E.L.A.R.L. ETUDE BALINCOURT
S.A. GENERALI IARD
Grosse délivrée
le 30/11/2023
à Me Nordine TRIA
à Me Bertrand BOUQUET
à Me Elodie RIGAUD
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
1ère chambre
ARRÊT DU 30 NOVEMBRE 2023
Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'ALES en date du 05 Juillet 2022, N°19/01114
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Marie-Pierre FOURNIER, Présidente de chambre,
Mme Isabelle DEFARGE, Présidente de chambre,
Mme Séverine LEGER, Conseillère,
GREFFIER :
Mme Audrey BACHIMONT, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision
DÉBATS :
A l'audience publique du 17 Octobre 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 30 Novembre 2023.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.
APPELANTE :
S.C.I. [Adresse 12]
[Adresse 13]
[Localité 5]
Représentée par Me Nordine TRIA, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D'ALES
INTIMÉS :
Monsieur [B] [L]
né le [Date naissance 1] 1953 à [Localité 11]
[Adresse 6]
[Localité 5]
Représenté par Me Bertrand BOUQUET, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
S.C.I. SCI [Adresse 14]
[Adresse 14]
[Localité 7]
Représentée par Me Bertrand BOUQUET, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
S.E.L.A.R.L. ETUDE BALINCOURT Es qualité de « Mandataire judiciaire » de Monsieur [B] [L] suivant jugement du TC DU 28/10/2020 »
[Adresse 3]
[Localité 4]
Assignée à personne le 06 octobre 2022
sans avocat constitué
S.A. GENERALI IARD
[Adresse 2]
[Localité 10]
Représentée par Me Elodie RIGAUD, Postulant, avocat au barreau de NIMES
Représentée par Me Stéphane GALLO de la SELARL ABEILLE & ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de MARSEILLE
ARRÊT :
Arrêt réputé contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Marie-Pierre FOURNIER, Présidente de chambre, le 30 Novembre 2023, par mise à disposition au greffe de la Cour
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE :
[B] [L] est le gérant de la SCI [Adresse 14] et détient des parts sociales de la SCI [Adresse 12], dont la gérante est son ancienne concubine.
Estimant que les infiltrations d'eau constatées sur son immeuble étaient imputables au défaut d'étanchéïté de la toiture de l'immeuble voisin appartenant à la SCI [Adresse 12], la SCI [Adresse 14] et [B] [L], par acte du 13 décembre 2018, ont assigné la SCI [Adresse 12] et [S] [D] devant le tribunal de grande instance d'Alès en réparation de son préjudice.
Par acte du 2 mars 2019, la SCI [Adresse 12] a assigné en intervention forcée la SA Generali.
Par jugement du 28 octobre 2020, le tribunal de commerce de Nîmes a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l'égard de [B] [L] et désigné la SELARL Etude Balincourt, prise en la personne de Me [M], es qualités de mandataire judiciaire.
Par jugement réputé contradictoire du 5 juillet 2022, le tribunal judiciaire d'Alès a :
- condamné la SCI [Adresse 12] à payer à la SCI [Adresse 14] la somme de 42.415,80 euros TTC au titre des travaux destinés à mettre un terme aux désordres ;
- dit que ce paiement devra intervenir dans un délai maximum de 30 jours après la signification du présent jugement ;
- ordonné qu'à défaut de complet paiement passé ce délai, la SCI [Adresse 12] sera redevable envers la SCI [Adresse 14] d'une astreinte dont le montant est provisoirement fixé à 50 euros par jour de retard pour une durée de six mois , à charge pour la demanderesse, à défaut de complète exécution, de solliciter du juge de l'exécution la liquidation de l'astreinte provisoire ;
- condamné la SCI [Adresse 12] à payer à la SCI [Adresse 14] la somme de 18.037,50 euros à titre de dommages et intérêts au taux légal à compter du 13 décembre 2018, date de l'assignation ;
- rejeté la demande tendant à la production du contrat d'assurance formulée par la SCI [Adresse 14];
- rejeté la demande en paiement formulée par la SCI [Adresse 12] à l'encontre de M. [B] [L] ;
- rejeté les demandes formulées par la SCI [Adresse 12] et Mme [S] [D] à l'encontre de la SA Generali ;
- condamné la SCI [Adresse 12] à verser à la SCI [Adresse 14] la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la SCI [Adresse 12] à verser à la SA Generali la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- rejeté la demande formulée par la SCI [Adresse 12] et Mme [S] [D] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la SCI [Adresse 12] aux entiers dépens de l'instance, en ce compris le coût de l'expertise judiciaire ;
- autorisé, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, Maître Dembele, avocat, à recouvrer directement contre la SCI [Adresse 12] ceux des dépens dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision ;
- rappelé que l'instance ayant été introduite avant le 1er janvier 2020, le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 n'est pas applicable de droit, de sorte qu'il n'y a pas lieu à l'exécution provisoire en l'absence de demande en ce sens.
Le tribunal a considéré au vu des conclusions de l'expert qu'il était établi que l'ensemble des désordres sur le bâtiment appartenant à la SCI [Adresse 14] provenait exclusivement du manque d'étanchéité croissant de la toiture du bâtiment appartenant à la SCI [Adresse 12] entre 2007 et 2015 puis de son effondrement en janvier 2016. Le tribunal a rejeté la demande formée contre la SA Generali en sa qualité d'assureur de la SCI [Adresse 12] dès lors que la garantie recours des voisins et tiers souscrite par cette dernière ne couvrait que la responsabilité en tant qu'occupant, ce qui n'était pas le cas de la SCI [Adresse 12].
Par déclaration du 25 juillet 2022, la SCI [Adresse 12] a interjeté appel de cette décision.
Par ordonnance du 27 mars 2023, la procédure a été clôturée le 2 octobre 2023 et l'affaire fixée à l'audience du 17 octobre 2023.
EXPOSE DES PRETENTIONS ET DES MOYENS :
Par conclusions notifiées par voie électronique le 24 octobre 2022, la SCI [Adresse 12] demande à la cour d'infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau, de :
- enjoindre à la société GENERALI de produire le contrat d'assurance intialement signé pour le compte de la SCI [Adresse 12] par M. [L],
- constater que la SCI [Adresse 14] ne prouve pas être propriétaire de la cave située sous la parcelle [Cadastre 9],
- dire en conséquence qu'elle ne peut réclamer aucune indemnisation pour la remise en état de cette pièce,
- débouter la SCI [Adresse 14] et M. [L] de toutes leurs demandes,
- constater que M. [L] a accompli des actes de gestion pour le compte de la SCI [Adresse 12] ,
- le condamner à lui payer a somme de 42 415,80 euros à titre de dommages et intérêts en lien avec les demandes formulées par la SCI [Adresse 14],
- débouter la SCI [Adresse 14] de sa demande formulée au titre de la perte de jouissance,
- condamner la société Generali à la relever et garantir de toute condamnation en vertu du contrat AH 812 447,
- enjoindre la SCI [Adresse 14] à justifier que le sinistre n'a pas été pris en charge par sa compagnie d'assurance,
- condamner la SCI [Adresse 14] et M. [L] à lui porter et payer la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la SCI [Adresse 14] et M.[L] au paiement de la somme de 5 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile.
L'appelante soutient que la Sci [Adresse 12] a été gérée de fait pendant plusieurs années par [B] [L], lequel est à l'origine de l'absence de travaux effectués sur le bien litigieux, de sorte que la SCI [Adresse 14] et [B] [L] ne sauraient se prévaloir des fautes commises par ce dernier lorsqu'il était gérant de fait de la SCI [Adresse 12].
Par conclusions notifiées par voie électronique le 29 septembre 2023, la SCI [Adresse 14] et M. [L] en son nom personnel et tant que gérant de la SCI [Adresse 14], demandent à la cour de confirmer le jugement en toutes ses dispositions et de condamner la SCI [Adresse 12] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile
Les intimés rappellent que l'expert a conclu que les désordres apparus sur la parcelle de la Sci [Adresse 14] sont entièrement imputables au bien situé sur la parcelle n°[Cadastre 9] appartenant à la SCI [Adresse 12] et à l'absence de travaux qui auraient dû être effectués par sa gérante Mme [D].
Par conclusions notifiées par voie électronique le 15 février 2023, la société d'assurance GENERALI demande à la cour de confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions et de condamner la SCI [Adresse 12] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
L'intimée fait valoir que seule la responsabilité en tant qu'occupant est couverte par le contrat d'assurance, or, le bien appartenant à la SCI [Adresse 12] étant innocupé, la garantie n'a pas vocation à être mobilisée,
La déclaration d'appel a été signifiée à la Selarl Etude Balincourt en la personne de Maître [M], ès qualités de mandataire judiciaire de [B] [L] par acte du 6 octobre 2022.
MOTIFS :
Sur la responsabilité de la SCI [Adresse 12] :
Selon le rapport de [Z] [R], expert désigné par arrêt du 6 juillet 2017 de la cour d'appel de Nîmes, la maison située sur la parcelle [Cadastre 8], propriété de la Sci [Adresse 14], est mitoyenne de la bâtisse située sur la parcelle [Cadastre 9], propriété de la Sci [Adresse 12]. La réunion sur les lieux au mois de novembre 2017 a permis à l'expert de constater que la quasi-totalité de la voûte et des murs de la cave située était mouillée, le sol en terre battue imbibé d'eau et les objets stockés mouillés pareillement. Au rez-de-chaussée de l'habitation, le mur Ouest, côté cave voutée, est imprégné d'eau de même que le mur du fond de la cheminée ainsi que l'angle Nord Ouest du plafond. A l'étage, le mur pignon ouest et le sol contre ce mur sont pareillement mouillés. L'expert a constaté que les désordres par infiltrations d'eau étaient exclusivement imputables à la défaillance progressive entre 2007 et 2015 de l'étanchéité de la toiture du bâtiment implanté sur la parcelle n°[Cadastre 9] et à son effondrement en 2016. L'eau pénètre dans le bâtiment mitoyen par le mur pignon ouest en mauvais état et dans la cave voutée sans protection depuis l'effondrement du bâtiment de la Sci [Adresse 12]. Selon l'expert, tant que le bâtiment situé sur la parcelle n°[Cadastre 9] était en bon état de conservation et que sa toiture était étanche, l'eau ne pénétrait pas dans le bâtiment situé sur la parcelle n°[Cadastre 8] ni dans la cave voûtée : les infiltrations d'eau de plus en plus importantes dans la toiture du bâtiment de la SCI [Adresse 12] sont à l'origine des désordres affectant le bâtiment de la SCI [Adresse 14] et la cave voûtée.
La Sci [Adresse 12] ne conteste pas que les désordres constatés par l'expert sur le bâtiment implanté sur la parcelle n°[Cadastre 8] et sur la cave voûtée sont imputables à la défaillance progressive durant plusieurs années de l'étanchéité de la toiture du bâtiment implanté sur la parcelle n°[Cadastre 9] dont elle est propriétaire ainsi qu'à son effondrement en 2016.
L'appelante conclut néanmoins au rejet de la demande indemnitaire de la Sci [Adresse 12] concernant le bâtiment appartenant à la Sci [Adresse 14] au motif que [B] [L], gérant de la Sci [Adresse 14], était le gérant de fait de la Sci [Adresse 12] durant de nombreuses années, d'une part, et que le bâtiment implanté sur la parcelle n°[Cadastre 8] était en très mauvais état lors de son acquisition par la Sci [Adresse 14] en 2016 de sorte qu'elle s'enrichirait à son détriment en se faisant rembourser le coût de travaux de rénovation d'un immeuble endommagé de façon importante avant son acquisition.
Elle conclut également au rejet de la demande indemnitaire concernant la cave voûtée dont l'intimée n'établirait pas être propriétaire.
Les photographies du bâtiment dont la Sci [Adresse 14] est propriétaire donnent à voir une maison de construction ancienne dont les murs sont en pierre et la toiture en lauzes de shiste. Si l'aspect extérieur est correct quoique vétuste, l'intérieur est très abîmé : il n'y a plus ni cloisons intérieures au rez-de-chaussée et à l'étage ni plancher au rez-de-chaussée. Ce bâtiment ne saurait toutefois être qualifié de ruine comme l'indique l'appelante.
De surcroît, l'intimée fait observer qu'elle ne demande pas l'indemnisation des désordres provoqués par les infiltrations d'eau imputables à la Sci [Adresse 12] mais le remboursement des travaux destinés à assurer l'étanchéité de la cave voûtée et de son bâtiment.
L'expert a évalué à la somme de 42 415,80 euros les travaux propres à assurer l'étanchéité du bâtiment et de la cave voutée de la société [Adresse 14] consistant en la réfection du mur-pignon, la réalisation d'une étanchéité complète sur toute la surface de la cave voutée (murs et voute), la pose d'un enduit d'étanchéité sur les parties des murs des bâtiments n°[Cadastre 9] et 1290 au droit de la bâtisse démolie ainsi qu'un drain d'évacuation des eaux d'infiltration le long du soubassement du mur Ouest.
Les deux bâtiments étaient mitoyens et reliés entre eux par un mur, appelé mur pignon par l'expert, situé à l'est du bâtiment de la Sci [Adresse 12] et à l'ouest du bâtiment de la Sci [Adresse 14]. La toiture du bâtiment n°[Cadastre 9] s'est dégradée et l'eau s'est infiltrée dans le mur mitoyen, autrefois protégé par la toiture. Les désordres subis par le bâtiment de la Sci [Adresse 14] sont imputables à la détérioration puis à la disparition de la toiture du bâtiment de la Sci [Adresse 12]. Pour mettre fin aux infiltrations d'eau, l'expert a préconisé la réalisation de travaux d'étanchéité sur le mur mitoyen et dans la cave voûtée laquelle est située dans la partie Nord de la parcelle de la Sci [Adresse 12].
Le propriétaire d'un immeuble est responsable des préjudices causés aux propriétaires voisins à raison d'un défaut d'entretien de son bien et le copropriétaire mitoyen est pareillement responsable si le défaut d'entretien est de son seul fait.
La Sci [Adresse 12] est donc tenue d 'assumer les travaux de remise en état du mur mitoyen préconisés par l'expert.
La Sci [Adresse 14], en sa qualité de nouvelle propriétaire, est fondée à obtenir réparation du préjudice causé à son bâtiment par le défaut d'entretien du bâtiment voisin, peu important que le fait générateur du dommage soit antérieur à son acquisition.
La Sci [Adresse 14] n'a pas répondu à la partie adverse sur la question de la propriété de la cave voûtée. L'acte de vente du 14 mars 2016 ne mentionne pas cette cave. En revanche, l'acte de vente de la parcelle n°[Cadastre 9] à la SCI [Adresse 12] décrit un bâtiment en nature de grange « avec ses aisances, parties attenantes et dépendances ».
La Sci [Adresse 14] n'établit pas qu'elle est propriétaire de la cave voûtée située au sous-sol de la grange implantée dans la partie Nord de la parcelle n°[Cadastre 9] : les travaux préconisés par l'expert pour assurer l'étanchéité de cette cave ne seront donc pas mis à la charge de la Sci [Adresse 12]. Selon le détail des travaux élaboré par l'expert, ces travaux s'élèvent à la somme de 14 777 HT et à 17 372,40 Euros TTC (lignes 1.4 du devis descriptif de l'expert).
La SCI [Adresse 12] sera donc condamnée à payer à la SCI [Adresse 14] la somme de 25 043,40 euros au titre des travaux de remise en état du mur mitoyen.
La cour relève que par jugement du 23 avril 2015, le tribunal de grande instance d'Alès a ouvert une procédure de liquidation judiciaire à l'égard de la Sci [Adresse 12] et que par jugement du 26 novembre 2015, le même tribunal a prononcé la clôture de la procédure pour extinction du passif.
Sur la demande reconventionnelle formée contre [B] [L] par la SCI [Adresse 12] :
L'appelante soutient que [B] [L], gérant de fait de la SCI [Adresse 12] durant plusieurs années, est responsable du défaut d'entretien de l'immeuble et doit lui payer le coût des travaux de remise en état entraînés par ce défaut d'entretien. Elle demande réparation de la faute de gestion dont il est l'auteur.
[B] [L], après avoir rappelé que lors de son acquisition le 11 janvier 2002, le bien était en bon état au niveau de la structure et le démontre en produisant des photographies annexées à la demande de permis de construire donnant à voir une toiture vétuste commençant à s'affaisser légèrement sur son bord gauche. [B] [L] démontre qu'à compter de février 2008, date de l'annulation par [S] [D] de la procuration bancaire qu'elle lui avait consentie, il n'a plus été autorisé à veiller aux intérêts de la société, le contexte de séparation très conflictuelle du couple expliquant son éviction et l'interruption brutale du projet de rénovation du bâtiment dont l'état s'est progressivement dégradé au point que le maire de la commune a enjoint le 16 juin 2016 à la société de procéder à des travaux de sécurisation.
L'expert a constaté que les désordres par infiltrations d'eau étaient exclusivement imputables à la défaillance progressive entre 2007 et 2015 de l'étanchéité de la toiture du bâtiment implanté sur la parcelle n°[Cadastre 9] et à son effondrement en 2016 : aucune faute de gestion ne peut donc être retenue contre [B] [L], le défaut d'entretien du bâtiment à l'origine du préjudice subi par la propriété voisine datant d'une période au cours de laquelle il n'était ni gérant de droit ni gérant de fait de la Sci [Adresse 12].
Sur la garantie de l'assureur :
Il n'est pas contesté que la grange assurée n'était pas habitée et l'assureur établit que sa garantie n'était pas due en application de la clause du contrat d'assurance qu'il verse aux débats et qui ne couvre que la responsabilité civile de l'occupant. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté la SCI [Adresse 12] de sa demande dirigée contre la société Generali.
Sur l'article 700 :
Il est équitable de condamner la Sci [Adresse 12], partie perdante, à payer à la Sci [Adresse 14] et à la société Generali la somme de 800 euros chacune sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
LA COUR,
Infirme le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la Sci [Adresse 12] à payer la somme de 42 415,80 euros à la Sci [Adresse 14] au titre des travaux destinés à mettre un terme aux désordres ;
Statuant à nouveau sur ce point,
Condamne la Sci [Adresse 12] à payer la somme de de 25 043,40 euros à la SCI [Adresse 14] au titre des travaux destinés à mettre un terme aux désordres ;
Confirme pour le surplus le jugement entrepris,
Y ajoutant,
Condamne la Sci [Adresse 12] aux dépens,
La condamne à payer à la Sci [Adresse 14] et à la société Generali la somme de 800 euros chacune sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Arrêt signé par la présidente et par la greffière.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
