Tribunal judiciaire, 17 décembre 2024. 22/00659

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le : ■ 8ème chambre 1ère section N° RG 22/00659 N° Portalis 352J-W-B7G-CV36M N° MINUTE : Assignation du : 11 Janvier 2022 JUGEMENT rendu le 17 Décembre 2024 DEMANDERESSE SOCIÉTÉ CIVILE YTD BAR [Adresse 2] [Localité 5] représentée par Maître Antoine CHRISTIN de la SELARL ANTOINE CHRISTIN AVOCAT, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE, vestiaire #720 DÉFENDEUR Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] - [Localité 6], représenté par son syndic, le cabinet FONCIA [Localité 5] RIVE DROITE [Adresse 1] [Localité 4] représenté par Maître Christine SARAZIN de la SCP AVENS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0286 Décision du 17 Décembre 2024 8ème chambre 1ère section N° RG 22/00659 - N° Portalis 352J-W-B7G-CV36M COMPOSITION DU TRIBUNAL Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique. Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés. Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Justine EDIN, Greffière. DÉBATS A l’audience du 09 Octobre 2024 tenue en audience publique JUGEMENT Prononcé par mise à disposition au greffe Contradictoire En premier ressort EXPOSE DU LITIGE L'ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 6] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, le règlement de copropriété applicable datant du 17 avril 2003. Au sein de cet immeuble M. [P] [T] exerçait la profession de médecin libéral, dans les lots n°6 et 22 qu'il louait, et qu'il a acquis le 25 juillet 2003 par le biais de la SCI YTD Bar. Depuis le 1er juillet 2019, ces lots sont désormais loués à deux autres médecins généralistes. Le 12 octobre 2020, l'assemblée générale a voté en faveur la résolution n°20 intitulée " mise en code permanente de la porte d'accès à l'immeuble " : " L'assemblée générale décide de mettre en place la fermeture permanente des portes d'accès à l'immeuble, porte rue et grille devront s'ouvriront par la composition d'un code ". Par écrit du 12 mai 2021, le conseil de la SCI YTD Bar a vainement mis en demeure le syndic de l'immeuble d'avoir à " désactiver - sans délai - le digicode en journée et plus précisément du lundi au vendredi de 8h00 à 20h00 et le samedi de 9h00 à 13h00, et ce afin de permettre un libre accès des patients au cabinet médical ". Par lettre recommandée avec accusé de réception du 16 mai 2021, la SCI YTD Bar a sollicité du syndic qu'il inscrive à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale le projet de résolution suivant : Décision du 17 Décembre 2024 8ème chambre 1ère section N° RG 22/00659 - N° Portalis 352J-W-B7G-CV36M " L'assemblée générale après en avoir discuté décide, pour se mettre en conformité avec le règlement de copropriété et notamment le respect des activités libérales autorisées au sein de la copropriété, de laisser un accès libre à l'immeuble, en désactivant le digicode à l'entrée de l'immeuble, en journée du lundi au samedi, et plus précisément aux horaires suivants : Du lundi au vendredi de 8 heures à 20 heures ; Et le samedi de 9 heures à 13 heures. Comme ce fut le cas depuis la création de la copropriété jusqu'au 3 mai 2021 ". L'assemblée générale s'est tenue le 19 octobre 2021, et la résolution n°17 proposée par la SCI YTD Bar a été rejetée. C'est dans ces conditions que par acte d'huissier délivré le 11 janvier 2022, la SCI YTD Bar a assigné, devant la juridiction de céans, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble en cause, représenté par son syndic en exercice, afin d'obtenir l'annulation de la résolution n° 17 de l'assemblée générale du 19 octobre 2021, précitée. Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 09 septembre 2022, la société YTD Bar demande au tribunal de : " Vu les articles 8 et 25 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, Vu les articles 514 et suivants, 696 et 700 du code de procédure civile, Sur la recevabilité : - Constater que la SCI YTD Bar, copropriétaire opposante à la résolution n°17 au sens de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, a assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] [Localité 6] dans les délais prévus par ledit article ; et, par conséquent, La déclarer recevable en ses prétentions et, y faisant droit ; Sur le fond : - Dire et juger que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] [Localité 6] a commis un abus de majorité dans le vote de la résolution n°17 et son rejet entraîne une violation de l'article 26 e) de la loi du 10 juillet 1965 ; et, par conséquent, - Annuler la résolution n°17 du procès-verbal de l'assemblée générale ordinaire du 19 octobre 2021 (pièce n°11) ; Puis, À titre principal, - Condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] [Localité 6] à désactiver le digicode d'accès à l'entrée l'immeuble de 8 heures à 20 heures du lundi au vendredi inclus et de 9 heures à 13 heures le samedi ; - Assortir cette condamnation d'une astreinte de 200 € par jour de retard, qui commencera à courir à l'expiration d'un délai de quinze jours suivant la signification du jugement à intervenir et cessera à l'établissement d'un procès-verbal de constat d'huissier de justice constatant la désactivation du digicode aux jours et horaires susmentionnés ; À titre subsidiaire, - Condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] [Localité 6] à installer un système d'ouverture à distance permettant au cabinet médical d'offrir l'accès à l'immeuble à sa patientèle ; Décision du 17 Décembre 2024 8ème chambre 1ère section N° RG 22/00659 - N° Portalis 352J-W-B7G-CV36M - Assortir cette condamnation d'une astreinte de 200 € par jour de retard, qui commencera à courir à l'expiration d'un délai de quinze jours suivant la signification du jugement à intervenir et cessera à l'établissement d'un procès-verbal de constat d'huissier de justice constatant l'installation d'un système d'ouverture à distance permettant au cabinet médical d'offrir l'accès à l'immeuble à sa patientèle ; En tout état de cause : - Débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] [Localité 6] de l'ensemble de ses prétentions, fins et conclusions ; - Condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] [Localité 6] à payer à la SCI YTD Bar une somme de 7.000 € à titre de contribution à ses frais irrépétibles ; - Condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] [Localité 6] aux entiers dépens ; - Rappeler, conformément à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, que la SCI YTD Bar sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ; - Rappeler que l'exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit ". A titre liminaire, la société YTD Bar soutient être recevable à agir, étant opposante et ayant introduit son action dans le délai légal de deux mois après s'être vue notifié le procès-verbal de l'assemblée générale le 13 novembre 2021. Sur le fond, elle soutient que le rejet de la résolution querellée lui nuit gravement puisqu'elle se trouve privée du droit d'usage de son lot conformément au règlement de copropriété, celui-ci prévoyant la possibilité d'utiliser les appartements pour des professions libérales et d'apposer des plaques professionnelles. Elle excipe de l'usage de cabinet de médecine générale dudit lot, avec des consultations sans rendez-vous et nécessité d'une accessibilité totale pour les urgences et en déduit que seule la désactivation du digicode pendant les horaires d'ouverture du cabinet médical permet de garantir cet usage, sauf à divulguer à chaque patient le code d'accès de l'immeuble. Elle s'estime dès lors fondée à solliciter l'annulation de la résolution querellée pour abus de majorité. En réponse aux moyens de défense, la société YTD Bar conteste les prétendues nuisances subséquentes à la présence de patients dans l'immeuble, qu'elle estime injustifiées, et excipe que le système actuel de fermeture totale dudit immeuble par digicode ne permet pas de garantir la sécurité des lieux dès lors que les médecins exerçant en leur sein sont en l'état dans l'obligation de donner ce code à tous leurs patients. Elle conteste également toute tentative de détournement de procédure et relève que le syndicat des copropriétaires ne peut se prévaloir utilement d'un quelconque " droit acquis " issu de l'adoption en octobre 2020 du principe de fermeture totale de l'immeuble, un tel droit ne pouvant concerner qu'un copropriétaire désigné et non l'ensemble du syndicat. Elle rappelle enfin que l'immeuble accueille des médecins libéraux depuis près de 70 ans et qu'en 2003 avait été adopté, à l'unanimité, le principe d'ouverture des lieux selon certains horaires, en semaine et le samedi. Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 31 août 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de : " Vu l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Vu la résolution n°20 votée lors de l'AG du 12 octobre 2020 devenue définitive, - Rejeter l'ensemble des demandes formées par la Société civile YTD Bar ; - Condamner la Société civile YTD Bar à payer à SDC du [Adresse 3] le Cabinet Foncia [Localité 5] Rive Droite (sic) la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens ". Le syndicat des copropriétaires relève d'abord que la résolution de l'assemblée générale du 12 octobre 2020 instituant la fermeture permanente des portes d'accès à l'immeuble est définitive, n'ayant jamais été contestée par la société demanderesse dans le délai légal imparti, et considère que la présente action n'a pour but que de contourner la non-contestation de ladite résolution. Sur le fond, le syndicat des copropriétaires conteste le prétendu abus de majorité allégué en demande, dont il souligne que les conditions ne sont pas réunies, faisant valoir que l'activité libérale exercée au sein du lot de la demanderesse génère d'importants désordres, notamment parce que l'un des médecins reçoit ses patients sans prise de rendez-vous préalable, provoquant ainsi une affluence massive de patients, et que l'adoption du digicode répond à des objectifs de sécurisation de l'immeuble et de régulation du flux de tiers présents dans les parties communes. Il souligne au demeurant que, bien qu'alertée sur ces difficultés, la société YTD Bar n'a jamais proposé de solution alternative, et relève qu'elle ne démontre pas en toute hypothèse que l'installation du digicode, en place depuis le mois de mai 2021, empêche les médecins occupant ces lots d'exercer correctement leur activité. Enfin, le syndicat des copropriétaires soutient que même dans l'hypothèse où la résolution querellée venait à être annulée, cela n'aurait pas pour effet d'entraîner la désactivation du code en place, d'une part, et que le tribunal ne saurait se substituer à l'assemblée générale quant aux modalités d'ouverture de l'immeuble, d'autre part, pour conclure au rejet des demandes additionnelles de la société YTD Bar. Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 04 septembre 2023. L'affaire, appelée à l'audience du 09 octobre 2024, a été mise en délibéré au 17 décembre 2024. Décision du 17 Décembre 2024 8ème chambre 1ère section N° RG 22/00659 - N° Portalis 352J-W-B7G-CV36M MOTIFS DE LA DÉCISION Relevons à titre liminaire que si la société YTD Bar a précisé dans ses écritures être recevable à agir car respectant les conditions d'action de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, ce point ne fait l'objet d'aucune contestation de la part du syndicat des copropriétaires. Sur les demandes de " constater " et de " dire et juger " Il n'y a pas lieu de statuer sur ces demandes, lesquelles ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile mais sont la reprise des arguments développés dans les écritures des parties. Sur la demande principale en annulation de la résolution n°17 de l'assemblée générale du 19 octobre 2021 L'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit notamment que " Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : (…) g) les modalités d'ouverture des portes d'accès aux immeubles. En cas de fermeture totale de l'immeuble, celle-ci doit être compatible avec l'exercice d'une activité autorisée par le règlement de copropriété ; (...)". Une décision d'assemblée générale peut être annulée pour abus de majorité s'il est établi qu'elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires, ou qu'elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires, au détriment de ceux minoritaires. Il appartient au copropriétaire qui demande la nullité d'une décision fondée sur l'abus de majorité de démontrer que celle-ci a été adoptée sans motif valable, et notamment dans un but autre que la préservation de l'intérêt collectif de l'ensemble des copropriétaires (Civ. 3ème, 8 février 1989, n° 87-14322) ou dans le seul but de favoriser les intérêts personnels de copropriétaires majoritaires au détriment des autres copropriétaires minoritaires (ex. : Civ. 3ème, 17 décembre 2014, n° 13-25.134). Le tribunal ne peut être saisi d'une demande de contestation d'une décision d'assemblée générale pour le seul motif qu'elle serait inéquitable ou inopportune (CA Paris, 23è. Chb A, 27 janvier 1999). Sur ce, Il ressort des termes du règlement de copropriété, et n'est d'ailleurs pas contesté, que l'activité de médecine libérale est autorisée au sein des appartements de l'immeuble en cause. Il n'est pas davantage contesté que cette activité de médecine libérale était exercée au sein de l'immeuble bien avant sa mise en copropriété, et que lors de cette mise en copropriété en 2003 il a été adopté en assemblée générale le principe de l'ouverture de la porte d'entrée du lundi au vendredi de 9h à 20h ainsi que le samedi de 9h30 à 13h. Décision du 17 Décembre 2024 8ème chambre 1ère section N° RG 22/00659 - N° Portalis 352J-W-B7G-CV36M Cette modalité d'ouverture de la porte d'accès a été maintenue jusqu'en octobre 2020, date à laquelle l'assemblée générale a adopté le principe inverse d'une fermeture permanente des portes d'accès de l'immeuble, avec ouverture de la porte sur rue et de la grille intérieure au moyen d'un digicode, résolution désormais définitive et donc en l'état applicable. Relevons en premier lieu lieu que les modalités d'ouverture et de fermeture d'un immeuble décidées en assemblée générale concernent le fonctionnement des lieux et l'ensemble des copropriétaire de sorte que ces décisions ne sauraient être constitutives de droits acquis. L'assemblée générale étant souveraine, elle est libre de modifier ces modalités d'ouverture et de fermeture au fil des années. Relevons en second lieu que le principe de fermeture permanente des accès de l'immeuble n'a pas à être considéré, en soi, comme portant atteinte à l'exercice de l'activité libérale de médecine, autorisée dans cet immeuble, dès lors que cet exercice doit être compatible avec l'impératif de sécurité des occupants des lieux. Il revient dès lors à la société YTD Bar de démontrer que cette situation de fermeture permanente, à laquelle elle souhaitait mettre un terme en soumettant au vote de l'assemblée générale de 2021 la résolution querellée, empêche ses locataires de pratiquer leur métier libéral et donc en quoi le rejet de cette résolution serait abusif. Or, si elle le prétend, la société demanderesse ne produit aux débats aucune pièce de nature à caractériser en quoi les modalités actuelles de fermeture de l'immeuble empêchent ses locataires d'exercer utilement leur métier, ni davantage en quoi le rejet de la résolution litigieuse proposant une solution alternative d'ouverture des accès est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires. L'écrit d'opposition à l'activation du digicode rédigé par la société YTD Bar à l'attention du syndic de l'immeuble, daté du 29 avril 2021, ainsi que la mise en demeure émanant de son conseil datée du 12 mai 2021 sont insuffisamment probants. Le fait, pour les médecins, de devoir informer leurs patients du code mis en place ne saurait être retenu comme caractérisant une contrainte à leur exercice professionnel, dès lors qu'il est désormais aisé, avec les moyens de communication actuels (notification par courriel ou SMS, notamment), de prévenir les intéressés utilement. A l'inverse, il s'avère à la lecture des pièces communiquées en défense par le syndicat des copropriétaires, que ce refus des copropriétaires s'inscrit dans un contexte d'insécurité lié, au moins en partie, aux allers et venues des patients des locataires de la demanderesse, le syndic ayant à plusieurs reprises entre octobre 2020 et mars 2021 signalé la difficulté à cette dernière en ces termes : " (…) concernant l'activité libérale de votre locataire (…) nous recevons de nombreuses plaintes des occupants de l'immeuble sur son fonctionnement (…). Ce dernier reçoit ses patients sans rendez-vous et ne peut les accueillir dans sa salle d'attente (…). Par conséquent ces derniers patientent dans les parties communes de l'immeuble. Par moment l'affluence est considérable. (...) " (écrit du 19 novembre 2020) ; " nous sommes régulièrement interpellés par les copropriétaires et occupants de l'immeuble du dysfonctionnement qu'occasionne l'activité de vos locataires. Nous ne remettons pas ici en cause cette activité qui est tout à fait autorisée par le règlement de copropriété, toutefois celle-ci doit respecter les termes du règlement de copropriété. Je vous liste ci-après les troubles non-exhaustifs que la copropriété rencontre à ce jour : usure prématurée des parties communes (…), il a été constaté un certain nombre de détritus dû par la patientèle des cabinets médicaux (…), troubles du voisinage (…), affichage sauvage ne respectant pas l'harmonie de l'immeuble, sécurité de l'immeuble (…). Pour votre parfaite information, plusieurs cambriolages et tentatives de cambriolage ont eu lieu dans l'immeuble en pleine journée. Nous avons constaté lors de notre dernière visite d'immeuble que l'accès est laissé libre par vos locataires. En effet l'interphone ne permet à ce jour aucun contrôle il suffit de sonner l'ouverture se fait automatiquement (...) " (écrit du 18 février 2021). Dans ces conditions, le rejet de la résolution querellé ne saurait être considéré comme abusif, étant rappelé que comme l'indiquait le syndic dans son écrit précité du 18 février 2021, le règlement de copropriété de l'immeuble prévoit la possibilité de l'usage des appartements afin d'y exercer une activité libérale " dans la mesure où cette utilisation ne sera pas incompatible avec la bonne tenue de l'immeuble (...) ". Enfin, si la sécurité de l'immeuble ne peut effectivement être garantie complètement avec le système de digicode en place, il est néanmoins évident qu'elle l'est davantage qu'en cas d'ouverture des accès, quand bien même le code d'accès doit être diffusé aux patients, et la société YTD Bar ne saurait utilement se prévaloir de cet argument, inopérant. Par conséquent, faute pour la société YTD Bar d'établir en quoi le rejet de la résolution querellée est constitutif d'un abus de majorité, elle sera déboutée de sa demande tendant à son annulation, ainsi que de celle subséquente portant sur la désactivation du digicode sous astreinte. Sur la demande subsidiaire d'installation d'un système d'ouverture à distance Le tribunal relève que la société YTD Bar ne précise pas le fondement juridique de sa demande. En toute hypothèse, cette demande ne pourra qu'être rejetée dès lors que les modalités d'ouverture et de fermeture des accès à un immeuble relèvent de la seule compétence de l'assemblée générale, souveraine, et que le tribunal ne saurait s'y substituer. Sur les demandes accessoires Partie succombante au litige, la société YTD Bar doit être condamnée aux dépens ainsi qu'à régler au syndicat des copropriétaires une somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Pour le même motif, la société YTD Bar sera déboutée de sa demande de dispense de contribution aux frais exposés par le syndicat des copropriétaires pour la présente procédure. Il n'y a pas lieu enfin d'écarter l'exécution provisoire de droit. Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort, DEBOUTE la SCI YTD Bar de l'ensemble de ses prétentions, CONDAMNE la SCI YTD Bar à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] une somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE la SCI YTD Bar aux dépens, RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit, DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes, Fait et jugé à Paris le 17 Décembre 2024. La Greffière La Présidente